«Мечта организатора — англо-голландский аукцион!»

Ольга Желудкова, заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом», о реалиях и перспективах рынка банкротных торгов.

Реалии таковы, что рынок банкротного имущества до сих пор остается самым загадочным и конфликтным из всех регулируемых государством рынков. Он самый молодой — он последним вышел в публичное пространство и до сих пор не утратил негативного ореола.

Уже само название «рынок ПРОБЛЕМНОГО имущества», означает, что здесь скрывается множество проблем. Подразумевается, что это проблемы, с которыми столкнется покупатель банкротного актива. И хотя сегодня на банкротных торгах приобретают имущество те же инвесторы, которые торгуются на всех других рынках, и уже всем известно, что вся «проблемность» и прочие обременения снимаются с актива после последнего удара молотка, все равно, как говорится «имя есть примета», или «как вы яхту назовете, так она и поплывет».

И поэтому яхта под названием «банкротные торги» достигает цели под названием «продажа актива» долго и мучительно. Конечно, рынок банкротных торгов, нуждается в изменениях. Процедуры продажи на нем самые длительные из всех, предусмотренных государством для реализации имущества. Продажи в банкротстве могут длиться годами. А за это время имущество, предназначенное для продажи, теряет свою ликвидность, а то и исчезает, в том числе, силами недобросовестных участников процесса.

Но сейчас рынок банкротств находится в стадии активного развития и роста — от его эффективности зависит и стабильность финансовых организаций и перспективы рынка публичных продаж имущества в России.

Государство, как нормотворец — главный генератор прогресса на рынке продаж. Прогрессивные механизмы продаж — аукционы — навязаны рынку именно государством. Этот процесс коснулся и порядка продажи имущества в процедуре банкротства — 127 Федеральным законом о банкротстве, принятым в 2002 году, были установлены регламенты продажи на торгах банкротного имущества.

С тех пор число этапов продажи банкротных активов постепенно сокращалось. Сначала закон предусматривал четыре (первые и вторые торги без дисконта, третьи с дисконтом 10% и публичное предложение). Плюсами были публичность информации (гарантированная публикацией в «Российской Газете») и относительная конкурентность процедур. Но минусов было больше: длительность продажи, невозможность заключения договора с единственным участником торгов и общая непрозрачность проведения последних торгов — на понижение цены.

Коренной перелом на рынке произошел в 2008 году, когда имущество банкротов стало продаваться на электронных торгах. Это был явный прорыв. Электронные торги снимают вопрос о месте проведения торгов, где надо физически присутствовать. То есть, круг участников торгов отныне ничем не ограничен. Это запустило процесс создания электронных площадок по всей стране. Часть из них за прошедшие 12 лет развились в универсальные площадки.

Помимо этого, революционного нововведения произошел еще ряд новаций — как позитивных, так и негативных. Из плюсов могу отметить, например появление нового ресурса для обязательного опубликования сведений о банкротстве — ЕФРСБ, который аккумулирует всю информацию по всем процедурам. Разработка функционала ресурса началась в 2008 году, а запущен он был в 2011 году.

Также появляется возможность заключения договора с единственным участником торгов (раньше, если подана одна заявка, торги признавались несостоявшимися и далее следовал новый этап продажи, так что потенциальный покупатель, подавший заявку, нередко терялся. Эта печальная практика до сих пор действует в отношении продажи имущества в рамках приватизации). Наконец, были исключены совершенно ненужные и бессмысленные повторные торги без снижения цены. Раньше 10% дисконт начинался после ВТОРЫХ несостоявшихся торгов на повышение, теперь — после ПЕРВЫХ. То есть, сократилось время продажи имущества. Это очень позитивная новация.

Были, впрочем, и сомнительные изменения. Во-первых, появилась возможность использования не только открытой, но и закрытой формы подачи предложений по цене. То есть, все участники продажи приносят свои предложения по цене в конвертах, организатор торгов их вскрывает и выбирает наибольшее. И у других участников нет возможности сказать «а я готов заплатить больше!» Мы считаем, что любая закрытая форма ущербна с точки зрения получения максимальной цены. Реальных торгов нет, значит, рост цены ограничен теми предложениями, которые однократно делают участники. Эта форма продажи не позволяет создать реальную конкуренцию.

Но самое худшее — это способ определения победителя в публичном предложении. Мы помним, что в предыдущей итерации закона победителем становился тот, кто в течение месяца с даты опубликования сообщения о продаже предложит максимальную цену за объект. То есть, потенциально покупателей могло быть несколько. Теперь же победителем торгов «публички» стал признаваться участник, который первым представил в установленный срок заявку с ценовым предложением. А мы помним, что торги электронные. То есть, получилась конкуренция не по цене, а кто быстрее нажмет кнопку. По принципу «Кто раньше встал — того и тапки!»

Только через 6 лет законодатель ушел от процедуры, которая была крайне порочна и сводилась к тому, чтоб быстро нажать кнопку на торгах «публички» без какой-либо конкуренции. Сейчас процедура определения победителя выглядит так. Определены периоды снижение цены объекта. Если в периоде подано одно ценовое предложение, оно побеждает, если несколько — побеждает наибольшее. Но предложения по-прежнему подаются в закрытом виде, то есть реальных торгов, как таковых, нет. Все закрытые формы подачи предложений по цене, которые используются часто при проведении аукционов или публичных предложений — это возможность манипуляций.

Приведу в качестве примера виды злоупотреблений вокруг продажи имущества. Во-первых, это проведение контролируемых торгов. Тут речь идет о ситуациях, когда процедура торгов проводится конкурсным управляющим при заранее известном покупателе актива и цене приобретения. Подчас мы встречаемся с чудесами эквилибристики в части формирования лотов. Лот формируются таким образом, что он интересен конкретному инвестору и не интересен для всех остальных. Например в составе одного лота: помещение в центре Москвы, земля сельхоз назначения в глубинке, 100 банкоматов и экскаватор. Если продавать их раздельно, мы получим вал предложений по каждому. А вместе они никому не нужны. Никому кроме одного.

Нередко встречается недостаточное раскрытие информации об имуществе, выставляемом на торги, или указание информации об участии в торгах в некорректной форме или в форме, препятствующей нормальному восприятию лицами, предполагающими принять участие в торгах. Например, конкурсный управляющие описывают лот таким образом, что остается только догадываться ЧТО он продает. Особенно часто ликвидный актив «зашивают» в середину лота, в который включают, до кучи, основные средства, иное движимое имущество, и при всем желании найти среди этого хаоса, для инвесторов крайне затруднительно. Или, например, указывают, что продается помещение — и кроме кадастрового номера ничего не указывают.

Мы как организатор торгов сами непосредственно сталкиваемся и с искусственно созданными ограничениями по показу активов: либо раз в неделю, либо не дозвониться, либо при ознакомлении с активов рассказывают устрашающие про активы истории, что пропадает желание их купить

Отпугивает «посторонних» покупателей и некорректная оценка имущества, выставляемого на торги. Например, стоимость актива завышается, что исключает возможность его приобретения на аукционах и позволяет перейти к процедуре публичного предложения, где с помощью «ручной» торговой площадки искусственно ограничить число участников (путем, например, незаконного установления дополнительных требований к пакету документов) и «вручить» лот нужному покупателю.

Какие механизмы противодействия всему этому используем мы как организатор торгов? Во-первых, сами собираем всю возможную информацию об активах и с рынка, и из открытых источников, когда конкурсный управляющий не дает никакой документации, информации по активам. Во-вторых, сами «расшиваем лоты», объясняем комитету кредиторов целесообразность формирования лотов, почему ТАК, а не ИНАЧЕ.

Например, один из крупнейших банков привлек нас в качестве организатора торгов в процедуре банкротства по продаже 20 магазинов, которые были расположены в разных регионах России, разной площадью, разной ликвидностью и конечно же, они были оценены поштучно, НО сформированы единым лотом. Результат был очевиден: они не были проданы иным организатором торгов ни на первых, ни на повторных торгах. То есть проблема была даже не в цене актива, а в том, что нет такого инвестора, которому нужен такой вот микс из недвижимости, разбросанной по всей России.

В итоге, когда нас привлекли в качестве организатора торгов, первым делом мы проанализировали активы и рекомендовали изменить подход к лотированию, реализовать магазины поштучно. В итоге магазины недавно были проданы на первых торгах с превышением в два и три раза, с количеством участников от 2 до 18 на лот. При начальной общей рыночной цене активов 400 млн рублей банк выручил совокупно около 700 млн. Вот пример того, как формирование лотов влияет на эффективность реализации.

Наконец, мы активно продвигаем активы в рынок за счет рекламной компании и точечной работы с инвесторами. Например, в карантин, когда нас не пускали с покупателями на объект, мы снимали видеоролики и показывали все объекты онлайн. И продавали!

Сегодня в составе сделок РАДа 86% продаж относятся к сегменту ПРОБЛЕМНОГО имущества. Это, в основном недвижимость, потому что именно она выступает предметом залога по ипотечным кредитам. И сейчас можно с уверенностью утверждать, что именно недвижимость в процедуре банкротства формирует и цены на рынке и способы реализации. Вот почему так важно вывести рынок проблемного имущества на чистую воду.

Итак, результаты наших продаж

1 квартал 2020 — 1572 лота/5,84 млрд

2 квартал 2020 — 1833 лота/6,95 млрд

3 квартал 2020 — 2680 лота/11,9 млрд

Статистика свидетельствует о том, что несмотря на все препятствия и несовершенства рынка, мы научились работать с проблемными активами. И собирать покупателей, и вести разъяснительную работу о том, что проблемка — это не страшно и не опасно! — без этого не было бы такого интереса к проблемному рынку.

Еще эта статистика свидетельствует об огромном интересе со стороны рынка к приобретению имущества на торгах с понижением цены. То есть, в данном случае, на публичке.

Потому что именно торги на понижение — лучший способ продажи имущества на турбулентном рынке, когда продавцы исходят из докризисной цены своего имущества, а покупатели учитывают изменение конъюнктуры и понижение стоимости имущества.

Свести в точку ожидания тех и других могут торги на понижение. Потенциальная возможность купить имущество с большим дисконтом, путем понижения стоимости, лучший аргумент для привлечения покупателей. И сейчас мы можем точно сказать, что рост цены на торгах в банкротстве сдерживается только несовершенством процедуры продажи.

Сегодня она многоэтапна. Первые торги, повторные с дисконтом, и, наконец, «публичка». Сегодня мы уже можем однозначно говорить о том, что в процедурах банкротства 80% имущества продается в рамках последнего этапа. Таким образом, даже отталкиваясь от статистики, можно говорить о том, что первые и вторые торги работают не столь эффективно. При этом, чтобы дожить до продажи имущества в процедуре банкротства, нужно три–четыре месяца, а то и полгода, год и даже больше.

То есть, камнем преткновения продажи имущества в банкротстве является длительность процедуры, которая допускает, во-первых, снижение инвестиционной привлекательности имущества, и во-вторых — бесконечную возню с целью воспрепятствовать продаже.

Как избавиться от главного недостатка — растянутости во времени — и сохранить главное достоинство — торги на понижение, и при этом обеспечить получение за актив МАКСИМАЛЬНОЙ цены?

Мечта организатора торгов — англо-голландский аукцион! Именно такая схема сейчас рассматривается законодателем в рамках реформы. Это торги в одну сессию. Сначала делается экспозиция объекта — условно месяц, или больше, в зависимости от его масштабности и сложности. В течение этого срока продавец занимается рекламой, ищет покупателей, печатает буклеты, трубит везде о том, что продается такой объект (по крайней мере, так бы делали мы). Дальше — аукцион. Если повышать цену от начальной никто из покупателей не согласился, начинается аукцион на понижение. Как только появляется первый подтвержденный покупатель, другим участникам сразу предлагается цену перебить, повысить, и начинается снова аукцион на повышение. Побеждает тот, кто готов заплатить больше всех. И все это — В ОДНУ ТОРГОВУЮ СЕССИЮ!

Экономит время, сохраняет объект — не нужно переходить от одного способа продажи к другому, можно сделать все в одну торговую сессию. Снимает вопрос о стоимости объекта — начальная цена не имеет значения. Если она завышена, торги пойдут вниз, а оттуда, если появится конкуренция по низкой цене — вверх. Если цена занижена, торги пойдут вверх.

Все правовые дискуссии и анонсы будущих событий — здесь.