Разбалансировка. Куда будет двигаться рынок жилья, чтобы восстановить равновесие спроса и предложения

К концу 2020 года в Петербурге сложилась необычная ситуация — за год застройщики продали больше жилья, чем вывели новых объектов на рынок. Искать баланс придется в следующем году. Хотя бы для того, чтобы остановить рост цен.

Будут ли цены и дальше расти такими же темпами, готовы ли девелоперы выводить в продажу новые проекты, а покупатели — переезжать за город, обсудили участники круглого стола «Фонтанки» «Недвижимость и строительство. Лидеры о главном».

Пессимистические ожидания, которые настигли строителей в конце марта — апреле, не оправдались, а результаты у многих компаний превзошли даже те ожидания, которые были до начала эпидемии.

— Надо отметить главное: правительство Петербурга ни на один день не останавливало стройку, — заявил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Когда был объявлен локдаун, во многих регионах перестали строить, а у нас — нет, и это существенно поддержало отрасль.

Еще одной важной мерой поддержки — на федеральном уровне — стало решение, что средства компенсационных фондов строительных СРО можно направлять на помощь строительным компаниям. «За последние пару месяцев 2,5 миллиарда рублей было выдано строителям под минимальный процент — половину ключевой ставки Центробанка и меньше, т.е. примерно под 2–2,5% годовых, — рассказал Алексей Белоусов. — При этом компания может получить максимально 100 миллионов рублей. Это хорошая альтернатива банковским кредитам».

Влияние на рынок в этом году оказала не только пандемия. Он начал меняться еще в 2019 году в связи с переходом на новую схему строительства с привлечением счетов эскроу.

— Среди новых проектов, которые вышли в продажу в этом году, доля зданий, которые строятся с использованием проектного финансирования, достигла 50–60%. По старым правилам реализуются, в основном, новые очереди старых объектов, — сообщила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Всего же более 30% домов уже строится по эскроу-счетам.

Ипотека для успеха

Но если процесс перехода на эскроу-счета продолжался планомерно, то остальные изменения на рынке предвидеть не мог никто. Рост курса валют и падение рубля, самоизоляция, переход на дистанционные методы продаж — все это привело к резкому снижению продаж весной. Но главным фактором стала государственная программа поддержки ипотеки, снизившая ставки по кредитам на новостройки и подтянувшая спрос, как минимум, до уровня прошлого года.

— В пиковые периоды — летом и в начале осени — доля покупок в кредит достигла 80% и больше, тогда как раньше мы продавали в кредит 50–60% жилья, — рассказала Ольга Трошева. — Рост спроса в совокупности с сокращением предложения вызвал рост цен.

По прогнозам КЦ «Петербургская недвижимость», всего за год будет продано 4,2–4,3 млн кв. м жилья в рамках агломерации — это примерно на уровне прошлого года. Ситуация развивалась неравномерно. В апреле продажи упали на 50%, но благодаря господдержке, которая была запущена достаточно быстро, в мае пошли вверх, а летом спрос уже был выше средних показателей.

— Если в среднем в месяц совершалось 8–8,5 тысяч сделок, то в июле это было 10–11 тысяч, — сказала Ольга Трошева, — пиковыми стали август, сентябрь и октябрь, так как люди ожидали завершения льготной ипотеки. В такие периоды, как показывает практика, всегда собирается некий отложенный спрос.

В ноябре-декабре спрос вернулся к усредненным показателям: покупатели уже не так спешат, получив возможность приобретения по льготной ставке до следующего года.

— Объемы продаж выросли, — подтвердил заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Если раньше продавали 4–5 тыс. кв. м в месяц, то сейчас — 8–9 тыс. кв. м. В этом году мы вывели в продажу все дома в Новогорелово и к 2025 году закончим полностью проект с социальной инфраструктурой, дорогами и пр.

В компании «Л1» говорят о росте продаж на 30% — несмотря на 20-процентное увеличение средней цены квадрата.

— Как у всех, у нас было проседание в первые месяцы пандемии. Но мы его быстро компенсировали. Понятно, что с ипотекой покупают 80% квартир — спасибо государству, — отметила директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. — На рынок вернулись инвесторы, которые хотят сохранить и приумножить сбережения. Банковские вклады не так прибыльны, как ожидалось. Люди ищут чего-то более надежного — как недвижимость. Однако и те, кто решает собственный квартирный вопрос, тоже были простимулированы ипотекой с господдержкой. Таким образом общее количество покупателей выросло.

— Итоги года мы пока еще не подвели, но можем сказать, что в третьем квартале продажи Setl Group выросли на 38% в денежном выражении, — отметила Ольга Трошева. — Объем продаж составил 29,04 млрд рублей в рублевом эквиваленте и 212,5 тыс. кв. м в натуральном выражении. В этом же периоде холдинг почти в 4 раза увеличил показатели объемов нового строительства по сравнению с июлем-сентябрем прошлого года — до 287 тыс. кв. м продаваемой площади.

— Компания «КВС» в 2020 году реализовала чуть больше жилья, чем в 2019-м, который был удачным для нас, — подтвердила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Однако мы не измеряем успех только в количестве проданных метров: у нас не было цели реализовать все выведенные на рынок квартиры. Куда более ценны для нас другие достижения.

Среди них она отметила налаженный процесс покупки жилья через интернет-магазин. Это позволило сохранить продажи даже в период самых жестких ограничений. «В результате приобретение квартиры онлайн стало вполне привычным: сейчас 70% наших сделок совершаются именно так», — сказала Анжелика Альшаева.

Активный переход на дистанционные технологии стал одной из примет времени — это коснулось как непосредственно оформления купли-продажи, так и выдачи ипотеки.

— Мы, конечно, освоили дистанционное заключение сделок, и сейчас у нас более 50% договоров подписывается онлайн, а планируем мы эту долю еще увеличить, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. — Мы умеем удаленно оформлять любые сложные ипотеки и передавать квартиры дольщикам. То есть, в 2020 перешли к полному дистанционному циклу.

По ее словам, особенно удобно удаленное оформление сделок для иногородних покупателей, доля которых в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» составляет около 35%.

Предложение в минус — цены вверх

Объем предложения всегда был примерно на уровне спроса — то есть около 4–4,5 млн кв. м, рассказала Ольга Трошева. По ее словам, иногда был выше, но никогда не опускался ниже спроса. Сколько выводили — столько и продавали, проще говоря.

— Конечно, вывод новых проектов замедлился еще в конце 2019 года в связи с переходом на эскроу: чтобы получить проектное финансирование, нужно больше времени, — пояснила она, — но в этом году спад продолжился, и начало 2021 года мы встретим с предложением, которое ниже спроса на 1 млн кв. м — то есть около 3,3 млн кв. м.

Равновесное предложение позволяло удерживать цены. В этом же году квадратный метр в Петербурге стал дороже в среднем на 30 тыс. рублей, в пригородной зоне — на 16 тысяч. Выросли и средние бюджеты сделок — сейчас, например, стоимость студии начинается от 3–3,3 млн рублей.

— Для наших двух проектов 2020 год прошел по-разному, — сообщила Юлия Ружицкая. — В «Северной долине» рост составил около 25%, и он будет больше, если говорить об изменении по типам квартир. Но так как у нас увеличилась доля продаж двух- и трехкомнатных квартир, то, в среднем, статистика стоимости метра такая.

А в «Юнтолово» среднее повышение цен составило почти 40%. Это связано с ростом привлекательности для покупателей Приморского района.

— За год в наших проектах цена выросла на 15–20%, — заявил Максим Жабин. — На это есть две причины: очевидная — при растущем спросе мы включаем динамическое ценообразование и повышаем цены — и объективная — росла себестоимость проектов: стоимость строительных материалов повышалась весь год, взлетела стоимость денег в связи с переходом на эскроу-счета. Соответственно — повышались цены. Этот этап их роста мы завершили.

— Мы понимаем, что предложение уже сократилось на 28–30%, а из школьной программы известно, что при растущем спросе и падающем предложении всегда цены растут, и наши 20% роста — это, наверное, не предел, — дополнила Надежда Калашникова.

По ее словам, в среднем цена квадратного метра в проектах «Л1» выросла на 20% — по 2% в месяц. Но при том, что цена прайса увеличилась, средний бюджет покупки вырос не сильно. Это связано с тем, что люди стали больше покупать просторные квартиры, которые дорожают медленнее. Количество проданных трехкомнатных квартир составило 22% в общем объеме спроса.

Надежда Калашникова отметила несправедливость обвинений со стороны Центробанка в том, что главный эффект от льготной ипотеки получили застройщики, а не покупатели. По ее словам, нагрузка на строителей очень велика: дорожает рабочая сила, материалы, добавилась кредитная нагрузка при проектном финансировании, а со следующего года всю социальную инфраструктуру тоже придется возводить за свой счет. «Застройщиков становится меньше, квадратных метров — тоже, поэтому ожидать понижения цен не стоит. Если кто-то не решил квартирный вопрос, решать его надо скорее», — резюмировала она.

По городским объектам цена в квартирах ГК «КВС» выросла на 20–30%, дополнила Анжелика Альшаева.

Без метров не останемся

Конечно, говорить о том, что на рынке нечего купить при 3,3 млн кв. м в предложении — не совсем верно. Соотношение со спросом сместилось в сторону дефицита, но новые проекты готовятся и запускаются.

— Количество сделок с землей растет в геометрической прогрессии, — сообщил Максим Жабин. — Это задел, который будет в течение нескольких лет выведен на рынок. Активно приобретаются участки в сером поясе, появляются качественные проекты.

В частности, «ЛенРусСтрой» планирует в следующем году приступить к реализации двух проектов в городской черте. «Л1» в этом году вывела на рынок 1267 квартир (почти 100 тысяч кв. м) в жилых комплексах «Граф Орлов» и «Поэт», а в следующем году планирует два больших проекта на юге города.

Причин того, что вывод объектов замедлился, много. Среди них, конечно же, пандемия: закрытие тех или иных госструктур, уход на самоизоляцию чиновников, от которых зависит работа застройщиков. Все это отражается на скорости подготовки бумаг.

Конечно, нельзя забывать и о проектном финансировании.

— Это процесс долгий: тем более, когда речь идет об объектах квартальной застройки, — пояснила Анжелика Альшаева. — Чтобы банк дал денег хотя бы на одну очередь, надо показать финансовую модель всего проекта. Ее оценка занимает много времени». К примеру, из-за всех этих обстоятельств ГК «КВС» выводит проект «Любоград» в Стрельне позже, чем изначально хотели: не в 2020 году, а зимой 2021-го. Еще один проект ГК «КВС» запустит в следующем году на Царскосельских холмах рядом с «Экспофорумом» — это «Югтаун» общей площадью жилья 700 тыс. кв. м. Также в январе выйдет на рынок новая очередь микрогорода «Новое Сертолово».

Большие планы по выводу в продажу новых очередей и у «Главстрой Санкт-Петербург». При этом компания продолжит работать над благоустройством территорий и внедрением систем безопасности «Умный квартал». А на злобу дня покупателям предлагаются квартиры с рабочим кабинетом — домашним офисом, которого многим в этом году не хватало, сказала Юлия Ружицкая.

Раскупили все

Бум спроса пережил в этом году и загородный рынок недвижимости.

— С начала пандемии и самоизоляции возрос спрос на покупку готовых объектов — коттеджей и участков, — сообщил генеральный директор группы компаний «Стройсинтез» Виктор Лукин, — а в середине года коттеджей в хорошем состоянии в продаже не осталось. То, что стояло и не продавалось по 3–4 года, раскупили. А дальше активизировалась покупка участков на перспективу — для дальнейшего строительства загородного дома.

Землевладельцы отреагировали на спрос: цена на «сотки» в некоторых поселках выросла в 1,5 раза. Но это не остановило покупателей. Что касается строительства, то цена выросла процентов на 20, основной же рост ожидается в 2021–22 гг., когда люди, которые приобрели участки, начнут их застраивать.

Но помимо положительного влияния на спрос, пандемия принесла и негативные последствия: из-за дефицита цена рабочей силы выросла на 25–50%, были сбои в поставках иностранного оборудования, отделочных материалов. Многие из тех, кто начали строить дома, переоценили свои силы, изменилась экономическая ситуация — в итоге стройки стоят, а компании остались без подрядов, что повлекло убытки для всех смежников.

Да и в целом, как объяснил Виктор Лукин, в отличие от города, где работают крупные застройщики, а рынок отрегулирован, сфера загородного индивидуального строительства остается на архаичном уровне. Тут наряду с серьезными игроками есть и стихийные бригады из Украины и Белоруссии, и самострой, и мошеннические сайты, которые вообще к строительству отношения не имеют. «Нет регламентов и нормативов, никто не проверяет, рынку нужно аккуратное регулирование, — продолжил Виктор Лукин. — При локальном увеличении стоимости инжиниринга люди получали бы качественное жилье. Но никто этим не занимается».

Максим Жабин поддержал мнение, что стандарт для загородного домостроения нужен, чтобы рынок также пошел по пути повышения качества. Тем более, что он довольно емкий: ежегодно в Ленобласти вводится примерно 1,5 млн кв. м ИЖС. Даже если считать, что половина приходится на дачную амнистию, еще часть — на то, что люди сооружают сами, то остается еще как минимум 300–400 кв. м, которые приходятся на людей, готовых строить дома качественно.

В частности, «ЛенРусСтрой» планирует выходить на рынок индустриального загородного домостроения, используя мощности Киришского ДСК, который входит в структуру компании. Планируется, что это будут дома площадью около 100 кв. м из трехслойных панелей с отделкой white box, участком 6 соток и стоимостью примерно 8 млн рублей.

— Мы поставили ограничения в 10 млн рублей, т. к. понимаем — есть предел, выше которого люди за загород платить не будут, — отметил он. — Но важна не только цена — человек уедет за город жить, если у него есть доход и работа в часовой доступности, а таких предприятий в Ленинградской области мало. Недостаточно просто зеленых деревьев и красивых пейзажей — людям нужны точки притяжения, где можно себя применить.

Ольга Трошева вспомнила, что тему цивилизованного загородного рынка обсуждали еще 10–12 лет назад — тогда появлялись большие проекты, которые буквально «взорвали» рынок, так как предлагали альтернативу квартире за 1 млн рублей.

— Сейчас 80% предложения — это земельные участки, а цивилизованной застройки коттеджных поселков почти нет, разве что близко к городу и это объекты премиального сегмента, многие проекты были свернуты, — сказала Ольга Трошева.

По ее словам, люди стремятся за город, но процесс тормозят нерешенные вопросы социальной и транспортной инфраструктуры. Когда живешь в 40–50 км от города, это особенно важно. Плюс значим дисконт к цене на квартиры в городе — минимум 15–20%. Тогда это будет интересно покупателям.

Падать некуда

Прогнозы на 2020 год в строительстве не сбылись два раза: сначала пандемия перечеркнула планы, построенные в конце 2019, потом льготная ипотека не дала воплотиться в жизнь пессимистичным сценариям марта-апреля.

— Конечно, 2020 заставил нас меняться по всем направлениям, и я надеюсь, что мы не остановимся и продолжим такими же темпами развиваться в 2021-м, — резюмировала Юлия Ружицкая.

Что будет в будущем году, пока можно лишь предполагать, но пока рынок определяется ставками льготной ипотеки.

— В 2021 году сохранится тенденция роста и по объемам, и по деньгам, — считает Максим Жабин, — и, скорее всего, в июле ничего не отменят, 6,5% сохранится как базовая ставка, и мы даже увидим дальнейшее снижение.

Ольга Трошева полагает, что средняя цена может немного измениться в сторону понижения, так как будут новые проекты, которые дадут более интересное предложение.

— Покупатель получил время и ждет новых стартов, — сообщила она. — Сейчас есть задержки в согласованиях, и мы ждем, когда рынок пополнится, баланс спроса и предложения восстановится, что притормозит рост цен.

Анжелика Альшаева думает, что в следующем году цены вырастут максимум на 6–8% за счет высокой строительной готовности: «Рост ведь не бывает бесконечным. Мы уже видим, что он замедляется». При этом она обратила внимание, что покупатель смотрит на ипотечную ставку. Тут важна не столько абсолютная стоимость жилья, сколько ежемесячный платеж, который должен быть комфортным для семьи. В частности, поэтому популярностью пользовались объекты, где действует сельская ипотека под 2,7%: у ГК «КВС» это ЖК «Ясно.Янино». Но с 1 января сельская ипотека будет распространяться только на дома высотой до пяти этажей. Соответственно, выбор жилья сильно сократится.

Надежда Калашникова, напротив, не ожидает снижения цен, но при этом считает, что даже если льготную ипотеку в июле отменят, то базовые ставки будут отличаться от нее буквально на 1–2%.

— Многое зависит от того, как государство будет поддерживать строительную отрасль и потребительский спрос, — сказала она. — В целом, ожидания все-таки оптимистические: мы готовы к любому сценарию, у нас хороший запас прочности. Все сильные игроки выживут и придумают новые проекты и алгоритмы взаимодействия. В конце концов, все как-то стабилизируется.

Виктор Лукин ожидает, что бум в сфере загородного строительства в следующем году сохранится: «Люди стали иначе смотреть на необходимость иметь загородный дом — теперь он нужен всем так же, как и квартира».

Алексей Белоусов подчеркнул, что за последние полгода эффективные решения по поддержке строительной отрасли принимались очень быстро, и в этом — большая заслуга вице-премьера Марата Хуснуллина и главы Минстроя Ирека Файзуллина.

— Надежда, что рынок будет расти, у нас есть, — констатировал он.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»