Ни к селу, ни к городу. Почему сельской ипотеке не удалось стать главной программой года

Сельская ипотека, запущенная в начале года, не сыграла значительной роли в спросе на новостройки в Ленобласти. Причиной стало сокращение перечня населенных пунктов, из которого пропали почти все территории массовой застройки.

Несмотря на привлекательные 2,7%, сельская ипотека потерялась на фоне гораздо более массовой государственной программы субсидирования жилищных кредитов, где ставка составила 6,5%. Ведь под нее попали все городские и областные новостройки, а застройщики добавили привлекательности за счет особых условий и дополнительных бонусов.

Принимать заявки на приобретение объектов недвижимости на сельхозтерриториях начали еще в феврале, а первые кредиты выдали в марте, когда эпидемия, как и все связанные с ней экономические последствия, еще не отразились на рынке жилья. Девелоперы, работающие в Ленинградской области, возлагали на программу большие надежды, т.к. при ставке в 2,7–3% в программу попадали по умолчанию все сельские поселения, а также поселки городского типа с населением до 30 тыс. человек. В список включили такие популярные среди покупателей населенные пункты, как Бугры, Новоселье, Янино. Тогда в Россельхозбанке, который стал основным оператором программы, предполагали, что спрос разделится примерно поровну между частным сектором и многоквартирными домами.

Но затем условия программы были пересмотрены — в первую очередь именно в плане списка поселений, где можно было приобрести жилье, — за эту часть отвечали власти региона. «Наша цель — распространить процентную ставку по ипотечным кредитам до 3% годовых на всю территорию региона, — рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин. — Наши юристы пытались преодолеть ограничение по предельной численности населения в пунктах, где возможна работа программы, чтобы туда попали Кудрово и Мурино, но это не удалось». Он отметил, что сначала в программу по формальному признаку попали Бугры и Янино — прилегающие к Мурино и Кудрово поселения. «Эта ситуация создала временный дисбаланс спроса, так как, например, Бугры и Мурино разделяет Воронцовский бульвар, но условия покупки жилья по обе стороны дороги кардинально разные, — объяснил Михаил Москвин. — Застройщики обратились к властям с просьбой или исключить Бугры с Янино, или включить Мурино с Кудрово. Последние в программу не попали, поэтому мы пошли по первому пути». По аналогичным обстоятельствам из программы выпали и Новоселье, и Новое Горелово.

Застройщики, чьи объекты в итоге в сельскую ипотеку не попали, неохотно комментируют ситуацию. Тем более что уже в середине апреля государство на волне коронавирусных ограничений и падения спроса на жилье запустило другую программу — по субсидированию ипотечной ставки до 6,5%. Эта программа не была ограничена территориально, распространялась на все новостройки, и ее предлагали практически все банки. «Колебания спроса были сильными, но непродолжительными, они не успели повлиять на экономику проектов», — прокомментировал ситуацию Михаил Москвин.

Кредитов больше, ставка — ниже

Несмотря на изменение условий, спрос на сельскую ипотеку был высоким. «По предварительным сообщениям, весь лимит, выделенный Минсельхозом на всю территорию РФ на год, включая Ленинградскую область, выбран», — подтвердил Михаил Москвин.

Так, Санкт-Петербургский региональный филиал Россельхозбанка выдал более 3,8 млрд рублей сельской ипотеки, которые пошли на улучшение жилищных условий более чем 1300 семьям. «Мы видим эффективность программы в решении жилищного вопроса населения, так что мы ожидаем, что в будущем она поможет еще большему числу жителей Ленинградской области», — отметил заместитель директора Санкт-Петербургского филиала АО «Россельхозбанк» Иван Власенко.

В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка рассказали, что спрос на сельскую ипотеку в целом по стране огромный. Когда Сбербанк в мае запустил программу, выделенный для банка годовой лимит в 97 млн рублей был принят за 8 часов. Затем банк возобновил прием заявок в августе и за 2 дня исчерпал дополнительный лимит. В итоге на 1 декабря 2020 года Сбербанком выдано на приобретение жилья на территории Ленинградской области 49 кредитов на сумму 146,8 млн рублей, из них 43 кредита — на квартиры, еще 6 — на приобретение жилого дома с землей. В декабре Сбербанк получил еще лимит в 545 млн рублей на новые заявки по сельской ипотеке. Как отметили в пресс-службе, он рассчитан на всю Россию и распределяется по регионам в зависимости от спроса.

В целом же ипотека в регионе набирает обороты, говорят в правительстве Ленобласти. Так, по данным Центрального Банка РФ, в 2019 году в регионе было выдано 18 617 ипотечных кредитов на сумму 45,5 млрд рублей, средняя процентная ставка в прошлом году составила 8,87%. А всего за 10 месяцев 2020 года в Ленобласти выдано более 19 тыс. ипотечных кредитов на 52,1 млрд рублей, а средняя процентная ставка — 7,22%. Михаил Москвин уточнил, что речь идет о всех кредитах в целом: «Как видим, ставка снижается — это происходит благодаря ипотечным программам».

В плюс к продажам

Те девелоперы, чьи проекты оказались на оставшихся в перечне территориях, конечно, параметрами сельской ипотеки довольны. Например, Группа RBI по этой программе продает квартиры в малоэтажном поселке в Мистолово во Всеволожском районе Ленобласти, в 7 км от Петербурга. «Программа точно востребована, — считает Дмитрий Фалкин, директор по продажам Группы RBI, — с марта 2020 года, когда мы начали предлагать ее клиентам, доля сельской ипотеки в этом проекте составляет более 15% от всех продаж, или более 20% от всех ипотечных сделок в Группе RBI».

По словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, по популярности она уступала только программе с господдержкой. В общей сложности в компании за год было заключено около 200 сделок по сельской ипотеке — все они приходятся на три корпуса жилого комплекса, который ГК «КВС» строит в Янино. «В ноябре и декабре около 80% покупателей квартир в этих домах оформляли именно сельскую ипотеку, — рассказала Анжелика Альшаева, — никаких сложностей с оформлением кредитов по этой программе не было, рассмотрение заявки занимало 2–3 дня, а список требований к заемщику был стандартным».

Иван Власенко пояснил, что ипотечный кредит выдается по рекордно низкой ставке, поэтому отказы со стороны банка могут быть по причине недостаточной платежеспособности клиента либо в связи с несоответствием выбранного объекта утвержденному списку территорий, на которых действует программа «Комплексное развитие сельских территорий».

Дмитрий Фалкин сообщил, что в 2020 году был период, когда банки согласовывали новые лимиты по выдаче сельской ипотеки — программа тогда на время приостановилась, и покупатели находились в ожидании ее возобновления. Еще из изменений, которые произошли в течение года: отменили требование о предоставлении письма от администрации района о соответствии объекта — это значительно ускорило выход на сделку.

Программа сельской ипотеки продолжится и в следующем году, но с поправками. В частности, теперь можно будет приобретать квартиры в домах не выше пяти этажей.

«Соответственно, большая часть объектов в ближайшей Ленобласти перестанут попадать под ее действие, в том числе наш ЖК, состоящий из восьмиэтажных домов, — прокомментировала Анжелика Альшаева, — полагаю, что в следующем году доля сельской ипотеки на рынке будет совсем небольшой в связи с ограниченным предложением объектов».

При этом Группы RBI изменения не коснутся — все дома в проекте имеют высоту четыре этажа, резюмировал Дмитрий Фалкин.

Россельхозбанк, в свою очередь, рассчитывает на высокий спрос на сельскую ипотеку и в следующем году, в частности благодаря запущенному маркетплейсу «Свое жилье» и возможности дистанционного оформления ипотеки. В частности, онлайн можно проверить, действует ли сельская ипотека в выбранном населенном пункте.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»