Прочь из мегаполиса: всё больше петербуржцев хотели бы перебраться за город

Спрос покупателей на загородное жилье и участки подскочил с начала антивирусных органичений на 35%, однако найти качественное предложение по доступной цене да еще и с инфраструктурой, равной городской, крайне сложно. Придется либо мириться с некой оторванностью от цивилизации и неудобствами, либо выложить существенную сумму.

Недавний опрос ВЦИОМ показал, что 69% граждан России хотели бы жить в домах с собственной территорией — в объектах ИЖС или малоэтажного строительства, или в поселках с небольшой высотностью домов. И события последнего времени только усилили этот тренд, хотя загородный образ жизни пока еще сложнодоступное удовольствие.

Ощутимый рост

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в текущем году на первичном рынке загородной недвижимости активность покупателей существенно превзошла показатели прошлых лет: за девять месяцев 2020 года совокупно было реализовано 7,2 тысячи объектов (коттеджей, таунхаусов, участков), что на 35% превысило итоги всего 2019 года. При общем росте объемов реализации наиболее крупные по ассортименту предложения игроки значительно нарастили объемы продаж в количестве сделок.

Объем сделок топ-5 компаний по спросу на участки без подряда («Армада Групп», «Петербургские просторы», УК «Северная долина», ГК «Факт», «ПулЭкспресс») в сравнении с тремя кварталами 2019 года вырос практически вдвое (на 95%). И хотя большинство сделок приходится на участки без подряда (примерно 90% от всех продаж), активность спроса на строящиеся и готовые дома и таунхаусы также продемонстрировала прирост в 12% к уровню 2019 года. Как пояснила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), столь высокие показатели спроса зафиксированы на фоне факторов распространения короновирусной пандемии (особенно в крупных населенных пунктах), а также ограничения передвижения между странами и регионами.

В структуре сделок основной спрос концентрируется в поселках, расположенных на удалении не более 40 км от Санкт-Петербурга. Так, в 40-километровой зоне приобретается максимальное количество таунхаусов (97% от всех сделок с этим типом недвижимости) и домовладений (82%). Участки без подряда вблизи от города, видимо, заканчиваются, т.к. на сделки в зоне постоянного проживания в этом году пришлось 65% от всех покупок таких участков, тогда как в 2019 году — 72%. Активизировался спрос в сторону более доступных по цене лотов на большем удалении от Петербурга.

От Грузино до Аннино и Коробицыно подойдет

Наиболее популярные локации по районам по участкам без подряда — это Всеволожский район, в северном направлении — Грузино, Стеклянный, Вартемяги, Касимово, в восточном направлении — Разметелево и прилегающие населенные пункты. Также популярен Ломоносовский район (Аннино, Пески, Ропша, Иннолово, Низино), Выборгский район (Рощино, Коробицыно). Для покупки дорогих коттеджей люди выбирают на севере в выборгском направлении — Репино-Ленинское, Белоостров, Солнечное, в токсовском направлении — Энколово, Петергоф — на юге. В категории масс-маркет в приозерском направлении лидируют Вартемяги, Агалатово, на востоке в мурманском направлении — поселок им. Морозова, в таллинском направлении — Аннино, Ропша. Популярные локации при покупке таунхаусов — Вартемяги, Федоровское.

Традиционно наиболее привлекательными локациями для малоэтажного строительства являются Выборгский и Всеволожский районы Ленобласти, Курортный, Красносельский и Пушкинский районы Петербурга, добавил Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, при создании и реализации малоэтажных проектов девелоперы ищут баланс, аккуратно оценивая экономику, спрос в конкретной локации.

— Малоэтажные дома современной постройки есть и в черте КАД, например, у западных границ Юнтоловского природного заказника в Приморском районе, — продолжил эксперт. — На примере ЖК «Юнтолово», в составе которого есть малоэтажные корпуса, мы видим востребованность такого формата. С одной стороны, существует некоторая обособленность этого района, что создает особую, объединяющую атмосферу для соседей. С другой стороны — городская прописка, инфраструктура и современное инженерное оборудование, в том числе лифты, которые нужны для жителей и малоэтажных домов.

Выбор покупателя

В целом при выборе проекта для жизни за городом в первую очередь учитываются близость социальной инфраструктуры, хорошая транспортная доступность, расстояние до работы и отдыха, и все это прямым образом влияет на стоимость лота для конечного покупателя, то есть на доступность подобного образа жизни, подчеркнула Ольга Трошева.Поэтому альтернативой индивидуальным жилым домам и коттеджным поселкам становятся малоэтажные жилые комплексы, где застройщики не только строят дома, но и создают инфраструктуру.

— Пандемия, с которой мы столкнулись в этом году, конечно же, тоже повлияла на предпочтения покупателей, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Люди, которые стали проводить больше времени дома, по-настоящему оценили малоэтажные проекты: за уютные дворы, низкую плотность населения, безопасность. Стали очевидными преимущества квартир с террасами: они позволяют в любое время отдыхать на свежем воздухе. Покупатели также поменяли отношения к загородной жизни в целом. Раньше квартиры в Ленобласти в основном приобретали те, кому не хватало средств на жилье в Петербурге. Сейчас появилась категория покупателей, которые намеренно выбирают, к примеру, Сертолово: ради тишины, свежего воздуха, близости к лесу.

Кроме того, больше людей стали работать на удаленке: теперь им не так важна доступность центра и метро, зато принципиален комфорт. Все эти перемены в запросах покупателей — не временное явление, подчеркнула Альшаева. Все понимают, что ограничения той или иной степени стали нашей новой реальностью, и необходимость уйти на самоизоляцию может появиться в любой момент. Компания «КВС» на примере своих проектов увидела, насколько сейчас востребовано и актуально малоэтажное жилье. Большой популярностью пользуется микрогород «Новое Сертолово» из корпусов 4–5 этажей. Также в компании зафиксировали высокий спрос на ЖК «Наутилус» в Красносельском районе, который сейчас уже введен в эксплуатацию. Именно поэтому ГК «КВС» выбрала такой формат для своего следующего проекта. В 2021 году начнутся продажи в ЖК «Любоград» в Стрельне, который будет состоять из домов высотой четыре этажа.

— Обычно переезд за город представляется привлекательным с точки зрения экологии и ряда других особенностей — невысокой плотности застройки, небольшого количества соседей, — добавил Дмитрий Ефремов. — При этом людям старшего поколения пригородная жизнь может быть не очень удобна, если они не водят свой автомобиль, а в локации нет необходимых медицинских учреждений, мало магазинов. С точки зрения инфраструктуры город сегодня развит лучше, что важно, конечно, для всех категорий покупателей, но молодежь и покупатели среднего возраста более мобильны и часто готовы мириться с некоторыми неудобствами ради того, что для них является важным.

Удовольствие не для всех

Проблема малоэтажного строительства — это высокая себестоимость, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Затраты на социальную инфраструктуру, строительство дорог, покупка земли, обустройство инженерных коммуникаций и даже строительство самих домов будет обходиться дороже при пересчете на стоимость продаваемого кв. м. Чтобы такой формат стал доступным, нужно сразу планировать застройку целого района на 700 тыс.— 1 млн кв. м.

— Кроме того, малоэтажное строительство — это преимущественно загородное строительство, — говорит она. — Проблемы его тесно связаны с крайне низким уровнем развития дорожной инфраструктуры. Например, можно обустраивать участки в Кировском районе, Волховском, но мы сразу принимаем во внимание, что эти районы обслуживает по сути одна федеральная трасса — двухполосное Мурманское шоссе, которое уже давно задыхается в пробках. Немаловажным здесь является и концентрация рабочих мест в крупных мегаполисах — сегодня этопреимущественно Санкт-Петербург и Москва. Жители из регионов стремятся приехать в этигорода, чтобы учиться и работать. Тратить 2–3 часа на поездки из дома на работу желающих мало.

Поэтому, подытожила Ульянова, жители малоэтажных комплексов на территории области должны быть обеспечены рабочими местаминедалеко от дома, чтобы жизнь за городом не причиняла неудобств. Врзможно, с развитием удаленного формата работы эта проблема перестанет быть такой острой.

Загородную недвижимость, малоэтажную и ИЖС, можно сделать массовой при двух условиях, считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

— Первое — развитие транспортной и дорожной инфраструктуры, — пояснил он. — Второе — девелоперское развитие рынка, на котором сейчас львиная доля недвижимости возводится частными строителями, зачастую неспособными добиться соответствия результатов своей работы действующим жилым нормативам. Небольшая плотность населения также требует иных подходов к вопросу социальной инфраструктуры. К примеру, в радиусе нескольких километров может быть всего один детский сад и школа. Вполне достаточно, исходя из количества жителей. Но едва ли комфортно с точки зрения детей и родителей.

— Земля, на которой можно реализовать тот или иной проект, — актив дорогой, который требует бережного обращения и тщательных расчетов, — говорит Дмитрий Ефремов. — Строительство, что называется, в чистом поле, когда точки подключения к действующим инженерным сетям находятся далеко, сложнее, дольше и накладнее, чем на более подготовленных территориях. Если построить вместе с жильем необходимую инфраструктуру, в том числе социальную и коммерческую, чтобы жителям не нужно было далеко ездить от дома, создать дополнительные точки притяжения, то это станет значительным преимуществом проекта и повысит качество жизни новоселов, но в то же время потребует существенных дополнительных расходов.

— В текущих реалиях государственная поддержка развития индивидуального домостроения имеет огромное значение, — подытожила Ольга Трошева. — Поскольку комплексный подход к подготовке земли — подведение инженерных коммуникаций, транспортной системы и прочее — позволит существенно снизить издержки девелоперов, сократить период освоения и повысить привлекательность данного вида недвижимости (в том числе и с точки зрения цены), который в настоящее время для постоянного проживания может рассматривать ограниченный процент населения.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»