Разбежались по углам. Владельцы «Красного треугольника» не сходятся в вопросе его будущего

Централизованный редевелопмент «Красного треугольника» запустить не удалось. Собственники, в том числе город, исключают свои объекты из оказавшейся бесперспективной зоны комплексного развития. «Фонтанка» рассказывает, что сейчас из себя представляет территория легендарного завода и в чьих руках она находится.

Территория, которую принято называть именем основанного в 1860 году завода «Красный треугольник», ограничена набережной Обводного канала, Старо-Петергофским проспектом, улицами Ивана Черных и Розенштейна. Значительная часть зданий там признаны объектом культурного наследия «Комплекса товарищества российско-американской резиновой мануфактуры».

Условно её можно поделить на деловую, промышленную и заброшенную части. Первая выходит на набережную Обводного канала и занимает значительную долю в 80 корпусах, защищенных охранным статусом. Промышленная зона уходит вглубь треугольника, к улице Ивана Черных, а заброшенная — занимает пространство на стыке набережной и улицы Розенштейна.

Здесь десятки, если не сотни собственников, их владения перемежаются друг с другом и это затрудняет не только редевелопмент территории, но даже проведение противоаварийных работ на исторических зданиях. Руины «Красного треугольника» становились декорациями для фильмов «Блокада» и «Сталинград» и все еще походят на съемочную площадку военного кино. «Фонтанка» разбиралась, как за последние годы изменилась эта территория и кому она принадлежит.

Попытка не пытка

Основным собственником «Красного треугольника» по объему площадей является город. Ему принадлежит 9,9 из 34 га земли, а также 205 из 545 тыс. кв. м площадей, согласно инвентаризации Фонда имущества Петербурга. В составе объекта культурного наследия у города около 100 тыс. кв. м. Они перемешаны с долями частных собственников, что сильно осложняет приспособление исторических корпусов завода к современному использованию.

Более трёх лет назад ситуация сдвинулась с мертвой точки. Оператором «Красного треугольника» в августе 2017 года стал Фонд имущества. Он запланировал создать концепцию развития территории. В октябре организация заключила контракт стоимостью 500 тысяч рублей на ее разработку с архитектурным бюро «Герасимов и Партнеры», консультировалась с Институтом урбанистики ИТМО и московским КБ «Стрелка».

Активность фонда подстегнула инвесторов, посыпались различные предложения, как использовать городские квадратные метры. Частники претендовали на приспособление 10–40% аварийных площадей бывшего завода. Одни захотели обустроить байкерский кластер, другие — центр различных видов спорта. Бывший директор фонда Денис Мартюшев говорил о десятках желающих преобразить разрушающиеся здания, оператор получал заявки на создание галереи, художественных школ, театра и так далее.

Архитектурное бюро представило концепцию развития территории в конце 2017 года. Её реализацию оценили в 40–45 млрд рублей. Проект предусматривал превращение промышленного квартала в общественно-деловой с офисами, мастерскими, зелеными зонами, детскими садами и школами. Это, возможно, было бы как раз кстати — вокруг промзоны за это время появились новые жилые комплексы. Важные с точки зрения авторов проекта здания предлагалось сохранить, не представляющие исторической и эстетической ценности — снести. Таким образом, под нож проектировщиков попали промышленные неисторические объекты, склады и производства, которые, впрочем, комфортно там устроились и никуда не собирались уезжать. Спустя три года они так никуда и не делись с набережной Обводного канала.

С 2018 года Фонд имущества не проводил конкурсов, связанных с «Красным треугольником». Амбициозный проект заглох, заброшенные исторические здания продолжают рушиться.

«До настоящего времени заявления о выдаче заданий на проведение работ по комплексному приспособлению объекта, а также проектная документация на выполнение таких работ в КГИОП не поступали», — сообщили «Фонтанке» в КГИОП. За последнее время комитет согласовывал противоаварийные работы на 56-м корпусе (Обводного канала наб., д. 136, корп. 1, лит. Б) в 2017 году и проект перепланировки помещений и устройства системы вентиляции и кондиционирования дома 138, корп. 1, лит. Б, в 2020 году.

Зато проблем на объекте выше крыши. На территорию несложно попасть, что приводит к появлению асоциальных личностей и, как следствие, там регулярно случаются пожары, калечатся подростки. Доходит и до кровавых драм, многие преступления заканчивались облавами на мигрантов.

«КГИОП неоднократно направлял обращения в адрес администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга и КИО о необходимости принятия мер в части исключения свободного доступа на объект, разборки мусора, ограждения аварийных участков объекта, обеспечения круглосуточной охраны и пожарной безопасности», — отмечают в ведомстве.

По данным комитета, сейчас решается вопрос о включении 80 корпусов бывшей мануфактуры в реестр в качестве полноценного памятника регионального значения (вместо выявленного) и уточнения предмета его охраны. Рабочая группа совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга проводила выездное совещание на объекте 26 марта 2020 года, но, как отмечают в КГИОП со ссылкой на сложную планировочную структуру, для принятия решения нужно очное заседание, которое невозможно провести из-за коронавируса.

Не КУРТо

В 2017 году «Красный треугольник» включили в число 15 зон комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ). Предполагалось, что механизм поможет развивать сложные территории, где много собственников, но получилось наоборот. Непродуманность согласования реализации проектов в таких зонах мешала собственникам заниматься девелопментом так, как они того хотят. Некоторые владельцы решили вывести свои объекты из КУРТ, «Красный треугольник» не стал исключением.

Комитет по инвестициям в начале 2020 года предложил исключить из КУРТ все 80 корпусов объекта культурного наследия. К концу 20-го это отразилось в материалах общественных слушаний от 29 декабря. В заявке сообщается, что вопрос находится лично на контроле Александра Беглова.

«Целью является возможность дальнейшего вовлечения территории «Красного треугольника» в инвестиционный оборот, эффективное использование имущества Петербурга и его приспособление под современное использование в соответствии с законом Петербурга от 17.06.2004 № 282–43», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе комитета.

Еще раньше против КУРТ восстали другие собственники «Красного треугольника». «Управляющая компания «Бюро инвестиционных операций» (УК «БИО»), которой особенности КУРТ мешают приспосабливать объекты для современного использования, благоустраивать и обслуживать территорию вокруг, попросила исключить из этой зоны городской участок площадью 7,6 га, на котором находятся более 20 корпусов завода, включая корпус № 246.

По словам гендиректора УК «БИО» Ивана Колесникова, многомиллиардный проект развития «Красного треугольника» еще не похоронен, но город и инвесторы сейчас вновь, как и многие годы назад, находятся в самом начале пути. Если проект и будет реализован, на это потребуется очень много времени и крупный инвестор.

Деловая часть

УК «БИО» представляет интересы крупнейших частных собственников в зданиях, находящихся на территории объекта культурного наследия. Как рассказал «Фонтанке» Иван Колесников, компании принадлежит 76 тыс. кв. м в стенах объекта культурного наследия, но из них приспособить к современному использованию пока удалось три четверти владений. По его словам, за все время на это ушло около миллиарда рублей. Еще четверть активов — чаще всего это отдельные помещения — разбросана по неблагоустроенной части объекта и перемешана с собственностью других владельцев, в том числе города. Так, оказался поделен 246-й корпус завода. В этом случае власти пошли навстречу компании — как совладелец она получит преимущественное право выкупа городских квадратных метров в этом здании.

Инвестор приспособил несколько корпусов завода под деловой центр «Треугольник». Сейчас его занимает около 460 арендаторов. Это студии для репетиций музыкальных групп, секции стрельбы из лука, борьбы, детского спорта, творческие мастерские, караоке, кальянная и другие. Также за последние годы здесь обустроили небольшой лофт, в котором разместились пространства для мероприятий, магазин протезов и ортопедической техники, был ещё бар, но он не пережил пандемию. Он вошёл в 10% арендаторов, которые покинули «Треугольник» за последнее время, остальные остались.

ООО «УК «БИО» учреждено в 2005 году Галиной Батьяновой, Светланой Вичиковой и Светланой Кузнецовой. Женщины владеют фирмой в равных долях. Кузнецова ранее возглавляла и владела 100% компании «Строймаркет Плюс», которая в июле 2020 года присоединилась к «УК «Музей». Той, в свою очередь, принадлежит «Агентство Территориального Развития «Треугольник». Оно владеет здесь участками (1,6 га) и нежилым зданием 1901 года (14,8 тыс. кв. м). Группу этих компаний (ГК «Музей») связывают со структурами петербургского миллиардера Игоря Минакова, скончавшегося в 2018 году.

Объекты связанных с УК «БИО» компаний рассредоточены по территории промзоны и корпусам завода в составе объекта культурного наследия, так же, как и у других собственников. Что и кому здесь принадлежит, с точностью до квадратного метра едва ли могут сказать сами владельцы. Например, АТР «Треугольник» владеет на набережной зданием площадью 2,5 тыс. кв. м. Соседствующее с ним здание площадью почти 15 тыс. кв. м — в долевой собственности и поделено на три части. Основная его часть принадлежит компании «Мустанг», совладельцем (50%) которой является Александр Комраков, бывший замгендиректора обанкротившегося в 2002 году завода «Красный треугольник». Он же возглавлял ликвидированное в 2002 году ООО «Недвижимость — Красный треугольник». Треть фирмы принадлежала «Группе компаний «Шанс», которой когда-то руководил нынешний председатель комитета по культуре Смольного Константин Сухенко.

Одно из своих зданий вместе с участком (3,3 тыс. кв. м) АТР «Треугольник» в 2016 году продало входящему в Росатом «Центральному конструкторскому бюро машиностроения». Оно соседствует с другими стратегически важными для страны предприятиями.

Промышленники

С предложением изменить ПЗЗ в 2020 году обратились промышленники, которых на общественных обсуждениях представило ООО «ГСК «Красный треугольник». Компания предложила изменить функциональную зону семи участков общей площадью почти 5 га. Как пояснил «Фонтанке» один из соседей ГСК, оно попросило изменить деловую зону на промышленную. Это говорит о том, что наследники «Красного треугольника» не собираются покидать свои исторические места. В предложении отмечается их высокая экономическая эффективность, значимость для города и страны, которая выражается в объеме уплаченных налогов, уникальности выпускаемой продукции, полном покрытии нужд страны в ней. Производства «в значительной степени способствуют укреплению и повышению обороноспособности страны».

Совладельцем одного из этих участков является производитель резинотехнических изделий ЗАО «Производство-5 КТ», основанное на базе части «старого» «Красного треугольника». Его директор Александр Маслов сообщил, что предприятие переселяться не планирует, да и не может. Поскольку оно работает с гособоронзаказами, предприятие не вполне вольно распоряжаться всей своей выручкой. «Я бы с удовольствием сбежал из города, потому что тут очень дорого», — в то же время признается предприниматель.

Как вспоминает Маслов, на этой площадке работали три основных завода: шинный, резинотехнических изделий и резиновой обуви. Обувной завод закрылся на стыке веков, шинный — стал частным. От завода резинотехнических изделий после банкротства остались несколько предприятий, в том числе ГСК «Красный треугольник», считающееся одним из ведущих производителей конвейерных лент, а также производитель шин «Петрошина» (учредитель — Владимир Баранов), «Производство-5 КТ» и «Спецпластина». Бывшие площади обувной фабрики и часть площадей резинотехнического завода перешли в частные руки, которые предпочитают сейчас не пачкаться грязным производством.

Свой участок площадью 6 843 кв. м «Производство-5 КТ» делит с «Петрошиной», производителем мебели «Интерьер-Мебель», изготовителем резинотехнических изделий «Вильена», «Ювелирным заводом «Алтын», который вошел в структуру владельцев в ноябре 2020 года, и другими собственниками.

Два участка совокупной площадью 2,3 га полностью принадлежат «Петрошине», в ее собственности не менее 27,3 тыс. кв. м площадей в «Красном треугольнике». Еще один участок (4,2 тыс. кв. м) вместе со стоящим на нем зданием (7,3 тыс. кв. м) 1914 года постройки находится в собственности завода «Спецпластина», выпускающего резину для лопастей вертолетов. Через Казанский вертолетный завод и «Вертолеты России» петербургской стратегически важной компанией владеет коалиция Ростеха и «Объединенная двигателестроительная корпорация» (ОДК).

Конечным владельцем трех оставшихся «промышленных» участков, ставших предметом общественных слушаний, является исполнительный директор АО «Газпромнефть Восточно-Европейские проекты» (известного строительством Лахта Центра) Александр Бобков через компании «ГСК Красный треугольник» и «Магистраль». Первая называет себя крупнейшим производителем резинотехнических изделий на Северо-Западе и ведущим производителем конвейерных лент. По данным СПАРК, ее выручка в 2019 году составила 1,9 млрд рублей. Вторая компания занимается арендой недвижимости. На двоих у них здесь 1,5 га земли и здание площадью почти 10 тыс. кв. м.

Пустили корни

Оставшаяся часть промзоны целиком попадает в КУРТ, что создает собственникам входящих в нее участков трудности при редевелопменте, хотя их, кажется, и так все устраивает.

Внутри самого крупного участка в «Красном треугольнике», который, к слову, принадлежит городу, находятся два маленьких. Тот, что поменьше (1 297 кв. м), находится в руках компании «Технофор», 69% которой у Татьяны Соломоновой, а 31% — Игоря Краснова, гендиректора строительного АО «Зенит-арена» (возводит спорткомплекс на намывной территории позади стадиона на Крестовском) и владельца ООО «ПСГ-Красный треугольник». Участок побольше в собственности компании «Гранит-строй», аффилированной с УК «БИО».

Также «Технофору» принадлежит небольшое пятно со стороны улицы Розенштейна. По соседству с ним ранее располагалось издательство «Норма».

Западнее расположено более 6 тыс. кв. м производителя деталей для металлургического оборудования, автомобилестроения, специальной и сельхозтехники «ПромИндустрия». Участок компании граничит с владениями фирмы «Эми», здесь трудится производитель тяговых и грузовых цепей «Метроэск». Обе компании принадлежат Елене Шингаревой.

За ними вытянулись 1,8 га компании «431 корпус» экс-владельца пивоваренного комбината «Степан Разин» Гиа Гвичии. Здание на нем ранее принадлежало «Заводу солода и пива», ликвидированному в 2011 году. Теперь оно вместе с землей — в собственности «431 корпуса» и сдает помещения в аренду под производственные цеха и склады.

В южной «вершине» треугольника расположился участок городской земли (2 га). За железнодорожными путями — площадка (6,2 га) производителя бетона ЗАО «Завод железобетонных конструкций и деталей», обеспечивающего своей продукцией объекты «Метростроя».

Ближе к станции метро «Нарвская» квартал оживляется. На пути встречается стоматологическая клиника, небольшой парк, диспансер Психиатрической больницы № 1 имени Кащенко соседствует с Высшей школой технологии и энергетики Университета промышленных технологий и дизайна, рядом с которой подведомственный ей музей.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»