По следам пандемии. Что произойдет с рынком недвижимости в 2021 году

Цены на квартиры продолжат ползти вверх, а предложение сокращаться, самое ликвидное жилье будет расхватываться, по крайней мере первые полгода, пока работает льготная ипотека — большинство трендов необычного 2020 года с высокой вероятностью сохранятся и в 2021-м.

А вот после первого полугодия, когда, скорее всего, закончится льготная ипотека, может произойти что угодно и предсказать что-либо сложнее — цены поднялись, денег у населения меньше, большая часть спроса выбрана еще в прошлом году. Но игроки рынка недвижимости все же сходятся в некоторых прогнозах.

По итогам 2020 года можно утверждать, что цены уже находятся на исторически высоком уровне, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

— Мы видим, что проекты (в том числе и масштабные на окраинах города), стартовавшие в декабре, анонсировались по текущим среднерыночным ценам и без ожидаемого дисконта, который обычно используют для привлечения покупателей на старте.

Объем ввода новых проектов в 2021 году будет и дальше снижаться в связи с переходом стройки на эскроу-счета и проектное финансирование, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

— Застройщики предусмотрительны, они тщательно готовились к переходу на новые отношения с банками, и процесс этот идет небыстро, — поясняет Алексей Белоусов. — Полный цикл не пройден, и застройщики еще не оценили в полной мере риски этой новой схемы, условий продаж. Задача сложная и многое зависит от того, сколько средств сама компания вложила в проект, а сколько взяла у банка. В 2020 году из-за пандемии застройщики не успели ввести несколько сотен тысяч квадратных метров жилья. При этом по итогам года план, поставленный Минстроем петербургским застройщикам, оказался даже перевыполнен. Но, к сожалению, в 2021 году Петербург ожидает плавное снижение объемов ввода нового жилья.

Тренд интереса к пригородным проектам укрепился в период пандемии, и в этом году стоит ждать его сохранения, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Стало понятно, что комфортно должно быть не только в пределах своей квартиры, но и в масштабах всего ЖК. Покупатели, имея возможность более вдумчиво и без спешки выбирать недвижимость, будут чаще обращать внимание на новостройки за пределами городской черты.

— Полагаю, что в 2021 году интерес к новостройкам в Ленинградской области снова начнет расти на фоне их более привлекательной цены по сравнению со значительно подорожавшими городскими проектами, — говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская. — Также мы ожидаем, что большинство сделок по приобретению квартир в строящихся домах будут совершены с целью улучшения жилищных условий, а не ради инвестирования средств. Таким образом, в данном вопросе на рынке сохранится тенденция последних месяцев 2020 года.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС, отнесла к основным трендам 2020 года снижение или отсутствие роста доходов и стагнацию покупательской способности населения. Второй фактор — сохранение большой доли (более 50%) иногородних покупателей, которые приобретают в городе преимущественно массмаркет. Третий — повышение потребительских качеств самих проектов во всех ценовых категориях.

Как изменится спрос

Все так же будет определяться доступностью ипотеки, отмечают в ГК «ПСК». После отмены льготной программы возникнет условный переходный период, зависящий от ключевой ставки ЦБ на тот момент. Если базовая ставка по ипотеке окажется на уровне 7–7,5%, то продажи останутся на уровне прошлого года или снизятся незначительно. Если ключевая вырастет, а вслед за ней и ставки по ипотеке, рынку потребуется время на адаптацию. В таком случае будут востребованы спецпредложения застройщиков и банков, «длинные» программы рассрочки.

— Снижение ипотечной ставки — это длинный тренд, который родился не в 2020 году, — говорит Наталья Кукушкина. — Ставка неуклонно снижалась в последние годы, так что льготная ипотека, скорее, стала логическим завершением этого тренда, но не началом. В условиях сохраняющейся малой обеспеченности жильём (по новым данным, на одного россиянина приходится 25 кв. м жилья) и неумолимой урбанизации населения спрос на новостройки останется достаточно стабильным в перспективе ближайших 15 лет.

Этот год будет отличаться от предыдущего, в первую очередь, отсутствием ажиотажного спроса, предполагает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

— Мы уже сейчас видим, что рынок успокаивается в связи с продлением льготной ипотеки до июля. Хотелось бы, чтобы ставка 6,5% в принципе стала нормой: тогда люди не будут торопиться с покупкой недвижимости и смогут спокойно откладывать деньги на первый взнос, зная, что в любой удобный момент оформят кредит на хороших условиях.

Что касается локаций, то, по мнению Альшаевой, город и пригород будут интересны примерно в равной степени. Такое распределение частично связано с тем, что стоимость недвижимости в городе выросла на 20%. К тому же близость центра давно потеряла ключевое значение для большинства покупателей, стали важны другие критерии. Поэтому качественные, хорошо проработанные проекты в отдаленных районах и пригородах могут составить серьезную конкуренцию и оттянуть часть спроса на себя.

— Интерес россиян к покупкам жилья сохранится как минимум до середины лета — пока не закончится льготная ипотека, — прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Рынок впервые увидел настолько низкие процентные ставки. Так что в следующие месяцы мы можем фиксировать некоторую динамику спроса: одни рискнут пополнить портфель проектов, другие — накопят побольше денег и попробуют запрыгнуть в последний вагон.

Покупатели ориентированы на приобретение недорогого жилья, наибольший спрос коснется квартир, планировка которых позволит выделить отдельное рабочее место, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». А вот удаленность проекта от центра, метро в пешей доступности, по ее мнению, уже будут приобретать несколько меньшее значение, так как опробован формат удаленной работы. Вполне возможно, что ситуация с пандемией усилит спрос на локации, которые ранее вследствие своей удаленности от мегаполиса не пользовались популярностью у покупателей. Это даст дополнительный импульс к развитию рынка строящегося жилья.

— Часть спроса этого года уже была реализована во второй половине 2020-го, когда мы наблюдали ажиотажную активность на рынке, — говорит Ян Фельдман. — Но с учетом сокращения предложения более чем на 30% прогнозируемый спрос на 2021 год равномерно распределится на объекты, которые находятся сегодня в продаже или будут выведены на рынок в ближайшее время. В текущем году ожидаем выхода большего количества новых проектов и плавного восстановления объема первичной недвижимости, но прийти к балансу спроса и предложения всего за 12 месяцев будет затруднительно.

Очевидно, что главным локомотивом спроса в ближайшие полгода останется ипотека, которая поддержала жилищную отрасль в период первой волны пандемии, считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Доля сделок с банковскими займами в нашей компании по итогам года составила 74%, в 2019 году — 60%. Низкая ипотечная ставка позволила многим приобрести квартиру большей площади. Так, за год средняя площадь квартир, проданных в наших комплексах, выросла почти на 6 кв. м. В ближайший год тенденция роста популярности компактных (35–50 кв. м для «двушек» и 50–65 кв. м для «трешек») семейных квартир евроформата сохранится.

Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой», считает, что после отмены льготной ставки спрос может начать падать:

— Насколько быстро и насколько в количественном выражении? Это во многом зависит от того, вернется ли процентная ставка к своему прежнему, «дольготному» значению. Я все-таки надеюсь, что этого не произойдет и ставку поднимут не в два раза, а на несколько пунктов, не выше 10 %. Потому что рост ставки в два раза может просто-напросто обрушить спрос.

Что будет с ценами?

За 2020 год прирост стоимости составил в среднем 20%. Как поясняет Алексей Белоусов, серьезное повышение цен на жилье, которое рынок увидел в прошлом году, вызвано возникшим впервые за долгие годы дисбалансом, когда предложение стало чуть ниже спроса.

— Я не припомню такого прироста за последние годы, — говорит он. — В 2021 году стоит ждать продолжения роста цены квадратного метра, потому что все больше строительных компаний переходит на проектное финансирование, в стройку идет все больше денег из банковского сектора, и эти деньги, в свою очередь, тоже не бесплатны. Кроме того, на росте цен отразится уход с рынка небольших компаний, которые могли бы пополнить предложение и поддержать конкуренцию.

Того же мнения придерживается и Катерина Соболева — по ее словам, в течение следующего года цены на недвижимость продолжат так же ползти вверх. Возможно, рост будет в пределах «допандемийных» 10%.

— Цены на жилье в этом году после прошлогоднего резкого повышения могут зафиксироваться на несколько месяцев, но затем рост все равно продолжится, — предполагает Анна Боченкова. — Возможно, он не будет таким скачкообразным, но тренд сохранится, так как никуда не делась инфляционная составляющая и постоянно растущие цены на стройматериалы. Сюда же можно прибавить дефицит дешевых рабочих рук из-за рубежа.

Хоть сегодня в первую очередь по-прежнему приобретаются самые ликвидные и доступные по цене квартиры, среди основных игроков рынка условливается неценовая конкуренция, отметил Дмитрий Ефремов. Застройщики берут курс на улучшение качества продукта и повышение класса новых объектов и очередей в рамках крупных проектов, следуя за запросами покупателей.

— Мы не ожидаем существенных корректировок цен, рост стоимости жилья в 2021 году составит порядка 10%, — добавил Ефремов. — На рынке возможны точечные скидки и акции по отдельным проектам и типам квартир, но в целом предпосылок для снижения цен на данный момент нет.

А аналитики «Петербургской недвижимости» прогнозируют, что в 2021 году цены, скорее всего, будут колебаться от месяца к месяцу, как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен, в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков.

— Если объем предложения на рынке продолжит расти за счет вывода новых проектов и не будет очередных потрясений в экономике, то в 2021 году можно ожидать спокойного роста цен — на 5–7% в течение года. Основное удорожание произойдет на фоне перехода отрасли на проектное финансирование и постоянного роста себестоимости, — подытожила Анастасия Новгородская.

Каким будет год

Январь — февраль, по мнению Дмитрия Ефремова, будет достаточно спокойным в плане продаж, спрос будет умеренным, а предложение постепенно пополнится. Скорое завершение льготной ипотечной программы активизирует рынок к марту. Низкая ипотечная ставка способствует перетеканию спроса из области в Санкт-Петербург.

— Все ждут старта новых проектов в 2021 году, — говорит Ольга Трошева, — в новом году продолжат активно развиваться локации как на юге, так и на севере города, где реализуются самые масштабные проекты в границах Петербурга. В декабре стартовал крупный проект в Новосаратовке. Многие девелоперы присматриваются к южному направлению, в том числе к локациям Пулковское — Волхонское, Шушарам. По-прежнему развивается локация Ново-Сергиево, возобновился интерес девелоперов к пригородной зоне, которая в последнюю пару лет была вытеснена из поля зрения застройщиков городскими проектами. В Буграх, Мурино есть перспективные территории, которые, вполне возможно, начнут осваиваться в ближайшей перспективе.

Основной объем строительства будет сосредоточен в границах Санкт-Петербурга, что будет определять спрос населения, отмечает Ольга Ульянова.

— Продолжит действовать тренд прошлого года — максимальное количество сделок с помощью ипотечного кредита. Количество инвестиционных сделок начнет снижаться, так как уже достаточно высок порог цены. По нашим прогнозам, он может составить 15–17%. Этому способствуют сокращение объемов предложения на рынке и удорожание себестоимости строительства, — добавила эксперт.

— Предполагаю, что увеличится доля людей, работающих из дома полностью или частично, — добавляет Наталья Кукушкина. — Это, в свою очередь, приведёт к уменьшению маятниковой миграции и увеличению площади покупаемых квартир. Совокупность этих обстоятельств повысит интерес к недвижимости в Ленинградской области, особенно в ближайших пригородах, где, с одной стороны, сохраняются приемлемые цены на уровне 100 тысяч рублей за 1 кв. м, а с другой стороны, появляется новая городская среда с инфраструктурой и сервисами, что позволит человеку минимально покидать свой квартал. Массового исхода городских жителей в индивидуальные дома ожидать не стоит, но небольшой части общества это может коснуться.

В 2021 году сохранится ключевой тренд — дефицит предложения новой недвижимости, отмечают в ПСК. По самым скромным оценкам, текущий спрос опережает предложение на 25%. Возможно, к концу года разрыв сократится до 15–20%, однако не будет закрыт полностью. В существующих проектах, особенно в свете сворачивания программы льготной ипотеки, застройщики продолжат развивать альтернативные инструменты покупки — внедрять совместно с банками программы на специальных условиях. Что касается роста цен, то, по прогнозам ПСК, он будет, но вместо 20% окажется в пределах 8–10%.

А вот Анастасия Новгородская считает, что в 2021 году можно ожидать увеличения вывода новых проектов. Сформированный на рынке дефицит предложения ускорит рост цен на жилье, что может привести к охлаждению покупательского спроса, особенно после завершения программы льготной ипотеки. Вывод в продажу нескольких крупных проектов на границе города и области позволит замедлить рост цен и пополнить предложение наиболее ликвидных типов квартир.

— Вероятно, будет расти спрос на «евродвушки» и квартиры с повышенной комфортностью, с полной чистовой отделкой и сантехникой, — говорит Анна Боченкова. — Кроме того, уже сейчас наблюдается повышенный спрос на коммерческие помещения в жилых домах. Если ограничительные меры будут постепенно сниматься, спрос на коммерцию будет расти. Также намечается тенденция роста спроса на аренду комнат — она уже начала дорожать в связи с повысившимся спросом, и этот тренд, судя по всему, себя не исчерпал, потому что в Петербурге по-прежнему большой приток приезжих.

Если не откроют границы, то в нынешнем году у многих строительных компаний сохранится проблема с дефицитом рабочих, добавляет Боченкова. В какой-то мере это может повлиять на качество и графики работ, могут возникнуть переносы сроков и даже долгострои.

Пополнению быть

Поскольку за последнюю пару лет предложение существенно снизилось, рынку нужна «свежая кровь», и застройщики работают над новыми проектами. Но, чтобы их было больше, обстановка должна все же стабилизироваться.

Так, например, в планах ЦДС как вывод в продажу новых адресов (в Приморском районе на Парашютной улице), так и запуск новых очередей в уже реализуемых проектах.

«Главстрой Санкт-Петербург» в этом году продолжит развитие своих ключевых объектов — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово». В январе компания анонсировала старт работ по разработке проекта торгового центра в «Юнтолово» общей площадью 6,7 тыс. кв. м, завершить который планируется в 2023 году.

Уже в феврале ГК «КВС» планирует вывести в продажу новый малоэтажный квартал «Любоград» в Стрельне, на границе Петродворцового и Красносельского районов. Другой объект, который компания планирует представить в 2021 году, — масштабный малоэтажный квартал «Югтаун» «на Царскосельских холмах» рядом с «Экспофорумом».

Becar в настоящее время возводит два корпуса в проекте cOASIS Vertical на Орджоникидзе, 44, и готовит к запуску проект Vertical BW Signature Collection в Москве. В скором времени откроются продажи в коливинге холдинга в Дубае — сейчас он готовится к выводу на рынок.

В 2021 году «Полис групп» планирует ввести в эксплуатацию 4-ю очередь ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе и продолжить работать над новыми проектами и наполнением земельного банка. На 2021 год запланированы два старта.

А ГК «Ленстройтрест» выведет в продажу новые очереди в голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина». Также запланирован старт продаж в новом ЖК бизнес-класса недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». На площадку здесь компания планирует выйти через два года.

У СК «Дальпитерстрой» очень большие планы именно по социальным объектам. Так, в Шушарах к лету планируют ввести взрослую поликлинику с рентгенологическим отделением и женскую консультацию, продолжить строительство школы на Новгородском проспекте, которую планируется сдать в конце 2022 года. Кроме того, в процессе — получение разрешений на строительство еще одной школы и трех детских садов в Шушарах.

В Парголово начнется строительство школы, разрешение на строительство которой было получено в прошлом году, сейчас идет поиск инвестора. Кроме того, в планах компании построить еще один детский сад в микрорайоне.

В части жилых объектов готовятся к вводу два многоквартирных дома в Парголово и Ленсоветовском, также продолжится начатая в прошлом году работа по реализации проекта «Алексеевский квартал», первую очередь которого планируется сдать в конце этого года.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»