Дуализм застройки Невского района: на правом берегу — больше, на левом — дороже

Единственный район, расположенный на двух берегах Невы, массово застраивается — только на Октябрьской набережной в ближайшие годы появится 2,5 млн кв. м жилья. Девелоперы взялись за редевелопмент бывших промышленных территорий, так как больше разгуляться негде.

Бурное строительство в Невском районе началось еще в советское время, когда южную часть района — деревню Рыбацкое — начали застраивать многоэтажными домами. С тех пор активное освоение в этой части города с переменным успехом продолжается и по сей день. И теперь район растет не только на юг.

«Сейчас внимание застройщиков обращено на бывшие промышленные территории в его центре, подходящие для редевелопмента», — поясняет директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская.

Множество проектов класса комфорт реализуется на левом берегу Невы, в районе станций «Елизаровская» и «Пролетарская». На правом берегу в последние годы застройка сконцентрирована вдоль Октябрьской набережной — на месте бывших заводов «Пигмент», «Баррикада», ЛПО «Бумага» и т. д. К 2025 году здесь появится 2,5 млн кв. м нового жилья. «Исторически, в аспекте жилого строительства, левобережная часть Невского района развивалась быстрее. Имеющаяся социальная инфраструктура, как и транспортная, в этой части пока справляется, — комментирует Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Правый берег имеет дело с промышленным наследием и куда большими объемами нового строительства. Поэтому проблем с инфраструктурой больше. По мере завершения строительства нового жилья здесь, конечно, будут появляться и новые школы, сады и поликлиники. Это также вопрос времени».

По словам главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС Натальи Кукушкиной, Невский район сегодня, пожалуй, единственный в черте города, где можно недорого приобрести квартиру с видом на Неву.

Район в цифрах

Невский район сегодня занимает шестое место в городе по объемам строительства жилья — в 2020 году, по данным Петростата, здесь было сдано в эксплуатацию 271,8 тыс. кв. м. По сравнению с 2019 годом ввод сократился в два раза.

По данным на начало февраля, квартиры в районе продаются в 12 жилых комплексах (без учета очередей, с учетом суббрендов), подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». При этом все они относятся к классу масс-маркет. Как отмечает Сергей Мохнарь, под проекты недвижимости в высоком ценовом сегменте эта локация не подходит. Строительство в районе ведут Setl Group, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», Группа «Эталон», «ЦДС», ГК «ПИК», «Аквилон» и др. девелоперы.

По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, сейчас основной объем жилья — 39,4% от всех новостроек района — возводится в локации «Октябрьская набережная — Дальневосточный пр.».

На левом берегу, в отличие от правого, представлены единичные ЖК, отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, — класс жилья у них выше, чем на противоположной стороне, т. к. из окон открывается вид на Неву. При этом, по ее словам, средняя стоимость за квадрат в этих локациях примерно одинаковая — 150–170 тыс. руб. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», стоимость квадратного метра в локации «Пр. Обуховской Обороны — Седова» все же немного выше — 184,6 тыс. руб. против 153,3 тыс. руб. на Октябрьской набережной. Растет цена на левом берегу тоже быстрее — за 12 месяцев на 30,8%, тогда как на правом — на 27,5% за то же время.

В целом же объем рынка Невского района на начало февраля зафиксирован на уровне 676,9 тыс. кв. м, что составляет 8,5% от объема рынка Петербурга и 7,1% — от всей агломерации, отмечает Ольга Трошева. При этом объем предложения на конец 2020 года оценивался в 192,7 тыс. кв. м, что говорит о достаточно высоком спросе в этой локации.

Из позитивных для девелоперов особенностей Невского района Катерина Соболева отмечает отсутствие ограничений по высоте зданий. При этом необходимость редевелопмента добавляет трудностей. «Редевелопмент — это сложные проекты, подготовка которых занимает в два раза больше времени, чем новое строительство в «чистом поле», — говорит Анастасия Новгородская. — Однако ввиду дефицита свободных участков в черте города, именно проекты редевелопмента в ближайшие годы станут одним из основных способов строительства новых объектов в обжитых районах Петербурга».

Пограничная конкуренция

«Конкурировать приходится с проектами не только внутри района. «Новостройки здесь сильнее всего конкурируют с Кудровской застройкой, поскольку квартиры и там, и там приобретают в основной своей массе жители спальных районов рядом с метро «Ул. Дыбенко» и «Пр. Большевиков», которые не хотят далеко переезжать из привычных им мест, — комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Те, кому не принципиальна городская регистрация, выбирают северное Кудрово, поскольку здесь за те же деньги можно приобрести квартиру большей площади, чем на том же Дальневосточном проспекте, при этом инфраструктура уже будет вся построена и не нужно будет ее ждать».

Особенность Невского района в том, что из-за долгой истории развития этой части города в одном квартале зачастую соседствуют дома разных возрастов и архитектурных стилей, сильно может различаться и их социальный состав. «Современные дома комфорткласса появляются среди домов, возводившихся по обоим берегам Невы для рабочих многочисленных заводов, — рассказывает Анастасия Новгородская. — На этом фоне преимуществом новых пригородов, в частности, Кудрово, является однородный социальный состав жителей — это молодая, социально активная аудитория, — а также современный архитектурный облик района». В связи с этим часть покупателей принципиально не рассматривает старые дома в границах Невского района, выбирая предложение в районах новой застройки. При этом пока жители Кудрово пользуются инфраструктурой Невского района.

Что касается левого берега, то ближайший пригород — Колпино, хоть и является частью города, но напрямую конкуренцию жилым комплексам Невского района не составляет, т. к. находится все же слишком далеко.

Но все же Сергей Мохнарь уверен, что у Невского района есть то, чего нет и никогда не будет у ближайших пригородов — большая вода и расположение, позволяющее относительно быстро перемещаться в центральную часть города. «Все же это полноценный городской район, с которым пригород в лоб конкурировать не может, да и не должен», — отмечает он.

Дорожный вопрос

Массовая застройка жильем ставит перед Невским районом новые задачи по развитию транспортной инфраструктуры.

«Основной проблемой Невского района можно считать транспортную: на правом берегу не хватает станций метро, а наземный транспорт, без которого здесь не обойтись, не имеет выделенной полосы», — говорит Наталья Кукушкина из ЦДС.

Екатерина Соболева отмечает повышенную нагрузку на станции метро «Ломоносовская» и «Дыбенко» и постоянные пробки на Октябрьской набережной и проспекте Обуховской Обороны.

«Транспортная инфраструктура правого берега испытывает большие нагрузки, есть дефицит открытых парковок, движение по мостам в часы пик затруднено, — дополняет Сергей Мохнарь. — При этом наличие набережных позволяет относительно быстро выезжать как в центр, так и на КАД».

По мнению Николая Гражданкина, транспортные проблемы Невского района должны решиться после открытия Восточного скоростного диаметра.

Альтернативы редевелопменту нет

Невский район — один из немногих в черте КАД, где еще можно найти достаточно много привлекательных участков для жилой застройки, считает Наталья Кукушкина. «Большинство из имеющихся «пятен» — это бывшие промышленные территории или действующие производства, которые в обозримом будущем могут быть выведены за городскую черту, — говорит она. — Несмотря на сложности, связанные с процессом редевелопмента, ввиду удачного расположения участков — обжитой район, близость к метро, вид на Неву — застройщикам интересны такие проекты». Да и незастроенных, «простых» участков в Петербурге остается все меньше.

Как отмечает Сергей Мохнарь, в окрестностях станции метро «Елизаровская» есть большая промзона, которая постепенно осваивается новым жилым строительством: «Пока новые жилые дома соседствуют рядом с малопривлекательным окружением, но в перспективе 10–15 лет ситуация должна измениться — новые дома, появляющиеся в районе, постепенно формируют восприятие перспективной локации, как полноценной жилой».

Наталья Кукушкина говорит про освоение нескольких промзон — на левом берегу Невы от Обводного канала до Ивановской улицы, на правом берегу вдоль Октябрьской набережной, а также в Уткиной заводи.

Ольга Трошева называет несколько крупных участков в активной продаже — это свободные площади на ул. Челиева и Ворошилова, а также территории предприятий ЗАО «Лестехгаз», «Октябрьский электровагоноремонтный завод» и Обуховского завода.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»