«Ленфильм» в третий раз «забросил невод» на Тамбасова. То, что не продавалось пять лет, студия решила сбыть за полтора месяца

«Ленфильм» набирает массовку в 400 человек для продажи своего проблемного участка на Тамбасова. Никто ничего не понимает, но двое отчаянных нашлись.

АО «Киностудия «Ленфильм» начало искать продавца для своего участка на Тамбасова в конце февраля, когда опубликовало конкурсную документацию.

Победитель должен обеспечить «реализацию» объекта. И дальше идет длительное представление этого самого всем известного объекта. Главное — участок почти в 10 га на Тамбасова, 5а: из 97 784 кв. метров студии принадлежат 91 620 долей. Ну и 8 нежилых помещений на этой земле площадью от 16 квадратных метров до 7 619; среди них склад пленки и цех водоподготовки. Все несет на себе печать обременения: запрет сделок с имуществом и запрет совершать регистрационные действия.

16 марта вскрыли конверты. По данным «Фонтанки», агентские услуги за двухпроцентную комиссию готовы оказать двое: Российский аукционный дом и Colliers International — не петербургский, а столичный офис. Итоги подведут в понедельник, 22 марта.

«Ленфильм» «подходит к снаряду» минимум в третий раз. В 2016 году он уже выставлял участок на торги за 2,1 млрд рублей, однако тогда все сорвалось из-за имущественных споров. Вмешалась компания «Ника», связанная с партнером Михаила Гуцериева Феликсом Длином, которая доказала, что ей принадлежит часть объекта, Росреестр наложил запрет на сделки с землей. В следующий раз торги начальной ценой в 1,6 млрд рублей объявили в 2019 году, надеясь расплатиться с ВТБ по полуторамиллиардному кредиту. К тому времени «Нику» сменили ее юридические наследники — ООО «Калипсо» и «Дерусса Домостроение»; стороны вроде как договорились и выставили землю одним лотом. Но покупателей не нашлось; вероятно, сыграл свою роль не самый привлекательный для застройщиков режим использования участка — для размещения объектов культуры и искусства. Финансовая ситуация на студии была аховая, но в конце 2019 года появился президент из машины: после совещания в администрации Владимира Путина ВТБ дал рассрочку, а городскому правительству из Кремля «рекомендовали» поменять правила использования земли, чтобы сделать ее более привлекательной для коммерсантов. Тем не менее и в новой конкурсной документации, и в РГИС указано, что адрес: Тамбасова, 5а, по-прежнему готов приютить только искусство и культуру.

В начале 2020 года Эдуарда Пичугина на должности директора студии сменила Инесса Юрченко, которая заявила, что участок должен отойти ВТБ по отступному, но студия рассчитывает сохранить площадку, где, в частности, ремонтируются старинные автомобили. В сентябре она уступила кресло Федору Щербакову, и тот уже, в свою очередь, оптимистично заявил, что «конъюнктура рынка очень удачная, интерес к площадке достаточно большой» и у студии есть конкретные предложения от девелоперов. «Калипсо» и «Дерусса Домостроение» под новым, не менее изысканным названием ООО «Морел Майнос», по-прежнему соседствуют с киношниками.

Новая попытка «Ленфильма» сбыть участок подарила интригу уже на стадии выбора продавца. В конкурсной документации к нему установлены следующие требования: не менее 400 сотрудников в штате; опыт консультирования при совершении сделок в Москве (почему-то за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов), причем это относится к купле-продаже девелоперских проектов с «суммарной поэтажной площадью в габаритах наружных стен не менее 120 тыс. кв. м»; опыт консультации с участием не менее 2 застройщиков, входящих в перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ; наличие департаментов жилой недвижимости, которые реализуют квартиры и апартаменты в новостройках. Только такая компания, по мнению «Ленфильма», может продать «культурный» участок с нежилыми помещениями, часть из которых практически руины.

Компания «Ассет Мененджмент», желавшая поучаствовать в процедуре, как-то не нашла связи между московскими новостройками и петербургскими складами и пожаловалась в ФАС. «Следует предположить, что целью заказчика является определить в результате конкурсной процедуры изначально известного заказчику исполнителя», — пишет она. Заранее известен и покупатель, считает «Ассет Менеджмент», симптомы этого он видит в сроках. Вскрытие конвертов — 16 марта, рассмотрение — 22 марта, так что, по процедуре, договор подпишут в промежутке с 4 по 14 апреля. Действует он до 27 мая, а значит, на все про все полтора месяца. Если по-честному искать покупателя, согласовывать сделку, снимать запрет на продажу — не успеть. «Возможность исполнить договор в установленный срок может возникнуть только у претендента, владеющего информацией в большем объеме, чем иные участники конкурса», — уверена жалующаяся компания.

Опрошенные «Фонтанкой» участники рынка согласны, что при чистом эксперименте такой участок с такими особенностями и обременениями за полтора месяца не продается. Логично предположить либо перспективу допсоглашения к договору, который просто продлит его срок, либо наличие четкой договоренности с кем-то из покупателей.

Кроме того, не совсем понятна процедура. Или совсем непонятна. «В целях обеспечения конкурентного характера возмездного отчуждения непрофильных активов их продажу рекомендуется осуществлять по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности», — говорит 894-е постановление правительства, обращаясь к госкорпорациям и государственным акционерным обществам («Ленфильм» принадлежит Росимуществу). Речь идет о торгах, однако киностудия будто бы ищет не организатора аукциона, а брокера, который просто приведет к нему покупателя и усадит за стол — про аукционы в документе не говорится.

Впрочем, если бы «Ленфильм» руководствовался этим постановлением, то интрига была бы убита уже в момент вскрытия конвертов. Дело в том, что документ рекомендует госпредприятиям выбирать себе организатора торгов из двух списков: лиц для продажи приватизируемого федерального имущества и осуществления функций продавца — либо юрлиц для организации продажи государственного и муниципального имущества в электронной форме. В обоих есть Российский аукционный дом, но нет Colliers.

Соответственно, не ясно, каким оружием должны сражаться участники. По квалификации понятно — набрать армию из 400 человек и остерегаться Троицкого автономного округа Москвы. Но ценовое соревнование — в сторону уменьшения стоимости услуг — осложняется тем, что продавец получает не фиксированную сумму, а комиссию — 2% от цены продажи участка и зданий на нем. А за сколько уйдет объект, станет понятно после получения конкретного предложения от покупателя. Даже стартовую стоимость участникам пришлось выяснять через дополнительные запросы: «Ленфильм» ответил песней, то есть прошлогодним отчетом о рыночной стоимости участка — 1,516 млрд рублей. Исходя из этого, участники борются за 30 млн.

«Ленфильм» в течение 16 марта не смог прокомментировать рискованные фрагменты конкурсной документации. 16 марта антимонопольщики сообщили, что жалоба «Ассет Менеджмент» принята, ее рассмотрение назначено на тот же день, когда планировалось подводить итоги конкурса, — 22 марта. До рассмотрения по существу закупка остановлена.

Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»