Кудрово — наши Нью-Васюки. Места для жилых коробок закончились, но работы строителям хватит надолго (фото)

Минстрой назвал Кудрово лидером рейтинга в категории «малые города» с населением 25–50 тысяч человек. На его генплане уже нет места на рост «муравейников». Но «Фонтанка» нашла на кадастровой карте более 40 относительно крупных незастроенных участков — под 80 гектаров, где (по документам) вскоре появятся ТЦ, спортивные объекты, детсады, поликлиники и другие признаки современного человеческого жилья.

В марте 2021 года в Кудрово официально закончились места для жилой застройки, если доверять генплану. Владельцем последнего отведенного под жилье участка стала группа «Аквилон». На 9 гектарах планируется построить ЖК на 90 тыс. кв. м.

Владельцы участков и эксперты рассказали, как Кудрово будет развиваться в дальнейшем, привлекателен ли он для инвесторов и почему продолжение жилищного строительства там действительно уже нецелесообразно.

У десятков незастроенных пока гектаров в Кудрово не так много владельцев, «Фонтанке» удалось поговорить почти со всеми. Крупнейшие наделы остаются (или в некоторых случаях вернулись от частников) в собственность администрации Ленобласти. На них планируется построить садики, объекты здравоохранения и прочую социальную инфраструктуру. Особый оптимизм местным жителям должны вселять те участки, что отведены под развитие транспортной инфраструктуры. С ней в зажатом между железной дорогой и КАД городке большие проблемы.

Частные земли делятся на те, что исторически отведены под сельское хозяйство, и те, статус которых уже позволяет строить полезные объекты. Владельцы первых пока лишь со сдержанным оптимизмом говорят о надежде рано или поздно изменить назначение своих угодий и построить там что-то неаграрное. Вторые стараются тщательно взвешивать варианты, прежде чем приступить к реализации проектов. Среди них как крупные и хорошо известные в городе девелоперы, так и предприниматели, имена которых не на слуху у широкой публики, хотя земли на городских окраинах у них десятки и сотни гектаров.

По словам Сергея Моренкова, владельца ООО «Принцип Фонд», его компании принадлежит около 10–20 гектаров земли в Кудрово. На территории города она уже реализовала несколько проектов, в частности выставку объектов загородного домостроения «Эксподом» и дилерский комплекс «Автополе». «Фонтанка» спросила его о планах на незастроенный участок на проспекте Строителей площадью 38 341 кв. м, который в настоящее время представляет собой автостоянку.

«Этот участок мы будем развивать в соответствии с действующим генпланом и ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Это значит, на нём точно не будет жилых домов. Сейчас мы несколько пересматриваем концепцию. Из-за пандемии меняется профиль потребителя, развиваются online-продажи, и мы видим: всё, что связано с коммерческой недвижимостью, претерпело некоторые изменения и хорошо работают только очень сильные проекты. Спрос на аренду коммерческих помещений во время пандемии и после неё значительно сократился. Думаю, к застройке этого участка мы подойдём через несколько лет. Это точно будет проект значимый и заметный», — рассказал Моренков. На его взгляд, незначительные подвижки в генплане возможны, а вот кардинальные перемены — вряд ли.

Эта земля приобреталась в собственность в несколько этапов. «Мы формировали участки постепенно, — пояснил Моренков. — Покупали у разных собственников и формировали в территории, пригодные для застройки. Все участки, к которым мы в Кудрово имеем отношение, куплены по рыночной цене у продавцов, которые их получали, в частности, от Ленинградской области».

Андрей Березин, совладелец компании «Евроинвест» (она владелец нескольких участков) рассказал «Фонтанке», что сейчас они возводят в Кудрово жилой комплекс. «Площадь осваиваемых участков — 7,6 га, с потенциалом возведения порядка 100 тыс. кв. м жилья. Также в ЖК будут построены три детских сада, школа на 825 мест и галерея коммерческих помещений. В 2018 году компания безвозмездно передала 2,6 га частных земель (часть берёзовой рощи) в собственность муниципального образования. (Кстати, именно «Евроинвест» в марте выступил продавцом 9 га «Аквилону».)

Купи-продай, построй и сдай

Ирина Александрова, владелица минимум двух пустующих участков общей площадью 32 612 кв. м между Центральной улицей и рекой Оккервиль, рассказала «Фонтанке», что столкнулась с трудностями из-за неточностей в генплане и запретов правительства на строительство некоторых видов объектов. «С деньгами в стране непросто, а правительство не даёт зелёный свет на многие вещи... Где-то экологи не дают ничего строить, где-то идёт газовая труба — и вообще ничего нельзя...» — сетует она. Рассказывать, что она собирается возвести на своей земле, в том числе на крупном наделе, предназначенном для сельского хозяйства, Александрова отказалась.

Один из крупнейших землевладельцев в Кудрово, лично владеющих четырьмя незастроенными участками возле КАДа, — Владимир Рыбальченко, экс-депутат Законодательного собрания Ленобласти и гендиректор ОАО «Кольцевая автомобильная дорога — Ленобласть». Один надел площадью 48 тыс. кв. м принадлежит ему безраздельно. Другие, общей площадью 43 068 кв. м, он делит с братом Виктором Рыбальченко и неизвестной на рынке недвижимости Аллой Маневич.

Мария Парфененко, основательница инвестиционно-управляющей компании STEIT, которой принадлежит в Кудрово несколько проектов торговых комплексов, так рассказывает о своем участии в развитии Кудрово.

«Владимир Рыбальченко — мой партнер. Он предложил поучаствовать в освоении Кудрово, так как развитие территорий в новых районах — профиль моей компании. Нас как компетентных девелоперов часто приглашают в совместные проекты, — рассказала Парфененко. — Хорошие перспективы земельных участков появляются только после строительства дороги — в данном случае открытия полноценного движения по проспекту Строителей. По этой причине мы раньше не обустраивали территорию. На данный момент рассматриваем несколько вариантов. В числе проектов — мебельный центр, медицинская лаборатория, объекты торговли, развлечения и спорта. Считаем их наиболее перспективными в густонаселенных районах». Также она призналась, что строительство жилья не профиль её компании, к тому же «расположенные вдоль КАД земли имеют ряд ограничений».

Кроме того, несколько участков площадью 4,8 га принадлежит структурам потерпевшей крах торговой сети «Интерторг» Мушвига Абдуллаева. Сейчас кредиторы предъявляют многомиллиардные иски к обанкротившейся компании и лично к уже объявленному в розыск Абдуллаеву.

Центры, комплексы и метро

Хотя многим жителям Кудрово кажется, что их район уже забит под завязку, переезда туда ждут еще многие тысячи семей.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», уточнил, что в настоящий момент в Кудрово реализуется более 20 жилых проектов совокупным объемом около 2 млн кв. м.

«Большая часть жилья реализована. Предложение локации представлено двумя классами: 20% относится к классу комфорт, 80% составляют новостройки эконом-сегмента. С момента начала освоения Кудрово средняя стоимость предложения выросла примерно в два раза», — отметил эксперт. «Свободных пятен под застройку тут немного, в основном они находятся в портфелях застройщиков и могут перепродаваться», — считает он.

В аппарате зампредседателя правительства Ленобласти по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаила Москвина считают, что «золотоносные земли» Кудрово, отведенные под жильё, обязательно будут застроены.

«Вопрос застройки регулируется градостроительной документацией, а именно генеральным планом поселений. Сейчас [применительно к Кудрово] действует генплан, принятый в 2013 году. Новый генплан обсуждается, но его проект уже выложен во ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования), и там не идёт речи о переводе земель сельскохозяйственного назначения в жильё, — рассказывают в администрации области. — В Кудрово соблюдён баланс земель. Региональные нормативы градостроительного проектирования говорят, что должно быть такое-то количество лесного фонда, такое-то количество жилья, такое-то количество зелени и так далее. Кудрово — сложившийся район. Там, как и в Мурино и Новом Девяткино, осталось не так много территорий для застройки. Эти поселения, прогремевшие как «новые города», практически исчерпали свой ресурс, застройщики идут дальше».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), рассказала «Фонтанке», что долгое время Кудрово было одной из наиболее популярных локаций по уровню реализации жилья на первичном рынке. «За период 2010–2021 годов здесь было построено и реализовано 2,47 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса. На момент начала активной фазы освоения Кудрово (2012) средняя цена предложения составляла 64 тыс. руб. за 1 кв. м, в настоящее время — 116 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть прирост цен на первичном рынке составляет почти 2 раза», — уточнила эксперт.

Маргарита Алеева для «Фонтанки.ру»