«Уплотниловка» или дом в обжитой среде? Плюсы и минусы точечной застройки Петербурга

Свободного места под масштабные проекты в черте города практически не осталось, а в чистом поле за КАДом строить хотят не все. Да и покупатели не всегда готовы ждать, пока утрясется жизнь в районе, полном новостроек. Редкий шанс поселиться в новом жилье, но при этом в заселенном районе дает точечная застройка, и подобные проекты очень востребованы, хоть и не дешевы.

Точечная застройка вплетается в существующий ландшафт города и использует уже существующие блага — дороги, инфраструктуру, инженерные сети. За счет ряда особенностей эти проекты часто оказываются сложными и дорогими и для застройщика, но при этом на выходе получаются штучные, оригинальные дома.

Попасть в точку

На долю квартальной застройки в настоящий момент приходится порядка 80% от всего объема возводимых новостроек — такие данные приводят в компании «Главстрой Санкт-Петербург». Доля «точек» же, напротив, год от года снижается за счет сокращения количества свободных пятен в городской черте. Обособленные точечные объекты возводят в зонах с уже сложившейся застройкой, чаще всего — в центральных районах Петербурга.

— Безусловно, точечная застройка — процесс неоднозначный, четкого определения этого понятия в законодательстве не существует, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — С одной стороны, точечная застройка в начале 2000-х еще более осложнила непростую градостроительную ситуацию, поэтому сегодня жители города воспринимают ее как «уплотниловку» и часто недовольны появлением новых домов в старых районах. С другой — девелоперам интересно и выгодно строить жилье в районах, максимально приближенных к центру города, там, где есть уже готовая инфраструктура.

К тому же, по словам Белоусова, городу требуется постоянное обновление жилого фонда, а значит, часть объектов, не представляющая исторической ценности, реконструируется, вместо развалин появляются новые здания либо объекты социальной инфраструктуры, которых остро не хватает. Что же касается перспектив такой застройки, то с учетом освоения территорий бывших промзон и количества ветхого жилья возможностей для редевелопмента пока предостаточно.

— Основной инструмент, регулирующий сегодня уплотнительную застройку, — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), — поясняет Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Оценивая потенциал участка, застройщик, в первую очередь, ориентируется на них и на условия подключения к инженерным сетям, поскольку при реализации точечных объектов существенно возрастает нагрузка на сложившуюся застройку: социальные объекты, инженерные и транспортные сети.

Сегодня в городской черте точечная застройка ведется в основном в рамках программ реновации или редевелопмента промышленных территорий, говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Именно свободных участков, которые не были застроены в советское время, сегодня практически нет.

— Основные пятна под такое строительство — территории старых предприятий или ветхих зданий внутри уже сложившихся кварталов, — уточнила эксперт. — Сформированное окружение и инфраструктура — главное преимущество таких участков для застройщиков. Новое строительство сегодня часто сосредоточено в новых кварталах, где постепенно благоустраивается инфраструктура. Ждать, когда жизнь в таких районах наладится, часть покупателей не хочет, выбирая жилье поближе к уже знакомым им инфраструктурным объектам: школам, дорогам, магазинам. Такое жилье всегда востребовано на рынке.

Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева подтвердила, что в черте Петербурга осталось совсем немного участков под застройку. Особенно мало свободных пятен в развитых исторических локациях: например, в центре Московского района.

— Это уникальная часть города, популярная у покупателей жилья, которых привлекает близость к центру, развитая сеть транспорта, богатая инфраструктура и неповторимый облик района с застройкой в стиле сталинского ампира. Сейчас здесь в основном строятся точечные объекты бизнес- и премиум-класса, — добавила она.

По мнению Ольги Ульяновой, в городе много удачных примеров точечного освоения именно в Московском районе — это улицы Типанова, Кубинская, Предпортовый проезд, застройка вблизи станций метро «Московские ворота», «Парк Победы», «Фрунзенская». Также это проекты комфорт- и бизнес-класса на Петроградской стороне и в Центральном районе у станции метро «Чернышевская» — Кирочная, Шпалерная, Фурштатская улицы и т. д.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), подсчитать количество городских участков, пригодных для точечной застройки, невозможно. Одни территории можно перевести в категорию жилой застройки, другие участки могут появиться после переезда производства и сноса неисторических зданий.

— Очевидно, что на месте таких лакун возводятся проекты классов комфорт и выше, так как речь идет об обжитых локациях с уже сложившейся развитой инфраструктурой (транспортной, социальной, рекреационной), — уточняет эксперт. — Безусловно, новый проект разрабатывают с учетом существующей инфраструктуры, девелопер рассчитывает количество мест в детских садах и школах. В зависимости от величины участка решают возводить отдельный детский сад либо встроенный.

Они такие одни

Точечную застройку в основном ведут на небольших участках в любой части города, даже в историческом центре. Что касается застройки на обширных участках «в чистом поле», то там рентабельнее строить секционные дома, нежели «точки», считает Михаил Кармов, заместитель главного архитектора СК «Дальпитерстрой»:

— В любом случае при таком типе застройки продажной площади меньше, а площади под общее имущество — больше. Преимущество таких проектов — это, прежде всего, типизация. С другой стороны, это же и минус, так как присутствует некая ограниченность в планировке дома. Еще один плюс — разрядка пространства. И снова минус — в том, что снижается общий процент застройки.

«Точки» хороши тем, что их можно «впихнуть» практически в любой городской ландшафт в рамках так называемой уплотнительной застройки, продолжил Михаил Кармов. Правда, порой случается, что такие новые постройки нарушают исторически сложившийся облик квартала, вносят в него некий диссонанс, и это минус. Иногда дома-точки возводятся как архитектурные доминанты. Такие строения априори не могут быть типовыми, это штучные уникальные проекты.

— Главными плюсами точечной застройки является «камерность» проекта, небольшое количество жильцов в доме и автомобилей на парковке, — добавляет Ольга Трошева. — Статус точечного проекта определяет его местоположение. В центре и в престижных микрорайонах с видовыми характеристиками, у воды возводят ЖК сегмента премиум и бизнес, спальные районы подходят для реализации проектов комфорт-класса.

При этом, конечно, в силу расположения в обжитой локации цены на квартиры в точечных проектах комфорт-класса будут выше, чем в масштабных жилых комплексах на территории целых микрорайонов. И это будет основным сдерживающим фактором для покупателя.

— Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах, — продолжает Дмитрий Ефремов. — Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет чего застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же мы рассматриваем территорию, где по соседству реализуются «точка» и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается.

Дополнительная нагрузка

Для застройщиков же одна из самых больших сложностей подобных проектов — архитектурно вписаться в существующую застройку, не ухудшая условий проживания в соседних домах с точки зрения инсоляции и обеспеченности зеленью. По словам Ольги Ульяновой, очень важно предусмотреть достаточное количество парковочных мест и качественное благоустройство квартала — тогда местные жители более благосклонно воспримут новый жилой проект.

— Если строительство идет вблизи жилых домов, важен мониторинг состояния этих зданий, чтобы исключить повреждения, — добавляет Ульянова. — Также важно наладить диалог с местными жителями, чтобы если не сделать их союзниками, то хотя бы добиться нейтрального отношения к новой стройке.

— И точечная застройка, и реализация комплексных проектов имеют свои особенности и сложности, — добавляет Дмитрий Ефремов. — Например, при уплотнительной застройке острой проблемой для новоселов и жителей соседних домов становится вопрос свободных парковочных мест. Особенность КОТ — поэтапное возведение жилого микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами, поликлиниками, общественными и рекреационными зонами. При этом масштаб проекта и объемы застройки позволяют девелоперам снижать себестоимость строительства и повышать доступность жилья. Также комплексные проекты отличает однородный состав жильцов, которого трудно добиться при возведении дома в сформированном районе города.

Если речь идет о редевелопменте, то реализация проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как бывшая промышленная территория нуждается в переводе части производства на другую площадку или рекультивации грунта или же возникает требование сохранить объекты культурного наследия, подчеркнула Ольга Ульянова.

— Если говорить о точечной застройке в уже сложившихся кварталах, то негативным фактором здесь может выступать общественное мнение: компаниям нужно готовиться к борьбе с общественниками, которые следят за каждым таким случаем и часто препятствуют всеми возможными способами новой застройке в отдельных районах или рядом с собственными домами. Новая точечная стройка в уже сложившемся окружении всегда сопряжена с шумом, грязными работами в перспективе двух-трех лет, что не всех устраивает.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»