Слияние и превращения. Как будут жить там, где город соприкасается с областью

Петербург растет и продолжит расти, и все больше новых районов будет окружать его — как внутри, так и вне кольца КАД. Границы неизбежно размоются, а активная жизнь сконцентрируется в нескольких крупных центрах притяжения. По сути, два отдельных региона будут развиваться по общим правилам. Осталось отработать эти правила.

Новым центрам нужен транспорт и социалка, а также независимость от главного центра мегаполиса. Без грамотного комплексного планирования сопредельные территории будут развиваться хаотично и разрозненно. На дискуссионном митапе, организованном «Фонтанкой» в рамках выставки «Интерстройэкспо» и конгресса по строительству IBC, эксперты рассказали, каким видят комплексное развитие регионов-соседей.

Возьмется не каждый

Строить на приграничных территориях города и области — дело для отважных. В силу специфики здесь много рисков для бизнеса.

— Наш почти 30-летний опыт говорит, что риски строительства в приграничных территориях очень велики, поэтому мы строим дома только в городских локациях — Там же стоимость квартир сильно отличается от городских, а себестоимость почти одинакова, — рассказала директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. — В 2012 году мы продали участки на территории Парнаса компании «Норманн» — и вы знаете, что с ней случилось. Раньше в области хотя бы действовала программа зачета налогов за инфраструктуру. Теперь же на всех территориях близко к городу надо строить ее за свой счет, не получая за это никаких налоговых преференций. Слава тем застройщикам, кто все же отваживается осваивать эти территории.

По словам эксперта, риск стать «проблемным» застройщиком особенно высок у тех, кто возводит в подобных локациях жилье категории «жесткий эконом». Поскольку здесь действительно рентабельность почти на уровне погрешности, любой спад покупательской активности может обернуться катастрофой.

Но минусы строительства на приграничных областных территориях можно превратить в плюсы, уверен заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин — и компания это делает. Один из главных плюсов в том, что здесь можно построить то, что ты хочешь сам и хочет клиент. В городе это довольно сложно за счет бюрократических препятствий, архитектурных ограничений и сложностей с инженерными сетями, которые не позволяют воплотить многие идеи для улучшения жилья как продукта.

— С точки зрения рентабельности город — это плюс, но если убрать за скобки локацию, на территории области легче воплотить задуманный продукт, реализовать «фишки», позволяющие пригородным проектам не отставать от городских. И, прежде всего, дать людям свободное пространство. Сейчас клиентоориентированность компании ставят на первое место, поэтому проекты 10-летней давности в этих местах заметно отличаются от современных, — пояснил Максим Жабин.

Как отметил руководитель отдел стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург Игорь Кокорев, для многих покупателей не стоит вопрос «город или область», и вопрос прописки уже не главный — он решается отдельно от приобретения жилья. Поэтому Кудрово, например, многими воспринимается как продолжение Невского района. (Колонку Игоря Кокорева читайте здесь).

— Выбор участка для нового проекта может быть подпорчен транспортной ситуацией, отсутствием сетей или социальной инфраструктуры поблизости, — пояснил он. — При этом для создания всей необходимой инфраструктуры может быть недостаточно внутреннего спроса, а существующей «внешней» может быть мало или она очень далеко. Этот вопрос стоит особенно остро для первых очередей крупных проектов.

Новые территории

Среди новых территорий, которые в ближайшее время ждет активное развитие, Игорь Кокорев назвал пока мало известные широкой публике места у Вантового моста. Перспективны сразу несколько участков на Пулковском и Киевском шоссе, где развиваются и планируются новые крупные проекты, в том числе и город-спутник «Южный». Есть планы по строительству в юго-западном направлении — в том числе в районе Петергофа. В северном направлении возможности сужаются: наиболее привлекательные участки уже освоены, так что дальше развитие пойдет на большем удалении. На востоке эксперт выделил перспективную застройку Ржевского аэродрома, а на северо-западе район под Сестрорецком — но последний подходит только для проектов более высокого класса, так как затраты на создание намывных территорий и их освоение будут большими.

Максим Жабин продолжил список развивающихся территорий в области: Новосаратовка, направление в сторону Гатчины. В Петербурге же толчок к развитию получат территории старого порта и района Екатерингофки. Что касается приграничной территории, в Ленобласти объявлен большой проект в Ломоносовском районе, в деревне Лаголово; недооценена территория рядом с Красным Селом — эти локации вполне могут стать статусными пригородами Петербурга. Ведь все эти перспективные миллионы квадратных метров — это огромная конкурентная среда для застройщиков, которые будут бороться за будущих жителей.

— Урбанисты говорят о расширении города слоями, — заявил Максим Жабин. — В центре будет концентрация рабочих мест, коммуникаций и центров притяжения. Второй слой — жилье, спальные районы вроде Кудрово и Парнаса. А третий — это так называемые пригороды, где будет жилье уровня между «комфортом» и «бизнесом». Владельцы недвижимости в центре, которые могут его сдавать, переедут в эти районы — это и айтишники, и удаленные работники, и пенсионеры.

По словам Надежды Калашниковой, город исторически развивался на юг. И сегодня, к примеру, Гатчина — очень перспективное направление. Однако при разработке подобных проектов должна быть принципиально другая концепция: очень удобная среда, которая, в первую очередь, подразумевает транспортную доступность. Это должна быть малоэтажная френдли-застройка, обращенная к человеку.

— Мы можем работать на удаленке, но способ добраться до города все равно должен становиться более удобным. — сообщила Калашникова. — Наличие инфраструктуры и транспорта — одна из главных мотиваций для застройщиков, но именно транспортные вопросы пока не решены. Конечно, новый закон, который наделяет агломерацию отдельным юридическим статусом, вселяет надежду на гармоничное развитие. Но это перспектива лет на 10 вперед — как минимум. Крупные застройщики так или иначе приглядываются к этим территориям — и мы тоже, но не в ближайшее время.

— Транспортный поток генерируется быстро и начинает нагружать существующую систему, поэтому транспортная составляющая — один из важнейших вопросов при взаимодействии субъектов, — продолжил Игорь Кокорев. — В городе все предусмотрено генпланом, но когда речь идет о новых областных городах, примыкающих к мегаполису, эта проблема стоит особенно остро.

По его словам, одна составляющая — это дороги, а вторая — общественный транспорт. Понятно, что город нельзя бесконечно нагружать частными автомобилями, но чем дальше от сложившейся инфраструктуры будут строить новые проекты, тем актуальнее будет эта проблема. Кудрово относительно повезло со станцией метро «Улица Дыбенко», Мурино вообще получило «Девяткино» авансом. А вот станцию «Шушары», к сожалению, город вывел не туда — и теперь стоит задача как-то подключить к ней весь юг города. По мнению Кокорева, такие вещи желательно продумывать сразу или опережать развитие. Редким таким примером стал район на Парнасе, где метро появилось сначала, а потом обросло жилыми кварталами.

— Отчасти транспортную проблему могла бы решить децентрализация города как основной локации размещения мест приложения труда и обучения, — уточнил Кокорев. — Постепенно это уже происходит: вынос студенческих кампусов, создание на периферии основного конгрессно-выставочного центра города — «Экспофорума». Децентрализация поможет двум регионам распределить возникающие потоки и перенаправить их от исторического центра.

Несколько центров вместо одного

Основная проблема застройки вокруг КАД — ее монофункциональность и перекос в сторону жилья, отметил Игорь Кокорев. И города-спутники в таком случае — правильная модель развития пригорода. Если посмотреть, например, на Колпино, можно увидеть, что там есть поликлиники, полицейские участки, пожарные части, учебные заведения, промышленность, торговля — все, что позволяет уменьшить количество поездок город и создать больше рабочих мест внутри. В то же время каждый новый спальный квартал только увеличивает нагрузку на инфраструктуру, так что настоящий город-спутник, в первую очередь, должен содержать много нежилых функций.

— Полицентричная модель больших городов, на мой взгляд, наиболее правильная: должны быть центры с полным функционалом — бизнес, рекреация, малоэтажное и высотное и высотное жилье. А за счет полной самодостаточности поездки местных жителей в город случались бы реже, — резюмировал Игорь Кокорев. — Надеюсь, что такой город может развиться и на севере, хотя на юге перспектив и возможностей сейчас больше.

Города-спутники все равно будут появляться: по такой модели развиваются мегаполисы, и Петербург с Москвой — не исключение, добавил Максим Жабин. Новое Горелово тоже стремятся сделать таким спутником, максимально автономным по отношению к городу.

— По определению, спутник — это населенный пункт на расстоянии не более 30 км от города, — пояснил Максим Жабин. — Гатчина или Красное Село более-менее соответствуют этому параметру. Есть еще понятие «Город для тапочек» — где у тебя есть все для жизни, но ты не изолирован и можешь себе позволить поездки в город за счет развитого транспорта — скоростных поездов, монорельса и т.д.

Мечты стоят денег

После перехода на эскроу и проектное финансирование деньги для застройщика подорожали, что сказалось на себестоимости стройки и на конечной цене квадратного метра, уточнила Надежда Калашникова. А обязательство строить социальную инфраструктуру за свой счет еще больше нагрузило застройщика и сократило рентабельность. По словам эксперта, осуждения льготной ипотеки за то, что она спровоцировала рост цен, не совсем обоснованы. Она все же не была главным фактором этого повышения, чего не скажешь о социальной нагрузке на застройщика и переходе на проектное финансирование.

— Замена металлической арматуры на композитную не сильно снизит стоимость строительства. Что такое стоимость арматуры в себестоимости метра, когда больше 50% составляет земля, проектная документация и проектное финансирование? — продолжила она. — Мы можем сколько угодно говорить о комфорте и разрабатывать прекрасные идеи малоэтажек, но нельзя забывать про экономическую обоснованность будущих проектов. И пока она в удаленных локациях стремится к нулю, это прежде всего влияет на готовность девелоперов идти в эти районы.

— Россия сегодня — пока еще одно из немногих государств, где доступность жилья гораздо выше, чем в развитых странах, — добавил Максим Жабин. — Я другого пути и не предполагал: чем дешевле будет ипотека, тем дороже метр. Если где-то убыло, где-то прибудет. Любой цивилизованный рынок будет стоить денег, как и инженерия, и проектные кредиты. История роста цен в недвижимости похожа на рост курса доллара, где спрос долгое время сдерживался, а когда подскочила цена, никто как будто не ожидал. Пока есть хоть малая ликвидность проекта, мы будем заниматься этим бизнесом, а покупатель — покупать.

Застройщику важна экономика, а идеальный альтруистический проект может вообще не сойтись с ней, уточнил Жабин. Но и придерживаться концепции надо от начала до конца и не уходить в чистую экономическую выгоду вместо комфорта. Есть базовые позиции, схожие у всех застройщиков, но дальше — лишь разночтения в понятиях комфортной среды.

— Кому-то понравится малоэтажка, кому-то ИЖС, а кому-то комфортно жить в высотках, как в Сингапуре, — сообщил он. — На мой взгляд, возможность жить в разнородной среде позволяла бы больше регулировать спрос. В моем представлении идеальный проект — гектаров на 50, с четырехэтажными и восьмиэтажными домами, таунхаусами и сити-виллами, каналами, ландшафтным дизайном. Проекты, максимально отвечающие разнообразным требованиям, можно по пальцам перечесть. Раньше было очень много многоквартирных домов, а сейчас все вдруг решили строить ИЖС. Подобное волнообразное развитие будет портить и пригороды, и Петербург в целом. Не зря ДОМ.РФ старается сегодня систематизировать представления о комфортной среде и дать сборник базовых стандартов в разных ее проявлениях — ландшафт, среда, МОПы, квартиры. Большинству девелоперов стоит начать с этих базовых вещей.

Неизбежное развитие

Петербург как развивался, так и будет, причем очень быстро. Численность населения будет расти, границы с областью будут размыты, серый пояс превратится в жилой кластер, а историческая часть подвергнется реновации, прогнозирует Максим Жабин.

— Расселение ветхого и аварийного жилья для этого даже не нужно, так как рынок и экономика своё возьмут — появятся инвесторы, которые превратят его в доходные дома, как в царской России, — сказал он. — В любом случае Петербург и область де-юре, может, и будут разделены, но де-факто превратятся в один полицентричный город.

У профессиональных урбанистов и проектировщиков среды есть понимание, как развиваться мегаполису, но мир так быстро меняется, что государство не поспевает за развитием конкретной территории. По словам Максима Жабина, даже Нью-Йорк, где нет проблем с налоговыми деньгами, инвесторами и специалистами, не успевает за своим развитием. Поэтому там можно увидеть плохие дороги, неважное состояние метро и так далее. «Поэтому надо быть готовыми, что наши города будут развиваться не так, как мы ожидаем, и не будут поспевать за нашими желаниями», — подытожил он.

Вопрос развития периферийных районов — это вопрос конкурентоспособности города, так как он должен бороться за новых жителей с другими городами мира и страны, считает Игорь Кокорев. И новые районы должны давать людям все необходимое для жизни, работы и учебы, вызывать желание там поселиться. Но для этого, прежде всего, нужны усилия для развития транспортной системы города и созданию точек притяжения в разных локациях.

В целом, перспективы у агломерации хорошие — есть закон о ней, Координационный совет, который этим предметно занимается, и уже работающие застройщики с интересными проектами и ресурсами, считает Надежда Калашникова. Главная надежда застройщиков — чтобы взаимодействие властей двух регионов помогло минимизировать риски и создать комфортную среду и для строительства, и для жизни.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»