Шаг длиной в пятилетку: где в Петербурге и пригородах стартует новая застройка

Оживающие сегодня с появлением новых строительных проектов пригороды в ближайшие годы вряд ли сильно потеснят город. Новых крупных развивающихся территорий, за исключением Ржевки и Новосаратовки во Всеволожском районе, не появится.

С окончанием освоения ряда небольших территорий в Северной столице ожидается развитие новых локаций на набережных Невы, Обводного канала, в Приморском, Московском и Выборгском районах. Долгая строительная жизнь ждет и такие крупнейшие зоны, как Каменка, Новосергиево, где освоение не закончится и через пять лет.

Опрошенные «Фонтанкой» участники строительного рынка Петербурга единодушно прогнозируют, что появление новых проектов класса «комфорт» в ближайшие пять лет пойдет сразу по нескольким сценариям. Это освоение оставшихся пригодных под редевелопмент участков в обжитых районах, продолжение развития крупных территорий на окраинах города и появление масштабных проектов в пригородах.

И новое, и старое

В обжитых районах Северной столицы будут развиваться как ныне осваиваемые территории, так и новые. По словам Евгении Литвиновой, руководителя отдела проектного консалтинга Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), и через пять лет продолжится освоение зоны «Черная речка», где ожидается еще как минимум несколько проектов в сегменте «комфорт-плюс». В частности, это участки на Белоостровской улице, набережной Черной речки и на Большом Сампсониевском проспекте. Кроме того, будет осваиваться зона в районе от станции метро «Фрунзенская» до «Балтийской» и далее.

Ожидается застройка в разных местах на Лиговском проспекте: у железнодорожных путей в районе Воздухоплавательной улицы, по другую сторону железной дороги, а также в районе Обводного канала. Там, кстати, также будут появляться небольшие локальные проекты, как на самой набережной канала, так и в глубине кварталов, к нему примыкающих.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что развитие еще ожидает Приморский район в целом. «Долгое время локация была исключительно «спальной», — уверен он. — А сейчас благодаря Лахта Центру и «Газпром Арене» он превращается в престижный район города с современной инфраструктурой, отличной транспортной доступностью, видовыми и экологическими характеристиками. К перспективным зонам тут относятся район Юнтолово, площадки около Новоорловского лесопарка, земли вдоль Парашютной улицы в сторону КАД, окрестности Лахтинского озера. Также актуальна реновация. Сегодня промзоны расположены в районе улицы Оптиков (завод ЛОМО), а также Полевой Сабировской улицы и Черной речки, где находится Северный завод.

По мнению директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, будущее строительства в черте города — однозначно за редевелопментом. Он позволит Петербургу не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого комплексного развития. Бывшие и действующие промпредприятия занимают в городе внушительную территорию в несколько тысяч га.

Эксперт отмечает, что в городской черте хороший потенциал для развития имеется в Московском районе, здесь уже активно возводятся объекты редевелопмента в комфорт-классе. Евгения Литвинова говорит, например, о территории в районе Кубинской улицы, а также о бывших землях предприятия «Самсон» у Московского шоссе.

Пойдут по берегам

Продолжится развитие Октябрьской набережной в разных ее частях. Например, будет и далее осваиваться территория в районе домов 38 с разными литерами. В том же Невском районе будут развиваться и другие набережные Невы, на этот раз на левом берегу реки, в районе проспекта Обуховской Обороны. Здесь находятся в прошлом заводские, при этом ныне удобно расположенные, видовые участки. Что позволяет построить здесь даже жилье класса «комфорт-плюс».

Также ожидается освоение зоны вглубь этой территории, в сторону улицы Седова. Там пока расположены обширные промышленные участки, но и их освоение неизбежно. Ожидается редевелопмент и бывших заводов в Автово, в пока что не столь активно развивающемся с точки зрения строительства жилья Кировском районе.

Сергей Степанов прогнозирует появление будущих точечных проектов на участках на Выборгской стороне, в Петроградском и Адмиралтейском районах, на Васильевском острове. Здесь также пока что находятся предприятия, территории которых используются под нужды, уже давно не связанные с производством.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман отмечает, что такие площадки имеют ряд преимуществ. Прежде всего это сама локация. А также наличие инженерных мощностей. Это значительно облегчает работу застройщикам и снижает расходы на реализацию проекта. Тут нет дополнительных затрат на развитие транспортных узлов и инфраструктуры, «раскрутки» места для потенциальных покупателей. Для последних как раз очевидный плюс — наличие развитой инфраструктуры в шаговой доступности. Правда, если территорию осваивают несколько девелоперов в рамках своих земельных участков, то бывает, что при этом отсутствует общая концепция развития локации.

Каменка навсегда

Даже через пять лет ожидается продолжение комплексного освоения территорий на отдалённых окраинах, там, где ещё остаётся такая возможность. По мнению директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольги Ульяновой, возможность реализации масштабных проектов комплексного освоения есть в Шушарах, в Парголово и частично в северной части Каменки. В последней из перечисленных локаций уже сейчас новые проекты заявляются в сегменте «комфорт-плюс», не выше 12 этажей.

Сергей Степанов, в свою очередь, предложил обратить внимание и на юго-западную часть Петербурга. По его мнению, при пошаговом освоении новых территорий, параллельном строительстве жилья и объектов социнфраструктуры этот район будет становиться все более привлекательным для покупателей недвижимости.

Так, будет и далее развиваться зона в Красносельском районе у Новосергиево, в Петродворцовом — в районе Стрельны, где крупные девелоперы приобрели ряд территорий в расчете на будущее.

Пригороды ожили

С ростом цен в городе масс-маркет увеличился в стоимости на 26% в прошлом году и еще на 7,4% за три месяца текущего года — застройщики обратили пристальное внимание на пригородную зону. Ибо по нынешним ценам приобретать жилье в Северной столице многим потенциальным покупателем уже не по карману.

По словам Натальи Кукушкиной, главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС, за последний год на рынке строящегося жилья разница в цене между городом и ближайшей областью достигла максимальных значений. Грубо говоря, если жилье в пригороде стоит около 100 тыс. руб. за кв. м, то городская прописка — уже 150 тыс. руб. Это существенная разница, особенно на фоне стагнации доходов населения.

Ян Фельдман видит перспективные, еще не освоенные участки во Всеволожском и Ломоносовском районах. «Но темпы освоения этих территорий будут зависеть от развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, — говорит эксперт. — Если она будет поспевать за динамикой реализации девелоперских проектов, тогда эти локации в будущем станут комфортными, самодостаточными пригородами».

Между тем, по мнению Евгении Литвиновой, ожидать появления на рынке новых, ранее не освоенных локаций даже в перспективе ближайших пяти лет не стоит. Исключение составит Новосаратовка, где уже стартовал крупный проект от ЦДС и ожидаются еще проекты от других девелоперов. Еще одна знаковая территория — бывший Ржевский аэродром, где уже давно планируется строительство Группой ЛСР. В свое время началось освоение таких новых направлений, как Щеглово, Агалатово, но их подкосило то, что здесь оставались недострои. И поэтому их развитие так и не состоялось ввиду «подмоченной» репутации.

При этом в Ленобласти в пригородах продолжится освоение уже застраиваемых локаций. В Мурино, в восточной его части, примыкающей к Красногвардейскому району, девелоперам предлагаются новые участки на перспективу. Есть еще свободные земли в Буграх. Новоселье — еще одна точка для перспективного развития. Также эксперты приводят в пример территорию между Ропшинским и Красносельским шоссе, участки между Гатчиной и Колпино.

«Среди локаций в области сейчас активно развивается Янино, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Это перспективный район: в планах правительства — расширение Колтушского шоссе, которое значительно улучшит транспортную доступность».

Помимо цены, по словам Натальи Кукушкиной, привлечь людей в пригороды можно исключительно качеством проектов: как в городе, так и в области люди хотят и заслуживают жить в красивых домах с безопасными дворами, хорошими площадками, парками, ресторанами, кафе и пекарнями.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»