«Купить квартиру становится так же просто, как заказать такси»

Экосистема недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) в 2021 году вышла на рынок вторичного жилья в Петербурге. О том, чем отличаются рынки недвижимости двух столиц и почему крупнейшие банки интересуются недвижимостью, «Фонтанка» побеседовала с генеральным директором М2 Вячеславом Дусалеевым.

В интервью он рассказал о том, будут ли расти цены на жилье, кто выиграл от льготной ипотеки и как купить квартиру онлайн так же просто, как любой товар в интернет-магазине.

— Вам, как москвичам, заметна разница между петербургским и московским рынком недвижимости?

— Хотя я живу в Москве, треть нашего офиса работает в Санкт-Петербурге. Более того, единственный наш физический офис сейчас находится в Петербурге, в Москве мы отказались от офиса вовсе — команда работает удаленно. Поэтому я не стал бы называть М2 москвичами.

С точки зрения количества сделок рынок Петербурга и Ленинградской области — один из крупнейших в России. В 2020 году здесь проведено 14 % от всех сделок в России на рынке первичного жилья и 5 % на вторичном рынке. Рынок Москвы и Московской области по объему больше в два раза — 25 % и 9 % соответственно. Впрочем, в столичном регионе проживает 14 % населения России — 20,4 миллиона человек, тогда как в Петербурге и Ленобласти почти в три раза меньше — 7,3 миллиона. Получается, если ориентироваться на данные Росреестра, количество сделок в расчете на одного человека здесь выше, чем в московском регионе.

Средняя цена квадратного метра в обеих столицах в 2020 году существенно выросла — на 12–18 %. В Петербурге больше подорожала вторичка, а в Москве — первичка. При этом сохранилась разница в цене — жилье в Петербурге на 30–40 % дешевле московского. Правда, и средняя заработная плата в Петербурге тоже ниже примерно на треть, поэтому можно сказать, что доступность квартир для жителей обоих городов примерно одинакова. Это подтверждает исследование ДОМ.РФ: москвичи, как и петербуржцы, копят на первоначальный взнос по ипотеке полтора-два года.

Ценообразование на квартиры в Петербурге отличается от московского. Стоимость ветхой квартиры в центре Петербурга примерно равна цене квартиры с евроремонтом на окраине. Инвестиции в ремонт квартиры и общедомовые коммуникаций могут достигать половины ее стоимости. Тогда как в Москве квартиры в центре города даже в плохом состоянии стоят значительно дороже «роскошных» апартаментов вблизи МКАДа.

Также в Петербурге наблюдается высокая доля продаж через агентства недвижимости, тогда как в Москве (особенно на вторичном рынке) наблюдается высокая доля самостоятельных риелторов.

— Вы начали активно осваивать петербургский рынок. В чем ваш интерес здесь и ставите ли вы конкретные цели?

— Главное наше преимущество — это цифровой клиентский путь. Все сервисы по совершению онлайн-сделки находятся в одном окне. Если клиенту банка нужен кредит, мы готовы предоставить такой сервис от 19 банков. Мы также предлагаем конструктор договоров, в нем застройщик формирует нужный документ одной кнопкой. Используя опыт и знания, мы создали продуманный «путь клиента» от поиска вариантов до обустройства нового жилья. Добавили к нему самую полную базу объектов недвижимости и получил «бесшовный«процесс», который экономит силы и время клиентов.

Например, благодаря сервису житель Хабаровска может легко приобрести жильё в Петербурге, даже не посещая Северную столицу, — всё происходит онлайн. Кроме того, есть услуга защиты сделки. Она предполагает, что, если у покупателя по судебному решению заберут купленную на вторичном рынке квартиру, — «Метр квадратный» вернет ему деньги за объект недвижимости и дальше будет самостоятельно судиться с продавцом, получив права требования.

Сейчас наша цель не доли рынка, а решение задач своих клиентов и партнеров: застройщиков, риелторов, банков. Мы стремимся показать как можно большему кругу пользователей, что наши сервисы безопасны, надежны и эффективны.

— Ваша экосистема — часть крупной банковской группы, на рынке есть еще примеры, когда крупный банк выстраивает свою систему продаж недвижимости и выдачи ипотеки. Вы не считаете, что это ведет к монополизации рынка?

— Мы как раз созданы в противовес монополизации. Мы за то, чтобы на рынке было несколько игроков. Мы стремимся к тому, чтобы клиентский путь стал максимально простым, а это возможно, когда ты убираешь ручной труд и автоматизируешь рутину. Упрощение процессов позволит новым игрокам легче выходить на рынок. Стратегия ВТБ — это партнерские проекты и интеграция в наши сервисы услуг и продуктов других игроков. Мы не закрываемся от конкурентов, а открываем наши ресурсы для выгоды клиента.

— Получается, риелторы и агентства недвижимости скоро будут не нужны?

— Мы считаем, что на цифровом рынке недвижимости роль и задачи агентств недвижимости, риелторов только возрастают. Для принятия решения о покупке недвижимости, которое происходит в среднем 1–2 раза в жизни, человеку требуется «живая» профессиональная поддержка и консультация профессионального риелтора.

Сегодня благодаря ипотеке и эскроу-счетам от банков зависят как сами клиенты, так и застройщики. Это сделано для защиты интересов дольщиков. Теперь если у застройщика возникают проблемы, то их решает банк. Я не слышал еще ни про один случай применения проектного финансирования, где были бы обманутые дольщики.

Что касается ипотеки, то с запуском программы льготного кредитования ее доля в структуре продаж новостроек выросла до 60 %. Получается, банки сейчас определяют объем продаж: если банк не выдает кредит — человек не покупает квартиру.

Но на рынке нет монополий. Конечно, два крупнейших банка занимают большую долю в совокупности, но и другие банки очень активны на этом рынке.

— Насколько высок сегодня платежеспособный спрос?

— За «кризисный» 2020 год общее количество сделок на рынке не только не сократилось, но даже выросло. Это обусловлено повышением доступности ипотеки. Если смотреть по регионам, то за прошлый год первичный рынок Санкт-Петербурга снизился на 19 %, а в Москве вырос на 6 %. Кстати, 13 % от общего количества льготных ипотек было выдано в Петербурге.

— Как вы оцениваете то, что в результате роста цен готовые новые квартиры стали стоить дешевле, чем строящиеся?

— Это классическое поведение инвесторов. Обычно инвестор покупает квартиру у застройщика, а потом, когда застройщик начинает продавать построенные квартиры, выставляет свой объект чуть дешевле. А поскольку цены за прошлый год выросли, инвестор все равно выигрывает.

Что касается роста цен в этом году, то едва ли он станет значительным. В марте Центробанк поднял ставку на 0,25 % (в абсолютном выражении это совсем немного). Скорее всего, это немного охладит спрос и придержит цены. Таким образом, спрос и предложение стабилизируются.

— Трендом прошлого года стала цифровизация. Но коснулась она в основном первичного рынка. Вы же также предлагаете покупать-продавать вторичку онлайн. Возможно ли это?

— Я мечтаю, чтобы сделка с недвижимостью проходила как онлайн-покупка любого продукта — положил в корзину, кликнул, ввёл свои данные, и через две недели тебе привезли ключи.

Если раньше сделка с недвижимостью занимала несколько дней: нужно было ходить к нотариусу, выдавать доверенность регистраторам, они сдавали их в Росреестр, потом приносили результаты регистрации и вы гадали, подделка это или нет, сейчас всё просто — документы приходят на смартфон, вы подписываете их электронной подписью, отправляете в Росреестр, получаете уведомление о принятии документов. Всё прозрачно — вы сами контролируете процесс.

Разумеется, купить новое жилье онлайн легче, чем вторичку. Вторичное жилье — это сформировавшийся дом. Клиенту наверняка захочется лично познакомиться с соседями и управляющей компанией. Но и в этом случае есть много рутинных процессов, которые можно «оцифровать».

— Не уменьшится ли спрос на онлайн-сделки по окончании пандемии?

— По данным Росреестра, в период самоизоляции на электронную регистрацию права собственности приходилось до 50 % заявлений. Сейчас цифра снизилась — до 35 %. Но получается, что после отмены строгого режима самоизоляции полного возврата к «бумажным» сервисам не произошло.

Впрочем, мы не строим иллюзий, что клиенты полностью уйдут в онлайн-сделку. До сих пор остается большой процент покупателей, которые покупают квартиру первый и единственный раз в жизни. Им психологически важен контакт с живым человеком — представителем застройщика или агента недвижимости, который объяснит им про все нюансы покупки квартиры.

— Чего вы ждете от 2021 года?

— Текущая потребительская активность на рынке ниже, чем в прошлом году, — я имею в виду звонки, просмотры. Это свидетельствует о том, что подорожавшее предложение может не найти платежеспособного спроса. Скорее всего, рост цен на жилье в 2021 году останется в пределах инфляции.

Кроме того, мы прогнозируем рост цифровых сделок, поскольку всё больше пользователей оценивают качество и удобство цифровых сервисов. На текущий момент с использованием сервисов М2 реализовано более 100 тысяч сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Объем расчетов по сделкам, реализованным с применением сервиса безопасных расчетов М2, уже превысил 370 миллиардов рублей.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»