Счет на миллионы. Пара десятков управдомов на Петроградке бьют в набат: деньги за аренду домового имущества «сгорели»

Привычная система заработка жильцов домов на арендаторах в историческом центре рухнула в прошлом году, и вот те же и там же вновь агитируют домкомы подписываться на новую. Управдомы винят коммерсантов и депутатов в пропаже миллионов рублей, а те настаивают на общественном благе.

В прошлом году десятки домов по всему городу лишились небольшого денежного ручейка. Деньги хоть и небольшие, плюс-минус 10 миллионов в год, но весьма нужные в хозяйстве: поменять дверь, установить новый домофон, отремонтировать окна в подъезде. В распоряжении «Фонтанки» оказались бумаги, которые могут объяснить, как эти самые деньги оседали в руках ныне канувшей в Лету фирмы-посредника.

А зарабатывать есть на чем. Если дом в бойком месте в центре, да еще возле метро, доходы только от сдачи в аренду площадей стен под вывески и рекламу на фасаде, а также под вытяжки ресторанов и кафе во дворах тянут на десятки тысяч в месяц. Это за каждый дом. Еще немного приносит аренда квадратных метров на чердаках под кабели телекоммуникационных компаний.

Юридическая основа коллизии кроется в особенностях законодательства в ЖКХ. Представляющие жильцов советы многоквартирных домов, в отличие от ТСЖ, не могут сами заключать договоры с коммерсантами и зарабатывать деньги. Поэтому они заключают договоры поверенного лица со специальной компанией, которая от их имени собирает плату с тех, кто хочет использовать общедомовое имущество.

Трагедия районного масштаба

Одной из таки фирм-поверенных, вокруг которой сейчас разворачиваются драматические события, было ООО «Союз домовых советов» (СДС). С 2016 года оно исправно собирало деньги с арендаторов примерно сотни домов, в основном в Петроградском районе. Однако весной 2020 года внезапно почти полностью прекратило все выплаты домам, а к концу года и вовсе свернуло деятельность. В декабре налоговая поместила фирму в список тех, кто не находится по месту «прописки», а в январе появилась отметка: гендиректор Владимир Никаноров заявил, что больше не является руководителем этой фирмы.

Схема, которую сейчас описывают управдомы, не искушенному в их ремесле человеку не кажется очень уж выгодной. Во-первых, никаких денег жильцы от СДС никогда не получали. Вся арендная плата аккумулировалась на счете этой компании. А затем поверенный оплачивал счета от ремонтных и монтажных фирм — по факту выполненных в доме работ. Во-вторых, СДС оставляли себе заметную часть выручки. «У нас было 35%. В эту сумму входило администрирование и юридическая помощь», — рассказывает один из управдомов.

Такая цифра доходов посредника не должна удивлять. Скажем, государственный ЖКС № 2 Петроградского района, который в том числе работает на этом рынке, собирая деньги с арендаторов за право размещать вывески на фасадах, оставляет себе примерно столько же. В руководстве жилкомсервиса говорят, что фиксированной таксы нет, однако она может составлять и 25, и 30 процентов от выручки. Меньше может быть только в том случае, если у какого-то дома очень большой объем сборов. В качестве примера таких «особых случаев» приводится один из домов возле станции метро «Петроградская», на котором размещен огромный рекламный видеомонитор. За него, по слухам, его владелец выплачивает жильцам 350 тысяч рублей в месяц.

Однако после своего краха СДС оставил массу неисполненных обязательств перед жильцами. К примеру, далеко не самый большой дом на Большом проспекте П. С., 44, зарабатывал на вывесках около 50 тысяч в месяц, плюс еще около 5 тысяч приносили кабели, рассказал глава совета дома Игорь Мараков. По его расчетам, СДС остался должен его дому около 900 тысяч рублей.

Еще у одного крупного дома рядом со станцией метро «Чкаловская» «зависло» около полумиллиона. Четыре года арендаторы на первых этажах платили за право разместить вывеску и за размещение своих кабелей. А в марте 2020 года от СДС пришло письмо: «Вынуждены приостановить свою деятельность». Причина — коронавирусные ограничения.

О том, сколько всего СДС остался должен, точной информации нет, как и нет внятного ответа на вопрос, сколько именно домов она представляла. Есть лишь оценка инициативной группы товарищей по несчастью, которые сумели найти друг друга и объединиться в чате в WhatsApp, — 2 млн рублей. Такая сумма фигурирует в открытом письме, которое они подписали в минувшие выходные и направили в адрес НП «ЖКХ контроль». Однако речь может идти о куда большей сумме. Сейчас, как заверяют «Фонтанку» председатели советов домов, арендаторы вообще никому не платят за свои вывески, ссылаясь на то, что предыдущие договоры уже не действуют, а новые заключить не с кем. В итоге жильцы лишаются положенных им по закону денег.

Коммунальная бухгалтерия

Записи о списаниях и зачислениях на счета СДС «Фонтанке» передал один из бывших управдомов. Ему пришлось походить на приемы в госорганы и к правоохранителям в попытке вернуть деньги своего дома, но безуспешно. Результат — отказ в возбуждении уголовного дела (есть в распоряжении «Фонтанки»), но в качестве трофея — файлы с таблицами, как можно предположить, бухгалтерии СДС. В них по годам — с 2016-го — все поступления от арендаторов и все списания по выставленным счетам жильцов. За ремонт козырька перед подъездом, за замену плитки в парадной, монтаж системы видеонаблюдения и т. д. С номерами счетов, названиями и реквизитами контрагентов.

В ряде случаев в назначениях счетов указываются конкретные адреса домов. «Фонтанка» перепроверила: их представители подтвердили, что действительно заказывали такие работы и суммы совпадают с теми, что называют управдомы. Если принять на веру, что эти таблицы — хотя и без печатей и подписей — действительно часть бухгалтерии СДС, можно примерно прикинуть масштаб ее деятельности.

Так, за 2019 год — последний полный год работы СДС — более чем в 600 пунктах таблицы описаны сборы на общую сумму свыше 12 млн рублей. А жильцы из этих денег получили в виде оплаченных счетов за работы в их домах всего 1,7 миллиона, говорится в бумагах.

Согласно им, всего за четыре года, 2016–2019-й, СДС приняла от арендаторов платы на 37,8 млн рублей, а счетов оплатила всего на 19 миллионов. Если считать это подлинной бухгалтерией, получается, что половину денег фирма оставила себе. За 2020-й в таблицах значатся собранными лишь 60 тысяч, оплачено — ноль. Записи обрываются серединой января.

Однако и в строчках оплаты кроется странное. К примеру, крупнейший объем отчислений, если верить бумагам, за время работы компании приходится на 2018 год — сразу 12 млн рублей. Но самые большие статьи расходов там вовсе не ремонт перил и замена кафеля в парадных. Почти 7,7 млн вписаны за экспедиторские услуги и аренду получателю с фамилией, под которой несколько председателей домовых советов знают водителя самого СДС. Еще почти полтора миллиона, согласно таблицам, ушло за «информационно-консультационные услуги». Получателем значится женщина, чьи данные совпадают с данными директора ООО «ЦБУ»; ее управдомы, ориентируясь на фамилию, связывают с гендиректором СДС Владимиром Никаноровым, которому, кстати, принадлежит 20% долей в ЦБУ.

Узнать, так это или нет и почему за год на услуги водителя ушла такая большая сумма, у него самого не удалось. По известному редакции номеру телефона Никанорова отвечает его помощница, которая обещает передать ему вопросы, но продолжения за этим никакого не следует. Если вынести за скобки подобные траты, то на оплату счетов именно жильцов домов за четыре года было потрачено не более 9 млн рублей, говорится в файлах. Исходя из этого можно посчитать, что СДС оставила себе (или своим водителям и бухгалтерам) к началу 2020 года три четверти собранных денег. Если приплюсовать к этому сумму, которая должна была быть собрана в прошлом году (на основе расчетов по предыдущим) и вычесть 35%, положенные фирме как поверенному, выходит 25 миллионов рублей, которые жильцы 78 домов могли недополучить на ремонтно-бытовые нужды.

Дело темное

Скандал с тихим угасанием ООО «Союз домовых советов» (СДС) в прошлом году не стал достоянием публики из-за того, что главы домкомов до последнего рассчитывали на возврат денег. Но когда поняли, что ждать смысла нет, все же обратились за помощью к самому понятному для них «ресурсу» — депутатам ЗакСа, к руководству своих МО и к Ивану Громову, главе Петроградского района, где расположено больше всего домов, имевших договоры с СДС.

В распоряжении «Фонтанки» есть ответ на жалобы управдомов от аппарата депутата ЗакСа Юрия Гладунова о том, что «для принятия необходимых мер» он отправил запрос в прокуратуру города. Однако в разговоре с «Фонтанкой» депутат не смог припомнить, какова судьба запроса. Куда больше в курсе этой истории районные власти. Иван Громов с ходу сказал, что этой темой занимался его заместитель Евгений Корабельников, а тот выложил все, как есть. По его словам, изначально постановка вопроса была правильная. Ведь единственным акционером СДС выступала общественная организация — ныне ликвидированное РОО «Самоорганизация граждан Санкт-Петербурга в жилищной сфере» (СГСПбЖС). В числе его учредителей были вполне понятные районным властям люди, включая выходцев из администрации и депутата одного из местных МО.

Причину краха Евгений Корабельников видит в том, что в руководство РОО пробрались люди, которые вместо того, чтобы нести обществу пользу, использовали его в целях своего личного обогащения. Имен не назвал. В то, что зависшие в СДС деньги удастся вернуть, районные власти не верят и рекомендуют теперь более осмотрительно выбирать поверенного для общения с арендаторами. Прямо его также не называют, но из контекста понятно — верить можно только тем, кого постоянно и тщательно контролируют и проверяют, то есть родному жилкомсервису.

Однако многие управдомы с недоверием относятся к идее сотрудничества с ЖКС, удивляясь ценам, которые те выставляют за ремонт в подъездах. С цифрами в руках они доказывают журналистам: все, что удастся заработать, жилкомсервисы заберут, завышая стоимость своих работ. К примеру, Сергея Елгазина, председателя совета дома на Большой Зелениной, 13, возмутил счет на 4000 рублей за замену квадратного метра кафеля. И хотя аргументы в пользу ЖКС как партнера по сбору денег есть — а ЖКС № 2 Петроградского района, по данным «Фонтанки», уже сейчас собирает по договору поверенного деньги с арендаторов примерно в 80 домах, — управдомы предпочитают искать альтернативу.

Общественное против частного

А поскольку природа не терпит вакуума, на место СДС для сбора десятков миллионов рублей уже претендуют новички. Дисклеймер: далее последует длинный перечень названий коммерческих и общественных организаций и имен их руководителей, который не посвященному в эту историю человеку воспринять будет нелегко. Однако именно в сложности и запутанности переплетений человеческих, общественных и коммерческих интересов может скрываться ответ на вопрос — как функционирует эта система.

К примеру, один из бывших соучредителей РОО СГСПбЖС Андрей Китаев от имени другой общественной организации, «Объединение советов многоквартирных домов», подписывает резолюцию (есть в распоряжении «Фонтанки») с рекомендацией управдомам заключать договоры на сбор денег с арендаторов с недавно созданным ООО «Общегородской союз домовых советов» (ОСДС). Гендиректор и основной владелец ОСДС — Олег Калядин, экс-глава МО «Введенский». Он же — экс-президент ныне распущенной РОО «Объединение советов многоквартирных домов».

Этот ОСДС рекомендовали и в петербургском отделении НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ "ЖКХ контроль"», которое возглавляет Алла Бредец, депутат МО «Петровский». Представители многоквартирных домов, пострадавших от СДС, запомнили ее как активного деятеля старого РОО СГСПбЖС, которое было единственным учредителем проклинаемой сейчас фирмы, а теперь ликвидировано. Впрочем, сама она заверила редакцию, что никогда не имела никакого отношения к СДС или к СГСПбЖС. В письме к председателю совета одного из многоквартирных домов она пишет, что ранее перечисленные на счета ООО «СДС» деньги в случае заключения договора с ОСДС «сохраняются и все обязательства по договору поручительства с ООО «СДС» будут исполнены своевременно и в полном объеме».

Кроме того, может появиться и еще один игрок на рынке — ООО «Наш дом СПб». Его единственный владелец и директор — Юрий Сопин. Он тоже человек в бизнесе не новый. Ранее ему принадлежало также 34% в ООО «Фонд общего имущества» — другой организации, которая по поручению жильцов собирала деньги с арендаторов. Примечательно, что ему же принадлежали и фирмы, которые могли выступать клиентом фонда, — ООО «РА Фасады СПб» и ООО «Рекламное агентство "Санкт-Петербургский сервис"». Кроме того, в июле 2020 года он выступил соучредителем новой профильной общественной организации, РОО «Наш дом на Неве». Кроме него учредителем в нем значится и Алла Бредец. В ЖКС № 2 сообщили о возможном сотрудничестве с «Нашим домом СПб», чтобы он оказывал юридические услуги жилкомсервису, общаясь, в том числе в суде, с арендаторами, и оставлял себе те же самые 35%.

В разговоре с «Фонтанкой» Алла Бредец попросила не путать ее РОО с коммерческим предприятием: одно занимается общественной работой, а другое — зарабатывает деньги. И даже то, что Юрий Сопин выступает учредителем в обоих случаях, не вызывает у нее вопросов: «Разве человек, который занимается общественной деятельностью, не имеет права заниматься бизнесом?»

Что касается своего прошлогоднего письма с рекомендацией заключать договоры с ОСДС для сохранения денег, собранных его предшественником, Алла Бредец просит рассматривать это исключительно как рекомендацию, а не как рекламу. По ее словам, уверенность в том, что деньги, застрявшие в СДС, можно вернуть, основывалось на заверениях Олега Калядина, который, как помнит депутат, публично заявил, что «берет эти долги на себя». Сейчас же Алла Бредец уже не берется давать прогнозы по возвращению денег жильцов, хотя напоминает, что СДС — все еще действующее юрлицо, а Владимир Никаноров периодически появляется на публике и не скрывается от управдомов.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»