Спрос на новостройки снизился: на фоне роста цен покупать оказалось нечего

Объем продаж на рынке новостроек Петербурга и области в январе — марте 2021-го уменьшился на 16%. Основной виновник — дефицит предложения, к концу 2020-го объем выставленного на продажу жилья снизился на треть. Во время прошлогоднего ажиотажа покупатели «вынесли» с рынка наиболее ликвидные варианты. Итоги года текущего вряд ли повторят рекорды предыдущего: ожидается снижение по всем фронтам, кроме цен.

Число выданных разрешений на строительство в городе за последние два года уменьшилось в пять раз. Причин много — изменения в стратегии застройщиков, перераспределение долей внутри рынка, снижение потребностей города в вводе больших объемов жилья и дефицит социальной и дорожной инфраструктуры, частично реализуемой девелоперами, частично — городом.

По данным аналитиков, в первом квартале текущего года в Петербурге и пригородах было продано 860 тыс. кв. м жилья в новостройках. Это на 16% меньше, чем в тот же период в прошлом году. Любопытно, что впервые за последние годы доля пригородных новостроек в общем объеме продаж выросла и составила треть, тогда как ранее была 20%.

Безусловно, свою роль в снижении объема спроса сыграл рост цен — с начала 2021-го средний показатель в масс-маркете вырос еще на 7,5% на фоне снижения покупательной способности населения. Многие люди планировали покупку на текущий год, но совершили в прошлом, опасаясь прекращения программы льготной ипотеки и дальнейшего увеличения цен. Но основная причина кроется в сложившемся дефиците предложения, который сформировался благодаря ряду условий.

Новинок не хватило

Ажиотажный 2020-й, ознаменованный пандемией, тревожными ожиданиями, снижением курса рубля на фоне появления льготной ипотеки и роста цен на 26%, завершился для застройщиков успешно. По итогам года было продано порядка 4,4 млн кв. м — на уровне предыдущего, 2019-го.

Если оценивать прошедшие 5–7 лет, такой объем спроса характерен для активного рынка: в продажу выходит достаточно большой объем жилья, который в течение года поглощается.

Но в последние пару лет ситуация стала меняться. Обычно на рынок Петербурга и пригородов выходило порядка 4–4,5 млн кв. м нового жилья. Но в 2020-м продажи стартовали всего лишь в 3,3 млн новых «квадратов». На фоне высокого спроса за год объем предложения, то есть число строящегося жилья в продаже, снизился на треть. Также достигнув 3,3 млн кв. м против 4–4,7 млн кв. м, которые фиксировались в последние годы. Так сформировался дефицит.

В особенности это стало заметно именно в Петербурге, который покупатели в последние пару лет жаловали куда больше, чем пригородную зону Ленобласти. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2019-м в городе стартовали продажи 3,5 млн кв. м нового жилья. В 2020-м — всего лишь 2,6 млн кв. м, что на 20–30 % ниже уровня предыдущих лет. При этом объем спроса остался на высоком уровне. Любопытно, что в прошлом году почти на 10 % выросла доля продаж объектов на высокой стадии готовности, так как домов на старте было мало. Также в спросе выросла доля «однушек» и «двушек», так как дешевые студии по сути раскупили еще в начале ажиотажа.

Стратегия впрок

Частично причина кроется в том, что в Петербурге объем выданных первичных разрешений на строительство в 2019–2020 годах упал в пять раз. По информации, полученной с сайта Госстройнадзора Петербурга, с 2016-го по 2018-й в год выдавали 150–200 первичных разрешения на строительство порядка 5,7–6 млн кв. м жилья. А вот в 2019-м и 2020-м — всего 35 и 41 разрешение на 800 тыс. кв. м и 1,1 млн кв. м соответственно.

По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб», необходимость продаж по эскроу подтолкнула застройщиков в 2018-м получать разрешения на строительстве впрок в огромных количествах. Так девелоперы смогли реализовывать проекты по старым, более выгодным для них правилам, без проектного финансирования и на деньги дольщиков. В итоге к 2019–2020 годам рынок подошел с запасом объектов с документацией, поэтому новых разрешений в эти годы было выдано крайне мало.

С середины 2019-го необходимость получать проектное финансирование в банках под достаточно высокий процент охладила пыл многих небольших застройщиков. Даже имея возможность реализовывать проекты по старым правилам, далеко не все участники рынка воплотили свои планы в жизнь — кто-то продавал участки вместе с полученными разрешениями. Поэтому, с одной стороны, мы увидели укрупнение рынка, где уже 67% против недавних 60% занимают застройщики из ТОП-10. А с другой — паузу в открытии продаж, пока проекты переходили из рук в руки. Плюс к тому выход на рынок объектов с эскроу занял больше времени, чем ранее по старым схемам.

Еще один момент — негласное торможение проектов из-за споров между застройщиками и городом в вопросах строительства социальной и дорожной инфраструктуры, которая из-за повсеместного роста цен стала дороже и для тех, и для других. Необеспеченные инфраструктурой кварталы — головная боль для Петербурга, который получает недовольных жителей и ненужное социальное напряжение. Кроме того, в перспективе город нацелен на постепенное снижение годовых объемов ввода до 2,4 млн кв. м, для чего нет необходимости в выдаче разрешений на строительство жилья в прежних объемах.

Область выходит из тени

«Сейчас мы наблюдаем следующее: в первом квартале в Петербурге и пригородах на рынок вышел 1,1 млн кв. м нового жилья, и уже треть — это областные проекты, хотя ранее их было только 20%. Объем предложения в городе вырос на 5 %, достигнув 2,67 млн кв. м. В пригородах этот показатель увеличился на 24%», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Эксперт уверена, что в пригородной зоне благодаря активности застройщиков дисбаланс спроса и предложения будет преодолен быстрее. Развиваются новые территории, такие как Новосаратовка, готовится к выходу на рынок крупный комплекс на месте бывшего Ржевского аэродрома, пополняется новыми проектами Новоселье, есть еще участки в Мурино и Буграх. Цены здесь сейчас в 1,5 раза ниже, чем в городе. Поэтому в перспективе ожидается, что часть спроса вслед за предложением перетечет сюда.

Если же говорить об итогах первого квартала для участников рынка, то здесь отмечаются те же тренды. С тем лишь отличием, что результаты компаний из ТОП-10 в целом оказались лучше, чем остальных участников рынка.

Группа «Эталон» увеличила денежные поступления на 2% в первом квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок с жилой недвижимостью составила 63%. Комментируя операционные результаты, президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил: «Некоторое снижение объемов реализации в 1 квартале 2021 года после рекордных результатов прошлого года связано в первую очередь с сокращением открытой для продажи недвижимости. Временный дефицит предложения оказал несущественное влияние на динамику показателей год к году».

По словам Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, первый квартал был достаточно активным для компании: объем спроса превысил плановые показатели. «В целом по рынку наблюдалась такая же тенденция, — говорит эксперт. — Как следствие, цены на квартиры в строящихся домах росли быстрее прогнозов. Если говорить о наших объектах, то за первый квартал стоимость квадратного метра выросла на 5–10%».

Продажи Setl Group в денежном выражении выросли на 30% в первом квартале 2021-го. Число заключенных сделок выросло на 6,2%, а площадь проданной недвижимости без учета паркингов достигла 201,6 тыс. кв. м, что на 1,8% больше показателей января - марта 2020 года.

«Первый квартал мы закрыли успешно: план продаж был перевыполнен на 18% спрос на недвижимость в наших проектах был стабильным, при этом активность покупателей немного снизилась, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Мы объясняем это тем, что значительная часть спроса 2021 года была реализована в прошлом году. Но так как предложение все еще остается дефицитным, спрос в первом квартале был равномерно распределен между объектами, имеющимися на рынке».

Позитивно оценивают результаты первого квартала и Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». По ее словам, продажи в компании выросли на 16% в сравнении с первым кварталом 2020 года. «Основной всплеск покупательской активности пришёлся на март на фоне новости о повышении ключевой ставки. Покупка недвижимости по льготной ставке по-прежнему остаётся востребованным инструментом улучшения жилищных условий. За первый квартал порядка 80% квартир в наших проектах было реализовано с помощью ипотеки», — поясняет эксперт.

Без ажиотажа

Участники рынка сошлись во мнении: в 2021-м ожидать повторения результатов ажиотажного прошлого года не стоит. Единственное, что продолжит свой прирост — это средние цены. Прогнозы роста цен в 10% за год уже не сбылись: только за три месяца они увеличились на 7%. «Одной из причин, приводящих к ускоренному росту цен, остается дефицит предложения, — говорит Сергей Терентьев. — В ближайшее время эта тенденция сохранится и может даже усилиться. Хотя крупные застройщики продолжают выводить на рынок новые объекты, компенсировать накопившийся дефицит не удастся. Компании просто не могут так быстро готовить и выводить на рынок новые проекты».

При этом рынок постепенно будет ликвидировать дисбаланс спроса и предложения. Поскольку в Петербурге объем предложения в долгосрочной перспективе вряд ли достигнет показателей активных лет, ввиду снижения объемов выдачи разрешений на строительство, в целом будут снижаться показатели по спросу. В течение года будут разные периоды. Вероятно, перед отменой льготной ипотеки ожидается очередной всплеск. Затем, наоборот, произойдет временный спад. В среднесрочной перспективе ожидается снижение объемов нового предложения, поступающего на рынок новостроек Петербурга, и увеличение — в пригородах Ленобласти.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»