«Балконная амнистия» помиловала, Жилищный кодекс казнил. Почему защита от демонтажа незаконного остекления не сработала

Широко разрекламированная «балконная амнистия» оказалась с сюрпризом. На деле она не уберегает от проигрыша в суде и обязательства привести все в первозданный вид.

Приморский районный суд поставил точку в споре между управляющей компанией и петербурженкой Натальей Гальцевой. По иску ТСЖ «26 корпус» ее обязали в течение 30 дней после вступления в силу решения суда демонтировать несогласованное остекление балкона и назначили неустойку за каждый день просрочки. Решение пока не вступило в силу, и не исключено, что ответчица пойдет на апелляцию.

Интересно другое. В Петербурге в настоящее время действует «балконная амнистия». Сначала Заксобрание, напомним, ввело запрет на штрафы за незаконное остекление лоджий и балконов, потом, в марте этого года, скорректировало и закон о благоустройстве города.

Исполнительная власть внесла лепту со своей стороны — в декабре 2020 года выдала постановление №1186, которым подредактировала правила благоустройства. Суть: выполненное до 1 января 2021 года остекление не считается самовольным, и требовать от хозяина демонтировать конструкцию нельзя до 2028 года. А на согласование дается срок до 2030 года.

Именно на соответствующий пункт в обновленных правилах благоустройства (14–6), то есть непосредственно на «балконную амнистию», и сослалась в суде ответчица. Однако все равно проиграла.

Член общественного совета при вице-губернаторе Петербурга по ЖКХ Кирилл Захарян пояснил, что за громким названием кроется «амнистия» от возможных санкций со стороны органов исполнительной власти на применение правил благоустройства в Санкт-Петербурге. «Но ведь есть не только публично-правовые отношения, а еще отношения между собственниками и управляющей организацией. То есть амнистия касается того, что к вам не применят «санкции» ИОГВ. Вас не будет трогать районная администрация, которая контролирует исполнение правил благоустройства, жилищный надзор, — говорит эксперт. — Это позволение городу Петербургу частично не применять правила благоустройства».

Однако амнистия не может защитить от исков управляющих компаний и от аргумента, который выдвигает федеральное законодательство, а именно Жилищный кодекс РФ. Дарья Титкова, руководитель практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт», подтвердила, что суд в случае с Гальцевой как раз и учитывал положения Жилищного кодекса. «Балкон считается частью фасада и признаётся общедомовым имуществом. Как следствие, его застекление требует согласия жильцов всего многоквартирного дома. Получить разрешение от жильцов можно на общем собрании собственников жилья, этого в данном споре сделано не было, на что суд обратил внимание. Данный довод, в том числе, лёг в основу принятого решения», — комментирует она.

Эксперт в области ЖКХ Андрей Китаев согласился, что механизм не сработал по понятным основаниям. «Ситуация простая. Есть Жилищный кодекс. Естественно, что постановление правительства Санкт-Петербурга по иерархии нормативно-правовых актов стоит ниже, чем ЖК РФ, в суде. На сегодняшний момент есть достаточно много прецедентов, когда суды по балконам выигрывают собственники. Администрация района подает иск на незаконное остекление, то есть отсутствие разрешения от комитета по градостроительству и архитектуре. В данном случае суд принимает сторону собственника, потому что, да, есть балконная амнистия», — говорит эксперт.

Специалист пояснил, что остекление с точки зрения ЖК РФ может трактоваться как уменьшение общего имущества многоквартирного дома. «То есть у балкона есть фасад, и суд считает: если остекление сделано, значит, владелец квартиры «забрал» часть фасада себе. Чтобы вы могли это сделать, вы должны собрать 100% голосов собственников жилых и нежилых помещений. Что, конечно, в природе маловероятно», — констатировал он.

Китаев подчеркнул, что в данном случае присутствует коллизия. «Естественно, надо подавать апелляцию, потому что в любом случае нарушение прав собственников здесь ничтожное. Чем остекление кому-то мешает по большому счету? Надо дальше бороться, надо доходить до Верховного суда и там отстаивать свои права». В этом случае решение ВС станет прецедентом, и в дальнейших судебных процессах участники смогут на него ссылаться.

По словам эксперта, есть другой вариант решения проблемы — узконаправленная корректировка ЖК РФ. Потому как если остекление будет трактоваться как уменьшение общего имущества и будет требовать 100% голосов в рамках кодекса, то законно согласовать это крайне тяжело, резюмировал он.

Титкова напомнила: КГА неоднократно разъяснял, что для согласования остекления балконов необходим комплексный проект для всего дома, а не отдельный от каждого собственника.

По существующим сейчас положениям в жилищном законодательстве, постройки, признанные незаконными, собственник должен снести за свой счёт. «Полагаю, что городской суд оставит решение Приморского районного суда в силе, а власти Петербурга будут думать о новых поправках», — добавила юрист.

Захарян, в свою очередь, предложил идею, которая также значительно бы упростила жизнь горожан, ступивших на нелегкий путь согласования. Власти Петербурга, в частности комитет по градостроительству и архитектуре, могли бы разработать несколько типовых проектов для домов массовых серий. «Считаю, что КГА мог бы себе это позволить. Это несколько недель работы для нормального архитектора, которые у них есть. У нас много домов массовых серий: «кораблей», домов 504-й, 606-й, 137-й серий», — констатирует эксперт.

Альтернативное предложение — создать подведомственное комитету учреждение, которое предоставляло бы горожанам платную государственную услугу — разработку и согласование проекта. «Фонтанка» направила запрос в комитет с просьбой прокомментировать, как чиновники оценивают эти идеи и не планируют ли воплотить их в жизнь.

Сейчас в Петербурге, к слову, беглый просмотр предложений по разработке проекта остекления показывает, что услуга стоит от 15 тысяч рублей и до бесконечности. На сайтах компаний, сайты которых Google выдает по запросу «согласование остекления балкона СПб», проекты обещают все, а дальше значится честное: «Согласуем по факту — если это возможно».

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»