«Вам особняк или катер?» Почему эти объекты в Петербурге не могут найти покупателя (фото)

Они годами пылились на виртуальном прилавке, но так и не нашли покупателя. Чаще всего из-за юридических обременений, несопоставимой цены или невозможности ступить шагу без КГИОП. «Фонтанка» нашла самые невостребованные объекты на петербургском рынке.

Буквально перед майскими праздниками за 351 миллион рублей была продана половина здания бывших офицерских казарм лейб-гвардии Измайловского полка на одноименном проспекте, которая провела на «витрине» торговой площадки «Российский аукционный дом» (РАД) почти полгода. От некоторых ее соседей, кажется, удача отвернулась. Они выставляются на продажу годами.

Своего часа, например, ждет здание Сберегательного банка Российской империи на набережной Фонтанки, 78. Оно было выставлено на торги в 2018 году вместе со 100 % долей ООО «СВ-Консалт», которому принадлежит право приспособления объекта культурного наследия под гостиницу со встроенным паркингом. Начальная цена составила 360 миллионов рублей. По мнению экспертов РАД, причина долгой экспозиции здания — в судебных тяжбах. Когда они закончатся, ликвидность объекта вырастет.

«СВ-Консалт» получило здание в 2008 году по инвестдоговору, взяло на содержание, провело косметический ремонт. Располагавшиеся внутри организации оно должно было переселить в другие места, но издательство «Детгиз» и петербургское УФМС не переехали — по разным причинам. По версии Смольного, инвестор не отремонтировал для них новые здания. По версии инвестора, например, УФМС отказалось от варианта, предоставленного чиновниками для переезда. «СВ-Консалт» более шести лет лет судилось с комитетом имущественных отношений. В 2016 году город расторг с ним инвестдоговор, но в конце 2020 года фирма оспорила это решение, и суд в феврале 2021 года встал на ее сторону. Однако тяжба далека от завершения, ведь Смольный подал апелляцию.

Уже год как за 460 миллионов рублей на торгах продается новый крытый рынок «Старая деревня» на Бухарестской улице во Фрунзенском районе. Двухэтажное здание с подземной парковкой построено в 2019 году и принадлежит ликвидированной на данный момент компании «Прайм». В прошлом она принадлежала Лилии Филимоновой, супруге экс-вице-губернатора Романа Филимонова. Такой бэкграунд делает объект интересным, но потенциальные инвесторы отнеслись к нему холодно. Возможно, в разгар пандемии начальная цена показалась им слишком высокой. Эксперты пророчат объекту продажу под другое назначение.

С 2012 года в Петербурге продавались участки общей площадью 16,2 га у пересечения проспекта Энгельса и КАД, неподалеку от торгового центра «Мега-Парнас». Их начальная цена была установлена на уровне 452 миллионов рублей. По мнению знакомых с ситуацией источников «Фонтанки», долгое время эту землю никто не покупал из-за отсутствия прямого съезда с КАД и технических условий. На сегодняшний день эти вопросы решены. Со временем половина участков была распродана, но 6,5 га все еще ждут покупателя. По данным Росреестра, земля принадлежит ООО «Терра Девелопмент», собственниками которого являются гендиректор РАД Андрей Степаненко и его родственница.

Не удается никак продать апарт-отель площадью 1277,8 кв. м на набережной Крестовки, 5. Вместе с землей за него просят не меньше 430,5 миллиона рублей. Он с 2019 года продается наряду с другими активами обанкротившегося «Международного банка Санкт-Петербург» бывшего сенатора Сергея Бажанова. Нет желающих купить у бизнесмена Александра Ебралидзе его Taleon Imperial Hotel на углу Мойки и Невского проспекта. Предприниматель в 2018 году выставлял его даже на «Авито» за 20,8 миллиарда рублей. Гостиничный бизнес уже давно не приносит ему радости. За отель крепко взялся банк «Санкт-Петербург», выставивший управляющим гостиницей компаниям миллиардные требования. Дома и земли самого Ебралидзе более чем на 150 миллионов рублей уже официально уйдут с молотка в счет долга перед банком.

Наследие советских учреждений культуры инвесторов тоже не сильно возбуждает. «Ленфильм» третий раз с 2016 года пытается продать участок на улице Тамбасова. Цена за это время снизилась с 2,1 до 1,5 миллиарда рублей. По второму кругу выставляют на торги площадку «Леннаучфильма» с землей и зданиями на Мельничной улице, оцененными почти в полмиллиарда.

Периодически на просторы торговых площадок выплывает скоростной катер–лаборатория «Святая Ксения». Это был последний катер в арсенале Водоканала, от него отказались в пользу надувных лодок. Ведомство, которое приобретало судно за 150 миллионов рублей, почти три года назад пыталось продать его за 78 миллионов. Шло время, «Святая Ксения» старела, и ее цена опустилась до 24,8 миллиона. При этом продавец готов максимально снизить ее в два раза.

Еще в Петербурге с 2017 года продают целую буровую установку за 25,3 миллиона рублей, а также большое количество подержанных автомобилей и имущественных комплексов со зданиями в плачевном состоянии, но обычно у них не самое привлекательное местоположение.

«Есть несколько распространенных причин, которые ограничивают покупательский интерес к определенным объектам. Так, первая проблема — неготовность к продаже. Когда есть какие-то юридические нюансы, которые не позволяют покупателю комфортно войти в сделку. Это может быть всё, что угодно — тяжелая структура сделки, обременения», — говорит Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers. Второй причиной является несоответствие запрашиваемой цены возможностям покупателя. Третья проблема — специфика исторических зданий.

«Не всегда инвестор может оценить, каким образом здание можно приспособить к современному использованию. Он стоит перед вопросами: что там можно сделать, сколько это будет стоить, хватит ли у компании административного ресурса? В случае с историческим зданием трудно предугадать, какой проект согласует КГИОП и будет ли это востребовано на рынке», — объясняет Сигалова.

Пандемия приостановила большинство крупных сложных сделок, но к концу 2020 года ситуация стала меняться. Люди стали разворачиваться от депозитов с низкими процентными ставками в сторону недвижимости, что отчасти привело к сегодняшнему ажиотажному спросу, — считает генеральный директор РАД Андрей Степаненко. В частности, он отметил непривычно высокий спрос на банкротную недвижимость.

«Сейчас рынок высокий, продается практически всё. Но есть сложные объекты. У каждого — своя непростая история выхода на рынок. Где-то не хватает документов для формирования полноценного инвестиционного «продукта», где-то есть судебные тяжбы, где-то нужно менять функциональное назначение, не говоря уж о таких очевидных вещах, как несоответствие стоимости актива актуальной рыночной конъюнктуре, — объясняет глава РАД. — Но сейчас шансы быть реализованными есть у каждого из этих объектов».

Например, нуждающиеся в реконструкции исторические здания могут, наконец, найти инвесторов на фоне высокого интереса к недвижимости. Однако действующее законодательство в отношении продажи памятников не дает возможности добиться существенного роста цены во время этого процесса, отмечает Степаненко. Памятники сейчас могут продаваться только на конкурсах с закрытой формой подачи ценовых предложений, аукцион, на котором участники-конкуренты повышают цену, для них не предусмотрен.

Работать с памятниками сложно и затратно, но инвесторы, желающие преобразить такие объекты, всегда есть. «Нужно наладить взаимодействие с бизнесом и передавать ему недвижимость, а не бездействовать в ожидании чуда. Город сам себя не восстановит», — говорит глава РАД.

В этом плане повезло двум историческим зданиям на Миллионной улице. Холдинг «Империя», которому принадлежит сеть бизнес-центров «Сенатор», купил их в феврале 2021 года. Сумма не называется, но в 2018 году сообщалось, что РАД готовится выставить их на аукцион с начальной ценой 3,6 миллиарда рублей. Поэтому сделку успели назвать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости за последние годы. Кстати, прошлые владельцы зданий тоже были не из простых — совладельцем компании ООО «Виктория», к которой они перешли, был и остаётся акционер «Фосагро» Игорь Антошин.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»