Купить «чужую ипотеку» — и без бывших собственников с пропиской в комплекте

Эксперты заявляют о резком росте спроса на жилье, которое распродают неудачливые ипотечные заемщики. На фоне взлетевших цен на новостройки и «вторичку» идея сэкономить до 20, 30, а то и 50 % — кажется не лишенной смысла.

«Фонтанка» выяснила, что почём, где подвох, и спросила у крупнейших банков по объемам ипотеки в Петербурге, как они решают вопросы с продажей квартир проблемных заемщиков.

Россияне — одни из самых исправных в мире плательщиков ипотеки. По данным ЦБ на начало апреля, доля просроченной задолженности по ней не превышает 0,7 % из всех 9,77 трлн рублей, что мы набрали за последние годы на покупку жилья. А в Петербурге и того меньше — всего 0,5 %. Если отталкиваться от данных статистического ведомства Евросоюза, с такими показателями мы были бы на третьем месте в Европе по аккуратности выплат. Для сравнения, по последним данным, в Финляндии объем просрочки по ипотеке составляет 4,3 %, а в Дании — 3 %.

Статистика ЦБ свидетельствует, что на сегодняшний день в Петербурге в разряд просроченных отнесены ипотечные кредиты на общую сумму в 3,2 млрд рублей. Это примерно 1100 квартир, которые либо уже выставлены на продажу, либо вот-вот появятся в объявлениях.

Правда, из-за того, что банки до последнего стараются избежать перевода заложенных квартир на свой баланс, на торги в Петербурге они сами выставляют не так много недвижимости. У Сбера в специальном сайте всего девять квартир, у Росбанка — семь, у Банка «Санкт-Петербург» — не больше пяти, а у «Открытия» — десяток в городе и области. Куда больше залогового имущества на сайтах объявлений распродают сами заёмщики. Например, на «Авито» по запросу «в залоге у банка» сегодня можно отобрать больше 120 вариантов.

Основной же объем залоговых квартир можно найти на площадке Федеральной службы судебных приставов. Там речь идет не только об ипотечных квартирах, но и о всех, так или иначе становившихся предметами залогов. В этой базе на сегодняшний день в Петербурге свыше 4 тысяч активных лотов с квартирами и долями в квартирах.

Стоимость залоговой недвижимости, выставляемой на торги, и недвижимости, которую собственники продают по своей инициативе (без какого-либо давления со стороны кредиторов), заметно отличается. Например, начальная стоимость квартиры площадью 26,9 кв. м на проспекте Маршала Блюхера, выставленной ПАО «Банк «Санкт-Петербург», не превышает 3 млн рублей, в то время как цены на предложения от собственников (на такие же по размеру квартиры в том же доме) переваливают за 5–6 млн рублей.

Стартовая цена трехкомнатной квартиры площадью 72,60 кв. м на ул. Баррикадной, которую выставил на торги Сбербанк, — 2,2 млн рублей. В каком состоянии жильё — непонятно. Тем не менее в том же доме продается студия 23 кв. м почти за 3,8 млн.

Или другой пример — трехкомнатная квартира на первом этаже трехэтажного дома в Петродворцовом районе Петербурга (г. Ломоносов) площадью 106,9 кв. м, выставленная на торги Сбербанком, обойдется в 7,7 млн рублей. Правда, ремонт там оставляет желать лучшего. Квартира от обычного собственника площадью 86 кв. м в похожем доме по соседству стоит 9 млн. Хотя обстановку и в этом месте, скорее всего, захочется улучшить.

Иногда банки выставляют на продажу ещё недостроенные залоговые квартиры. Например, Сбер предлагает к реализации 154 кв. м за 32,4 млн в ЖК «Петроградец» в историческом районе Петербурга, отмечая при этом, что уместен торг. Идентичное предложение на рынке не найти, но для сравнения: в том же недавно построенном комплексе продаётся 86 кв. м за 25,9 млн. Получается, банк просит 210 тысяч рублей за квадратный метр, а собственник — все 300.

Но на элитном жилье всё-таки сэкономить гораздо сложнее. Так, например, Сбербанк предлагает купить эксклюзивную квартиру в ЖК «Монблан» площадью 109,3 кв. м с итальянской фурнитурой, американскими орнаментальными коврами, системой «Умный дом» и панорамным видом на Неву за 35 млн рублей. Квартира площадью 121 кв. м от собственника в том же ЖК, пусть и с меньшим числом редкостей и изысков, обойдется в 33 млн.

Самые заметные скидки — на сайте судебных приставов. К примеру, однушка в доме на Ленинском, 64, к.1, площадью 39,3 м2 там выставлена за 2,6 млн рублей. На сайтах объявлений в этом же самом доме однокомнатная квартира 37 м2 предлагается уже по 5,48 млн.

На шестом этаже дома на Энтузиастов, 56 (типовая девятиэтажная «панелька» 504 серии) выставлена на продажу «трешка» 57 м2 в приличном состоянии — свежий линолеум, новая (хотя и самая дешевая из возможных) кухонька. Просят 7,69 млн рублей. Однако конкурировать продавцам приходится с коллекторами, которые на сайте судебных приставов в этом же самом доме, но на втором этаже сейчас продают ровно точно такую же квартиру 57 м2 — за 3,69 млн. Отметка в лоте — «В рамках закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"».

Стоит всё же оговориться. Цена, которую видят посетители сайта судебных приставов, — начальная. В ходе торгов она может вырасти. Однако шанс получить квартиру на 20–30 % дешевле рынка всё же существует.

Почему так дешево?

В Северо-Западном банке ПАО Сбербанк «Фонтанке» объяснили, что цена на объекты формируется аккредитованными оценщиками согласно порядку проведения торгов о банкротстве или закону об исполнительном производстве, При этом в банке отмечают, что «цены на рынке достаточно волатильны». За этой строгой формулировкой может скрываться констатация очевидного факта: строгого определения стоимости квадратного метра в конкретной локации не существует. И коллекторы или приставы, определяя цену «дефолтных» квартир, отталкиваются в первую очередь от желания как можно скорее превратить проблемный объект недвижимости в реальные деньги.

В банке «Открытие» уверяют: цену залоговой квартиры определяет независимый эксперт, исходя из ее рыночной стоимости.

«В рамках процедуры исполнительного производства начальную продажную цену объекта определяет суд на основании независимой оценки, предоставленной при подачи иска. При этом, согласно законодательству, эта цена уменьшается на 20 %. По такой цене квартира и выставляется на торги», — пояснил прес-секретарь банка Иван Макаров.

«Если ситуация находится на досудебном этапе, клиент и банк определяют сумму реализации совместно, чтобы при продаже объекта, с одной стороны, полностью погасить задолженность перед банком, а с другой стороны — минимизировать потери клиента. С учетом роста цен на квартиры в Петербурге в последнее время, заемщикам почти всегда удается вернуть вложенные в ипотечную квартиру собственные средства», — заключил он.

Так, двухкомнатная квартира на ул. Маршала Казакова площадью 53,95 кв. м оценивается банком в 6,3 млн рублей. На сайте стоит пометка, что жилплощадь продается владельцем добровольно, поэтому покупатель, очевидно, избежит разборок с бывшими жильцами. При этом стоимость другой квартиры, от собственника без обременений в этом же доме (площадью 54,5 кв. м) даже меньше — 6,1 млн рублей.

В банке «Открытие» «Фонтанке» рассказали, что квартиры ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом положении, продаются по двум основным схемам.

«Первая, наиболее распространенная, предусматривает самостоятельную продажу квартиры должником — конечно, при полном контроле за сделкой со стороны банка. Вторая, до которой доходит крайне редко, заключается в продаже квартиры посредством торгов в ходе реализации исполнительного производства, — уточнил Макаров. — В настоящий момент по второй схеме в Санкт-Петербурге и Ленобласти реализуется около десятка объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка «Открытие», причем большинство из них расположены в области — например, таких городах, как Тихвин». В Петербурге у «Открытия» с торгов продаются единицы квартир. Заемщики, желая минимизировать финансовые потери, делают всё, чтобы самостоятельно реализовать залоговую недвижимость.

«В случае возникновения финансовых сложностей мы рекомендуем клиентам оставаться на связи, ни в коем случае не скрываться, быть готовыми вести переговоры, информировать о сложившейся ситуации и извещать банк о предполагаемой сумме и дате платежа. В процессе переговоров банк и клиент совместно могут найти приемлемые для обеих сторон пути решения вопроса», — заявили в пресс-службе Росбанка. Если вопрос с заемщиком не удается урегулировать, запускается процесс взыскания, который предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах.

«С момента возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель направляет в адрес должника копии выносимых постановлений, а также повестки и иные извещения. Одним из таких документов является постановление о передаче имущества на торги. Порядок реализации на торгах недвижимого имущества устанавливается главой 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», главами 8–9 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об исполнительном производстве» и иными нормативно-правовыми актами. Вся необходимая информация о проведении торгов размещается на официальном сайте ФССП, а также на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Ту недвижимость, которую не удается реализовать на торгах, банк принимает на свой баланс для продажи по рыночной стоимости. Информация по таким объектам размещается на сайте банка в разделе "Продажа объектов недвижимости"», — рассказали «Фонтанке» в Росбанке.

По словам Ивана Макарова, до перехода дела в стадию исполнительного производства доходит крайне редко. «Многие должники накануне финального судебного заседания гасят просроченную задолженность — в том числе за счет самостоятельной продажи квартиры», — рассказал специалист.

В Росбанке, в свою очередь, отметили также, что в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества клиента запрещает распоряжаться им, но не препятствует проживанию. Когда у залоговой недвижимости появляется новый собственник, то уже именно он занимается вопросами выселения.

С вещами на выход

Главный страх потенциального покупателя такого жилья — не столько правовые, сколько психологические риски. В выкупленной у банка квартире могут проживать и быть зарегистрированы предыдущие собственники и их дети. Банки, которые продают залоговое имущество, о таком честно предупреждают, но от этого легче не становится.

Квартиры продаются «как есть», а покупателям приходится самостоятельно выдворять или снимать с регистрационного учета через суд людей, которые и так натерпелись от финансовых проблем, разборок с банком и могут воспринимать новых собственников как воплощение своего жизненного краха. Конечно, чтобы вписываться в это, нужно понимать, что та экономия, ради которой покупалась именно дефолтная квартира, стоит нервных клеток.

Для тех, кто всё же решил, что покупка проблемного жилья — лишь бизнес и «ничего личного», рассказываем, какие юридические риски связанны с покупкой залогового имущества и каков порядок действий, если в выкупленной у банка квартире продолжают проживать бывшие владельцы.

Покупатель залоговой недвижимости всегда имеет возможность получить достоверную информацию от банка по приобретаемому объекту, в том числе выписки ЕГРН.

«Если жилье ипотечное, и суд уже вынес решение о перепродаже имущества, — бывшие собственники лишаются прав на квартиру и должны освободить помещение, — говорит адвокат Мамикон Осипян. — В Жилищном кодексе РФ есть норма, согласно которой выселенным жильцам может быть предоставлено временное жилье из маневренного фонда, но эта процедура уже никоим образом не касается ни банка, ни новых собственников».

Таким образом, под рисками покупки залогового имущества подразумеваются, в первую очередь, временные затраты и прочие усилия, которые могут потребоваться на выдворение бывших жильцов из квартиры. Осипян уточнил, что при возникновении подобных проблем у нового собственника есть два пути: самостоятельно решать проблему или обращаться в суд. Однако на урегулирование вопроса через суд понадобится время: приставы будут выполнять решение суда (спиливать замки и заниматься выселением) лишь после его вступления в силу.

Маргарита Алеева, для «Фонтанки.ру»