Дома потянулись на юг. Покупатели и застройщики снова заинтересовались областными проектами

Резкий рост цен на недвижимость в прошлом году вновь повысил спрос на более дешевое жилье в пригородной зоне Ленобласти. Способствует интересу покупателей и тренд к малоэтажному строительству. Он задан отчасти властями, ограничившими высоту домов.

Девелоперы, в свою очередь, говорят о пандемии как о двигателе спроса на жизнь за городом. Хотя транспортные проблемы решаются медленнее, чем строится жилье, частичный переход на удаленную работу позволяет не тратить время на дорогу до офиса, что ослабляет значимость этого фактора. О том, что и где строится в Ленобласти, какие территории считаются перспективными и кто покупает квартиры в пригородах, говорили на круглом столе «Фонтанки».

Всего, по данным Петростата, в Ленинградской области в 2020 году было введено 2375,9 тыс. кв. м жилья — с учетом жилых домов, построенных на участках для садоводства. Это на 18,9% меньше, чем годом ранее. Лидером традиционно стал Всеволожский район, в котором построили 1165,8 тыс. кв. м, причем треть приходится на ИЖС.

— Сегодня по количеству вводимых метров на одного жителя региона Ленобласть с огромным отрывом находится на первом месте в стране, — рассказал заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Москвин. — У нас на одного человека вводится 1,25 кв. м, тогда как в следующей за нами Московской области — 0,56 кв. м.

При этом он отметил, что на ИЖС в регионе приходится более 50%. И все чаще появляются малоэтажные комплексы — в Федоровском, в Верево, Щеглово и других местах поблизости от Петербурга.

— Если смотреть на локации урбанистической направленности — Мурино и Кудрово, — то цены в прошлом году выросли там на 21% и на 16% соответственно, — сообщил Михаил Москвин. — Выросла и ипотека: в регионе выдано почти 19 тыс. кредитов на сумму 45,5 млрд рублей. Цифры говорят о том, что спрос есть. Конечно, рост цен нас не радует, но он есть и свидетельствует не о том, что отсутствует конкуренция, а о спросе, который, надеюсь, сохранится и в будущем.

В 2020 году произошел перелом тренда, который начался в 2017 году, когда объемы спроса и предложения в пригородной зоне Ленобласти сокращались. В 2016 году в пригородах было приобретено 1,48 млн кв. м, что составило 39% от общего объема спроса в агломерации. К 2019 году доля сократилась до 21%, а всего было продано 0,89 млн кв. м, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». В 2020 году продажи пошли немного вверх и составили 0,92 млн кв. м.

— С 2017 года началось постепенное снижение объемов как в предложении, так и в спросе, — рассказала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Причин несколько. Первая — изменения в программах компенсации за соцобъекты: вместо «Соцобъекты в обмен на налоги» — «Светофор», то есть усложнение работы девелоперов, ведущее к снижению экономической эффективности проектов. То же самое касается ужесточения подходов областных властей к квартирографии и высотности объектов.

На интерес девелоперов повлияло также то, что темпы прироста цен в этой зоне были меньшими, — это не позволяло застройщикам выйти на нужную экономическую эффективность, отметила Ольга Трошева. Кроме того, «раскрученные» и близкие к городу Кудрово и Мурино уже исчерпывали свой потенциал, а в городе на рынок земли активно стали выходить предприятия с предложениями «совместного» редевелопмента в обжитых районах. Постепенно интерес девелоперов стал смещаться в городские районы.

— В настоящее время ситуация опять меняется. Существенный рост цен в городе — 26% в 2020 году и еще 7,5% в 2021 в масс-маркете — делает жилье в Петербурге недоступным целой категории потенциальных покупателей, — сказала Ольга Трошева. — Сейчас жилье в городе в среднем в полтора раза дороже, чем в пригородах. На этом фоне мы ожидаем увеличения интереса к пригородной зоне, где также начинает проявляться активность девелоперов.

Разница в цене

Внимание к Ленобласти сейчас демонстрируют и те застройщики, присутствие которых в регионе было минимальным. Например, «ЮИТ» построил там только проект «Кюмлено» во Всеволожском районе.

— Мы смотрим с большим интересом на участки в Ленобласти, их сейчас несколько в разных стадиях рассмотрения, — рассказала директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская. — Я как маркетолог с большим оптимизмом отношусь к перспективам Ленобласти по двум ключевым причинам. Во-первых, экономическая. На один и тот же бюджет в городе и за городской чертой можно позволить себе совершенно разные размеры квартир. Вторая — активно растущий интерес к загородному малоэтажному формату со стороны нашей целевой аудитории: преимущественно семейных покупателей в сегменте «комфорт плюс», которые хотят жить за городом среди зелени и тишины и в то же время пользоваться удобствами и благами городской жизни.

— Конечно, покупатели на один и тот же бюджет могут купить жилье рядом с городом дешевле и по метражу больше, — подтвердил директор по продажам МЖК «Счастье 2.0» компании «ЛенСтройГрад» Константин Новиков. — Сначала мы построили комплекс таунхаусов, а теперь тут же строим малоэтажный комплекс «Счастье 2.0», ориентированный на семейную аудиторию. Поэтому у нас в проекте планировки с просторными кухнями-гостиными и даже в 3-этажных секциях есть лифты.

По его словам, на спрос влияет также и сельская ипотека, т.к. при ставке 2,7% появляется возможность приобрести больше квадратных метров. Сейчас компания ждет утверждения новых лимитов Россельхозбанком.

Конечно, всех занимает вопрос — из чего все-таки складывается такая разница в цене и насколько она объективна.

— Я бы не шла здесь от издержек застройщика, дело совсем не в этом, цену формирует спрос, — считает Ольга Семенова-Тян-Шанская. — Спрос растет, мы это видим по статистике. Перспективные исследования нашей целевой аудитории говорят о том, что «пока мы живем в городе, но в ближайшем будущем мечтаем переехать за город».

Но есть и то, что спрос останавливает. В первую очередь, для семейной аудитории этим фактором становится транспортная и социальная инфраструктура.

— Я не считаю, что это стрессовая зона сама по себе, потому что мы видим здесь много улучшений. Часто проблема привлечения спроса связана с неосведомленностью, — прокомментировала Ольга Семенова-Тян-Шанская. — То есть застройщикам в презентации загородного жилого комплекса стоит делать акцент на утилитарную сферу: где можно купить продукты, где лечить зубы, где детский сад, где школа и так далее.

— Конечно, если говорить о стоимости квадратного метра, то на него влияет стоимость земли — городская обходится дороже, опять же чуть легче подключить коммуникации, это все отражается на стоимости квартиры, — сообщил Константин Новиков. — Плюс есть коммерческая возможность нам как маленькому застройщику, развивающемуся пока в одной локации, сделать себе немного меньше прибыль.

Но при этом он констатирует, что цены все равно растут — дорожают стройматериалы, особенно арматура. А Михаил Москвин отметил, что даже льготная ипотека повышает стоимость за счет того, что увеличивает спрос.

Транспортный вопрос

Один из важнейших факторов, влияющих на спрос, — развитие транспортной инфраструктуры.

— Почему Мурино так популярно? Там есть метро, и от этого никуда не уйти, — сказал Михаил Москвин. — Стоило расширить Выборгское шоссе от Осиновой Рощи до Сертолово до четырех полос, сделать непрерывное движение без левых поворотов — сразу же выросла и стоимость жилья, появился интерес у покупателей. В том же Янино мы разыграли недавно конкурс на расширение дороги от границы Янино до Колтушей: тоже будет четырехполосная дорога без левых поворотов с разворотом за жилой застройкой, чтобы жители могли быстрее добираться. Даже этот повод сказался положительно на динамике продаж.

— По транспортной доступности везде есть трудности, нельзя сказать, что и в городе из любого района можно легко выехать, — отметил Константин Новиков. — На самом деле многое делается, чтобы легче было добираться. Строится большая развязка с Московским шоссе в Ям-Ижоре, которая упростит выезд из Федоровского. Но надо понимать, что по мере повышения транспортной доступности будет расти и стоимость жилья.

По словам Михаила Москвина, отношения с Петербургом в развитии инфраструктуры — добрососедские. Например, глава Комитета по транспорту Петербурга Кирилл Поляков в недавнем прошлом был председателем Законодательного собрания Ленобласти. Мигрируют туда-сюда и другие руководители органов власти, так что о проблемах двух регионов знают хорошо.

— Мы, конечно, несколько не успеваем за жильем в строительстве транспортной инфраструктуры, — посетовал Михаил Москвин. — Вызвано это тем, что с 2005 по 2015 годы полномочия были у органов местного самоуправления, в результате чего возник разрыв в принятии решений. А когда мы получили полномочия и в комплексе начали рассматривать все эти вопросы, то стали появляться дороги — Выборгское шоссе в сторону Сертолово, реконструкция трассы КАД-Колтуши.

В этом году планируется начать совместный с городом проект по строительству продолжения Пискаревского проспекта, который сейчас упирается в КАД. 700 метров новой дороги пройдет по городской территории — до реки Охты, далее мост через Охту и несколько километров областной дороги, которая будет выходить за Девяткино и подключаться к Токсовскому шоссе. По мнению Михаила Москвина, это улучшит жизнь тех, кто живет в новостройках Мурино и Красногвардейского района, т.к. транзитный поток уйдет из границ населенного пункта.

Новое и старое

Самый «расцвет» пригородной зоны пришелся на момент активного развития ближайших к городу территорий — Мурино и Кудрово, вспоминает Ольга Трошева:

— Земельные участки в пригороде были значительно дешевле, чем в городе, а территории уже стали раскрученными. То есть первые очереди крупных проектов уже были реализованы, появлялась первая инфраструктура — социальная, торговая, дорожная. Локомотивом территорий в Южном Кудрово и Западном Мурино стал Setl Group. Холдинг несколько лет назад завершил строительство жилья в микрорайонах, которые до сих пор являются двумя самыми крупными жилыми реализованными проектами в Ленобласти среди всех девелоперов и территорий.

Эти территории до сих пор являются лидерами спроса в регионе. Так, по словам Ольги Трошевой на Бугры-Мурино в 2020 году пришлось 43% от объема сделок в пригороде, на Кудрово — 16%, в Янино приобрели жилье 10% покупателей. С небольшим отставанием идут Горелово (8%) и Новоселье (6%).

— Южные территории — например, Новоселье — могут увеличить свои доли. На территории Новоселья к развитию КОТ скоро присоединится ГК «ПИК», которая в апреле 2021 года получила положительное заключение экспертизы на 1 этап, — отметила Ольга Трошева.

Среди активных направлений для развития жилищной сферы Михаил Москвин назвал и Гатчину, недавно получившую статус столицы 47-го региона. И это тоже связано, в первую очередь, с улучшением транспортной доступности.

— Министерство транспорта построило новый обход Гатчины с восточной стороны, а губернатор дал поручение построить Орловский обход с западной стороны. Это также улучшит транспортную доступность тех новостроек, что сконцентрированы там, — пояснил Михаил Москвин. — Есть ряд земельных участков, которые уже застраиваются и планируются к застройке на въезде в Гатчину. Рядом с новым перинатальным центром мы предоставили земельный участок Педиатрическому университету для строительства новых жилых и учебных корпусов — это не переезд с Александра Матросова, а новые корпуса, так как на старом месте им уже стало тесно.

По его словам, это тоже будет драйвером развития территории — по Генплану земли имеют жилую функцию, но по факту там еще поля, где можно строить среднеэтажные и малоэтажные дома.

— Действительно, Гатчина с присвоением федерального статуса стала достаточно перспективна, туда стало достаточно просто добираться, многое сделано для развития дорожной сети, — подтвердил Константин Новиков, — также привлекателен и Ломоносовский район, расположенный недалеко от КАД.

Михаил Москвин рассказал, что в Ломоносовском районе, в Низино, будет достраиваться ЖК «Ванино», застройщик которого обанкротился. В конкурсной массе находятся еще 90 га земли под жилье, они будут проданы и наверняка застроены. На севере, в Сертолово, тоже есть территории для развития — их Минобороны хочет выставить на торги.

— Как показывает практика, все равно наиболее востребованы ближайшие к городу территории, — отметила Ольга Трошева. — Будут еще проекты в Буграх и Мурино — здесь есть свободные участки, вопрос ППТ и документов, — появятся они и в Новоселье, вышли новые территории — Новосаратовка, ожидается проект на месте Ржевского аэродрома. Более удаленные территории — та же Гатчина — будут развиваться, но не такими темпами: здесь, скорее, ожидается локальная активность, т.к. покупатели психологически не готовы двигаться далеко от городской черты.

Ольга Семенова-Тян-Шанская пояснила, что область очень большая, и если говорить о спросе, то стоит выделить две категории покупателей:

— Одно дело, если городская семья переезжает за город. Такие семьи в большинстве своем имеют постоянную тесную связь с городом — офисная работа, родственники, специализированные школы, — поэтому для них близость к Петербургу имеет большое значение. Другое дело, если речь идет о жителях Ленобласти, которые там же покупают новую квартиру. Аудитория ЮИТ — это все-таки в большей степени нынешние городские жители, которые мечтают переехать за город.

По ее словам, пандемия сыграла тут свою роль: если раньше ключевыми факторами были расстояние и время в пути до города, то сейчас практически половина работающего населения хотя бы два дня в неделю работают удаленно — этот момент тоже играет в пользу роста спроса на загородное жилье.

Этажи в обмен на достройку объектов

Уменьшение высоты домов в области в первую очередь связано с требованиями властей.

— У нас есть урбанизированные территории, где строятся именно многоквартирные высокие дома — это и Мурино, и Кудрово, и Новосаратовка, — рассказал Михаил Москвин. — Например, по Новосаратовке органы МСУ утвердили Генплан с домами 75 метров высотой, выданы разрешения на строительство четырех двадцатиэтажных домов. Отменить их по закону мы можем только в том случае, если застройщик потерял право распоряжаться земельным участком: это возможно, если закончился договор аренды, либо он потерял право собственности. Других оснований для отмены нет.

По его словам, там, где еще не выданы разрешения на строительство, но утверждены проекты планировки территории, их будут пересматривать: в городских поселениях ограничение 12 этажей, в сельских — 9. Исключения возможны при заключении соглашения с Ленинградской областью — если застройщик берет на себя определенную нагрузку по достройке проблемных домов. Как рассказал Михаил Москвин, с 2018 года, когда вступили в силу ограничения (до 18 этажей), было выдано 5 разрешений на строительство с превышением этажности.

— Эту практику мы будем продолжать, и тот застройщик, который согласится помочь обманутым дольщикам, сможет получить и 15, и 17 этажей. Но, опять же, только там, где уже есть сложившаяся застройка, — подчеркнул Михаил Москвин. — Например, в Буграх уже есть высокие дома, сейчас ограничение 9 этажей, но можно разрешить и 12–17, в зависимости от градостроительной ситуации. В той же Новосаратовке есть четыре 20-этажных дома, так что в будущем 15–17 этажей в принципе можно разрешить, но только через соглашения по защите прав обманутых дольщиков.

Помимо разрешений на строительство высоких домов в качестве бонуса застройщикам, взявшим на себя проблемные объекты, власти региона предоставляли безвозмездно участки в Гатчине (всего по четырем соглашениям). Но в других локациях муниципальной земли нет, поэтому компенсация идет либо повышением этажности, либо дополнительным выкупом социальных объектов.

— Можно выкупать по нормированной цене строительства, установленной Минстроем, она процентов на 20 ниже рыночной, а можно — по реальной цене, — пояснил Михаил Москвин. — Это тоже прописано нашими постановлениями, но только в том случае, если застройщик завершил проблемный объект. Мы хотим возместить затраты, которые понес добросовестный застройщик.

В качестве дополнительных мер поддержки застройщиков губернатор Ленинградской области поручил возможность рассмотреть субсидирование процентной ставки по кредитам строителей и ее уменьшение при возведении социальных объектов.

Исторически сложилось

Однако не только ограничения властей побуждают застройщиков осваивать малоэтажный формат строительства — запрос идет и со стороны покупателей. Условия диктует и сложившийся ландшафт поселений, где реализуются новые проекты.

— Это не означает, что в центре условного Рощино, где немало многоквартирных домов, не может появиться более-менее высотная застройка, — прокомментировала Ольга Семенова-Тян-Шанская. — Но в той же Финляндии в небольших городах обычно строят многоквартирные дома не выше 5 этажей. Плюс небольшое количество квартир на лестничной площадке — обычно 4–6. Все это формирует социальную однородность, которая является значительным фактором при выборе жилья в комфорт-классе.

Ольга Семенова-Тян-Шанская считает растущий спрос на малоэтажные дома важным трендом, отражающим растущую потребностью людей в хорошей экологической обстановке, тишине и покое. Но у таких проектов есть и определенные требования со стороны потребителей. Например, за городом очень актуальны велосипеды, а значит необходимо включить в проект помещения для хранения их и прочего инвентаря. «ЮИТ включает кладовые и в городские проекты, но не всегда они пользуются большим спросом: у городских жителей меньше крупногабаритных предметов для постоянного использования — велосипеды, самокаты, лыжи, переносной мангал и пр. В загородном формате кладовые будут необходимы почти каждой семье», — пояснила эксперт.

— Конечно, мы стремимся в нашем формате создавать камерность, мы предусмотрели и кладовые, и парковочные места — земля позволяет, — сообщил Константин Новиков.

По его словам, ограничения в каждом поселении Ленобласти свои.

— Это зависит не только от желания администрации, но и складывается исторически, — пояснил он. — Например, в Федоровском многоэтажных домов нет, а самые высокие — пятиэтажки хрущевской эпохи. И если мы поставим 25 этажей в нашем селе, будет странно.

Но в то же время, по словам Новикова, люди сейчас бегут из больших 25-этажных домов в Мурино, Шушарах, так как малоэтажные комплексы появляются не так уж далеко от города, транспортная доступность улучшается. Строительство домов в 3–5 этажей, по его словам, — лучший формат, чтобы соблюсти количество людей на квадратный метр и обеспечить их необходимой инфраструктурой, так как строительство многоэтажных домов увеличивает нагрузку на социальную инфраструктуру.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»