«Они приобретали квартиру не для личного пользования»

Екатерина Ерошевская, управляющий партнер DDC-Консалтинг, рассказала «Фонтанке» о дольщиках-экстремистах, ставших настоящим бичом для девелоперов, и о том, способе борьбы с ними, который ей удалось выработать.

Правоприменительная практика по спорам дольщиков с застройщиками о взысканиях в связи с задержками в строительстве в целом за последние годы сложилась. Она единообразна и менять ее очень сложно. И в этом я сегодня вижу огромную проблему. Объем судов по 214 ФЗ огромный, и для судей общей юрисдикции нагрузка просто гигантская. Пик обращений пришелся на 2016–17 годы, когда появилось огромное количество мелких юридических компаний и горе-юристов-фрилансеров, которые буквально заполонили город рекламой: «поможем взыскать неустойку», «взыщем неустойку по максимуму», «поможем принять/не принять квартиру», «судебные эксперты» и тому подобной. Потоковость и массовость таких предложений исказила идеологию и самих дольщиков: многие наши клиенты-застройщики это отмечают. Все чаще мы сталкиваемся с недобросовестным поведением дольщиков, которые, опираясь на формальное право, которое им предоставляет законодательство, стремятся извлечь выгоду из своего положения сильной стороны в договоре долевого строительства. Приемка квартиры превращается в затяжной процесс, цель которого «стрясти с застройщика» дополнительные деньги на ремонт с помощью нехитрых уловок.

Требования к застройщикам в законе о долевом строительстве сегодня очень жесткие, и обязательства их прописаны формально и однозначно в пользу дольщика. И это действительно позволило решить главную проблему — проблему непередачи квартир дольщикам, когда банкротился застройщик, и дольщики оставались действительно ни с чем. Сейчас подобная практика фактически сошла на нет.

Однако проблема сроков сдачи объектов осталась и зачастую она связана с объективными причинами. Даже крупные застройщики, которые работают на рынке по 20–30 лет, систематически имеют незначительные просрочки сдачи домов. Объекты всегда достраиваются, но нередко существуют просрочки, связанные со службами ввода и подключениями объектов к городским системам. Соответственно дольщики обращаются в суды за взысканием убытков, связанных с нарушением застройщиками сроков сдачи объектов долевого строительства.

Мой доклад посвящен вопиющим на мой взгляд случаям потребительского экстремизма, который расцвел бурным цветом на почве пресловутой сложившейся судебной практики по спорам, связанным со взысканиями с застройщиков санкций.

В чем же заключается этот экстремизм? Работают профессиональные юристы, деятельность которых не направлена на оказание юридической помощи дольщикам, это юристы, которые выбрали это направление в качестве своего бизнеса. При этом, по нашему мнению, по целому ряду споров сложившаяся правоприменительная практика требует корректировки с учетом баланса интересов строительного бизнеса и потребителей:

Один из аспектов требующий пристального внимания это оспаривание одностороннего акта приема-передачи. В законе сказано, что, если у квартиры есть недостатки, то застройщик лишается права подписания одностороннего акта до их устранения. Но эта позиция судов приводит к злоупотреблениям со стороны дольщиков и к затягиванию приема квартир.

Закон говорит, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов и иным требованиям. Относительно договоров: как правило, они содержат только самые общие характеристики, такие как «черновая отделка», «предчистовая отделка». Описание объекта недвижимости минимальное. Застройщик перечисляет то, что должно быть в квартире, без каких-либо ссылок на СНИПы.

Так же в законе описано что, если объект сдается с отклонениями, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик может 1) обратиться к застройщику с правом безвозмездного устранения недостатков, 2) соразмерного уменьшения цены договора или 3) возмещения своих расходов. При этом, системное толкование норм закона позволяет сделать вывод, что дольщик вправе отказаться от приемки квартиры только в случае, если недостатки существенные. А дальше мы обращаемся к закону «О защите прав потребителей», в соответствии с требованиями которого видно, что существенными недостатками являются недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование товара, работы или услуги в соответствии с его целевым назначением. При этом, действующее законодательство и 214-ФЗ, в частности, предусматривает право дольщика на безвозмездное устранение недостатков квартиры в гарантийный период после ее приемки в течении 5 лет. Таким образом, право дольщика на устранение недоделок не нарушается, если застройщик составляет односторонний акт: он все-равно должен все устранить в течение гарантийного срока.

Как происходит на деле? Приходит на приемку дольщик, приводит с собой так называемых экспертов, которые составляют смотровый лист с перечислением так называемых недоделок. Причем фактически указываются одни и те же недоделки, которые фигурируют при приемке квартир на протяжении трех-четырех лет и лишь в редких случаях имеют действительно существенное значение. Зачастую в смотровых листах отмечается: царапина на окне, царапина на стене, неровная стяжка, мусор на полу. Это не является существенным недостатком и не препятствует дольщику принять квартиру. Но дольщик ее не принимает, максимально тянет время с тем, чтобы в последствии обратиться в суд за неустойкой. При этом, дом введен в эксплуатацию в 2017 году — у нас были такие суды — а сейчас идет 2021-й, и он говорит о том, что квартира имеет существенные недоделки. Застройщик приглашает службу технадзора, собственного надзора, составляется акт осмотра, что недоделки устранены — дольщик не принимает квартиры и застройщик составляет односторонний акт. Очень часто суды, в силу пресловутой однообразной практики — встают на сторону дольщика и отменяют такой односторонний акт. Потому что в квартире имелись недоделки. И не разбирает, какие это были недоделки. Спустя годы, хотя дом давно введен в эксплуатацию, набегают гигантские суммы. Хотя все документы переданы, квартира эконом-класса с черновой отделкой, и ничего не мешало начать ремонт. В этой части единообразие практики влияет деструктивно на деловой оборот. Застройщики несут дикие убытки. А дольщики «зарабатывают» на ремонт.

Есть еще один вид таких «экстремистских» исков — когда идет задержка сдачи дома, профессиональные юристы выкупают по цессии квартиры у дольщиков и сразу расторгают договоры долевого участия, где-то это месяц, где-то 11 дней. Причем, на момент цессии задержка уже была, и это принципиально важно в таких делах! у меня есть табличка таких кейсов. Сразу после регистрации цессии в Росреестре тут-же направляется односторонний отказ дольщика от ДДУ. При этом основной договор заключался в 2015–17 годах, а цессия в текущие даты, 2020–21 годы. При этом подобные деятели при направлении заявлений об отказе от не указывают реквизиты для возврата долевого взноса. У застройщика есть только реквизиты первоначального дольщика, и он не знает, кому слать деньги по расторгнутому ДДУ. Понятно, что мы можем запросить реквизиты, в крайнем случае положить средства на депозит нотариуса, что кстати тоже связано с дополнительными затратами на оплату нотариальных действий. Но что мы видим дальше? При расторжении эти люди идут в суд за компенсации по закону о защите прав потребителей — хотя очевидно, что потребителями они не являются, эти люди — профессионалы и предприниматели. Они приобретали квартиру не для личного пользования, у них на момент заключения цессии был конкретный сложившийся план действий. Их цель взыскание максимальных сумм с застройщика, а суммы немалые: неустойка за весь период действия ДДУ, потому что права требования по нему переданы полностью, штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от взысканных судом сумм, а также убытки, которые взыскиваются сверх сумм неустоек и штрафов. При этом заявляется еще и моральный вред, взыскание которого презюмируется по данному типу споров. Таким образом 214-ФЗ дает возможность получить доход на вложенные в долевое строительство денежные средства, который невозможно получить ни по одному виду вкладов.

Сейчас эта проблема частично решается благодаря поправкам в 214-ФЗ и использованием эскроу счетов. Но количество договоров заключённых до введения новых правил все ещё много и споры по ним идут по сей день в колоссальном объёме.

Что касается убытков, то вышеуказанный цедент приобретает право требования по ДДУ заключенному в например в 2016 году по номиналу, т.е. за те же 2,5 миллиона в 2020 году, расторгает его просит суд взыскать убытки в связи с тем что цена на квартиру выросла, однако он то никаких убытков не понес, наоборот он с выгодой купил право на получение жилья. НО у него нет такой цели. Его цель нажива. Что остается делать застройщику? Он идет с ходатайством о назначении судебной экспертизы. А та берет среднюю температуру по больнице: среднюю рекомендованную цену за 1 кв. м, и мы получаем, что квартира стоит 7,5 миллионов. И вот этот человек, который 11 дней находился дольщиком и приобрел права требования за 2,5 миллиона получает сверх неустойки, штрафа еще 5 миллионов в качестве убытков. Суммы получаются такие, что о балансе интересов можно даже не говорить. И вот, по моей статистике, данные люди, вложив по конкретному делу 4 миллиона, на выходе получили 10 миллионов за два судебных разбирательства.

Ряд юристов предлагает дольщикам выкуп прав требований по убыткам. У нас был случай, когда дольщик взыскал по иску о расторжении ДДУ суммы неустоек, которые вдвое превышали первоначальный взнос, а дальше его представитель приобрел право на взыскание убытков в качестве платы за оказание юридических услуг и взыскивал убытки с застройщика. т.е. за представление интересов дольщика по абсолютно типовому спору этот юрист получает весьма существенные суммы. По некоторым таким «дольщикам» застройщик приносит в суд справку, что у данного лица имеется 7, 11, и даже было 40 квартир, выкупленных у одного застройщика. При этом он не зарегистрирован как ИП, мы в суде задаем вопрос, он отвечает: я не предприниматель, я все для себя, у меня семья большая. А суды взыскивают санкции в пользу таких дольщиков считая их потребителями, т.е. в значительно большем размере.

У нас есть несколько единичных случаев, когда мы добились правды. Когда действительно было 40 квартир, мы доказали, что это бизнес, и неустойка была присуждена не потребительская. Так же удалось в ряде споров с одним истцом доказать его недобросовестность и мы добились отказа в его защите по закону о защите прав потребителя. Но в большинстве случаев достучаться до судьи невозможно.