«Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками»

Мария Шумеева, руководитель юридического департамента СК «Дальпитерстрой», рассказала «Фонтанке», как девелоперу удалось вписаться в новые правила игры на рынке жилого строительства.

В 2019 году у нас появились изменения в 214-ФЗ. Мы — старый игрок на рынке недвижимости, и можем с уверенностью сказать: сегодня права и интересы дольщиков защищены со всех сторон. У нашей строительной компании сегодня есть три больших многоквартирных дома в Шушарах на проектном финансировании с применением эскроу-счетов, партнером выступает банк ВТБ. Проект называется «Алексеевский квартал».

Изначально, конечно, были проблемы взаимодействия с банками: нововведения всегда нуждаются в адаптации. Раньше мы работали с банками в основном по госзаказу: брали банковские гарантии, конечно, имели кредитные линии — но не в таких масштабах. Однако путем проб и ошибок в течение полугода мы смогли выполнить все требования банка по первому проекту. А затем все последующие согласования проходили уже по накатанной и занимали не более двух-трех недель каждое.

Ну опять-таки, если бы не пандемия, я думаю, и по первому дому взаимодействие прошло бы гораздо быстрее. Мы сами строим все социальное обеспечение, поэтому у нас там большая финансовая нагрузка на стоимость квадратного метра — но мы идем в срок, и претензий со стороны дольщиков по этим объектам нет.

Закон, конечно, усложнил нам жизнь, но могу сказать, что причины у законодателя так сделать были. Потому что действительно раньше, по старым правилам, строили жилье все, кому не лень. Брали в аренду земельный участок, набирали средства дольщиков и падали в банкротство.

Теперь дольщик защищен — по крайней мере, законодательно. Судебной практики по новым правилам пока мало, так как многие застройщики все еще работают по старым нормам, а те, кто строит с эскроу-счетами, пока в основном идут по графику и сроки не срывают.

Конечно, свою роль сыграла и пандемия — на этот период застройщик защитил себя с точки зрения законодательства, предоставив возможность для отсрочки сдачи объектов недвижимости до конца текущего года, а также запрет участникам долевого строительства на взыскание неустойки в период действия пандемии. Но на данный момент — да, действительно, если дольщик понимает, что застройщик своевременно не может сдать объект в эксплуатацию, он может расторгнуть договор, и эти денежные средства, которые сохранены на эксроу-счете, выдаются дольщику.

В Третьем кассационном суде общей юрисдикции уже есть практика расторжения договора долевого участия, заключенного через эскроу-счета, и соответственно, где внесенные денежные средства были возвращены. Проблемы с получением взысканных денежных средств в судебном порядке, как было раннее, устранены, в связи с новыми условиями заключения ДДУ через эскроу-счета. Какие это были проблемы: дольщик вправе обратиться в суд, в связи с несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию, взыскание неустойки или расторжение ДДУ по сути право неоспоримо, но самой главной проблемой было получение просуженных денежных средств, вопрос только в периоде просрочки и сумме неустойки. Но был еще вопрос получения этих денег. Как правило в отношении застройщика начиналась процедура банкротства и участники долевого строительства оставались и без денег, и без жилья. Хотя есть решение суда о взыскании. Так вот, этой проблемы нет: механизм получения денежных средств отработан. Вопрос получения денежных средств дольщиком сегодня не стоит. В настоящее время с точки зрения 214-ФЗ дольщик защищен.

С точки зрения застройщика тоже стало легче, потому что по крайней мере часть рисков, связанных с «потребительским экстремизмом» дольщиков, легла на банк. Если раньше какой-нибудь юрист мог по цессии купить право требования по просроченному ДДУ, расторгнуть его и потребовать деньги назад, не указав реквизиты, и застройщик рисковал не успеть за 30 дней ему оплатить, в результате чего попадал на потребительский штраф, размер которого определяется в соответствии с законом о защите прав потребителей, то теперь этой проблемы не будет. Обязанность по выплате лежит целиком на банке. На застройщике, по сути, остались только неустойки за сорванные сроки и главное — убытки, которые считаются, как разница между стоимостью квартиры на момент покупки и среднерыночной стоимостью аналогичной готовой квартиры на момент сдачи дома или расторжения договора долевого участия. Учитывая, например, что только за 2020 год стоимость жилья выросла на треть, это весьма чувствительные взыскания.