В ожидании июля. Банки не намерены сбавлять темпы выдачи ипотеки, но продажи квартир падают

Ажиотажный спрос на жилье, который был летом-осенью 2020 года, сменился выжидательной позицией: отменят во втором полугодии льготную ипотеку для Петербурга или нет. Впрочем, эксперты уверены: резкого роста ставок не будет — ведь ни банкам, ни строителям не хочется терять клиентов.

При этом расклад сил меняется: сокращение объема предложения и рост цен на первичном рынке привел к оттоку спроса на вторичный, где ставки по кредитам выше, но цены растут медленнее. Значительная доля кредитов приходится и на рефинансирование — люди хотят сократить платежи, пока ставки низкие. Чего ждать на рынке недвижимости и ипотеки в 2021 году, обсудили эксперты на круглом столе портала «ТТ Финанс» и «Фонтанки».

Прошлый год прошел для петербургских девелоперов и банкиров под знаком высокого спроса, главной причиной которого стала льготная ипотека.

— Стартовав год назад, в апреле 2020 года, ипотека с господдержкой способствовала решению жилищного вопроса для многих граждан и оказала положительное влияние на строительный сектор, поддержав спрос, — отметил Анатолий Локотков, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка. — С ней и со своими стимулирующими акциями, такими как дисконты к ставке при использовании наших онлайн-сервисов, скидки при страховании жизни и здоровья заёмщика, партнерские антикризисные программы с застройщиками — вплоть до оформления кредита под ставку от 0,1 % годовых, — мы продолжаем выходить на рекордные показатели.

Но ипотека с господдержкой была не единственной причиной роста спроса, считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

— Российская национальная валюта существенно сдала позиции еще в марте, когда в Европе начался кризис, — пояснила она.

Изначально заявленный срок льготной ипотеки истекал к ноябрю месяцу, и настоящий спрос, в том числе отложенный, был реализован к этому моменту.

— Начиная с ноября и в последующие месяцы мы увидели уже более скромные показатели, — отметила Светлана Денисова. — И в 2021 году мы наблюдаем продолжение тенденции. Произошло это из-за объективных факторов: в 2020 году цены существенно выросли, доходы при этом остались на прежнем уровне, а значит, упал уровень платежеспособности. На фоне повысившихся цен произошла переориентация покупателей на вторичный рынок, так как разрыв с первичным в зависимости от локации составил 20–30 %.

Нельзя сказать, что только льготная ипотека стала причиной роста цен на первичном рынке. Как отметил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сейчас у застройщиков сложилось более-менее четкое понимание того, каким образом будет работать социальная нагрузка: сколько будет стоить школа, сколько детский сад — и всё это в конечном итоге будет ложиться на покупателей жилья.

— Если раньше эти затраты не были облечены в конкретную сумму, то сейчас все уже понимают, что это дополнительно 10–20 тысяч на квадратный метр, — пояснил он. — Кроме того, у застройщиков расходы росли опережающими темпами: строительные материалы, транспорт, оплата труда. Всё это отражается на стоимости квадратного метра.

Еще одной тенденцией последнего года стало сокращение предложения: в середине прошлого года это было около 25 % по отношению к показателям предыдущего. К концу 2020-го застройщики, увидев активность покупателей, форсировали вывод новых проектов, поэтому разрыв снизился до 17–18 %, отметила Денисова:

— Получается, что установился определенный баланс: по итогам первого квартала 2021 года количество договоров ДДУ снизилось на 17 %, и примерно на столько же просело предложение. То есть снизившийся спрос реализуется на рынке, который тоже «ужался».

По словам Алексея Белоусова, сокращение предложения связано не с пандемией, а с переходом на новую систему финансирования строительства.

— Застройщики стали более вдумчиво подходить к запуску новых проектов, — сказал он. — Если раньше можно было купить землю, запустить проект и начать продавать в надежде, что деньги дольщиков соберутся как-нибудь сами, то сейчас расчет более тонкий. Ведь чем больше своих денег, тем меньше застройщик заплатит банку; чем меньше заплатит банку, тем больше будет маржа, тем проще будет строить новые проекты. Именно поэтому снижается число новых разрешений на строительство, о чем сообщает Госстройнадзор.

Также трендом стал рост числа сделок с иногородними покупателями — этому способствует, в частности, развитие онлайн-технологий. По словам Алексея Белоусова, в среднем доля региональных покупателей составляет около 30 %, в некоторых компаниях она выше, в других — ниже.

— Мы проводили исследование: были претензии, что строительный комплекс работает не на город, а на иногородних покупателей, людей, которые переезжают сюда, нагружают нашу социальную инфраструктуру, обслуживаются у нас в поликлиниках, получают места в детских садах, — рассказал Алексей Белоусов. — Оказалось, что 60 % тех, кто приезжает сюда, — это трудоспособное население, не пенсионеры. И не более 40 % тех, кто приезжает по программе переселения с севера, военные с военной ипотекой и т. п. Но большая часть собирается в городе работать. И самое главное: они платят налоги в бюджет — это во многом определяет возможности города по строительству социальных объектов и созданию инфраструктуры.

Светлана Денисова отметила, что даже пенсионеры — это, как правило, работоспособного возраста люди с Севера или бывшие военные, которые и на пенсии продолжают трудиться, занимая низкооплачиваемые должности, не пользующиеся спросом у местных жителей. Также большую долю иногородних покупателей составляют молодые люди, которые уже живут в Петербурге, учатся здесь и работают, а сейчас решают жилищный вопрос, будучи прописанными в другом регионе. «Надо радоваться, что мы не депрессивный регион, откуда убывает население», — подчеркнула она.

Ипотека в плюсе

Поскольку именно льготная ипотека была драйвером роста рынка недвижимости, то и на рынке ипотечного кредитования процессы развивались аналогичным образом.

— По итогам первого квартала 2021 года объём выданной Северо-Западным банком ПАО «Сбербанк» ипотеки вырос на 85 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — рассказал Анатолий Локотков. — Такой же рост показали Калининградская и Мурманская области. Лидер по приросту — Санкт-Петербург, где выдано в денежном выражении на 96 % больше ипотечных кредитов. Всего в СЗФО с января по март текущего года выдано 74 млрд рублей — это почти 26 тысяч ипотечных кредитов. 27 % от общего объема приходится на льготную ипотеку.

Также эксперт отметил, что в банке более чем в 2 раза выросло количество сделок онлайн-ипотеки: «Желающий приобрести новую квартиру через ипотечный кредит может подать заявку на «ДомКлик». Все необходимые процедуры будут проведены тоже онлайн, не считая одного посещения отделения банка для подписания документов».

— Старт прошлого года был разноплановым: если январь и февраль прошли в спокойном темпе, то март мы работали с превышением всех показателей по первому кварталу. А в апреле случился локдаун, и динамику восстановления рынка было сложно спрогнозировать, — рассказала Ирина Петрова, управляющий директор группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург». — Государственная программа льготного кредитования была запущена во второй половине апреля, и мы максимально активно подключились к ней, как только было подписано постановление правительства. Мы никогда и не скрывали, что ориентированы на первичный рынок, на работу с застройщиками и клиентами в этом сегменте.

— Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Петербурге в 2020 году было выдано на 42 % больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019 годом, — рассказала Мария Жукова, руководитель Центра ипотечного кредитования, филиал ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге. — Что касается первого квартала этого года, то плановые объемные показатели филиала были закрыты более чем на 100 %. В апреле 2021 года продолжился рост объема выдач, и филиал в Петербурге показал рекордные значения по объему ипотечных кредитов.

По словам Ирины Петровой, активный рост кредитования шел до ноября, когда должна была изначально завершиться программа, самый ажиотажный спрос был в октябре, а ноябрь-декабрь оказались спокойными, что нетипично — особенно в декабре — для завершения года. Всего в 2020 году Банк «Санкт-Петербург» выдал 36 млрд рублей ипотеки, а в первом квартале 2021 года — 9 млрд рублей.

— По итогам первого квартала выдача ипотеки у нас выросла на 50 %, — отметила Ирина Петрова. — Второй квартал мы ожидаем аналогично, поскольку наш драйвер — это госпрограмма, которая дает как спрос со стороны населения, так и предложение со стороны партнеров. Также продолжает работать и семейная ипотека: ее условия менялись, что позволило большему количеству людей ею воспользоваться.

Ситуация по банкам различается. Так, по словам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», банк закончил первый квартал с небольшим уменьшением по сравнению с прошлым годом — в Петербурге выдано 6,1 млрд рублей.

В Россельхозбанке по региону в первом квартале выдано 3,6 млрд рублей ипотечных кредитов, из них 900 млн рублей пришлось на сельскую ипотеку, рассказала Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк». В 2020 году банк выдал на Северо-Западе 17,6 млрд рублей, из них 4,6 — сельской ипотеки.

При этом в целом по России объемы выдачи ипотеки растут, если посмотреть на данные Центробанка за два месяца. За два месяца по России рост составил 45 %, по Петербургу — 42 %.

— Вот парадокс: в первом квартале идет снижение продаж у застройщиков, это зафиксировано Росреестром, а ипотека растет, — сообщила Татьяна Хоботова. — Это говорит о том, что объем выдачи увеличивается в первую очередь за счет роста средней суммы кредита.

Так, средняя сумма кредита, по данным Центробанка, с прошлого года повысилась на 13 % в целом по стране, в Петербурге — на 15 %, а если брать только первичку — на 24 % и составила 4 млн 180 тыс. рублей. Рост средней суммы подтвердили и в банках.

По словам представителя Сбербанка Анатолия Локоткова, по Северо-Западу средняя сумма ипотеки увеличилась — до 2,9 млн рублей против 2,3 млн рублей в первом квартале прошлого года. Наибольший рост в абсолютных значениях — на 0,8 млн рублей — наблюдается в Санкт-Петербурге: до 3,7 млн рублей. «Тенденция на повышение, вероятно, продолжится и во втором квартале, т.к. кроме фактора роста цен на недвижимость с начала апреля этого года в Сбере можно при оформлении ипотеки на вторичном рынке включить дополнительные расходы в сумму кредита. Так, стоимость сервисов «Электронная регистрация» и «Безопасные расчёты», а также агентское вознаграждение риелтору можно не оплачивать отдельно, а объединить с ипотечным кредитом, — прокомментировал Анатолий. — Более 80 % сделок банка проходят с использованием электронной регистрации, безопасных расчётов и сопровождаются риелторами. Это действительно удобно — наши клиенты могут безопасно купить жильё в ипотеку за один визит в банк. До конца 2021 года список дополнительных услуг, которые можно включить в сумму кредита, будет расширен».

Ирина Петрова говорит, что в Банке «Санкт-Петербург» средняя сумма кредита выросла на 25 % — с 2,7 млн рублей до 3,4 млн рублей. В банке «Открытие» — на 15 %, до 3,7 млн рублей.

Кроме того, меняется структура выдачи кредитов. Так, по Петербургу в начале 2020 года, когда еще не было господдержки, на первичный рынок в выданной ипотеке приходилось 48,3 %, в 2021 году — 44,7 %.

— Если снизилась доля по первичке, а весь объем вырос, то что дало прибавку? Ведь доля вторички сохранилась примерно на прежнем уровне, — задается вопросом Татьяна Хоботова. — Это, конечно, рефинансирование. В целом по России на него приходится не менее 15 %, а у нас в банке — на уровне 30 %.

По словам эксперта, ключевая ставка растет — значит, не сегодня-завтра банки начнут повышать ставки, и сегодня самые выгодные условия для того, чтобы рефинансировать имеющийся кредит и сократить ежемесячные платежи.

Среди программ, запущенных в прошлом году, отдельно стоит выделить сельскую ипотеку. Она стала доступна в ряде поселений Ленинградской области, где кредит можно было взять под 2,7 % с первоначальным взносом всего 10 %.

— В прошлом году в связи с пандемией появился повышенный спрос на загородную недвижимость, на покупку участков и домов в Ленинградской области. В марте мы вышли с уникальным продуктом — сельская ипотека, — подписав соглашение с Министерством сельского хозяйства, — рассказала Светлана Зеленина. — Всего по региону заключено более 1600 сделок, средний чек составил около 2,8 млн рублей при максимальной сумме кредита 5 млн рублей.

К плюсам сельской ипотеки относится то, что в отличие от льготной, где можно приобрести квартиру только у юридического лица, по сельской ипотеке можно приобрести объект и у физического лица. Еще один вариант — строительство дома. «У нас аккредитовано более 60 подрядных организаций, полный список размещен на сайте Россельхозбанка, и клиент может выбрать того, кто соответствует его требованиям, — отметила Светлана Зеленина. — Деньги на строительство выделяются траншами, напрямую подрядчику после подписания акта выполненных работ с заказчиком».

Она подчеркнула: если в Ленинградской области на сельскую ипотеку приходится около четверти выдачи всех жилищных кредитов, то в Башкирии, например, ее доля доходит до 90 %. Так что спрос в зависимости от региона разный, но он, безусловно, есть.

Интерес покупателей к загородной недвижимости заставил банки внимательнее присмотреться к этому продукту.

— Сбербанк отмечает всплеск интереса россиян к индивидуальным домам и загородной недвижимости, причем после вынужденной самоизоляции он только нарастает, — прокомментировал Анатолий Локотков. — А в конце апреля Сбербанк внес изменения в процесс кредитования на индивидуальное жилищное строительство — они существенно облегчают клиентский путь и минимизируют пакет документов, необходимый для рассмотрения заявки и получения кредита.

— Мы возобновили кредитование индивидуальных жилых домов, — рассказала Мария Жукова, — поскольку пандемия подтолкнула жителей Петербурга задуматься о переезде за город. Также мы продолжаем развивать схемы дистанционных сделок по ипотеке, сервис удаленной оценки жилых объектов, проводим сделки с электронной закладной, активно переводим регистрационные действия в онлайн формат.

В ожидании

Программа ипотеки с субсидированием процентной ставки будет действовать по всей стране до конца июня 2021 года. Дальнейшая судьба пока непонятна, но, судя по заявлениям главы ЦБ, в регионах, где идет активный рост цен и нет острой необходимости в стимулировании строительной отрасли, она будет прекращена. В их числе, видимо, окажется и Петербург.

— Как только это прозвучит с большей определенностью, возможно, во втором квартале начнется снова рост продаж, — считает Светлана Денисова, — да и в целом ориентироваться на серьезное снижение спроса я бы не стала, т. к. есть потребность в жилье, и именно решение жилищного вопроса остается основной мотивацией приобретения квартиры.

— Более корректно говорить о тенденциях рынка ипотеки, на мой взгляд, будет по результатам первого полугодия, когда будет понятна дальнейшая динамика цен на недвижимость, а также поведение рынка после окончания государственной программы льготной ипотеки, — отмечает Мария Жукова. — Мы надеемся, что показатели филиала будут выше прошлогодних.

Пока же банки продолжают снижать ставки в ожидании завершения госпрограммы, несмотря на то, что ключевая ставка подросла. В частности, Уралсиб в конце 2020 года снизил ставки по стандартным ипотечным программам. На текущий момент, по словам Марии Жуковой, минимальная ставка составляет 7,99 %, а в апреле 2021 года минимальная ставка по ипотеке с государственной поддержкой снизилась до 5,75 % при сумме кредита от 3 млн рублей с первоначальным взносом от 15 %.

— Пока был сумасшедший рост, банки привыкли к определенным объемам по выдачам ипотечных кредитов, которые абсолютно не хочется снижать, — прокомментировала Светлана Зеленина. — И это быстрые сделки достаточно просты для банков и для клиентов, не такие сложные, как рефинансирование или приобретение квартиры на вторичном рынке. И сейчас, чтобы не терять долю по выдачам, банки предлагают клиентам низкие ставки.

Алексей Белоусов отметил, что в качестве причины отмены госпрограммы говорилось о том, что она выгодна только для застройщиков. Но, судя по словам представителей банковского сообщества, им она тоже нужна.

— Это хороший, удобный и понятный продукт. Кому нужно, чтобы он остановился? Экономике? Потребителям? — спросила Светлана Денисова. — Если его отменят, то банки должны будут, отталкиваясь от уровня ключевой ставки и приложив туда свою маржу, предложить рынку новый продукт, чтобы он был конкурентоспособным.

Застройщики ожидают, что даже после отмены господдержки ставки вряд ли вырастут больше 7–7,5 %, иначе ипотечное кредитование остановится.

— Ипотека — это очень надежное кредитование, люди будут за него держаться, мыть лестницы по ночам, лишь бы выплатить кредит, — уверена Светлана Денисова. — Самые лучшие ипотечные заемщики — россияне, у нас очень низкий уровень дефолтных кредитов, потому что накопленный десятилетиями дефицит, недоступность жилья сделали его главной ценностью для жителей страны.

Ирина Петрова подтвердила, что процент просроченных кредитов по первичному рынку сохраняется на уровне 1 % как по старым кредитам, так и по тем, что выданы в 2020 году.

— В начале прошлого года были обращения за реструктуризацией и ипотечными каникулами, но после периода, отведенного на восстановление финансовой стабильности, большинство клиентов вернулись в обычный график платежей, — рассказала она. — Поэтому нельзя сказать, что банки раздувают этот рынок и надувают ипотечный пузырь.

По словам Светланы Денисовой, закредитованность населения есть по потребительским кредитам, что объясняется низким уровнем доходов, а вот по ипотеке — наоборот. Удивительно, что достаточно большая доля квартир приобретается со стопроцентной оплатой.

— Деньги должны работать, а то, что в России люди используют жилую недвижимость как главное направление для сбережения средств, говорит о том, что другие финансовые инструменты у нас не развиты, — объяснила она. — Например, в этом году еще больше просели депозиты, и люди опять же понесли деньги в недвижимость.

Плюс к цене и к ставке

Если говорить о прогнозах на 2021 год на рынке недвижимости и ипотеки, то с первым полугодием все более-менее ясно, а вот насчет второго у всех возникают сомнения. Понятно одно — никаких предпосылок для снижения цен нет.

— Остается проблема доступа застройщиков к кредитным средствам, очень снизился рынок труда — мы видим большой отток рабочей силы, — пояснила Светлана Денисова, — но, скорее всего, рост цен замедлится и будет в пределах 5–7 % в течение года.

Ирина Петрова думает, что повышение цен составит 10–15 %, а ставки по ипотеке до конца госпрограммы будут находиться в состоянии ожидания, а потом произойдет незначительная корректировка.

— Никто не захочет снижать обороты, внутри банков уже налажен механизм, и все рассчитывают сохранить объемы выдачи, — пояснила она, отметив, что в Банке «Санкт-Петербург» рассчитывают на рост в том числе за счет регионов — Москвы и Новосибирска.

В этом году Центробанк впервые озвучил диапазон ключевой ставки — на 2021 год она может составить 4,8–5,3 %, пока сохраняется тенденция к росту. Но это пока не слишком отразилось на политике банков.

— По завершении программы господдержки ставки могут измениться. Мы можем только прогнозировать, что будет небольшой рост, в зависимости от того, как поведет себя рынок, — считает Татьяна Хоботова. — Конечно, они не вырастут сразу до 10–12 %. Скорее всего, на первичном рынке будет до 8 %, а средневзвешенная — до 8,5 %. На уровень ежемесячного платежа это повлияет, но не так уж сильно.

— Ставки будут находиться в стагнации до окончания программы господдержки, все будут наблюдать за экономической ситуацией, за спросом, за ключевой ставкой, за спросом, — резюмировала Светлана Зеленина. — Это для всех бизнес — и для застройщиков, и для банков. Но уверена, что ипотека всегда будет: люди женятся, разводятся, рожают детей — этот цикл не прекращается.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»