«Цены на квартиры всегда компенсируют инфляцию». Александр Шарапов о том, почему инвестиции в недвижимость не теряют актуальности

Пандемия не задала новых трендов на рынке недвижимости, но усилила одни и затормозила другие. Если склады и распределительные центры чувствуют себя хорошо, отели ждут возвращения туристов, то перспективы торговых центров очень неопределенны.

О том, кто выиграл и кто еще может выиграть, почему жилье всегда остается привлекательным для инвестиций, чем Дубай похож на Петербург и чем коливинг отличается от общежития, рассказал владелец группы Becar Александр Шарапов, который в конце апреля был выдвинут в качестве кандидата в президенты Российской гильдии управляющих и девелоперов.

— Прошлый год стал рекордным по росту цен на жилье. Это какой-то уникальный случай или цены растут везде?

— Когда наступил экономический кризис, а он развивался параллельно пандемии, то люди начали перекладывать средства из рисковых активов, какими сейчас являются акции и облигации на фондовом рынке, в золото, государственные бумаги и в недвижимость. Кроме того, был запущен печатный станок в невероятных объемах, только в США было напечатано под $10 трлн. Частично они «улетели» в диджитал-сектор, что мы видим по росту цен на акции Apple, Google, Amazon, а остальное — в недвижимость. В результате во всех странах жилье подорожало на 10–15 %, но Петербург показал рекордный рывок на 25–30 %.

— Этому есть объективное объяснение?

— Напомню несколько факторов, объясняющих рост. Во-первых, законодательство продолжает ужесточаться, и, потеряв возможность привлекать деньги дольщиков, многие средние и малые компании не могут получить проектное финансирование. А значит, на рынок выводится меньше жилья, возникает дефицит, цены растут.

Прошел даже слух, что Беглов согласовал с Путиным, что Петербург — это музей под открытым небом и что для Петербурга строительство более 2 млн кв. м жилья в год — это вредно. А у нас ежегодно стабильно продается 3–4 млн кв. м. Вообще, если посмотреть на графики цен на недвижимость в Нью-Йорке, Лондоне, Париже, то на длинных циклах — 10–20 лет — цены на недвижимость всегда компенсируют инфляцию, плюс дают немного заработать. У нас же вместо того, чтобы каждый год расти и покрывать инфляцию, цены после 2014 года стояли — такое плато на рынке было нашей платой за Крым и санкции — и вот теперь произошел рывок и такое повышение.

— То есть всё-таки жилье по-прежнему остается хорошим инвестиционным инструментом?

— Человек, который заботится о своей пенсии и будущем, вынужден куда-то инвестировать. Пенсионные фонды в России вызывают грустную улыбку, про страхование жизни вообще никто не понимает, что это такое. В фондовые рынки веры до сих пор нет, хотя туда в последнее время тоже начали вкладывать деньги. Всегда была вера в два актива: недвижимость и депозиты. Но ставка по вкладам не превышает сейчас в среднем 3,7 % — раньше такое мы видели только в западных банках. Упал уровень доходности и от аренды недвижимости — сейчас он около 4 % годовых, т. е. всё равно немного выше, чем на депозитах. При этом рублевый депозит не защищает тебя от инфляции, а цены на квартиру всегда инфляцию опережают. Особенно в долгосрочном периоде.

— Что при этом происходило с коммерческой недвижимостью?

— Там появилась интересная возможность для инвестирования. Проблемы были и у торговых центров, и у офисов, которые потеряли многих арендаторов. Пока мы видим, что люди не хотят их дешево продавать, ждут возвращения арендаторов. Но появление стресс-активов неизбежно — банки, как могут, откладывают и переносят задолженности владельцев недвижимости, проводят реструктуризацию долгов, но вечно это длиться не будет. Надо готовиться к массовому банкротству в этих секторах, а значит, активы можно будет приобрести задешево.

Но не стоит считать пандемию трендом — это единовременная ситуация. Тут можно вспомнить, как после 11 сентября 2001 года все предрекали закат небоскребов. Мол, никто не захочет арендовать офис в небоскребе, жить в отеле-небоскребе или покупать квартиру в небоскребе.

Но буквально через 2–3 года уже все позабылось, и сейчас уже никто не помнит о том, что ожидался конец эры небоскребов. Поэтому делать выводы и считать трендом итоги 2020 года категорически нельзя, нужно отслеживать, какие тренды пандемия ускорила, а какие — затормозила или даже повернула вспять.

— Есть ли сегменты, на которые она повлияла положительно?

— Склады и распределительные комплексы — они и во время пандемии хорошо себя чувствовали, и будут дальше развиваться благодаря интернет-торговле. Правда, инвестиции в склады начинаются от нескольких сотен миллионов рублей, так что это далеко не каждому по карману.

Если говорить о недвижимости, которую можно рассматривать для себя в качестве объекта для приобретения, то во всём мире хорошо показали себя коливинги. В России их до сих пор еще не было. В коливингах, рассчитанных на 150 человек и более, заполняемость не опускалась ниже 80 %, потому что люди могли между собой общаться внутри здания, то есть сохранялось соседство, взаимодействие, то, чего многие были лишены в пандемию. Ты фактически находишься в семье, только у тебя там не 3–5 человек, а 150, и ты можешь найти себе по интересам приятеля, друга. Сейчас именно на коливинги обратили внимание крупные фонды, например, компания The Collective привлекла еще несколько сотен миллионов долларов, и сейчас общий объем капитала компании на строительство коливингов в Европе и США составляет более $1 млрд. У нас мы также видим хороший спрос, заполнение идет.

Хуже всего было, наверное, отелям. Мы при всех ухищрениях не смогли вытянуть более 40 % в апреле 2020 года, хотя и цены понизили, и предложили устраивать романтические вечера, когда люди сходили с ума от сидения в своей квартире.

В целом для отельного рынка был очень непростой год. Но тренды на возвращение туризма очень оптимистичные. Мы видим, как были переполнены курорты Сочи, в отличие от Петербурга, куда наш губернатор ехать не советовал на Новый год, да и делать тут было нечего, ведь театры, музеи, рестораны — всё было закрыто, а для пеших прогулок январь в Петербурге не очень хорошо подходит. Туризм вернется. Но доходы за прошлый год упали, и, вероятно, банкротства будут. И этим можно воспользоваться, вложив деньги в отели сейчас.

— Еще одной приметой времени стала удаленная работа. Эта практика сохранится или сойдет на нет?

— Для меня лично удаленная работа стала необходимостью в 2005 году, когда мы открыли офис в столице, и я одну неделю проводил в Петербурге, вторую — в Москве, то есть всё время находился удаленно по отношению к одному из офисов. В 2014 году я решил, что надо выходить за рубеж, два года был резидентом Монако и в России появлялся неделя через неделю, потом переехал в Лондон. Поэтому удаленная работа для меня является очень понятным инструментом. Но когда случился локдаун, и я застрял в Лондоне в марте и смог прилететь в Россию только в августе, моя эффективность точно снизилась. Работая из дома, тяжело переключиться с работы на домашнюю жизнь. А если у тебя однокомнатная квартира или студия, и в квартире дети учатся на удаленке, и работа становится невыносимой или семья становится невыносимой, и ты начинаешь на них срываться. Поэтому удаленка из собственного дома — это крайне неудобно, а вот удаленка из ближайшего коворкинга и возможность приезжать в центральный офис 1–2 раза в неделю — такие тренды сохранятся.

Попытки массовой удаленной работы были и раньше. Возьмем 2012 год, это был крупнейший опыт по переводу на удаленку, когда IBM отправила домой 400 тыс. человек из 2 млн сотрудников — технологии полностью позволяли работать удаленно, на совещаниях присутствовать не нужно. Тогда они продали офисной недвижимости на $2 млрд долларов и провозгласили, что началась новая эра. Но через 2 с небольшим года они увидели, что категорически отстают по внедрению решений, очень много тратится времени на переписку и бюрократию, нет инноваций, креативных предложений, поскольку люди перестали общаться между собой неформально. И это существенно отдалило их от конкурентов. Тогда маятник качнулся в обратную сторону, и все должны были работать в офисе. Но были компании, которые более взвешенно подошли к этому, к настоящему моменту испробованы десятки вариантов: можно работать один день на даче, арендовать место в коворкинге, можно работать даже в библиотеке.

— И что дает наибольшую эффективность?

— Очень работает принцип зеркального поведения. Если мы в библиотеке, где все читают, то и нам проще читать, т. к. это делают все. На стадионе проще кричать — там все орут. Если в офисе или коворкинге все работают — то и ты тоже заряжаешься на эти действия.

По поводу эффективности есть еще исследование, что личная встреча дает наиболее быстрый эффект, при общении по видеосвязи теряется 20 % вероятности, что вы договоритесь и услышите друг друга, просто по телефону теряется еще 20 %, если общаться в мессенджерах, то в переписке теряется более 50 % эффективности, а если вы написали длинное письмо, то эффективность и вовсе стремится к нулю. Эти исследования были еще до пандемии. Поэтому удаленная работа будет, но будут развиваться коворкинги.

— Во время пандемии козлом отпущения стали торговые центры — их дольше всего держали закрытыми, потом никак не открывали фуд-корты. А в целом какое будущее вы видите у этого формата?

— Конечно, онлайн-торговля уже пришла и заняла место в сердцах наших граждан, но это не значит, что магазины умрут. К слову, в пандемию лучше всего себя чувствовали себя малые торговые центры внутри жилых кварталов, которые торговали продуктами, средствами защиты. В результате в некоторых из них было открыто до 60 % торговых точек.

А вот желание сесть на машину и поехать в далекий молл, судя по всему, ослабевает. Люди всё чаще выбирают зайти в Интернет, купить там вещь, тем более что отправить ее обратно стало тоже несложно. Особенно в пандемию пострадала развлекательная функция, которая долгое время была якорем и притягивала людей. Все мы знаем, что в США есть такое понятие как кладбище торговых центров, пустующие здания по 100–500 тыс. м2 — это, конечно, пугающее зрелище. Но люди устали от пробок, они не хотят сидеть часами в машинах, они хотят двигаться. Поэтому, вероятно, инвестор и отказался от проекта МЕГИ в районе Новоселья, хотя уже был куплен участок и даже планировалось строительство развязки с КАД. В свое время стрит-ретейл сильно пострадал, потому что людям нравились большие ТЦ, сейчас идет обратный процесс — всё чаще люди хотят прогуляться пешочком, сделать те самые обязательные 10 тыс. шагов, а заодно увидеть что-то в витрине и зайти купить. Пешеход становится приоритетным для торговли.

— Вы развиваете новые для российского рынка форматы. Как они здесь приживаются?

— То, что для нашего рынка новое, для запада уже стало стандартом. т. к. я большую часть года живу за рубежом и путешествую, постоянно участвую в конференциях, то вижу, что самое главное сейчас для бизнеса — повышать гибкость. Новые форматы этому способствуют. Например, аренда мест в коворкинге дает возможность избавиться от головной боли, связанной с закупкой бумаги и кофе. Казалось бы, мелочь, но всё имеет значение.

Кстати, в коворкингах, вопреки общему представлению, работают не только фрилансеры. Например, такая крупная компания как «Северсталь» 70 человек команды, связанной с айти, перебазировала в коворкинг, чтобы они не попали под бюрократию основного офиса. Например, в головной офис нельзя летом ходить в шортах, а в коворкинг — можно. Тоже мелочь, но очень влияет на настроение сотрудников.

Коливинги начали развиваться в 2016 году, и стали темой 10-летия для фондов, занимающихся управлением недвижимостью. Что они из себя представляют — это не стандартное общежитие, как можно подумать изначально, а продуманная система, состоящая из небольших комнат и больших общественных пространств, при этом сервис там обеспечивается на уровне трех звезд. Такая жизнь подходит для тех, кто не хочет ежедневной рутины, а хочет творить.

Еще один формат, который стал развиваться еще до пандемии, но именно в пандемию показал резкий рост — это так называемые Dark Kitchen, рестораны без витрины, без зала с рассадкой — только приготовление еды и ее доставка в ресторанном формате.

— Что-то появилось на Западе, чего у нас еще нет?

— Появляются, но еще не стали трендом торговые центры в виде выставки. Там ничего нельзя купить, но можно пощупать и заказать. Выставочные образцы, без торговых запасов. Такой полуонлайн, полуофлайн.

Люди возвращаются к самоидентификации. Например, в последнее время в Англии оставалось мало уличных рынков, сейчас же, из-за пандемии, они получили преимущество, т. к. находятся на свежем воздухе, и в каждом микрорайоне на 10–20 тыс. человек опять появилось свое место для фермеров, где продается свежие продукты, блюда домашней кухни и т. п.

В это направление активно вписывается экотренд, который также набирает обороты. Конечно, критерии «зелености» по-прежнему вызывают много кривотолков, сомнений и пр., но то, что он есть, безусловно.

— Как строится ваш проект в Дубае? Повлияла ли пандемия на его реализацию?

— Коробка построена, до 10 этажа уже сделано остекление, проведена инженерия. Мы не видели смысла раньше продавать, чем можно будет его увидеть «вживую». Поэтому открытие продаж намечается перед всемирной выставкой, которая стартует в Дубае в ноябре 2021 года.

В Дубае, несмотря на то, что рынок аренды в целом просел, недвижимость прошла этот период в целом неплохо. Так, страна была закрыта на первый локдаун, но во время второй волны было принято решение ничего не закрывать. Важно, что власти ставят перед собой цель привлечь в Дубай как можно больше жителей. Сегодня Дубай становится новой силиконовой долиной, где встречаются Европа с Азией, а айти-компаниям выгодно регистрировать свой бизнес, т. к. ставка налога — 0 % для стартапов. В этом плане Дубай похож на Петербург, только спустя 3 столетия. Наш город тоже строился на болотах, и тут вообще не было ничего, а теперь это город, в который хочется возвращаться.

Есть там и свои особенности — например, на счетах девелопера всегда должно быть зарезервировано 20 % средств от количества собранных с «дольщиков», это сильно стимулирует людей не рисковать. Такой механизм постепенно внедряется и у нас с переходом на эскроу-счета.

— Можно ли сегодня делать прогнозы относительно развития рынка недвижимости в России?

— Конечно, пандемия поставила некоторые процессы на паузу. Но для России не она является проблемой. Например, возьмем отели: обычные иностранные граждане вернутся, этому будут способствовать и электронные визы, которые мы стремимся внедрять, и отложенный спрос, и падение курса рубля. А вот инвесторы, которые ушли от нас в 2014 году, так и не пойдут к нам. Капитал будет готов приходить к нам только после того, как будет урегулирован вопрос по Крыму, а заодно — и по Донбассу. Международные деньги между тем нам очень нужны, темпы развития сейчас крайне низкие.

— Тем не менее вам удается работать за границей, несмотря на всё это?

— С нами хотят работать, но каждый раз приходится проходить серьезную проверку контрагента — сотрудничаем ли мы с теми, кто находится под санкциями или нет, в каких банках у нас счета и т. п. Это, конечно, не упрощает выход российского бизнеса за пределы страны.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»