Выгода и риски: «Фонтанка» рассказывает, как заработать и не потерять здоровье, покупая имущество банкротов

Статистика банкротств физлиц с 2015 года неуклонно растёт. Имущество должников попадает на аукционы, где его можно купить с дисконтом. Но за привлекательными ценами скрываются риски. Фонтанка выяснила, как работают распродажи имущества банкротов, сколько на этом можно заработать и с чем можно столкнуться.

Как стать банкротом

Всё больше россиян признают банкротами. Только за первый квартал нынешнего года граждан-банкротов стало на 40 000 больше. Такие данные приводит Федресурс в своём исследовании. Ситуация кажется угрожающей, если сравнить с тем же периодом прошлого года: сразу плюс 81,5%.

«Последняя статистика за первый квартал указывает на резкий рост банкротств физлиц. А это непременно повлечет за собой рост количества жилых помещений, выставляемых на торги», — говорит юрист Артем Шпаков.

В прошлом году физлица банкротились не менее активно — по сравнению с позапрошлым. Несостоятельных в первом квартале 2020 года стало на 68% больше, чем в 2019-м.

«За 2017 год количество продаж имущества физических лиц составило 28%, в 2020 году — 44% от общего количества размещенных процедур на площадке «Сбер А», — подчеркнул Николай Андреев, генеральный директор «Сбер А».

Такая динамика не случайна. Эксперты сходятся во мнении, что причиной растущих банкротств являются инфляция, падение доходов и периодические кризисы, сопровождающие российскую экономику.

«С долговой нагрузкой часто не справляется условный средний класс, которого, по мировым меркам, в России нет и в помине. Люди, потеряв работу, не имеют вообще никаких накоплений и имеют нулевую возможность перекредитоваться», — подчёркивает Максим Блохин, арбитражный управляющий, управляющий партнёр УК «Блохин & партнёры».

«Чаще всего в долговую яму попадают мало защищенные слои населения: семьи с детьми, пенсионеры, инвалиды», — уточняет юрист и арбитражный управляющий Светлана Петропольская.

При этом процедура банкротства не укладывается в 1–2 месяца, она может затянуться на год или больше. Поэтому прирост банкротств в нынешнем году может свидетельствовать о тяжёлых последствиях прошлого карантинного года.

«Снижение доходов населения, бешеная инфляция, беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, стимулировавшие спрос, и ситуация с коронавирусом привели к тому, что люди оказываются не в состоянии выполнять свои кредитные обязательства. Кризис ударил по всем регионам и всем слоям населения, не пощадив никого — в одинаково трудной ситуации оказались и молодые специалисты, купившие первое жилье в ипотеку и потерявшие работу, и многодетные семьи в связи с потерей кормильца, да и просто люди, оставшиеся без дохода из-за масштабных сокращений, разорения малого и среднего бизнеса или серьезных проблем со здоровьем», — говорит Дмитрий Краснощёк, адвокат, руководитель юридической фирмы «Стратегия».

За 5 с половиной лет действия процедуры банкротства физлиц несостоятельными признали почти 323 000 россиян. Сумма задолженности по кредитам, переданная для взыскания приставам, составляет 1,9 триллиона рублей.

«Количество граждан (в том числе индивидуальных предпринимателей), ставших банкротами в 2020 году, — 119 049, что на 72,6% больше, чем в 2019 году... За 2015 год общее количество продаваемого имущества составило 184 000 лотов, а за три первых квартала 2020 года — уже 480 000», — подчёркивает Давид Ризаев, председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров.

По подсчётам аналитиков, старт банкротству физлиц и ИП чаще дают сами разорившиеся — 95,3% от всех инициаторов в первом квартале 2021 года. При этом в случае с ИП стоит помнить, что они рискуют всем своим имуществом, в том числе личным. В остальном иски подают ФНС или кредиторы. Юрлиц чаще банкротят кредиторы.

«Фонтанка» обратилась к петербургским банкирам и выяснила, какая доля заёмщиков рискует стать банкротами. Так, долю просроченных беззалоговых кредитов финансисты оценивают в 7–8% от общего числа. Ипотека выглядит куда надёжнее — около 1% от портфеля. «Клиенты делают максимум возможного, чтобы не доводить дело до продажи залоговой квартиры, поэтому на просрочку выходят единичные ипотечные кредиты», — отмечает пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров.

Этот 1% превращается в солидное число квартир с просроченными платежами по ипотеке, если учитывать общие объёмы кредитования в Петербурге. Только Сбербанк по Северо-Западу выдал за первый квартал 2021 года 26 тысяч ипотек. Если предположить, что 1% из них столкнутся с просрочками платежей, то мы имеем уже 260 квартир.

В базе официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов на момент написания статьи значились 942 петербургские квартиры или доли в них. Начальные цены на них колеблются от 400 тысяч рублей и доходят до 60 миллионов (169 метровая квартира через дорогу от Смольного собора). Недвижимость, земельные участки, права требования и автомобили являются основными категориями имущества, которое изымают у банкротов. Об этом «Фонтанке» сообщил Николай Андреев. Из всего объёма в 95 000 лотов, которые представлены на площадке «Сбер А», доля Петербурга и Ленобласти занимает, по оценкам эксперта, 2%.

Кто может заработать на банкротстве

Имущество банкротов продаётся через торги. На сегодня это не самая популярная схема для покупки квартир, автомобилей, ружей, компьютеров и прав требования, но интересная для инвесторов.

«Каждый день на торги выходят сотни квартир, домов, дач, земельных участков по всей России, и все это продается на государственных торгах со скидкой. Рынок торгов огромен, обновление базы происходит каждый день, что-то выкупается с дисконтом, а какие-то квартиры только попадают на рынок торгов», — подчёркивает Наталья Павлова, эксперт по торгам петербургского инвестиционного центра «Павловы и партнеры».

С помощью аукционов, по подсчётам экспертов, можно сэкономить до 90% от рыночной стоимости лота. Есть прецеденты, когда цена снижалась до 1 рубля. Так, к примеру, произошло с земельным участком в 535 квадратных метров и дачным домом в Троицке (Новая Москва).

До этапа публичного предложения, по оценкам экспертов из «Сбер А», доходит порядка 40% лотов.

Участвовать в торгах может любой желающий: юридическое лицо, совершеннолетний гражданин или ИП. Разница в объёме документов, которые необходимы. От физлиц потребуются паспорт, заявка на участие в торгах, электронно-цифровая подпись и залог 5–30% от цены интересующего лота. Реквизиты счёта, на который должен поступить залог, указываются в описании торгов. Квитанция об оплате прикладывается к заявке. Победителю остаётся оплатить остаток от цены лота. Проигравшие получают задаток обратно.

Сложности могут возникнуть, пожалуй, только с ЭЦП. Это устройство, похожее на флешку, которое выдаёт специальный «Удостоверяющий центр». Действует такой ключ в течение года. Стоит оформлять мульти-ключ — устройство, которое подойдёт для работы с несколькими площадками.

«Нужно быть аккуратным, так как некоторые торговые площадки требуют отдельную платную электронную подпись. Чтобы искать предложения на большом количестве площадок, лучше использовать агрегаторы, которые сразу мониторят все площадки в поиске предложений. Также все лоты публикуются на сайте ЕФРСБ», — подчёркивает Тимур Фахрутдинов, ассистент на кафедре финансов Уральского федерального университета.

После получения ключа остаётся зарегистрироваться на площадке, где проходят торги, и подать заявку на участие.

Как проходят торги

Всего в торгах три этапа. Первый этап — это классический аукцион с повышением первоначальной цены лота. Если покупатель не нашёлся, следующий этап — повторные торги.

Схема здесь та же — аукцион с повышением цены, различие лишь в том, что начальная цена лота снижается на 10%. И третий этап — публичное предложение, когда цена лота снижается до момента пока его не купят. Добиться максимальных дисконтов можно как раз на этапе публичного предложения. Во время третьего этапа цена снижается по графику (его можно найти в описании торгов) и может дойти до 1 рубля или до цены отсечения (минимальная цена, ниже которой лот не продадут).

«На таких торгах (этап публичного предложения. — Прим. ред.) «скидка» от реальной рыночной цены в среднем составляет 30–50%. В некоторых случаях цена может падать и до 90%», — комментирует Артем Шпаков.

В случае торгов на первых двух этапах участник должен прийти на онлайн-аукцион к назначенному времени и делать свои ставки, повышая цену. Если торги уже на третьем этапе, с понижением цены, — участник определяет необходимый для него этап снижения цены и подаёт заявку к этому периоду.

Риски покупки недвижимости с торгов

Вряд ли стоит напоминать про «бесплатный сыр», и в случае с торгами без него не обходится. Во-первых, нужно понимать, что до этапа публичного предложения зачастую доходят не самые ликвидные лоты. Такие квартиры, участки, автомобили или другое имущество с трудом удастся перепродать и в них легко будет «похоронить» инвестиции. Разберём основные риски на примере покупки с торгов недвижимости.

«Например, квартира может иметь плохую транспортную доступность, принадлежать к старому жилому фонду и т.д. Такую недвижимость впоследствии будет сложно продать, кроме того, со временем она может существенно потерять в цене, потому что сегодня уже даже строящиеся новостройки стоят на 20–30% дороже», — обращает внимание Гавриил Королёв, директор департамента недвижимости инвестиционной группы «PBM Капитал».

С недвижимостью вообще могут случаться казусы. К примеру, можно купить квартиру с обременениями, в залоге или с жильцами. Банки-кредиторы из-за большого потока недвижимости от банкротов больше не хотят заниматься выселением, а значит, эта обязанность ляжет на инвестора.

«Бывает так, что с торгов реализуются ипотечные квартиры с зарегистрированными в них жильцами, и уже забота нового собственника выселять прежних хозяев. А это время, деньги и нервы. Не каждый обыватель готов этим заниматься», — комментирует Максим Блохин, арбитражный управляющий, управляющий партнёр УК «Блохин & партнёры».

Частой проблемой с квартирами становятся долги по коммуналке. Такие задолженности придётся возвращать уже новым собственникам.

«Сумма задолженности может доходить до сотен тысяч рублей, и обязанность по их уплате ляжет на нового собственника», — уточняет Дмитрий Краснощёк, основатель компании «Стратегия».

К тому же неблагополучные банкроты могут вынести из квартиры всё, вплоть до обоев, паркета и проводки. Осмотреть квартиру до покупки покупатель не сможет, а значит, восстанавливать квартиру придётся за свой счёт.

На форуме официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов нетрудно найти вопросы к организаторам. Так, участники жалуются, что не могут получить купленное из-за того, что его местонахождение неизвестно или должник не выходит на связь и не отдаёт имущество.

«Объект недвижимости обязательно нужно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в МФЦ по месту нахождения квартиры. Внимание нужно обращать на жильцов, которые прописаны по этому адресу. Детей или сотрудников предприятия, если речь идет о ведомственном доме, сложно выписать даже через суд. И на долги за коммунальные услуги. Коммунальные долги переходят к новому владельцу вместе с покупкой квартиры. Это могут быть очень существенные суммы», — рекомендует кандидат юридических наук Дмитрий Казанцев.

До недавних пор существовал и ещё один риск — хитрые посредники Росимущества, которые могли «потерять» деньги победителя аукциона. «Фонтанка» подробно рассказывала о такой ситуации в своём материале. Впрочем, сейчас Росимущество требует переводить оплату уже на счет Федерального казначейства, минуя посредников.

Самым большим риском для покупателя станет оспаривание результатов торгов через суд. Причинами могут стать ошибки арбитражных управляющих, особенности выделения долей в квартире (прописаны несовершеннолетние, для покупки использовался маткапитал и т.п.). В таком случае покупатель рискует остаться без недвижимости и без денег.

«Примеров таких оспоренных сделок множество, но один случай, на наш взгляд, требует особого внимания. Так, одна более-менее благополучная и финансово устойчивая молодая семья (папа, мама и малолетний ребенок) из г. Хабаровска решили улучшить свои жилищные условия за счет приобретения квартиры гражданина-банкрота на торгах.

Реализовав принадлежащую им комнату и вложив все накопления, включая материнский капитал, а также заняв недостающую сумму денег, молодая семья заключила сделку по результатам торгов, которая впоследствии была оспорена.

В результате молодая семья осталась без своего угла, накоплений и с долгами. Кроме того, не выдержав психологической, моральной и финансовой нагрузки, их счастливый брак распался», — делится примером из своей практики Дмитрий Краснощёк.

Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»