Аптеки, пекарни и пивные. Кто занимает коммерческие помещения новых кварталов первым

Актуальная сегодня концепция 15-минутного города подразумевает, что жители получают все необходимое для жизни, потратив для этого на дорогу не более 15 минут. То есть рядом с домом должно быть все: от магазина и спортзала до аптеки и пункта выдачи интернет-заказов. Проще всего воплотить это в новых кварталах.

Застройщики уже давно отводят площади под коммерцию шаговой доступности — в основном первые этажи новых ЖК. Но важно еще и правильно наполнить эти площади.

Новосел диктует условия

Жильцами в первую очередь востребованы магазины и сервисы, которые могут удовлетворить их базовые потребности: еда, красота, здоровье, развитие детей, считает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Поэтому первыми в новых кварталах открываются продуктовые магазины, пекарни, студии красоты, фитнес-студии и детские развивающие центры.

— Среди жителей новых кварталов востребованы продуктовые магазины формата «у дома», в первую очередь от известных продуктовых сетей, небольшие кафе (можно отправиться на прогулку в парк и взять с собой кофе) и пекарни (или купить свежий хлеб домой), — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Также популярны салоны красоты, в больших ЖК — агентства по организации детских праздников, а еще кабинет врача, стоматология, лаборатории для анализов и ветеринарные клиники.

Обычно жителей новостроек интересует продуктовый магазин — супермаркет, магазин фермерских товаров, ремонт обуви, пекарня, медицинский центр, детский развивающий центр, говорит Юлия Тагильцева, директор по развитию «Отделстроя». Но если говорить об арендаторах, то в первую очередь в новых кварталах готовы открываться небольшие продуктовые магазины (площадью до 30 кв. м), пекарни и пивные.

— По нашим данным, в лидерах — запрос на торговые центры с кинотеатрами и детскими площадками, а также на детские развивающие и образовательные центры как альтернативу или дополнение к детским садам, — добавила Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Далее идут салоны красоты, фитнес-центры, кафе и рестораны, пекарни, магазины зоотоваров, аптеки, банки, паркинги. Пункты выдачи онлайн-ретейлеров сейчас также очень востребованы. В то же время ни для кого не секрет, что самые первые интересанты в приобретении или аренде коммерческих площадей в новостройках — это торговцы алкогольной продукцией, так как это самый прибыльный бизнес с быстрой оборачиваемостью.

По мнению Екатерины Шаповаловой, менеджера по продажам коммерческой недвижимости департамента недвижимости Группы ЦДС, в новых кварталах наиболее востребованы аптеки, продуктовые магазины, различные медуслуги, частные детские сады, пункты выдачи (в основном «Яндекс», Ozon, Wildberries), качественный общепит, алкогольные маркеты. А идти в новые кварталы готовы в первую очередь аптеки, продуктовые сети, пункты выдачи и алкогольные маркеты.

Дмитрий Беляев, генеральный директор «КВС.Управление недвижимостью», отметил, что востребованы небольшие продуктовые сетевики, пекарни, кофейни и пункты выдачи товаров, и именно они заходят в кварталы в первую очередь. На государственном регулировании при согласовании застройки может быть обозначена необходимая доля присутствия медицинских услуг, почты, детских садов. Но как такового закрепленного в каком-либо акте показателя концентрации в районе той или иной коммерческой функции нет, регулироваться может количество коммерческих площадей, но не их функционал.

В новостройках бизнес-класса и выше помещения подойдут для открытия бутиков, ресторанов, студий здоровья и красоты, отделений банков и ряда других сервисов, способных удовлетворить запросы респектабельной аудитории., считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Во встроенных помещениях ЖК категории масс-маркет обычно размещаются продовольственные магазины, предприятия сферы услуг, магазины зоотоваров, кафе, офисы банков и страховых компаний, аптеки, детские развивающие центры, стоматология, кондитерские и пекарни.

— В период пандемии аптеки, dark kitchen (кухни, которые готовят еду только на доставку), отделения банков и гибкие офисные пространства стали еще более востребованным форматом, — добавил он. — При этом Интернет не сможет заменить желание людей видеться и общаться. Поэтому в новых кварталах важно развивать общественные пространства и открывать бизнес, ориентированный на человека.

— Современный покупатель предъявляет высокие требования к инфраструктурной составляющей жилого комплекса, — обобщил маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. — Поэтому в последние годы коммерческие помещения приобрели в районах массовой застройки особую значимость. Именно там, в пределах шаговой доступности, наличие продуктового магазина, аптеки, салона красоты и кабинета врача общей практики особенно востребованы. В то же время инфраструктура каждого конкретного ЖК зависит от класса жилья и от локации. Так, в объектах комфорт- и бизнес-класса премиальный фитнес-клуб может быть предпочтительнее продуктового дискаунтера, а к базовому набору «встройки» могут прибавиться центр детского развития или пункт выдачи покупок из интернет-магазинов.

Работа с арендаторами

Люди хотят, чтобы в квартале всё функционировало с первых же дней, многие по этой причине не торопятся переезжать. А бизнес хочет высокой проходимости, поэтому ждет, когда все заселятся. Разрыв между заселением людей и приходом бизнеса в новый квартал сейчас составляет в среднем 1–2 года. Поэтому важно выдерживать баланс между интересами одних и других, считает Юлия Тагильцева.

— За год до сдачи дома мы обычно начинаем вести переговоры с ключевыми арендаторами, — добавила она. — Но пока это предварительные переговоры, активная же работа начинается после сдачи дома и оформления собственности — подписываются договоры, арендаторы приступают к ремонту, получают лицензии.

— Обычно ключевые арендаторы приходят сами, потому что им интересна новая аудитория, — говорит Ольга Тихонова. — Но, чтобы заполучить ключевого арендатора, нужно создать для него условия. Допустим, чтобы построить здание для будущего спа-центра, мало выбрать подходящее место: нужен грамотный проект и очень большие средства, которых у застройщиков, как правило, не хватает (особенно после введения эскроу-счетов). Поэтому первостепенной задачей является поиск инвестора.

Как правило, перед открытием новой точки сетевые арендаторы и ИП оценивают покупательскую способность в локации и конкурентов, уточнила Екатерина Шаповалова. По ее словам, каждый бизнес знает, какой товарооборот ему нужен для прибыли, какое расстояние должно быть до ближайших конкурентов. Тем не менее продуктовые сети могут располагаться в соседних помещениях или прямо друг напротив друга. А вот два-три частных детских сада, салона красоты или две амбулатории рядом открываются крайне редко, так как это «хрупкий» бизнес, чувствительный к малейшей конкуренции.

— Как правило, в стрит-ретейле коммерческие помещения принадлежат разным собственникам, которые не имеют возможности договориться, где какого арендатора разместить, — добавила эксперт. — Из-за отсутствия централизованного управления нередко возникает «текучка» арендаторов. Например, в новом ЖК нет аптеки, и разные аптечные сети хотят «зайти» на объект. Они арендуют у разных собственников помещения, открываются, между ними возникает конкуренция, кто-то ее не выдерживает и расторгает договор аренды, покинув локацию.

При строительстве крупного квартала, который сдается поэтапно и заселяется частями, сложно привлечь крупных арендаторов из сферы услуг, добавил Дмитрий Беляев. Медицинские, детские, зооуслуги приходят только в хорошо населенные районы. Поэтому собственники помещений вынуждены идти на существенные уступки по условиям аренды. В частности, строительная компания КВС при реализации проекта «Новое Сертолово» сдала в аренду несколько собственных помещений важным инфраструктурным объектам.

Город за 15 минут

Чтобы реализовать концепцию «15-минутного города», нужно организовать функционирование коммерческой недвижимости так, чтобы жители могли удовлетворить свои потребности в покупках, работе, отдыхе и культуре в пределах 15-минутной прогулки или поездки на велосипеде, пояснила Екатерина Шаповалова. А по мнению Юлии Тагильцевой, воплотить это возможно только при условии понимания девелопера (если он собственник помещений) реальных потребностей жителей. Нужно, чтобы девелопер самостоятельно и вдумчиво занимался наполнением квартала объектами инфраструктуры, а бизнес приходил и работал в квартале с самого начала, а не после заселения.

— Элементы этой концепции должны быть продуманы и вписаны в общий план застройки ЖК еще на этапе подготовки проекта, — добавила Ольга Трошева. — Застройщик рассчитывает необходимое количество и площадь объектов социальной, торгово-сервисной, рекреационной (парки, скверы) инфраструктуры, исходя из общего числа будущих жителей. При этом востребованные на рынке ЖК не испытывают нехватки в арендаторах — большинство коммерческих помещений там раскупают задолго до ввода в эксплуатацию.

По мнению Дмитрия Беляева, концепция «15-минутного города» реализуема, только если застройщик сохраняет коммерческую недвижимость в своей собственности и, соответственно, управляет ею. В таком случае можно регулировать количество арендаторов и направлений их деятельности по заранее намеченному плану.

— Однако не всегда продуманная концепция инфраструктуры совпадает с реальными запросами жильцов, — говорит он. — Где-то нуждаются в полноформатном фитнес-клубе, а где-то востребованы четыре пекарни на один дом. К тому же запрос со временем меняется, предугадать сложно. В «продуманном городе» с внешним регулированием количества аптек, магазинов и ресторанов пропадает конкуренция между предприятиями. Как известно, ни к чему хорошему это не приводит.

Максимально удобно, когда нужные товары и услуги доступны на первом этаже собственного дома. Как отметил Сергей Степанов, на этажах выше первого спрос существенно ниже. Также востребованы пристройки, так как здесь шире выбор потенциальных арендаторов, — например, добавляются медицинские центры, которые должны соблюдать требования по размещению оборудования. Не все виды рентгеновских аппаратов можно эксплуатировать в клиниках, расположенных в жилых домах.

Помимо первых этажей жилых домов коммерция снова стала развиваться через временные строения, небольшие ларьки, фуд-траки, добавил Дмитрий Беляев. Также она хорошо себя зарекомендовала в локальных торговых центрах площадью от двух до пяти тыс. кв. м. Небольшие «свободные пятна» остаются у застройщиков при комплексном освоении территории. Эти объекты занимают крупные сетевые магазины продуктов, а также фешнретейл, спорттовары и фитнес-центры.

Ян Фельдман добавил, что полезные для человека сервисы вполне могут открываться и на вторых этажах, а иногда и в небольших отдельно стоящих объектах. Коммерческие помещения на втором этаже подойдут для развивающих детских центров, медицинских учреждений, школы танцев, например. При наличии постоянного трафика и хорошего вида здесь можно открыть и ресторан, все зависит от того, как будет организовано пространство.

Идеальная коммерция и баланс

Контролировать процесс заполнения коммерческих помещений и регулировать состав арендаторов или продавать коммерцию на этапе возведение проекта — зависит от политики девелопера. По мнению Яна Фельдмана, правильнее все же самостоятельно управлять этими активами, но такую стратегию может позволить себе далеко не каждый застройщик. Чаще всего потому, что это не относится к профильному бизнесу девелопера, коммерческие помещения реализуются, как и квартиры. Но концепция проекта изначально предусматривает сбалансированное заполнение коммерции, поэтому базовый пул операторов всегда есть. Кроме того, девелопер может повлиять на заведения, которые будут открываться в новом квартале, например, предлагая индивидуальные условия для интересных арендаторов.

— Именно так мы поступили в нашем финском квартале «Юттери», где один из жильцов открыл собственную пекарню, — добавил он. — Мы считаем, что привлечение местных жителей к развитию коммерческой инфраструктуры в новых кварталах — это работающая история. Доля таких сделок пока незначительна, но при поддержке застройщика процесс будет набирать обороты.

Коммерческая инфраструктура должна закрывать большинство потребностей жителей, поясняет Юлия Тагильцева. Это значит, в ЖК должны функционировать: продуктовый супермаркет, магазин бытовой химии, медицинский центр, стоматология, цветочный магазин, товары для детей, зоомагазин, пекарня, кафе-ресторан, аптека, детский развивающий центр, салон красоты, пункты выдачи интернет-товаров и пр. Обычно такая гармония возможна, только если девелопер оставил коммерческие помещения в собственности и выбирает для них арендаторов в соответствии со своей концепцией, считает эксперт. Как только он продает помещения (а это делают 90% застройщиков), он утрачивает любые рычаги воздействия на новых собственников, которые могут открыть там любой бизнес или сдать в аренду или субаренду.

Например, «Отделстрой» оставил в собственности большинство помещений вдоль главных улиц в «Новом Оккервиле» и все помещения в «Новом Лесснере», чтобы самим выбирать, кому их сдать. Более того, в компании действует дифференцированная арендная ставка в зависимости от социальной направленности бизнеса или его пользы для жителей. Также у застройщика есть обязательное правило — в одном доме представлен только один бизнес одной сферы, то есть в одном доме не бывает трех аптек, двух салонов красоты и т.д.

А строительная компания КВС для улучшения инфраструктуры оставила в собственности коммерческие объекты в ЖК G9 и «Гуси-Лебеди» и передала их в управление «КВС. Управление недвижимостью».

Коммерческая инфраструктура должна быть сбалансирована, без перекосов в какую бы то ни было сторону — торговлю, сферу обслуживания и т.д. Хоть на практике часто продуктовых магазинов чуть больше, это нормально, считает Ольга Тихомирова.

— В целом наполнение коммерческой инфраструктурой во многом зависит от проекта ЖК: если он комплексный в новом неосвоенном районе, коммерция может занимать до 10% площадей, — говорит она. — У «точки», вписавшейся в давно функционирующий жилой квартал, эта доля будет небольшой — не более 1% от всех площадей. Но наполнение зависит от многих факторов. Например, если дом находится на первой линии с большим трафиком, девелопер спроектирует больше площадей под торговлю. Если в округе наблюдается дефицит детских садов, акцент можно сделать на помещения под частные детсады.

По ее словам, в Европе популярна практика, когда девелопер оставляет в собственности небольшую долю в коммерческих помещениях. В принципе, этого достаточно для управления инфраструктурой квартала. В России такая практика только набирает обороты, зато вполне работает схема, когда все коммерческие помещения остаются в управлении либо застройщика (что реже), либо инвестора (что чаще). В таком случае можно четко просчитать, какая доля какой инфраструктуры должна присутствовать. Есть инвесторы-управляющие компании, которые специализируются именно на таком бизнесе — при грамотном подходе он приносит хороший доход.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»