За что заплатит покупатель. Жилье дорожает из-за стройматериалов и рабочей силы

Себестоимость строительства с начала года уже выросла минимум на 15%, говорят строители. В первую очередь дорожают стройматериалы, из-за пандемии возник дефицит рабочих. А последствием станет рост цен на 15–20% в 2021 году.

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg оценили рост себестоимости строительства с конца 2020 года в 12% для массового жилья, в 7% — для жилья бизнес-класса и в 5% — для элитного жилья. Аналитики прогнозируют, что до конца года рост составит 16%. Сами строители говорят о том, что в премиальных сегментах расходы растут еще быстрее, т.к. там выше доля применяемых импортных материалов и техники.

«В категории масс-маркет за первое полугодие 2021 года себестоимость строительства увеличилась в пределах 15%, — говорит Артем Орешко, директор по строительству ГК «Ленстройтрест», — при этом тут доля импортных материалов и инженерного оборудования, применяемых при возведении объекта, составляет не выше 5–10%».

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, на сегодняшний день на изменение себестоимости оказывает влияние целая совокупность факторов: инфляция, коронавирус и закрытые границы, которые привели к дефициту рабочей силы, удорожание строительных материалов.

Директор ООО «Стройконстант» Сергей Лапин ожидает роста себестоимости за год на 20–25%, при этом он оценивает долю стройматериалов в себестоимости в 50%. В оставшиеся 50% входят три основных компонента: прокладка и подключение инженерных сетей, заработная плата и расходы на обслуживание проектного финансирования, примерно половину из этих 50% занимает зарплата, а оставшиеся компоненты более-менее равны.

Железобетонные аргументы

Генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин говорит, что в проектах сегмента масс-маркет расходы на строительно-монтажные работы составляют около 70%, отмечая, что за последние несколько лет существенно увеличились цены на металл, бетон и щебень.

По словам Ольги Трошевой, за последние полгода рост цен на стройматериалы составил от 15–30% до 80%, а на отдельные позиции цены увеличились в два раза: «Особенно сильно подорожала арматура, изделия из ПВХ и древесины (окна, подоконники, двери, ламинат, плинтус и т.д.), кабельная продукция».

«Увеличение стоимости строительных материалов в России происходит вследствие общемировой ситуации на сырьевых рынках металлов, древесины, а также на рынке пластика, где за последний год уровень цен по большинству позиций достиг исторического максимума», — объясняет Артем Орешко. Так, по его словам, цена на медь в первом квартале 2021 года колебалась вокруг отметки в $9 тыс. за тонну, в то время как год назад находилась на уровне $4,5 тыс. Такую же динамику в последний год демонстрирует алюминий. «Спрос на металлопрокат резко вырос во всем мире, при этом растут цены на все сырье, начиная от железной руды и заканчивая металлоломом, — продолжает Артем Орешко. — Наиболее резкий скачок цен отмечен на медесодержащие изделия: кабельную продукцию, которая за год подорожала на 24%, медные трубы, прибавившие в цене 21%». Также подорожал бетон — примерно на 12% с начала года. Ламинированная фанера подорожала более чем на 50% и утеплитель — в пределах 15–20%.

Сергей Лапин также говорит о росте цен на металл и фанеру (ламинат) на 100% по каждой позиции, дерева — на 80%, железобетона — на 20%, бетона на 10–15%. «Рост цен на комплектующие составил от 20 до 40%, — подтверждает он. — Подорожала логистика — сразу по цепочке выросли цены на песок и щебень — примерно на 20%».

«Рост себестоимости сегодня является одним из главных факторов риска на рынке строительства, — считает Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп». — Дорожает логистика — а это, прежде всего, оборудование и материалы, которые приходят из других стран, а так как в премиальных сегментах больше материалов иностранного производства, мало аналогов, поэтому скачок роста себестоимости здесь выше».

В конце июня правительство РФ объявило о новых экспортных пошлинах для металлургов, которые, по мнению властей, должны сдержать дальнейший рост внутренних цен. Обеспокоенность правительства вызвали в первую очередь госстройки, но и обычным строителям, как мы видим, досталось. Однако эксперты не ждут, что это окажет реальное воздействие на рынок здесь и сейчас — в лучшем случае, к концу года, в худшем — предприятия просто снизят объемы производства, чтобы сохранить баланс. В любом случае, цена металла вряд ли упадет — хорошо, если зафиксируется на прежнем уровне.

Человеческий фактор

Помимо этого, строительный сектор продолжает ощущать дефицит кадров в связи с оттоком иностранных граждан в условиях пандемии, напоминает Александр Лелин. «Пока на уровне правительства не будет решен вопрос открытия границ для трудовых мигрантов, это будет являться одним из основных факторов роста себестоимости», — уверен он.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов подтверждает, что петербургские стройки, несмотря на снижение объемов строительства, испытывают серьезный дефицит рабочей силы. «Постановлением правительства сформулированы предельно жесткие требования к компаниям, привлекающим трудовые рабочие ресурсы — так, например, оборот у организации должен быть не менее миллиарда рублей, — говорит Белоусов. — То есть часть строительных компаний отсекается от доступа к такому способу привлечения кадрового резерва, хотя потребность в этом — десятки тысяч человек».

Артем Орешко говорит, что на начало 2021 года дефицит рабочего персонала на российских стройках достиг 40–50%. «Отток мигрантов и увеличение спроса на услуги и работы со стороны рынка привели к росту фонда оплаты труда», — пояснил он. В России за 2020 год средняя номинальная ежемесячная зарплата работников, занятых в строительстве, выросла с 38,7 тыс. рублей до 48,2 тыс. рублей. В Петербурге за этот же период зарплата рабочих выросла с 49,5 до 65,3 тыс. рублей. В отличие от ситуации с ценой на стройматериалы отток рабочей силы и рост фонда оплаты труда будут оказывать влияние на рынок и в отдаленной перспективе, считает Орешко.

Цены растут

Рост издержек строительной отрасли неизбежно приводит к росту цен. «К сожалению, цены на первичное жилье просто не могут не расти, — констатирует Алексей Белоусов. — В связи со всеми факторами, думаю, что за год цены подрастут процентов на 20».

«Сейчас на рынке нет такого фактора, который мог бы компенсировать целую совокупность обстоятельств, влияющих на стоимость квадрата, — комментирует Ольга Трошева. — Поэтому мы видим, что средняя цена квадратного метра продолжает расти».

Ольга Ульянова отмечает, что банки, которые сегодня очень внимательно оценивают риски, закладывают удорожание в затраты и рекомендуют делать резервы. По ее словам, до конца года прогнозируется увеличение стоимости квартир еще на 10–12%.

Александр Лелин напоминает, что цена жилья в целом определяется не только себестоимостью строительства, а в первую очередь покупательской способностью. «По моему мнению, в 2021 году стоимость жилья будет достаточно стабильной, рост в пределах 10–15%».

Экономия на мелочах

Строительные компании, конечно, стараются каким-то образом сдерживать рост цен — покупательская способность людей не растет.

Чтобы сократить расходы, компания может заключать долгосрочные договоры на материалы и фиксировать стоимость, она может ускорять какие-то этапы строительства, чтобы избегать простоя оборудования, искать более дешевые аналоги, рассуждает Ольга Ульянова.

«Каждый из проектов ГК «Ленстройтрест» реализуется в формате комплексной застройки — из очереди в очередь мы применяем материалы, технологии и управленческие решения, которые уже доказали свою эффективность, — рассказывает Артем Орешко. — Параллельно мы внедряем BIM-технологии при проектировании и строительстве объектов, совершенствуем тендерные процедуры в компании, разрабатываем собственные стандарты по благоустройству и зонированию внутренней территории, отделке мест общего пользования и т.д. Это позволяет нам не только контролировать себестоимость строительства, но и сохранить качество продукта».

Но при таком масштабном росте себестоимости эта экономия вряд ли будет существенной. На вопрос, на чем можно сэкономить, Сергей Лапин констатирует: «Если честно — ни на чем. Теоретически сэкономить можно за счет прибыли и уменьшения издержек, но вряд ли кто на это пойдет».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»