Конструктор для взрослых. Минстрой хочет строить крупномодульные дома, строители — сомневаются

В России впервые утвержден свод правил проектирования зданий из крупных модульных конструкций. Технологию изготовления на заводах крупногабаритных модулей полной комплектации в Минстрое называют «инновационной» и обещают учесть зарубежный опыт подобного строительства.

Строители соглашаются, что эта технология позволяет быстрее и дешевле возводить дома, что актуально в свете проектного финансирования, но массового появления таких проектов не ожидают. В первую очередь из-за нехватки поставщиков самих модулей.

Хорошо забытое старое

Железобетонный модуль должен поступать на стройплощадку уже полностью оснащенным сетями, оборудованием, фасадными системами, дверями, окнами и с завершенной внутренней отделкой. В Минстрое сообщают, что кроме основных модулей собирать дом можно также из готовых лестнично-лифтовых узлов, лоджий, эркеров, входных групп.

Технология, о которой идет речь, не новая — в советский период, во время расцвета панельного индустриального строительства, уже был опыт использования крупногабаритных модулей, рассказала Мария Маркова, заместитель генерального директора архитектурного бюро Setl City (Setl Group). Они применялись для устройства санузлов и лифтовых шахт. По ее словам, сегодня подобное строительство в России не распространено — разве что компания «ПИК» использует модули, но не из железобетонных элементов.

— Кстати, многие производители светопрозрачных конструкций тоже пытаются внедрить модульную сборку фасадных частей, — рассказала эксперт. — Это интересная идея, ведь площадь остекления современных фасадов увеличивается с каждым годом. При монтаже укрупненных блоков стыки в местах примыкания окон и дверей к стенам выполнят в заводских условиях, что сделает их более качественными. Появится возможность создавать очень сложные интересные фасады. При этом их монтаж станет технологически продуманным.

В Минстрое также отмечают, что в рамках нормативов можно будет создавать индивидуальные фасады с плиткой под кирпич, керамогранитом, композитными материалами и металлическими листами, стеклофибробетоном и другими декоративными решениями.

Но одно из главных преимуществ модульного строительства — скорость. Крупногабаритные элементы позволяют возводить здания быстрее, снижают человеческий фактор в отдельных операциях, повышают качество чистовых работ (когда модули уже приходят готовые с завода), добавил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, эта идея для отрасли очень разумная, но тут есть и обратная сторона медали: узкая линейка производителей, риски по срокам монтажа и производства модулей. Кроме того, практически отсутствует выбор поставщика и производителя по данной технологии при условии, что застройщики, как правило, проводят свои тендеры для получения выгодных условий сотрудничества.

Первые шаги

Строительство зданий из крупногабаритных модулей не особо распространено за рубежом, но активно набирает популярность за счет быстроты и экономичности, отметила Галия Низамова, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management. В Россию такие дома пришли недавно — в большей степени они имеют отношение к загородной недвижимости. По мнению эксперта, теоретически взяться за такие работы могла бы «Группа ЛСР». Линии производства (пусть и не модульного) у них уже есть — можно их как-нибудь перестроить. В любом случае надо пробовать, смотреть и уже потом делать выводы. Успех такого строительства будет зависеть, в первую очередь, от качества проектов.

— Из преимуществ, действительно, можно выделить быстрое строительство и низкую себестоимость — впрочем, всё будет зависеть от производителя, — считает Галия Низамова. — Зарубежный опыт показывает, что это дешевле, но вот насколько это будет актуально для России — большой вопрос. Массового производителя крупногабаритных модулей для многоквартирных домов у нас нет. На мой взгляд, строительство подобных многоквартирных домов не станет массовым решением в ближайшее время.

Тем не менее сегодня на территории России уже развивается производство модулей. Например, Киришский домостроительный комбинат внимательно смотрит в сторону модульного домостроения. Сейчас они разрабатывают проекты модульных домов на модернизированном оборудовании.

— Мы перенимаем зарубежный опыт, что позволяет развивать строительство индивидуальных жилых домов, — рассказала генеральный директор Киришского домостроительного комбината (входит в СК Строительной корпорации «ЛенРусСтрой») Ольга Дорофеева. — Чем хорошо модульное домостроение? Во-первых, это быстровозводимые решения. Соответственно, сжатые сроки производства работ. Для нас как для производителя важно иметь высокое качество, короткие сроки окупаемости и детально продуманный продукт, модульное домостроение сочетает в себе все эти параметры. Во-вторых, потребителю важно получить готовый дом, формально «въехал, живи», как можно скорее. Модульное домостроение позволяет получить готовый объект за 1–2 месяца. Весомый плюс как для потребителя, так и для застройщика.

Отдельно эксперт отметила гибкость модульных решений — заказчик получает жилую площадь, которую в дальнейшем при желании и финансовой возможности можно увеличить, добавив дополнительные модули — детскую комнату, террасу, гостевую и любые другие помещения. Проще говоря, это конструктор «Лего», который можно достраивать и изменять по мере потребностей.

— Появление регламента — важный и необходимый аспект работы в данном направлении, — добавила она. — У нас нет необходимости «изобретать велосипед», мы знаем, что и как мы должны производить. Это значительно упрощает жизнь.

В части перспектив подобного строительства необходимо, прежде всего, сформировать цепочки «заказчик — завод-производитель», считает Мария Маркова. Чтобы работа завода панельного домостроения окупалась, нужно на 100% загружать его мощности, но сегодня у застройщиков нет такой потребности. В основном застройщики используют бетонную смесь для монолитного домостроения, а из готовых железобетонных элементов — только железобетонные сваи, лестничные марши и вентблоки.

Не все так просто

Перенимать опыт других стран и осваивать его в российских условиях, конечно, нужно, дополнила Мария Маркова. Но также надо понимать, что не получится быстро и легко организовать процесс модульного строительства. Среди проблем — более дорогое, долгое и сложное проектирование, необходимость тщательно разрабатывать каждый модуль.

— Нужно готовить профессиональные монтажные бригады, у которых будет опыт работы именно с подобными модулями, — продолжила она. — Кроме того, придется решить проблему логистики и доставки сверхтяжелых конструкций на строительную площадку. Такое строительство будет однозначно дороже существующих методов. Из плюсов следует отметить скорость сборки и серьезную экономию времени, но о ней можно будет говорить лишь после длительного процесса разработки, проектирования, внедрения и т.д. Возможно, модульные технологии могли бы быть интересны очень крупным застройщикам. Но и в этом случае застройщик должен иметь множество земельных участков, где он готов реализовать подобные типовые проекты. Если же речь идет об одной строительной площадке, то модульный проект попросту нерентабелен.

— Тем не менее этот рынок надо развивать, ведь с учетом проектного финансирования застройщики вынуждены искать решения по ускорению производственных процессов, — добавил Дмитрий Ефремов. — В целом эта инициатива нацелена на ежегодное строительство больших объемов жилья в рамках федеральной программы. Уже сейчас рапортуют о снятии части административных барьеров, упрощают процедурные моменты, чтобы ускорить цикл от проекта до старта стройки.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»