Апартаменты на Канарах по бросовой цене. Москвичи продают петербуржцам мечту в 20 минутах от центра (фото, видео)

Жилой комплекс на берегу Финского залива, рядом детский сад и парк — всё это про Канонерский остров. Дома из санитарной зоны ЗСД обещают превратить в модные и неприлично дешёвые апартаменты.

Расселённые дома под Западным скоростным диаметром на Канонерском острове готовят к новоселью. Город избавился от ненужного имущества, а предприниматель с московской пропиской оглушил петербуржцев ценами на апартаменты в 20 минутах от центра так, что и шум от магистрали уже стал неважен. На продажу выставлены нежилые помещения. Корреспондент «Фонтанки» побывал на просмотре, чтобы понять, не окажется ли кто из покупателей внезапно для себя постояльцем торгового центра.

Канонерский остров обладает особой атмосферой. Гаражи и хребет теплотрассы греют душу всем, кто вырос в 90-е, а прибывающие в порт суда настраивают на романтический лад. О том, что будущее всё-таки наступило, напоминает парящий над островом ЗСД. Но всё же мы оказались в антиутопии, доказательство — магистраль над детским садом и высокие шумовые заграждения. С большой земли на остров ведёт тоннель. Путь от центра города до Канонерского на машине займёт меньше получаса, а на маршрутке от Технологического института — около 50 минут.

На острове два магазина, почта, медицинский пункт, единственный общепит представлен шавермой, но и та закрыта на ремонт. Жарким июльским днём на пляже плещется малышня, в тени у парадных с цветами отдыхают бабушки. Есть в Канонерке что-то от райского провинциального уголка, может быть, поэтому в шутку остров называют Канарами. Вечерами сюда приезжают из центра полюбоваться закатом с видом на залив.

После запуска ЗСД на острове осталось порядка 10 заселённых домов. Три дома стоят с заколоченными окнами. Их признали непригодными для жилья из-за высокой шумовой нагрузки от автомобильного трафика. Также расселили и крыло 16 дома, как раз расположенное под магистралью. Это здание выстроено буквой П. Местные жители припоминают, что в 60-х возвели две Г-образные сталинки, ещё через несколько лет пространство между ними застроили, но уже по другой технологии. Те, кто живут в центре дома, жалуются на неровные стены и вздувающиеся полы и хвалят добросовестность сталинок.

Недавно в расселённом северном крыле начали размуровывать окна. У парадной регулярно появлялись рабочие. Так соседи узнали, что непригодному жилью дали второй шанс.

Торги

Северное крыло 16-го дома город продал на площадке Российского аукционного дома в феврале 2021 года. На торги выставили единым лотом 15 нежилых помещений (от 47 до почти 100 кв. м каждое) общей площадью 1 212 кв. м. Начальная цена аукциона составляла 23,7 млн рублей, но с торгов недвижимость ушла по минимальной — за 11 млн 880 тыс. рублей, то есть менее 10 тысяч за «квадрат». Победителем стал 48-летний предприниматель из Москвы Станислав Нигай. По данным СПАРК, он был совладельцем нескольких столичных компаний разной направленности: от пивного бара до торговли одеждой. Но к настоящему моменту все юридические лица ликвидированы.

Чуть позднее в Рунете появился сайт с объявлением о продаже апартаментов «Морской бриз». Ресурс предлагает 40 юнитов «с современной и продуманной планировкой на берегу залива». Обещают развитую инфраструктуру, транспортную доступность и экологичную окружающую среду.

На сайте отсутствуют данные о стороне, с которой предстоит заключать договор. Нет и ответов на часто задаваемые вопросы: можно ли взять ипотеку, с какими банками работает продавец, какой первоначальный взнос или потребуется разом внести всю сумму, что именно предлагается приобрести — отдельное нежилое помещение или долю в нем.

Пока, согласно Росреестру, все помещения остались в прежних границах. Так как «Морской бриз» предлагает юниты от 17 кв. м, очевидно, что помещениям потребуется перепланировка и регистрация каждого в ЕГРН.

В Госстройнадзоре «Фонтанке» подсказали: если при реализации проекта технико-экономические параметры меняться не будут (высота, общая площадь здания), то собственник не должен получать разрешение на реконструкцию. Согласовывать проект перепланировки должна межведомственная комиссия (МВК) — в данном случае Кировского района. Редакция обратилась с запросом в райадминистрацию с просьбой рассказать, обращался ли владелец этих помещений за подобной услугой.

В случае, если помещения продадут после несогласованной перепланировки, уже нового собственника обяжут привести всё в первоначальное состояние.

Цены на юниты в «Морском бризе» для Петербурга, да еще в условиях продолжающегося роста цен на недвижимость, не просто приятно удивляют, а заставляют искать подвох: от 65 тысяч за кв. м.

Для сравнения, по данным аналитиков Knight Frank St Petersburg Research, по итогам первого квартала 2021 года объем предложения на рынке апартов в Петербурге составлял 5,1 тысячи номеров, однако 88 % предложений — это сервисные апарты. Постояльцу в этом случае будут доступны гостиничные услуги: уборка, стирка, доставка еды и прочее. Однако и средняя стоимость «квадрата» таких номеров составляет 195 тысяч рублей.

Покупатели юнита обычно могут как поселиться в нем (с рядом «но»), так и сдавать его в аренду, причем чаще всего это можно делать и самостоятельно, и передоверив это дело управляющей компании. В проекте на Канонерском о такой возможности ничего не сказано.

К слову, споры об апартаментах в Петербурге ведутся уже несколько лет. Их называют «псевдожильем» и периодически обсуждают запрет такого формата. Апарты по закону — нежилые, поэтому в них нельзя прописаться, только оформить временную регистрацию. Кроме того, их владельцам предстоит больше платить за коммуналку, так как тарифы на нежилые помещения выше, и никаких льгот не предусмотрено. Налоги на апарты также выше сборов за владение жилым помещением, «закон о тишине» не действует, а в качестве соседа за стенку может вселиться любой бизнес с потоком клиентов.

«Стоимость проекта не соответствует рыночной. Заявленный проект можно отнести к формату несервисных апартаментов. Там не будет никакой собственной или приглашенной управляющей компании. Все коммунальные платежи будут напрямую оплачиваться поставщикам услуг. Не предусмотрено никаких доходных программ. Апартаменты можно будет использовать как для личного проживания, так и под сдачу в аренду. Средняя цена предложения в данном проекте составляет 85 тыс. руб./м2, это на 63 % ниже средней цены в сегменте несервисных апартаментов», — комментирует предложение руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московиченко.

Просмотр

Апартаменты «Морского бриза» — это две парадные в трёхэтажной сталинке, в одной из них покупателям уже демонстрируют комнаты с чистовой отделкой, во второй пока только вскрыли полы и зачистили стены. На верхних этажах поставили стеклопакеты, на первом — окна все ещё заложены кирпичом.

Показывает апартаменты 31-летний москвич Андрей Потапов. Картотека СПАРК не знает о нём как о бизнесмене. «Для нас этот проект первый. Мы вообще из Москвы и занимаемся загородной недвижимостью и землей, здесь у нас партнёр, так мы вышли на торги», — рассказывает он.

По словам Потапова, в выкупленном крыле идёт не реконструкция, а перепланировка, значит, все несущие стены останутся на месте. Будущие квартиры разделят двойным слоем газобетонного блока. Из-за плохого состояния паркета пришлось делать стяжку полов. Это, по словам Потапова, добавило к работам непредвиденные расходы в 4 млн рублей.

Цена апартаментов зависит от этажа, с каждым новым уровнем она увеличивается на 10 %. Так, студия на первом этаже в 21 квадрат будет стоить 1,7 млн рублей. Первый этаж, как и третий, оказались популярны у покупателей, апартаменты быстро расхватали, в том числе и для инвестиций.

Потапов уточняет, что продают они нежилые помещения именно под жильё, даже отказали одной из пекарен. «Мы это делаем из уважения к нашим покупателям. Я так же, как и вам, очень многим людям разное обещал, и мы свое слово держим», — заверяет он и добавляет, что у петербуржцев есть недоверие к данной локации, поэтому выставлять аналогичные рыночным цены неправильно.

Те, кто решаются покупать сейчас, заключают предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, где в лице продавца выступает индивидуальный предприниматель Станислав Нигай.

На момент подписания договора апартамент входит в состав нежилого помещения. Выделить отдельную площадь и присвоить ей кадастр продавец обязуется до конца 2021 года. Покупатель должен в течение двух дней после подписания договора перевести на реквизиты ИП 70 % стоимости помещения.

«Как только мы получим кадастровые номера, цена увеличится примерно на 20–30 процентов, потому что увеличится спрос, — отмечает Потапов. — Вы будете единственным собственником. Мы не продаем доли».

Дом газифицирован, но в крыло апартаментов газ не проводили. В помещениях предусмотрены коммуникации для установки электроплит. Любителем водных процедур будет негде разгуляться, в ванную едва влезают душевая кабина и унитаз.

Сама форма предварительного договора купли-продажи (ПДКП) в данной ситуации возможна, даже если апартаменты еще не прошли процедуру межевания и оформления в собственность, говорит старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт» Ирина Курильская. Законодательство допускает совершение сделки в отношении недвижимости, которая только будет создана в будущем.

Эксперт обращает внимание: важна индивидуализация апартаментов, которая по ПДКП выражается в указании общей проектной площади, указании расположения апартаментов на этаже. В образце договора, который получила редакция, указана обязанность сторон по заключению основного договора. «Но заключение основного договора возможно только в том случае, если апартаменты пройдут процедуру и им будет присвоен кадастровый номер — то есть когда апартаменты войдут в гражданский оборот и будут обладать теми признаками, которые позволяют выйти на основную сделку. Сейчас же этих апартаментов не существует», — поясняет юрист.

Она выделила два основных недостатка. Срок заключения основного договора указан не датой, а событием — оформлением апарта в собственность продавца, что увеличивает риски уклонения последнего от заключения основного договора.

В ПДКП не прописана ответственность продавца на случай, если ему не удастся согласовать межевание и оформить апартаменты в свою собственность или он вообще будет уклоняться от этих действий. «Лучше указать в таком случае возможность отказа покупателя от договора, что влечет обязанность продавца возвратить предоплату и уплатить штраф в крупном размере. Это позволило бы покупателю обратиться сразу в суд за взысканием денежных средств», — добавляет Курильская.

Эксперт также отметила, что предоплата за апартаменты в размере 70 % от общей стоимости — «достаточно пугающий момент», но если минимизировать риски по данной сделке, то такой порядок расчетов не должен останавливать.

Есть ли будущее

В начале 2021 года с торгов ушла расселённая панельная брежневка, также расположенная под ЗСД (2-й корпус 12-го дома). Два десятка помещений общей площадью 1 045 кв. м продали за 34,7 млн индивидуальному предпринимателю Павлову Максиму Сергеевичу. Нигай также участвовал в торгах, но предложил сумму ниже.

По другую сторону ЗСД осталась ещё одна сталинка. 17-й дом выведут на торги через месяц. Трехэтажное здание постройки 1955–1956 годов общей площадью 1 611 кв. м. Начальная цена — уже почти 41 млн рублей.

Жильцы заселённой части 12-го дома, с которыми поговорила «Фонтанка», оказались арендаторами и сами были бы не прочь купить помещение в обновлённом крыле. Но отсутствие прописки усложняет жизнь семьям с детьми, поэтому родители от такой идеи отказываются.

«Если вы без детей, вам будет в самый раз. Здесь все свои, тихо, спокойно. Не криминала, ничего нет. Само место мне нравится, нет здесь больших дорог, только это (показывает на ЗСД). Но это мы уже перестали слышать. Здесь как в отдельном государстве люди живут, и до центра близко», — рассказала местная жительница Елена.

Урбанист, советник ректора ИТМО Михаил Климовский отмечает, что Канонерский остров — потенциально крайне перспективная локация, однако получит ли территория вторую жизнь, прогнозировать затруднился.

«Ключевая роль территории может измениться, когда оттуда вывезут порт. Этот проект тоже обсуждался, как я понимаю, он предлагался президентом — вывод портовых мощностей из Питера. Рядом там находится свалка тяжелых металлов и резины. Мне кажется, освободив территорию от этого, появятся интересные виды не только на залив, но и на канал», — говорит собеседник.

Рассматривать локацию надо не точечно, а в рамках стратегии единого ватерфронта в концепции Канонерский остров — Васильевский остров — Лахта. Сейчас в городе такой нет. По мнению урбаниста, можно было бы организовать туристические кораблики между этими объектами. Тогда берег стал бы более привлекательным, и появилось бы понимание, что там может быть.

«Для временной джентрификации нужно загружать какими-то событийными вещами. Некоторые люди давно мечтают сделать бассейн. В Хельсинки, например, на набережной есть открытый бассейн, в котором очищается вода. Летом это бы здорово работало», — приводит пример эксперт. Раньше на острове были места притяжения, в частности, нефтяные бочки, в которых устраивали разные поэтические чтения, вспоминает Климовский.

«У нас в городе сложно что-то оценивать, потому что даже такие уникальные территории как Васильевский остров — взяли и убили спальным районом, который там образовался. Важно, чтобы эксперты поднимали эту тему. Всё, что выходит к воде, не может превращаться в спальный район. Всё возможно, но это зависит от здравого смысла и управленческих решений. Про Васильевский тоже никто не думал, еще во времена Валентины Ивановны Матвиенко там был другой проект: небоскребы и такой новый центр Петербурга».

Лена Ваганова, Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»