Функционирует при финансовой поддержке Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации
Бизнес Город Недвижимость Сдать квартиры государству. Дорого. Как петербуржцы продают Смольному свое жилье

Сдать квартиры государству. Дорого. Как петербуржцы продают Смольному свое жилье

56 385
автор фото Константин Кокошкин/Коммерсантъ

«Фонтанка» выяснила, как подготовить квартиру для такой продажи и кто на этом зарабатывает.

Десятки жителей Петербурга поучаствовали в прошлом году в торгах по выкупу квартир. С этой весны цена поднялась до 130,8 тысячи рублей за метр. Еще недавно где-нибудь в Шушарах или Горелово это было даже выше рынка.

На этой неделе «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» без конкуренции выиграл аукцион на продажу городу почти на 1,6 млрд рублей. Цена — почти рекордная для такого рода закупок — до 130,8 тыс. рублей за м2.

Однако торговаться с чиновниками и продавать им жилье для сирот и многодетных очередников — удел не только огромных корпораций. Комитет имущественных отношений (КИО) перманентно объявляет конкурсы на покупку квартир по одной штуке — как правило, либо однушек, либо трешек. И цена за них точно такая же, какую получают крупные строители.

Возможность продавать городу квартиры у самых простых горожан появилась во многом потому, что на фоне резко подскочившей себестоимости строительства девелоперские компании стараются как можно меньше участвовать в городских торгах. Например, у наиболее солидного игрока, «СПб Реновация», в активе лишь несколько десятков подобных сделок. А неудовлетворенных пока запросов у комитета — сотни. Большинство прошедших через торги (почти всегда без конкуренции) квартир — в Шушарах. Однако немало их и в других пригородах: Горелово, Красном Селе, Парголово, Петергофе или даже Колпино.

Владельцы квартир, судя по опубликованным ведомством договорам, почти всегда самые обычные люди, сами покупавшие жилье для себя три-пять лет назад. Но попадаются и интересные примеры, как в случае с многодетной семьей, получившей четырехкомнатную квартиру на проспекте Маршака на основании договора передачи квартиры в собственность граждан в 2016 году. Или как у выходца из Северной Осетии, который приобрел однокомнатную квартиру в Парголово 20 апреля 2021 года, а уже 17 мая подписал договор с КИО о ее продаже городу за 5,7 млн рублей — как раз по 130,8 тыс рублей за м2. Или еще один житель Петербурга, который в один день продал городу две своих однокомнатных квартиры на одном этаже в Шушарах, купленных менее чем за месяц до этого.

В госконтракте, составляемом после торгов, прописывается, как и кому выплачиваются деньги. Иногда получатель всех 100% — владелец, который дальше расплачивается с риелтором, представлявшим его на торгах. Иногда указывается, какая сумма должна переводиться городом владельцу, а какая — его представителю. Платит сейчас КИО исправно, без задержек, говорят риелторы. Оговоренный в типовых контрактах срок — 20 дней после регистрации права города на квартиру.

Главное юридическое требование города к покупаемым квартирам — у нее не должно быть обременений. Поэтому все ипотечные объекты — сразу нет. Еще одна сложность — ожидание встречной сделки. Если владельцам некуда сразу же выписаться и переехать, предъявив комиссии «чистую» форму № 9, то ничего не выйдет. А, к примеру, выписать «в никуда» детей — практически нереально.

История с упомянутой выше квартирой на Маршака была в некотором роде уникальна, рассказывает риелтор Ростислав Васильев, который проводил эту сделку. Это один из первых случаев, когда удалось продать городу квартиру под контролем органов опеки — из-за сразу четырех прописанных там детей. Перед этим ему пришлось проводить консультации с представителями КИО и проводить особый порядок оплаты — деньги приходили на счета несовершеннолетних. И да, подтвердил Ростислав Васильев, эта семья квартиру получала бесплатно как многодетная, а затем снова продала ее городу уже за деньги. «Такие случаи бывают нередко», — рассказал риелтор.

«Все условия очень четко прописаны в техзадании к конкурсам. Если ты их выполняешь, никаких проблем продать городу квартиру нет», — рассказывает «Фонтанке» индивидуальный предприниматель Андрей Пчелин. Он — один из рекордсменов этого рынка. У него в активе 13 успешных продаж Смольному и под 200 — муниципалам в Ленобласти. В прошлом году у Пчелина был рекорд — 139 заключенных контрактов на общую сумму почти 300 млн рублей. Три из них купил КИО Петербурга. А в этом году — уже 10, причем по рекордным ценам. Почти все торги прошли без конкурентов, и квартиры ушли по первоначальным 130,8 тыс. рублей. Лишь однажды на торги пришел второй участник. Андрей Пчелин сразу подал заявку с понижением — на 0,5% от первоначальной цены. Соперник не стал ввязываться в борьбу, и стоимость был зафиксирована на уровне 130,1 тысячи за метр.

Коллега Пчелина по рынку Сергей Бушманский в этом году столкнулся с более серьезной конкуренцией при продаже городу квартиры в Горелово. Там его соперник — юрлицо — сразу же скинул цену до 129,5 тысячи, и, чтобы выиграть, риелтору пришлось опустить планку еще ниже — до 128,9 тысячи рублей. В итоге 42-метровая однушка в Горелово ушла за 5,45 млн рублей. Вопросы снижения цены всегда оговариваются с владельцем, и иногда они идут на это, чтобы побыстрее продать квартиру.

Подавляющее большинство участников торгов КИО — именно риелторы. «Почему мало кто из людей сам ремонтирует машину или квартиру? Нет времени, нет желания, нет умения. Именно поэтому и тут большинство предпочитает доверить все профессионалам», — рассказывает Андрей Пчелин.

При этом работа риелтора не сводится к перекладыванию бумаг и получению процентов — они и сами вкладывают свои деньги. Дело в том, что в техзадании прописываются довольно жесткие требования к качеству квартир, и их состоянию. Речь не только о том, что дома должны быть не старше определенного года постройки (в разных ТЗ есть требование от 1990 года или от 2010 года) и площадью — где не менее 42 м2, а где-то от 33 м2 (для однушки). Никаких изъянов не должно быть в напольном покрытии, потолке, никаких ободранных обоев. Необходимая бытовая и сантехника требуются, по сути, новые. Поэтому почти все без исключений квартиры перед продажей городу должны пройти ремонт. И зачастую вкладываются в это именно риелторские компании, нанимая за свой счет подрядчиков.

«Если еще год назад можно было оценить средние вложения в подготовку квартир примерно в 150–200 тысяч рублей на однокомнатную квартиру, то сейчас цены на стройматериал растут каждую неделю, и точно оценить вложения невозможно, — говорит Андрей Пчелин. — Посмотрите на объявления на «Авито», в каком состоянии люди часто продают квартиры! Им кажется, что купят и так, а при нынешних взлетевших ценах некоторые просто обезумели. Так что когда мы предлагаем поучаствовать в конкурсах КИО, то сразу оговариваем условия подготовки в них. Ремонт — за наш счет, его стоимость потом покупатель нам компенсирует».

Отдельно стоит отметить, что при такой схеме продажи продавцам приходится показывать Росреестру, а значит и налоговой, полную стоимость сделки и платить подоходный налог с нее. Это требование обязательно для тех, кто до продажи владел квартирой менее трех лет, если это единственное жилье, и менее пяти — если квартира у человека не одна. Иногда, рассказывает Ростислав Васильев, налогов приходится платить до 500 тысяч рублей. И это необходимо учитывать, прикидывая выгоду от продажи даже за довольно высокую цену в 130,8 тысяч за м2.

Есть и еще одна статья расходов участника торгов — задаток. Это несколько десятков тысяч рублей, и реальный риск для риелтора. Профессиональные участники рынка, зарегистрированные на портале торгов и имеющие юрлицо, могут получать банковские гарантии, чтобы сэкономить на обеспечении. Но бывают случаи, когда в последний момент владелец отказывается передавать городу свою квартиру по уже зафиксированной на торгах цене, надеясь продать подороже. В этом случае следуют очень жесткие штрафы и санкции — несколько сотен тысяч рублей.

Платить штрафы иногда приходится и по другому поводу — если не успеть вовремя передать заказчику квартиру.

«После победы на торгах на приемку приезжает комиссия из нескольких ведомств — человек восемь. Требуют устранить какие-то недоделки или недочеты. Если не уложиться с ними в срок — штраф», — рассказывает Андрей Пчелин. Правда, конкретно ему пока удавалось обходиться малой кровью — штрафы были чуть больше 13 тысяч рублей.

Ростислав Васильев говорит, что вкладывает в ремонты сейчас еще больше — до 400 тысяч рублей, чтобы уже наверняка удовлетворить все запросы комиссии. Поэтому штрафы за просрочку сдачи квартир ему пока платить не приходилось. В строгости работы комиссии, требующей безукоризненного исполнения техзадания риелтор видит и отрицательную сторону.

«Не так давно у меня была квартира с очень хорошим кухонным гарнитуром, итальянским, стоимостью под 500 тысяч. Я предлагал комиссии оставить ее — так же сироте, который получит эту квартиру, будет только лучше. Но наличие кухонной мебели не было прописано в ТЗ, и от нас потребовали демонтировать ее», — расстраивается Ростислав Васильев.

К сегодняшнему дню за 2021 год он продал городу десять квартир. Сейчас у него в портфеле есть еще около пяти, с которыми он намерен поучаствовать в торгах в ближайшее время. Васильев уже пришел к тому, что выгоднее сперва выкупать на себя квартиры у владельцев и уже потом идти на конкурсы. А в перспективе хочет вместе с партнерами-инвесторами выкупить сразу около 300 квартир. Для этого ведет переговоры с одной из небольших строительных компаний города, чтобы получить такой лот у нее сразу после сдачи объекта. Почему бы этой фирме самой не продать жилье городу? «Многие строители не хотят связываться с чиновниками ни при каких условиях. Им проще продать все чуть пораньше без торгов, рисков, задатков, штрафов, и выполнения сложных требований к оборудованию и отделке», — объясняет Васильев.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
10
Присоединиться
Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях