Подняли планку. Какое жилье в Петербурге теперь считается дешевым

На фоне роста цен нижняя граница самого дешевого жилья поднялась до 115–120 тыс. рублей за квадратный метр в городе и 80–90 тыс. рублей — в области. Редкую студию «в стройке» теперь можно купить дешевле 3 млн рублей — только если в пригороде и со сроком сдачи через несколько лет.

Цены на квартиры в жилых комплексах, строящихся в границах Петербурга, начинаются от 115–120 тыс. руб. за кв. м. По такой цене продают квартиры в домах сегмента «эконом», расположенных на значительном удалении от центра города, на территориях административно-подчиненных районов (Колпинский, Пушкинский). По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), стоимость студий (площадью 18–20 кв. м) в городе начинается от 2,8–3 млн рублей в Колпино и Ручьях, в обжитых районах — Приморском, Невском, Выборгском, Московском и т. п. — студии стоят уже не меньше 3,3–3,5 млн рублей. В свою очередь, однокомнатные квартиры площадью 30–35 кв. м можно купить за 3,7–3,9 млн рублей в удаленных локациях (Колпино, Юнтолово, Ручьи), тогда как в Приморском, Невском или Выборгском потратить меньше 4,3–4,5 млн рублей уже не выйдет.

Что касается области, то, по данным аналитиков консалтингового центра, минимальные цены в Ленобласти фиксируются в наиболее удаленных от города проектах — в таких локациях как Сертолово, Агалатово, в новостройках вблизи Всеволожска и Гатчины — цены в таких проектах стартуют от 80–90 тыс. руб. за кв. м. Минимальная стоимость студий площадью 20–22 кв. м в пригородной зоне сейчас 2,6–2,8 млн рублей, если не считать точечные проекты в удаленных районах области или проекты, где перенесли срок ввода. Однокомнатные квартиры не сильно отстают по цене от городских и стартуют с 3,6–3,8 млн рублей.

В Петербурге ещё можно найти редкие предложения по стоимости около 100–105 тысяч рублей за «квадрат», отметила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Однако это будут большие площади на первых этажах. Таким образом, подобные варианты — скорее исключение, чем правило. Реальная минимальная стоимость квадратного метра составляет около 120–125 тысяч рублей. Речь идет об объектах в начальной стадии строительства, и опять же, о больших квартирах. В Ленобласти стоимость предложений от надёжного застройщика начинается от 105 тысяч за метр.

— За 2021 год цены на строящуюся недвижимость выросли процентов на 20. Это связано со многими факторами: с сокращением предложения, с окончанием действия льготной ипотеки и другими, — уточнила эксперт.

Чем дальше, тем доступней

Одним из самых важных факторов, определяющих цену жилья, эксперты называют локацию. Например, самое дорогое жилье в Ленинградской области располагается в развитых обжитых районах: Кудрово, Девяткино, Мурино, говорит Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп». Дешевое жилье продается в локациях, куда только заходят строить застройщики, в транспортном удалении от инфраструктуры города. При этом в Мурино, например, цена остается интересной в связи с тем, что это область, а не город, отмечает эксперт.

На севере самые бюджетные предложения расположены в локации Бугры, добавила Наталья Кукушкина. В этом населенном пункте сразу несколько девелоперов ведут строительство стандартного жилья. На юге от города традиционно бюджетной локацией является Славянка. Если уходить дальше в область, то там в основном строят малоэтажные ЖК в хороших экологически привлекательных локациях. Такие проекты рассчитаны на семейное проживание. Площади квартир в них довольно велики, и бюджет покупки выше.

— Самое бюджетное предложение из категории того, откуда в принципе реально ездить на работу в город, находится в «прикадных» локациях, а также пригородах — Ломоносов, Гатчина, Сертолово, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Это, можно сказать, остатки недорогого жилья на рынке. Есть небольшой объем предложения, в котором может быть актуальна льготная ипотека с ее текущими условиями. Все новые проекты, даже в области, как например Новоселье, уже отличаются более высокой стоимостью за квадратный метр. Единственное, что может отличаться в лучшую сторону от предложений недорогого жилья в городе, — это благоустройство и небольшая этажность. Застройщикам нужно выделять свой продукт и конкурировать с предложениями ближе к городу.

При этом, по словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, недвижимость разного ценового сегмента можно найти в одной локации, и даже в рамках одного проекта комплексной застройки. Разные очереди ЖК могут отличаться по наполнению: один будет состоять из компактных квартир — от студий до трешек, а в другом будут квартиры увеличенной площади с собственными террасами, с соответствующей разницей в цене. Подобное решение девелопер воплотил в своем проекте в Янино.

Бюджет экономии

Помимо расположения в удалении от центра без метро в шаговой доступности, цену снижает высокая доля студий и однушек небольшого метража в квартирографии проекта, большее количество квартир на этаже, уточняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

— Самыми недорогими являются проекты стандартного жилья, как правило, это панельная массовая застройка, от 15–20 этажей, — добавил Сергей Софронов. — Их отличает отсутствие закрытой территории, стандартные планировки, отсутствие каких-либо видов и традиционные сложности с транспортной доступностью. Хотя ряд проектов может быть удобен, например для автомобилистов, но неудобен для тех, кто пользуется общественным транспортом. Большая доля такого жилья приобретается с отделкой от застройщика, в том числе нередко она включается в общую стоимость, на которую берется ипотека.

По мнению Натальи Кукушкиной, на стоимость метра сильно влияют такие критерии, как расположение, уровень дома, технические характеристики, сроки сдачи и многое другое. В Ленинградской области аналогичная ситуация: стоимость метра зависит от локации, удаленности от метро и инфраструктуры, играют роль зеленые зоны и водоемы поблизости.

— Самые недорогие, конечно, студии на первых этажах, — продолжила она. — Скорее всего, такие квартиры будут расположены в панельных домах, но могут быть и в монолитных. С точки зрения расположения недорогие предложения находятся, прежде всего, за КАД, возможно, «в полях», то есть в районах, которые ещё только строятся и где отсутствует готовая инфраструктура. Это — жильё на вырост, на перспективу. Например, для детей, которые ещё маленькие.

Например, только началась застройка Новосаратовки, которая через 7–10 лет вполне может стать городом-спутником.

Возможны варианты

Доступные предложения есть в арсенале у каждого застройщика. Так, например, у Setl Group наиболее они представлены в проекте «Солнечный город» в Красносельском районе и ЖК «Зеленый квартал» в Московском (студии здесь стоят от 3,35 млн рублей в корпусах, сдающихся в 2023 году), однокомнатные квартиры — от 4,35–4,45 млн рублей.

ГК «ПСК» сейчас в бюджетном сегменте реализует апартаменты в комплексе START рядом с метро «Парнас» — цена начинается от 2,9 млн рублей.

На сегодняшний день самая дешевая квартира у «Полис Групп» в продаже в ЖК «Мой мир» — компактная студия за 3 млн с подчистовой отделкой в пешей доступности до метро и сдачей в следующем году.

У «Группы ЛСР» самым доступным проектом компании является жилой комплекс «Цветной город» в Красногвардейском районе, где цена квадратного метра начинается от 120 тысяч рублей без учета скидок.

— Самым привлекательным вариантом для клиентов с небольшим бюджетом являются зонируемые студии с двумя окнами, — отмечают в пресс-службе компании. — Важно отметить, что недорогие квартиры в жилом комплексе попадают под новые сокращенные условия государственной льготной ипотеки. Их минимальная стоимость составляет около 3 млн рублей.

Самые доступные варианты в проектах ЦДС начинаются от 3,2 млн руб. За эту сумму можно приобрести студию на первом этаже в квартале «Городе Первых» или в жилом комплексе ЦДС «Новые Горизонты».

Самое бюджетное предложение «КВС» в черте Петербурга — студии в Олимпийских кварталах «ЮгТаун» в Пушкинском районе, рассказала Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», минимальная цена — 3,22 млн рублей. В области самые недорогие квартиры в домах «КВС» — студии в комплексе «Ясно.Янино» — с полной чистовой отделкой их цена стартует от 3,06 млн рублей. Одна из причин такой цены — невысокая стадия готовности: дом начали строить этой весной и сдадут в конце 2023 года. Кроме того, как отметила Анжелика Альшаева, Янино в принципе является одной из самых бюджетных локаций в ближайшей к Петербургу Ленобласти.

Самое дорогое

На другом полюсе самое дорогое жилье, и тут предел определяется лишь фантазией покупателей.

Если говорить о жилье массового спроса, то максимальная цена здесь доходит до 200 и более тыс. руб. за кв. м в комплексах сегмента «комфорт» и «комфорт+» в наиболее развитых локациях спальных районов Петербурга (Московского, Приморского, Выборгского районов), а также в локациях, примыкающих к исторической части города — в Василеостровском, Фрунзенском, Адмиралтейском районах.

Максимальную цену предложения в Ленинградской области в жилых комплексах аналитики «Петербургской недвижимости» фиксируют в наиболее развитых локациях Всеволожского (Мурино, Кудрово, Бугровское поселение), а также Ломоносовского района — вблизи поселков Новогорелово и Новоселье — цены здесь варьируются от 120–130 тысяч до 140 тысяч рублей и выше (в комплексах класса «комфорт»).

Если же брать сегмент «делюкс», то цена за «квадрат» здесь, по проектам, находящимся в открытом предложении, может доходить до 700–800 тысяч рублей.

— В элитных проектах квадратный метр уходит за 500 тыс. руб., — добавил Сергей Софронов. — Это элитная недвижимость, стоимость которой, по большому счету, верхнего предела вообще не имеет. В Ленобласти тоже есть дорогие предложения, в рекреационных локациях. Стоимость «квадрата» в них может запросто уходить за 200–250 тысяч. Причем среди этих предложений есть и апартаменты. Всё определяет расположение, этажность и окружение. Если вокруг сосновый лес, в домах по 2–3 этажа, средний метраж на уровне 60 кв. м, то стоимость таких квартир будет от 9 млн рублей и выше. Как правило, такие квартиры предлагаются без отделки.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»