Тихий июль. Застройщики и банки оценили итоги программы льготной ипотеки и ее фактическую отмену для Петербурга

Изменения в программе льготной ипотеки фактически отменили ее для Петербурга — в лимит 3 млн рублей укладывается не больше 5–10 % квартир. Результатом стало затишье в июле. Но и застройщики, и банки считают, что спрос на жилье сохранится, пусть и не такой активный, как в июне, а резкого роста ставок не будет.

На круглом столе «Фонтанки» и портала «ТТ Финанс» представители строительного и банковского рынков и эксперты отрасли обсудили итоги первого полугодия и прогнозы на второе, а также перспективы ипотеки и альтернативы программе господдержки.

От 80 и выше

Первое полугодие не принесло особенных сюрпризов для рынка недвижимости. Единственный вопрос, который всех интересовал, — продлят ли программу льготной ипотеки и в каком виде.

— Мы полагали, что пока действует льготная ипотека, рост как по ценам, так и по объемам продаж продолжится, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В Петербурге заключено 35 тыс. договоров долевого участия, это меньше, чем во втором полугодии 2020 года, но на 9 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом доля ипотечного кредитования в среднем выросла с 52 % до 73 % — где-то больше, где-то меньше. В допандемийный период средний показатель был 30–40 %.

По словам Алексея Белоусова, за последнее полугодие цены поднялись на 9–11 %: в прошлом году рост был более энергичным, но сейчас он приостановился, т. к. у потенциальных покупателей возможность приобретать подорожавшее жилье тоже снизилась.

В ТОП-10 лидеров по объемам продаж по итогам полугодия вошли следующие компании: Setl Group (на холдинг приходится 25 % от общего объема продаж в городе), Группа ЛСР, Группа ЦДС, «Полис Групп», «Главстрой Девелопмент», ГК «КВС», Группа«Аквилон», «Евроинвест», «МАВИС», «Лидер Групп», отметил спикер.

— Первое полугодие прошло достаточно бодро, рост продаж в сравнении с аналогичным периодом 2020 года составил у нас 20 %, — рассказала Ольга Кузнецова, заместитель директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Причем если в прошлом году доля ипотеки была в среднем около 70 %, то в 2021 — 85 %, а в июне, когда все ожидали, что она закончится, — достигала 88 %.

— Прошлый год, конечно, является спорной базой для сравнения, потому что потрясения не могли не отразиться на цифрах, — комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА — Девелопмент» Светлана Денисова. — Тем не менее за первое полугодие у нас больше продаж, чем за весь 2020-й. Но тут сказалась специфика нашего предложения — потому что в начале года у нас стартовала продажа третьей очереди, а на старте продаж, когда цены наиболее привлекательные, то и сделок больше всего.

В целом же, по словам Денисовой, рынок показал высокую активность, в первую очередь из-за льготной ипотеки, которая заканчивалась 1 июля, и люди хотели успеть заключить сделку до этого времени.

Ипотека на пике

Банковский рынок также выиграл от ипотечной программы с господдержкой. Так, Северо-Западный банк ПАО Сбербанк выдал на 60 % больше кредитов на приобретение жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Общая сумма выданной ипотеки в два раза больше — 174 млрд рублей.

— Почти треть от всего объема приходится на льготную ипотеку, — рассказал заместитель председателя Северо-Западного банка Анатолий Локотков. — В Петербурге на начало июля по этой программе выдано 8,5 тыс. кредитов на общую сумму 36,7 млрд рублей.

Анатолий Локотков подчеркнул, что спрос на ипотеку стимулировала не только государственная программа поддержки, но и возможность дополнительно снизить ставку с помощью специальных предложений банка — например, при использовании сервиса электронной регистрации.

— Филиалом Уралсиба в Петербурге в первом полугодии было выдано ипотечных кредитов на 2,56 млрд рублей — почти в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — рассказывает исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов. — Кроме того, в прошлом году именно Петербург стал пилотным регионом для нашего банка по запуску сервиса электронной регистрации сделок, проведению дистанционных сделок. Также наша команда в первом полугодии успешно провела сделки по ипотеке на покупку коммерческой недвижимости, которую банк запустил в конце прошлого года.

По словам Рената Сейфетдинова, на рост спроса на ипотеку как в прошлом году, так и в этом повлияло несколько факторов: общее снижение ставок и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля: «Конечно, те заемщики, кто планировал покупку на весенне-летний период, постарались получить ипотеку до окончания действия программы».

— В течение первого полугодия на рынке был большой рост спроса на этот продукт, — рассказывает управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — Но не менее популярной была вторичная недвижимость, загородные дома, сделки с землей, залоговая и коммерческая ипотека. Для клиента всегда актуально въехать в готовое жилье, купленное 3–4 года назад у надежного застройщика.

Ипотека с господдержкой не приносила банку высокой доходности, отмечает Мария Батталова. И Абсолют Банк выбрал для себя стратегию: отказаться от льготной программы и сосредоточиться на ипотеке на вторичном рынке. В результате ипотечный портфель банка по вторичной недвижимости вырос на 10 %.

Меньше — не лучше

Изменение условий льготной ипотеки, несомненно, повлияло на рынок.

— Госпрограмма сдала свои позиции, когда лимит кредита сократился до 3 млн рублей. Буквально за первую неделю рынок заметил спад по количеству кредитных договоров, — комментирует Мария Батталова. — Мы видим, что застройщики уже не могут продавать недвижимость на первичном рынке такими темпами, как раньше, — клиенты привыкли к льготной ставке.

— Первые две недели июля были спокойными, особенно в сравнении с концом июня, сейчас уже мы видим оживление спроса и рост количества обращений, — комментирует Ольга Кузнецова. — Причина кроется и в том, что сделки обычно тянутся 2–3 недели, переходят из месяца в месяц. Тут же всем было важно успеть до 1 июля, поэтому ипотека выдавалась за 2–3 дня. И на начало июля не осталось задела по начатым сделкам. Сейчас же люди привыкают к новым условиям, видят, что разница в платеже не очень большая. К сентябрю мы намерены выйти на прежние показатели.

В целом банки пока не повысили существенно ставки даже по льготной ипотеке. Сбербанк, по словам Анатолия Локоткова, сохранил ставку ниже 7 %, указанных в постановлении правительства РФ — взять кредит можно по ставке от 6,25 % при электронной регистрации сделки, при первоначальном взносе от 20 % — под 6,05 %.

— Льготная ипотека продолжает положительно влиять на рынок, — считает Локотков.

Но проблема больше не в ставках, а в лимите в 3 млн рублей.

— Хотя формально программа не закрылась, по существу для Петербурга и Москвы не работает, — считает Светлана Денисова. — В Петербурге средний чек давно превысил 4 млн рублей, и объектов, которые попадают под условия, слишком мало — всего 5–10 % рынка, по разным оценкам. Ясно, что ни на нормальную однокомнатную, ни тем более на двух-, трехкомнатную квартиру такого кредита не хватит — только на студию.

Она отмечает, что по сути субсидируется приобретение квартир для холостяков, что не согласуется с заявленной политикой поддержки семей.

— Конечно, мы все ожидали, что в такой ситуации июль и август будут не очень бодрыми в плане продаж, — говорит Светлана Денисова. — Плюс грянула жара. Рынок не встал, сделки совершаются, но объемы сократились существенно — за две недели в 2,5 раза в среднем по стране. При этом доля ипотечных сделок у нас в компании сократилась с 80 % до 58 %.

— При нынешних ценах на новостройки в Петербурге максимальная сумма кредита в 3 млн рублей — это подспорье для тех, кто будет покупать небольшие объекты или уже имеет значительную сумму для покупки, — подтверждает Ренат Сейфетдинов. — При этом мы не думаем, что с данными изменениями спрос будет резко падать. Это связано с тем, что в целом ставки по ипотечному кредитованию находятся на достаточно низком уровне — например, Уралсиб предлагает кредиты на жилье от 7,99 % годовых.

— Думаю, что все застройщики хотели бы, чтобы льготная ипотека была продлена в прежних параметрах, — комментирует Алексей Белоусов. — По этому поводу профессиональное сообщество города неоднократно обращалось в адрес зампредседателя правительства РФ Марата Хуснуллина. Безусловно, мы знаем, насколько позитивно льготная ипотека повлияла на рынок, но понимаем, что возможности бюджета не безграничны и лимит льготного кредитования для Петербурга сегодня существенно ниже, чем в прошлом году. Ожидается, что рынок постепенно начнет сокращаться — чем меньше будут покупать, тем меньше строить. Оно и понятно, ни один застройщик не строит впрок, ведь он берет у банка проектное финансирование, а значит, должен эти деньги выбирать, и, следовательно, платить за них больше процентов. То есть себестоимость будет расти. Для развития Петербурга это не очень хорошо: мы и так видим монополизацию рынка, сокращение объемов строительства, значительное усложнение работы застройщиков новыми требованиями строить объекты социальной инфраструктуры — а значит, часть себестоимости перекладывать на плечи дольщиков.

В поисках альтернативы

Пока же застройщики, банки и покупатели жилья ищут варианты, которые позволят сохранить спрос и при этом не переплачивать проценты за жилье. Если брать ипотеку, то среди госпрограмм в позитивную сторону обновились условия для семей с детьми.

— После изменений по семейной ипотеке сумма кредита выросла до 12 млн рублей, а ее действие расширили на семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, — отмечает Ольга Кузнецова. — Пул таких клиентов достаточно большой, и мы советуем молодым семьям, которые только планируют появление детей, купить квартиру уже сейчас, а после рождения рефинансироваться по льготной ставке.

— Теперь семейную ипотеку могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как ранее, — подтверждает Ренат Сейфетдинов, — Этой программой могут воспользоваться семьи, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была присуждена инвалидность. В Банке Уралсиб по программе «Семейная ипотека» предусмотрена ставка от 5,09 % на срок до 30 лет, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей.

В Сбербанке стандартная ставка по семейной ипотеке составляет 5,3 %, при электронной регистрации — от 5 %. По словам Анатолия Локоткова, за первое полугодие Северо-Западный банк Сбербанка выдал более 2 000 кредитов с государственной поддержкой для семей с детьми на общую сумму 8,4 млрд рублей, почти 70 % из них приходится на Петербург.

Еще один вариант — субсидирование ставки застройщиком.

— В свете тенденции роста ключевой ставки, снижения базовой ставки по ипотеке сейчас ожидать не стоит. Но потребитель может поискать предложения со ставкой, субсидированной застройщиком, — поясняет Мария Батталова. — Думаю, что на рынке мы увидим ставки 6,5–7 % на точечные объекты у определенных застройщиков. Таким образом, застройщик обеспечивает покупателю выгодную ставку, по которой он захочет приобретать квартиру в ипотеку, а банку возвращает средства за объем проданных кредитов.

— Современные реалии рынка подталкивают застройщиков искать новые инструменты продаж, — подтверждает Ренат Сейфетдинов. — Одним из таких инструментов является программа субсидирования, при которой застройщик компенсирует банку часть процентной ставки по кредиту. У Банка Уралсиб в ряде регионов уже действует программа, по которой минимальная ставка по кредиту составляет 0,01 % на срок до 1 года. В Петербурге мы тоже вышли с подобным предложением к партнерам-застройщикам и уже скоро сможем анонсировать совместную программу льготной ипотеки сроком на 1 год. Уверен, что это позволит нашим клиентам существенно сэкономить на платежах по кредиту на этапе ожидания переезда в новое жилье.

— Мы выбрали для себя два варианта субсидированной ставки, — рассказала Ольга Кузнецова. — На все объекты у нас действует субсидированная ставка в 0,1 % на первый год выплаты ипотечного кредита, что позволяет облегчить платеж на 50 %. Также клиенты могут взять ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке на весь срок кредитования, это предложение распространяется на выделенный пул квартир.

Светлана Денисова напоминает еще об одном известном инструменте — рассрочке.

— Мы вышли в июле с предложением по рассрочке на 65-метровые двухкомнатные квартиры, — рассказывает она. — Первоначальный платеж в 10 % нужно внести сразу, затем в течение года выплачивать по 25 тыс. рублей в месяц, а потом либо выплатить всю оставшуюся сумму, либо перейти на ипотеку. Переход с рассрочки на ипотеку — хорошо отработанная схема, она позволяет сократить платежи в начале, а за год можно успеть продать старую квартиру, вступить в наследство, но при этом цена будет зафиксирована.

Надо — покупай

Несмотря на негативное отношение к переменам в программе льготной ипотеки, и застройщики и банки достаточно оптимистично смотрят на будущее.

— Несмотря на то, что недвижимость дорожает, спрос остается, потому что клиенты хотят совершить сделку, пока цены не выросли еще больше, — комментирует Мария Батталова.

В следующем году также не стоит ожидать снижения цен на недвижимость и снижения ипотечных ставок — нет повода. Мария Батталова прогнозирует, что субсидированные застройщиками ставки будут на уровне 7 %, а ставка «для всех» на первичном рынке — около 9 %. На вторичном рынке ставки будут на уровне 9–9,5 %.

— Мы прогнозируем рост ипотечного портфеля в целом по стране по итогам года примерно на 17 %, при этом за первое полугодие рост уже составил около 13,5 %, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Формат продления льготной ипотеки предполагает определенное снижение спроса и некоторое замедление динамики во втором полугодии, но, все равно, некоторую поддержку рынку эта программа окажет.

— Спада спроса не будет — все будет зависеть от того, как много ЖК будут выводить застройщики в том или ином регионе. — считает Мария Батталова. — В Петербурге очень серьезные застройщики с большим земельным банком, и у них есть стратегия по запуску новых проектов, их необходимо реализовывать и продавать. В любом случае, те расходы, которые заложены на маркетинг будут урезаться, чтобы сделать скидку по ставке и продать недвижимость.

— Перспективы снижения цен не просматривается, подорожал металл, стройматериалы, за последний год в мире печаталось много денег на раздачу населению, и теперь они пришли на потребительский рынок, — продолжает Светлана Денисова. — Подорожало, в общем, всё, но никто не останавливает стройку — все продолжают строить.

В то же время она не ожидает роста ставок по ипотеке — скорее стабилизацию, как и по ценам — вряд ли до конца года квадратный метр подорожает больше чем на 5 % к текущему уровню.

— Период бума завершен, рынок сбалансируется и будет определенная стабильность, — считает Ольга Кузнецова. — Мы смотрим на бизнес-план и понимаем, что выполним его. Недавно мы вывели на рынок новую очередь «Северной долины» и новую очередь «Юнтолово», у нас есть строящиеся корпуса, которые мы будем выводить в продажу. Конечно, ситуация будет зависеть от политики Центробанка, но я думаю, что серьезного роста ставки по ипотеке не будет, и мы все свои планы выполним.

— Никаких предпосылок, что жилье подешевеет, нет, — согласен Алексей Белоусов. — Снижать некуда. Все маржинальности подсчитаны банком. Застройщики не могут «ронять» цены, потому что тогда банк прекратит финансирование. Все остальные параметры, связанные со стройкой, дорожают: лизинг оборудования, стройматериалы, транспорт... Так что аргумент, который может подстегнуть рынок, — цены падать не будут. Именно об этом надо напоминать покупателям.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»