Трехкомнатные квартиры, несмотря на низкую стоимость квадрата, — товар дорогой и менее доступный, чем студии. Средний бюджет покупки «трешки» в пригородах — 8,1 млн руб., тогда как в городе — 12,1 млн руб. Поэтому их доля в квартирографии невелика — даже в самых привлекательных проектах масс-маркета их не больше 10%.
Цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга и Ленобласти за последние полтора года выросла более чем на треть, соответственно, вырос и бюджет сделки. Это касается всех типов жилья, в том числе и трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», если в июле 2020-го в Северной столице средний бюджет покупки «трешки» в новостройке составлял 9 млн руб., то сейчас — уже 12,1 млн руб. Четырехкомнатные квартиры, соответственно, стоили 14,5 млн руб., а сегодня — 16,5.
При этом средняя стоимость квадратного метра в «трешках» и многокомнатных квартирах ниже, чем в студиях и однокомнатных, как в целом по рынку строящегося жилья, так и в отдельно взятых домах. Само собой, самая высокая цена «квадрата» у студий и однокомнатных квартир, поэтому с точки зрения средней стоимости квадратного метра сделка с жильем, где три и более комнат, более выгодная. Например, средняя цена в трехкомнатной квартире в новостройке в городе — 158,5 тыс. руб. за кв. м, в пригороде — 108 тыс. руб. А в студии «квадрат» стоит уже 185 тыс. руб. в Петербурге и 123 тыс. руб. — в пригородной зоне.
«Важно, насколько велика доля такого жилья в доме. Если речь идет о качественном проекте от надежного застройщика, расположенном в хорошей локации, и в котором при этом наблюдается дефицит «трешек», то такие квартиры могут быть выведены в продажу по достаточно высокой цене, — обратил внимание Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — То есть на ценообразование прямо влияет квартирография отдельно взятого жилого комплекса».
Популярность росла
Эксперты констатируют тот факт, что в последнее время на рынке отмечается рост числа покупателей, которые приобретают себе не первое жилье, то есть однокомнатные и студии, а улучшают жилищные условия. Например, после рождения детей. Чаще всего выбор делается в пользу двухкомнатных квартир как более доступных, однако жилье с тремя и большим числом комнат также активно рассматривается.
Так, по словам Дмитрия Ефремова, в жилом комплексе «Северная долина» средняя площадь проданной квартиры увеличилась с 45 кв. м в январе до 48 кв. м в июне. На июль пришелся пик по продаже трехкомнатных квартир.
По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в последние годы доля трехкомнатных квартир в объеме проданного в Петербурге строящегося жилья понемногу росла. Если в 2019-м
По словам генерального директора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, статистика компании показывает, что за первую половину 2021 года на трехкомнатные квартиры пришлось
Если говорить в целом о льготной ипотеке, то сегодня ее условия изменились — чтобы получить низкую процентную ставку, размер кредита должен составлять не более 3 млн руб. При отсутствии весомого первого взноса таким условиям могут удовлетворить лишь редкие студии в удалении от города в новостройках Ленобласти.
Но чаще всего «трешки» приобретают покупатели с большой семьей, для которых эта квартира — не первая, поэтому многие из них продают имеющееся жилье. Соответственно, сумму, полученную с его продажи, можно использовать в качестве первого взноса. В такой ситуации наиболее выгодной видится покупка в пригородной зоне, где можно приобрести трехкомнатную квартиру в новостройке в среднем за 8,1 млн руб.
Дом дешевле, «трешек» — меньше
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из всех предложений сегмента масс-маркет в Северной столице примерно
Эти данные практически совпадают с квартирографией объектов. По мнению Евгении Литвиновой, в среднем доме класса комфорт в городе представлено
Как уточнил Дмитрий Ефремов, сейчас на первичном рынке в предложении в центральной части Петербурга на долю «трешек» и многокомнатных приходится
При этом, само собой, в проектах верхнего ценового сегмента многокомнатные квартиры встречаются чаще, чем в стандартном жилье. По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Натальи Кукушкиной, в жилых комплексах бизнес-класса и выше, особенно если это небольшой объект, доля квартир с тремя и более спальнями может достигать и
Компактные, но удобные
Если лет 15 назад на рынке новостроек даже в масс-маркете были представлены трехкомнатные квартиры по 90–100 кв. м, то сейчас в предложении — более компактное, но и более функциональное жилье без ненужных метражей. Например, длинных коридоров, огромных прихожих и прочих излишеств.
По данным опрошенных игроков рынка, наиболее востребованный метраж трёхкомнатной квартиры составляет 70–75 кв. м. На такой площади можно разместить три изолированные спальни по 10–12 кв. м, кухню-гостиную, два санузла и зоны хранения. Максимального значения, конечно же, не существует.
«Метраж «трешек» в жилых комплексах класса комфорт может варьироваться от 68 до 120 кв. метров. В более высоком ценовом сегменте площадь таких квартир может начинаться и от 120 «квадратов», — приводит пример директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Кухня-гостиная — тренд последних лет. Поэтому она, конечно же, присутствует и в «трешках». «Среди планировок трехкомнатных квартир наиболее востребованным вариантом для клиентов является жилье с большой кухней-гостиной. Также популярны мастер-спальни с отдельным санузлом, — говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. — При этом покупатели отдают предпочтение квартирам с функциональными планировочными решениями — с возможностью организовать место для дистанционной работы или учебы для каждого члена семьи, и при этом иметь свободную площадь для проведения совместного досуга».
Как отметила Наталья Кукушкина, многокомнатные, в том числе и «трешки», могут иметь большой плюс по сравнению с остальными квартирами — занимать в доме выигрышные места с хорошим видом и быть ориентированными на две-три стороны света. Тогда как малогабаритное жилье иногда размещается по остаточному принципу.
На старте и после сдачи
Если рассматривать строительный цикл и активность покупателей просторного жилья, то можно отметить, что наибольший спрос регистрируется в момент открытия продаж и на этапе завершения строительства. «Ажиотажная покупательская активность наблюдается на старте и на этапе высокой стадии готовности объекта, — говорит Ян Фельдман. — В промежутке между ними образуется некое плато. При этом цена на эту категорию недвижимости растет равномерно, в зависимости от степени строительной готовности дома».
Высокий спрос на заключительном этапе строительства и в период после ввода можно объяснить тем, что такие квартиры нередко приобретают на смену прежней с меньшим числом комнат. И тут важно, чтобы быстро можно было переехать и заселиться в новый дом. Дмитрий Ефремов полагает, что покупатели такого жилья нередко хотят вживую оценить удобство планировки, уровень окружающей инфраструктуры, выполненного благоустройства и даже вид из окна, то есть рассмотреть уже готовый товар со всех сторон.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»