Абра-кадабра-кадастр-каподастр! Смольный одним росчерком пера сделал 15 городских землевладельцев богаче на миллиард

Комитет имущественных отношений подготовил проект пересчета кадастровой стоимости крупного пакета объектов.

Петербургские чиновники говорят, что бизнес сам заинтересован в росте стоимости своей земли, а те недоумевают: что им за радость платить больше налогов, кому в разы, а кому и на порядок. Но на кону — триллион, а значит, все средства хороши.

Проект приказа КИО о корректировках результатов определения кадастровой стоимости городской недвижимости опубликован на портале антикоррупционной экспертизы. В нем фигурируют сразу 17 участков, одно здание и три помещения. Такие поправки случались и раньше, но были более точечными.

Совокупная кадастровая стоимость объектов, попавших под переоценку, составляет сейчас около 1 млрд рублей. Если приказ КИО вступит в силу, она вырастет почти до 2,1 млрд рублей.

Общая площадь переоцениваемой сейчас земли — 10 га, и почти вся она — под уже существующими зданиями. Исключение — сельхозугодья бывшего совхоза «Шушары» (4 га), предназначение которых уже можно считать определенным: похоже, на них будет построена дорога внутри строящегося жилого комплекса компании «КВС».

Именно этот участок сейчас дорожает больше всего — с мизерных 56 тысяч рублей (для земель сельхозназначения это нормально) до более чем внушительных 62 млн рублей.

Также ноль приписывается справа к цене участка на Малой Разночинной — под зданием бывшего химического НИИ (сейчас там бизнес-центр). Старая кадастровая цена объекта — 6,1 миллиона, новая — 66. Гендиректор и владелец 30 % в компании — владельце этого актива — экс-глава бывшего связного монополиста ОАО «Связьинвест» Валерий Яшин.

Меньше всего подорожала земля под бизнес-центром «Охта-Хаус». Это участок бывшего Экспериментального завода, а свое время доставшийся строительной фирме «Унисто Петросталь». Сама она давно в состоянии банкротства и в прошлом году передала «Охта Хаус» новым владельцам, крупнейший — Олег Ануфриев, владелец девелоперской компании «Монблан». На своем сайте компания делится успехами в управлении помещениями завода «Реконд» на улице Курчатова и превращении в нечто прекрасное старого здания на Большой Зелениной, 24. В глазах чиновников его новый актив на Индустриальном проспекте подорожал с 35 до 78 миллионов рублей.

Кадастровая оценка слабо влияет на реальную рыночную стоимость земли — она, в первую очередь, зависит от потенциального дохода от нее при улучшениях, то есть строительстве на ней чего-то, — объяснят специалисты по недвижимости. То есть при расчете экономики, допустим, крупного бизнес-центра или жилого комплекса берется конечная стоимость квадратного метра, которая включает в себя, кроме прочих расходов, еще и стоимость земли. И какой она будет — это вопрос аппетитов девелопера и владельца земли. Но в любом случае кратное подорожание земли — как это происходит сейчас с кадастровой стоимостью, полностью рушит баланс бизнес-плана и делает его не более дорогим, а просто неосуществимым.

Единственное, где лендлорды теоретически могли бы с выгодой для себя использовать новую повышенную кадастровую стоимость, — при передаче ее в залог по банковскому кредиту. Однако это тоже на уровне фантазий — в реальности кредитные комитеты банков в первую очередь смотрят, за сколько они смогут реализовать заложенный актив в случае дефолта заемщика. Проблем с переоцененными залогами у банкиров может быть немало, так что никто не будет бездумно давать кредиты, опираясь лишь на «бумажную» кадастровую оценку, не подкрепленную рыночными реалиями.

Самое примечательное в списке КИО — появление двух крупных участков на площади Карла Фаберже. Там располагается комплекс «Русские самоцветы», подконтрольный семье Докучаевых. В отличие от соседей по списку, один из участков вообще не меняется в цене, а второй — всего на 10 копеек. В чем смысл появления «Русских самоцветов» в приказе КИО, пока неясно.

В самом же комитете «Фонтанке» пояснили, что переоценка объектов недвижимости — часть плановой работы Городского управления кадастровой оценки. По закону оно обязано предоставлять разъяснения и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Уточненная оценка потом поступает в комитет, который затем вносит новые сведения в нормативные акты.

На вопрос, зачем бизнесу обращаться за пересмотром кадастровой стоимости в большую сторону, в ведомстве не ответили, посоветовав по каждому конкретному случаю обращаться в Городское управление кадастровой оценки. Там на момент публикации комментарий не предоставили.

На сайте управления говорится, что с заявлением об исправлении ошибок вправе обратиться любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. За первое полугодие 2021 года бюджетное учреждение переоценило около сотни объектов недвижимости.

Опрошенные «Фонтанкой» владельцы переоцененных участков уверяют, что сами не просили чиновников делать перерасчет, который повлек увеличение налогового бремени.

«Я не подавал, думаю, что это город», — прокомментировал Олег Ануфриев, совладелец «Охта Хаус», земля под которым выросла в цене в два раза.

«Мы же в своем уме», — прокомментировал Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема», в структуру которой входит подорожавший сразу в четыре раза участок на Пискаревском проспекте. Объяснение комитета, по мнению предпринимателя, может быть «толстым троллингом» и переоценку могли инициировать сами чиновники. «Они все время этим занимаются, поднимают налогообложение бизнеса — такой у нас способ развития экономики», — говорит он.

Глобальная задача, которую ставит перед своей командой губернатор Беглов, — достичь цифры в триллион в бюджете города. Пока что ее удалось увидеть лишь в расходной части проекта бюджета и то лишь на 2023 год. Как показать такую же цифру в строке доходов, сейчас ломают голову все чиновники.

В последний раз масштабная оценка кадастровой стоимости недвижимости проводилась в Петербурге в 2018 году. В 2020 году правительство Петербурга должно было утвердить новую кадастровую стоимость недвижимости, но в рамках коронавирусных мер поддержки бизнеса переоценку отменили, из-за чего городской бюджет недополучил около 14 млрд рублей. Новую кадастровую оценку недвижимости в Петербурге проведут в 2022 году.

В бюджете Петербурга на 2021 год предусмотрено поступление доходов от земельного налога в размере 5,9 млрд рублей. В проект бюджета на 2022-й заложен довольно скромный рост этого показателя — до 6,15 млрд рублей, то есть на 4 %.

Ставки земельного налога варьируются от 0,01 % до 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Но земля, попавшая в недавнюю переоценку, не относится к льготным категориям, а значит, облагается по максимальной ставке, то есть корректировка будет приносить бюджету дополнительные 15 млн рублей в год.

Денис Лебедев, Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»