Каморка Гарри Поттера и то была больше. Из трех коммуналок «нарезали» 60 студий, а «Фонтанка» ходила их покупать

Недалеко от Невского проспекта назревает «новое гетто». Так местные жители называют не пригородный квартал с новостройками, а исторический жилой дом в центре Петербурга.

Беспокойство жителей назрело к осени, когда на сайтах объявлений заметили, как на Литейном проспекте, 61, с каждым днем множатся новенькие студии. Они стали появляться в бывших коммуналках на двух этажах. Предложения в основном исходят от двух компаний, которые в трех квартирах в общей сложности планируют обустроить 61 студию с кухнями и санузлами.

Две квартиры из трех в свое время выкупил председатель ТСЖ «Литейный, 61» Игорь Мельцер (к бизнесу тезки, известного ресторатора, отношения не имеет).

Однако в этом некоторые жители дома видят не добрую руку, а продуманный корыстный умысел. Логика недовольных такая: мало того что деньги идут с бизнеса, так еще чем больше жильцов, тем крупнее становится сумма в квитанциях. А кто управляющая компания? Именно ТСЖ.

«Это будет одна большая коммунальная дыра для всех собственников дома, потому что никогда не будет возможно провести ни одно общее собрание собственников МКД. И важно, что в будущем счета на электричество все собственники будут оплачивать УК, которая там будет располагаться», — негодуют местные жители в социальных сетях.

Однако в ТСЖ парируют: «Все начисления мы направляем ресурсникам, а нам остается только плата за обслуживание, которая зависит от метража, а не от количества проживающих, поэтому она одна и та же». Забегая вперед, скажем, что жители добились требования вернуть все как было — это редкость. Как правило, перепланировщики все делают по закону, как минимум формально.

В доме пять парадных, та, где делают студии, выходит на Литейный, другие четыре — во двор. «Парадная председателя вся с ремонтом, а у нас обшарпанные стены. Удалось частично сделать косметический ремонт, но добивались мы этого сами», — говорит одна из жительниц.

«А вы платите!» — заявляет на это Мельцер, намекая на долги по квартплате. Площади со второго по четвертый этаж кроме студий занимают отели, которые продолжают располагаться в доме, несмотря на так называемый закон Хованской.

«Это инвесторы, которые расселили остальные коммуналки. Они также вложились в ремонт парадной, который обошелся в 6 млн, и усилили перекрытия в тех квартирах, которые занимают. Замена прогнивших балок и ремонт на каждом этаже обошлись в 20 млн рублей. Денег Фонда капремонта дом просто бы не дождался», — пояснил «Фонтанке» председатель ТСЖ.

Раньше зданием, созвучно протекающей в нем деятельности, управляло ТСН «Доходный дом», которое также возглавлял Мельцер, но оно не так давно обанкротилось.

«Долг был в 1,4 млн рублей, — вспоминает председатель, — товарищество собственников недвижимости — это про жилое и нежилое. Потому что мы хотели перевести всю эту парадную в нежилой фонд. Коммерция платит за все, а вот жильцы нет. ТСН пришлось ликвидировать, и в прошлом году с согласия собственников мы создали ТСЖ, но и по нему уже долг из-за жителей 700 тысяч. Как с этим бороться, непонятно».

В пятиэтажной парадной, где, как клопы в бывших коммуналках, теперь размножаются студии, лапками бизнеса остались не тронуты только три квартиры на последнем этаже. «Если инвестор подключится, людей расселят. А пока они там, в нежилую парадную не перевести. Я знаю всех жильцов, и это около 30 человек. Они хотят съехать, но из-за этой шумихи люди будут умирать в этих коммуналках, так же, как и их внуки, потому что инвестор просто не придет», — сказал Мельцер.

На происходящее в доме решаемся посмотреть сами. «Фонтанка» записалась на просмотр объектов как потенциальный покупатель, чтобы оценить своеобразное предложение на рынке недвижимости.

Поспишь на антресоли

Первым у дома-памятника встречает менеджер уже знакомой компании «Smart Метры», из-за которой содрогались стены на втором этаже в доме Розенштейна, где также возводили студии. Объект в настоящий момент по сути заморожен, так как администрация предписала восстановить изначальную планировку. В прошлом году компания Александра Сахманова, которая существует два года, согласно данным СПАРК, ушла в минус почти на 1,5 млн рублей. Казалось бы, кому-кому, а им продажи нужны. Менеджер после первого разговора на месте оказался уже не таким приветливым, возможно подозревая «вшивость» клиента. Прождав потенциального покупателя некоторое время, грозился уехать, а при встрече подгонял побыстрее осмотреть заветный третий этаж, чтобы отправиться по делам.

В бывшей коммуналке площадью почти в 300 кв. м компания собирается к весне возвести 11 студий размером от 19 до 31 «квадратов». Смотреть там особо не на что, идет стройка. Между бывшими комнатами демонтированы перегородки и обнажены деревянные перекрытия, в которые через щели пробивается свет от квартиры этажом ниже. «Лучше ходить по балкам», — предупреждает сопроводитель. Согласований у компании пока нет, что и не скрывается. «Эта процедура будет идти два года, а вы к тому времени уже давно будете жить в своей квартире», — обещает менеджер.

Посреди пространства расставлены подпорки. Как пояснили позже в управляющей компании, у обитателей сверху из-за сноса перегородок просел пол. В целом жаловаться на работы в этой парадной некому.

Будущее квартиры вырисовывается с помощью воображения. Помещение на две части разделит коридор. Со стороны Литейного появится семь студий, каждой полагается по одному окну, еще четыре будут с видом во двор на противоположной стороне. Выбирать уже не приходится, в продаже осталась только одна.

Согласно данным Росреестра, в квартире 10 новых собственников, которые начали появляться с начала года. Нам готовы продать студию № 4 с видом на проспект. Площадь будущего помещения — 22,94 кв. м. Там будут душ и туалет, как и во всех других, для экономии пространства предлагается спальное место соорудить на антресоли. Полностью укомплектованная студия обойдется в 6,1–6,3 млн рублей.

И света не видно

Расстались мы с менеджером на предложении поехать в шоурум и взглянуть, «как это будет», но «Фонтанке» предстояла еще встреча с конкурентом. А к нему ходить далеко не надо. У соседей, напротив той же квартиры, в настоящий момент договоры с клиентами подписывает другая компания — потребительский кооператив «Травелто-1». Он был создан год назад, и своих доходов в системе СПАРК еще не раскрывает.

Судя по полученной в мае этого года лицензии, кооператив также управляет гостиничным объектом на Звенигородской, 12/17. Генеральным директором является Кристина Назар, которая руководит гостиницей на Невской заставе. Организация на 360 кв. м обустроит 25 студий, теперь и на Литейном, 61, плюс еще столько же на той же площади этажом ниже. Осмотр было решено начать с этого объекта.

В обеих квартирах, где разместят в общей сложности 50 студий, уже практически все обустроено. Основную перепланировку сделал еще прошлый владелец, тот самый председатель ТСЖ, у которого здесь был отель. «В пандемию бизнес совсем загнулся, а у меня был кредит на 65 млн, который я брал, чтобы расселить коммуналку. Бизнес пошел с 2011 года, я рассчитывал погасить кредит в течение 10 лет, потому что отельный бизнес достаточно прибыльный. В итоге новые законы, пандемия, и банк забрал у меня все. Теперь там новый владелец», — пояснил он. Основной собственник сменился этой осенью и прибыл с другого конца страны — из Владивостока. Там, согласно данным СПАРК, женщина была совладельцем компании, занимающейся монтажом электрического оборудования. Организация в 2020 году ушла в минус на 2 млн и в марте этого года была ликвидирована.

В бывших номерах Мельцера сейчас устанавливают кухонный гарнитур и обустраивают санузлы. К следующей весне посреди коридора соорудят еще несколько студий.

Большинство студий уже проданы.

Девушка предлагает присесть в общей зоне в центре квартиры, где постояльцы раньше смотрели телевизор, чтобы вычеркнуть на планах неактуальное. «Очень быстро раскупают, и даже там, где мы с вами сидим, скоро будет студия, которая уже тоже продана. Только без окон», — с удивлением даже для себя говорит она. Такие глухие «коробки» появятся в центральной части обеих квартир и обойдутся в 3,9 млн чуть больше чем за 19 кв. м. Пугаться рано, страшное впереди.

«Позади вас есть студия в 6 «квадратов», в ней тоже нет окон, и даже ее уже купили. Обошлась собственнику в 1,8 млн рублей», — говорит девушка. На плане второго этажа она отмечена под номером 17.

Удовлетворить любопытство и взглянуть на крохотную «студию», в которой места, возможно, меньше, чем было у Гарри Поттера под лестницей в доме у Дурслей, не удалось. На вопрос, пустует ли она, на ресепшене отвечают отрицательно. «Ну вот, занята, — возвращается довольная менеджер с ресепшена, — даже 6 метров удачно сдаются, но это скорее командировочный вариант». Можно взять почти такую же и без окон, но попросторнее, уже за 2,4 млн (10 кв. м).

Собственники — разные, есть и иногородние. К примеру, одну из долей, площадью в 28 кв. м, согласно выписке из ЕГРН, приобрел негосударственный Якутский колледж инновационных технологий. Большинство, по словам девушки, рассматривают студии «как инвестицию». Порядок такой — покупаешь долю в одной большой квартире у главного собственника, который это все распродает. Деньги нужно будет отдать все сразу, использовать маткапитал или ипотеку нельзя. Ключевым условием становится оформление документа «Отказ от преимущественного права покупки участниками общедолевой собственности». Он позволяет каждому из собственников в дальнейшем продать свою долю без согласия других.

Если свою каморку все же планируешь сдавать, то предлагается заключить дополнительный договор с самой компанией. Когда распродают все студии, объект с управления не сходит, все обещают координировать — следить за порядком, осуществлять охрану и даже сдавать вашу долю за вас. По сути, можно купить помещение и забыть о нем. Компания сама будет размещать объявления, встречать и провожать постояльцев, менять им белье и убираться. Только за это все бизнес будет брать процент, а согласных на это будут величать «инвесторами».

Управляющая компания обещает инвестору годовые — не менее 7 % от стоимости студии. Эти деньги будут браться из общей суммы сборов от сдачи внаем всех помещений в квартире.

Таким образом, при покупке маленькой студии за 2,5 миллиона каждый месяц можно рассчитывать на получение около 15 тыс. рублей. Доход «гарантирован», если студии будут сдаваться, а если нет, то инвесторы будут делить не только доходы, но и издержки.

Ситуация с домом на Литейном далеко не уникальна для Петербурга. Владельцы выкупленных крупногабаритных квартир еще в 2019 году начали продавать бывшие отельные номера в розницу. Тогда число предложений за 3 миллиона приобрести студию в центральных районах города только близилось к двум сотням, сейчас уже переваливает. А если кошелек позволяет и можно нацелиться до 6 млн, то выбирать уже придется из тысячи вариантов.

Проблема еще в том, что для старого фонда это дополнительная нагрузка на инженерные сети, а предотвратить аварии поможет только модернизация. Компания Travelto, как утверждает совладелец архитектурного бюро, председатель комиссии по строительству петербургского отделения общественной организации «Опора России» Глеб Лукьянов, как раз просила его это сделать.

«С теневым бизнесом это постоянные проблемы, поэтому лучше даже не связываться. Но здесь ничего бы не вышло даже у добросовестного бизнеса. Если дом, к примеру, рассчитан на 10 кранов, а их стало еще 25, то у половины может и не быть воды совсем. Для этого нужно модернизировать сети и договариваться с УК. Но Центральный район один-единственный это все блокирует, причем незаконно, о чем я писал в прокуратуру. Он требует одобрить модернизацию на общем собрании собственников, которое практически невозможно сделать», — сказал он.

В самих помещениях для жизни в основном уже все есть. Мебель из «Икеи» или Leroy Merlin, где-то кондиционеры, электрические плиты, одеяла и подушки, мини-холодильники и даже посуда. Все это, как обещает компания, передается покупателю без дополнительных доплат, как и проведение косметического ремонта.

Вернуть как было

«Как можно продавать то, чего фактически нет?! Нет узаконенной перепланировки, нет туалетов и душевых, нет изменений в Росреестре», — негодуют жители, которые не ограничились возмущением в социальных сетях.

Недовольные написали жалобы в различные инстанции, и на адрес вышла районная межведомственная комиссия. По ее итогу ГЖИ составила акт, что в двух бывших квартирах председателя ТСЖ выявлена незаконная перепланировка. Однако о соседней коммуналке, где «Smart Метры» снесли перегородки, там оказались не в курсе. «Обращений не поступало», — сказали в администрации.

Чиновники направили собственнику предписание вернуть помещения в прежнее состояние до 10 октября или предоставить разрешительную документацию и акт приемочной комиссии. Ничего из этого так и не случилось. Тем временем собственники квартир продолжали обновляться, и чиновники отправили предписания уже новым владельцам.

Вернуть в изначальный вид — это воссоздать по сути ту же коммуналку, что была там раньше.

Соответствующее уведомление поступило и в ТСЖ. Новый осмотр намечен на 7 декабря. В свою очередь управляющая компания, как объясняет главный инженер, здесь по большому счету сделать ничего не может, так как речь не идет об общедомовом имуществе.

«Они направили нам, потому что, скорее всего, просто не могут понять, куда что отсылать новым собственникам. Кто эти люди и куда им заказные письма высылать? Во Владивосток?» — разводит руками главный инженер.

Мария Долбиш, «Фонтанка»