Каждый год — по 50 млн квадратов. Как отразится закон об ИЖС на строительном рынке

Минстрой подготовил законопроект по развитию индивидуального строительства жилья, который должен помочь распространить механизм проектного финансирования на этот сегмент, а также нарастить ипотечное кредитование в сфере частных домов.

Как официально сообщает ведомство, застройщики смогут привлекать для финансирования проектов средства граждан. Также законопроект «не исключает» возможность ведения строительства без применения механизма эскроу-счетов.

Глава Минстроя Ирек Файзуллин напомнил, что в этом году впервые провели конкурс типовых проектов ИЖС, которые могут стать предметом залога для банков и распространить ипотечные программы на индивидуальное жилье. Кроме того, законопроект установит правила управления подобным жильем за счет создания правового режима имущества общего пользования.

Всё это должно подстегнуть развитие сегмента и помочь достичь показателей национального проекта «Жилье и городская среда», в рамках которого к 2030 году нужно строить не менее 50 млн кв. м ИЖС в год.

Эффект для рынка

По данным «Петербургской недвижимости», начиная со второго квартала 2020 года средний темп реализации объектов загородной недвижимости в Петербурге и области составляет порядка 3–3,2 тысячи лотов ежеквартально, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения. Сохранение таких темпов реализации может привести к достижению объема сделок до 12 тысяч лотов за 2021 год, что станет абсолютным максимумом первичного загородного рынка.

Принятие подобного закона увеличит привлекательность загородного рынка для крупных девелоперов — появится регламентация статуса застройщиков, процессов разработки проектов и взаимодействия с властями, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Это произойдет за счет возможности участвовать в программах господдержки, действующих для многоквартирных домов, доступа к субсидиям на подведение сетей и создание общественных пространств, упрощенного порядка утверждения ППТ. Отсюда рост доверия и защищенности покупателей за счет большей прозрачности сделки — вследствие чего можно ожидать сохранения высокого уровня спроса на загородном рынке.

Также, по мнению Ольги Трошевой, нововведение способствует развитию проектов организованной застройки с готовыми домовладениями и участками под подряд. На протяжении нескольких лет на рынке петербургской агломерации объемы предложения такого типа сокращались. В целом по итогам трех кварталов 2021 года доля поселков с домовладениями в предложении сохраняется на уровне 7 %, доля в спросе — около 5 %.

— Распространение механизма проектного финансирования на ИЖС означает возможность получения застройщиками банковского кредитования и даст гарантии оплаты строительства объектов недвижимости до их финального завершения, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В свою очередь, покупателей такого жилья это защитит от недостроя, а в случае каких-то экстренных обстоятельств позволит получить денежную компенсацию. Многие крупные компании Санкт-Петербурга, которые строят многоквартирные дома, уже имеют опыт строительства и коттеджных поселков.

— С одной стороны, использование механизма проектного финансирования и эскроу-счетов при строительстве ИЖС определенно повысит лояльность финансовых организаций к этому продукту, что скорее всего приведет к снижению ипотечных ставок, — считает Антон Гаринов, руководитель отдела продаж загородной недвижимости Объединения «Строительный трест». — Это, в свою очередь, должно положительно отразиться на спросе. Но есть другая сторона. Переход на проектное финансирование строительных компаний приведет к увеличению себестоимости проектов вследствие выплаты банковских процентов.

Достичь нацпроекта

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает строительство не менее 50 млн кв. м индивидуального жилья ежегодно к 2030 году. Чтобы достичь таких объемов, сегменту требуется ряд стимулирующих и упрощающих мер.

По словам Ольги Трошевой, ключевой фактор на данном этапе развития загородного сегмента — усиление юридической базы, чтобы реализация проектов ИЖС была регламентирована на всех стадиях. По ее словам, регулирование правового статуса и последующее привлечение банковских средств может повысить интерес крупных застройщиков к реализации объектов загородного рынка и появлению качественных комплексных проектов.

Эксперт перечислила комплекс мер по поддержке ИЖС, разработанных АО «ДОМ.РФ», — среди них, например, повышение ликвидности объектов ИЖС за счет типовых проектов, развитие комплексной малоэтажной застройки с инфраструктурой, а также повышение защищенности граждан и кредиторов, рост прозрачности отрасли за счет цифровизации и в целом рост доступности ипотечного кредитования на цели ИЖС.

— Типовые проекты для ИЖС за счет стандартизации процессов строительства повышают уровень ликвидности загородных объектов, — поясняет Трошева. — Это даст и увеличение объемов строительства жилья в рамках нацпроекта, и снижение себестоимости и финансовых рисков, и упрощение процедуры выдачи кредита банками для типовых проектов, а также отсутствие возможности получить хорошие условия кредитования для иных проектов домов ИЖС, не входящих в типовые.

— Типовое проектирование в индивидуальном жилищном строительстве в первую очередь будет способствовать экономии средств покупателей жилых домов и коттеджей при создании проектов, снизит стоимость самой стройки, а использование при этом серийных стройматериалов ускорит сроки возведения жилья, — отмечает Алексей Белоусов. — Во-вторых, типовые проекты апробированы и представляют собой наиболее интересные, удобные для проживания конструктивные решения. Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что тенденция использования в ИЖС типовых проектов имеет много положительных сторон.

— Когда я слышу выражение «типовое жилье», первая ассоциация, которая приходит на ум, — это хрущевки, построенные в период острой необходимости обеспечения населения жильем, — продолжил Антон Гаринов. — Индивидуальное и типовое, на мой взгляд, не имеют ничего общего. В большинстве случаев приобретение собственного дома не является первой необходимостью, и чаще всего это уже не первая покупка недвижимости. По нашим наблюдениям (у Объединения «Строительный трест» три коттеджных поселка бизнес-класса), покупатель сейчас очень требователен и хочет принимать непосредственное участие в проектировании будущего дома и иметь возможность выбора материалов, из которых он будет построен.

По мнению эксперта, типовое строительство ограничивает возможности выбора и вряд ли впишется в концепцию качественных малоэтажных проектов класса «комфорт» и выше. Возможно, этот инструмент мог бы стать хорошим подспорьем для реализации проектов в экономсегменте.

Ипотечное будущее

По данным «ДОМ.РФ», сегодня доля ипотеки в сделках на загородном рынке не превышает 4–5 %, а законопроект подтолкнет развитие банковских программ для ИЖС и рост ипотечного спроса. Так, в сентябре 2021 стало известно, что власти приступили к разработке проекта постановления о распространении программы льготной ипотеки на новостройки по ставке 7 % годовых и на ИЖС. По оценке «ДОМ.РФ», в случае снижения ставок по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство до 8–9 % годовых, в стране ежегодно объем выдачи может вырасти в шесть раз — до 108 тыс. таких кредитов (сейчас при ставке в 10–11 % выдача ипотеки на ИЖС не будет превышать текущих 17–18 тыс. кредитов в год).

Правительство России поставило перед строительной отраслью задачу: к 2030 году выйти на показатель ввода жилья в 120 млн кв. м, а по ИЖС — не менее чем 50 млн кв. м, выполнить которую возможно, только придав сектору ИЖС дополнительный импульс в виде ипотечного кредитования, внедрения проектного финансирования и широкого использования типового проектирования, считает Алексей Белоусов.

Некоторые банки уже начали откликаться на тенденцию роста интереса к загородному жилью, понимая, что сектор может получить государственную поддержку. В августе 2021 года ВТБ запустил ипотечную программу кредитования индивидуального строительства домов. На первом этапе банк кредитует объекты с комплексной застройкой от аккредитованных застройщиков, а до конца года доработает возможность кредитования быстровозводимых «домокомплектов под ключ» — это расширит условия для коттеджных поселков.

— Мы понимаем, что для семьи проживание в собственном доме комфортнее, чем в квартире. Однако пока проекты индивидуального строительства занимают небольшую долю в общем объеме ипотечных кредитов, — заявил тогда начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ Михаил Сероштан. — Мы рассчитываем, что с запуском новой программы рынок начнет расти. Учитывая обширную территорию России, мы понимаем, что этот рынок обладает колоссальными перспективами. Сектор может получить развитие на общегосударственном уровне, поэтому мы готовы участвовать в разработке комплекса мер по развитию ИЖС.

Чуть позже, в ноябре этого года, ВТБ уменьшил размер минимального первоначального взноса с 30 % до 10 % в рамках ипотечной программы на готовые жилые дома, а также увеличил максимальную сумму кредита до 60 млн рублей. Одновременно с этим банк снизил требования к году и материалам постройки приобретаемого объекта — он должен быть не позднее 1990 (ранее — 2000). Также отменили ограничение для оформления ипотеки на каркасные дома, а список требований к инженерным коммуникациям сократился лишь до необходимости подключения дома или коттеджного поселка к электросети.

Как отметили в банке, по итогам 10 месяцев текущего года наши заемщики совершили в этом сегменте 4,4 тысячи ипотечных сделок более чем на 19 млрд рублей, что на 20 % превышает результаты за аналогичный период прошлого года. И уже второй год спрос на такие объекты в целом повышен. Как заявил член правления ВТБ Святослав Островский, у рынка загородной недвижимости в России огромный потенциал, и в следующем году может удвоиться, в том числе за счет расширения условий госпрограммы.

— Планируется, что доступная ипотека ИЖС по сниженной ставке будет возможна только при условии строительства дома профессиональными девелоперами, — добавила Ольга Трошева. — Хотя с одной стороны, это будет способствовать «цивилизованности» загородного рынка, с другой стороны — практически отсекает от потока доступных средств частные небольшие компании.

Будет ли толк?

Рынок малоэтажного жилья сегодня занимает небольшую долю рынка недвижимости Петербурга, был всплеск активности, связанный с пандемией и развитием формата дистанционной работы, но сегодня уже ситуация стабилизируется, отмечает Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп. Поэтому критичного влияния на рынке первичного жилья проект по ИЖС иметь не будет.

По ее мнению, для активного развития данного сегмента не хватает очень важного фактора — высокого уровня развития дорожной сети. Даже несмотря на привлекательность формата с точки зрения комфорта, высокий уровень маятниковой миграции, который получит город в ответ на развитие поселков вокруг, станет серьезным препятствием для роста спроса в этом сегменте.

Срок окупаемости проектов ИЖС в несколько раз выше в сравнении со строительством многоэтажных жилых домов, напомнил Антон Гаринов. Изменить эту ситуацию и привлечь к строительству большее количество застройщиков может государственная поддержка — например, строительство и подведение коммуникаций, создание необходимой для комфортной жизни инфраструктуры и улучшение транспортной доступности.

Застройщики многоквартирных домов же могут активно заняться ИЖС только при условии появления законодательной регламентации, а включение проектного финансирования и льготных условий кредитования для проектов ИЖС станут важными факторами для привлечения крупных игроков рынка многоквартирного жилья, считает Ольга Трошева.

Если ранее проекты загородного формата от крупных девелоперов были редкостью и своего рода экспериментальным направлением, то сегодня крупнейшие застройщики страны уже проявляют интерес к загородному формату. С учетом опыта работы с эскроу и подготовкой проектов на квартирном рынке, именно крупные девелоперы имеют преимущество перед традиционными игроками загородного рынка, подытожила эксперт.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»