Центр меньше и дороже. За большими метражами покупателям придется ехать на окраину

В условиях ограниченного бюджета многим покупателям жилья на первичном рынке приходится делать выбор между квартирой ближе к центру, но поменьше, и более просторной, но в Ленобласти. Или между студией и «однушкой» в том же доме. В последние годы разница в цене между типами квартир в одном комплексе постепенно уменьшается, тогда как дельта между новостройками в отдаленных районах и в престижных локациях стала еще существеннее.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя разница в цене квадрата в зависимости от типа жилья на первичном рынке в декабре 2021 года составляет 5–10 тыс. руб. за кв. м. Само собой, чем компактнее квартира, тем дороже в ней один метр.

«В средней студии в строящемся доме сегмента масс-маркета в Северной столице квадратный метр стоит около 204 тыс. руб., — уточняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В «однушке» уже чуть дешевле — 192,5 тыс. руб. за «квадрат». А вот квадратный метр в «двушке» в среднем обходится покупателю существенно дешевле — на 13,4 тыс. руб., то есть стоит 179,1 тыс. руб. А вот средний «квадрат» в трехкомнатной квартире всего лишь немногим дешевле, чем в двухкомнатной — 177,2 тыс. руб. Примерно такое же соотношение и в новостройках в пригороде. А вот между пригородными и городскими объектами разница в цене велика, и в этом году еще выросла — для студии, например, квадратный метр в городе обойдется на 32% дороже».

Место имеет значение

Само собой, чудес не бывает. И существеннее всего на цену влияет местоположение новостройки и сложившийся спрос в районе, где строится дом. Поэтому часто покупатель стоит перед выбором — приобрести квартиру просторнее, но дальше от центра города или купить жилье поменьше площадью, но в популярном обжитом месте.

По словам Ольги Ульяновой, директора по маркетингу компании Полис Групп, предпочтения покупателей сильно различаются. Если уже готовая социальная инфраструктура очень важна, то, скорее всего, покупатель выберет квартиру в обжитом районе и пожертвует метражом. Если удаленность инфраструктуры не столь критична, то он может рассмотреть более просторную квартиру.

«Разница в цене квадратного метра зависит от класса и концепции объекта, локации, конкурентного окружения, политики ценообразования застройщика, — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Покупатель, конечно, хочет выбрать квартиру своей мечты, но это не всегда получается в рамках ограниченного бюджета. И здесь задача менеджера по продажам — помочь подобрать наиболее вариант, исходя из запросов и финансовых возможностей клиента. Например, предлагая клиенту выбрать между количеством комнат в квартире и удаленностью от центра города или того района, где раньше жил покупатель, всегда стоит отталкиваться от его предпочтений. Если в ситуации выбора находится семья с двумя детьми и у них есть определенная сумма на квартиру даже с учетом ипотеки, то такие люди всегда выберут «двушку», но в более удаленной локации. Если это семья без детей, которая не планирует их заводить в ближайшее время, то они, вероятнее всего, предпочтут «однушку», но расположенную в той локации, где они бы хотели жить».

Согласна с коллегой и Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». «Я думаю, что для студента или молодого специалиста, который живет один, больше подойдет студия рядом с метро. Это отличный вариант для первого жилья, которое потом можно будет обменять на вариант побольше или сдавать в аренду. А вот для жизни с семьей я бы посоветовала сразу брать более просторную квартиру, даже если она располагается в новом районе. Через несколько лет рядом с жилым комплексом в любом случае появится инфраструктура, а вот «обменять», к примеру, «двушку» на трешку уже может быть не так просто».

Дальше, но больше и дешевле

В связи с тем, что стоимость строящегося жилья только в сегменте масс-маркета выросла на 28%, а программа льготной ипотеки изменилась и стала многим недоступной, сейчас набирает обороты тенденция, когда люди снова все чаще приобретают жилье в пригородной зоне Ленобласти. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость студии в городе сейчас — 5,45 млн. руб., тогда как в пригороде — 3,79 млн руб. «Однушка» — 7,64 млн руб. против 5 млн руб, «двушка» — 11,1 млн руб. и 6,84 млн руб., «трешки» — 15,4 млн руб. против 8,84 млн руб.

«Ранее программа льготной, позже — семейной ипотеки, расширили возможности целевой аудитории, и люди смогли себе позволить более просторные и комфортные по площади квартиры, — говорит Ян Фельдман. — Застройщик предоставляет широкий выбор планировочных решений — в рамках каждой категории многокомнатных квартир есть небольшие по метражу варианты. Правда, корректировка условий программы льготной ипотеки, в частности, снижение размера кредита до 3 млн руб. способствует смещению спроса с новостроек в границах КАД на новостройки в ближайшей Ленобласти. И наши продажи показывают, что данный тренд укрепляется».

В погоне за метражом

Что касается продаж внутри одного объекта, то и здесь различные программы как и ипотечные, так и совместные предложения застройщиков и банков позволили покупателям выбирать более просторное жилье. «Разница в цене студии и однокомнатной, «однушки» и «двушки», двухкомнатной и трехкомнатной квартиры в наших проектах составляет порядка 4–6%, — рассказывает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — При этом все зависит и от площади квартир в жилом комплексе, так как цена «квадрата» у разных типов жилья отличается. В основном приобретают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На втором месте по популярности квартиры-студии. Чаще всего покупатели доплачивают за счет ипотеки».

Как ни странно, но мнение, что студия — это самая популярная квартира на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны, не верно. По данным аналитиков, сегодня самую высокую долю в спросе на рынке строящегося жилья, то есть в объеме продаж, имеют «однушки» — 41%. Студии занимают 29%, «двушки» — 22%, «трешки» и мнокомнатные — всего 8%.

«Наша компания традиционно строит семейные квартиры, более 60% предложений — это двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные квартиры, а студий нет вовсе, — объясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Клиент целенаправленно приходит за покупкой просторной квартиры. Чаще всего это уже не первая приобретаемая недвижимость, поэтому он готов платить за комфортные условия. Нашим клиентам доступны все существующие на рынке инструменты для содействия в приобретении недвижимости: рассрочка, субсидирование и ипотека. Наиболее популярным из них на сегодняшний день является ипотека — общая доля сделок с использованием этого инструмента за 10 месяцев 2021 года составила 74%, при этом 28% от этого объема — сделки с использованием программы семейной ипотеки. За последние три года (с 2019 до 2021) средняя сумма ипотечного кредита наших клиентов увеличилась с 3,3 млн рублей до 5,3 млн рублей, при этом количество продаж по ипотечным программам в совокупности за 3 года увеличилось в 1,5 раза».

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по данным на начало декабря, в целом на первичном рынке Петербурга и пригородов доля ипотечных сделок составила 78,5%, в среднем за 11 месяцев — 76,7%.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»