Ипотека начинает и выигрывает. Как и почему росли продажи жилья и цены в 2021 году

Льготная ипотека и дефицит качественных новых проектов активно подталкивали спрос и привели по итогам 2021 года к хорошим продажам у застройщиков. Многие перевыполнили планы и завершают год оптимистично. Но есть и обратная сторона — увеличение ключевой ставки ЦБ, непрекращающийся рост цен на стройматериалы и постепенное исчерпание спроса. На этом фоне застройщикам предстоит работать в 2022 году.

Участники круглого стола «Фонтанки» подвели итоги уходящего года и рассказали, чего ждать рынку в 2022 году.

Ипотека как спасательный круг

Застройщикам очень серьезно помогла льготная ипотека — особенно в первом полугодии, обеспечив хорошие показатели, сообщил Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». За 10 месяцев года в Петербурге уже введено более 3 млн кв. м жилья — это около 90% плана Минстроя России. А по итогам года город, скорее всего, достигнет показателя в 3,5 млн сданных квадратных метров, перевыполнив тем самым федеральный план, уточнил он.

Как отметил Виктор Вентимилла Алонсо, председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк, 2021 год показал рекордные цифры по выдаче и объему ипотеки. Тут помогли и государственные программы, и совместные программы с застройщиками, и возможность дополнительно снизить годовую ставку за счет специальных предложений банков.

За 10 месяцев 2021 года Сбербанк в Петербурге выдал 46,5 тысячи кредитов на сумму 183 млрд рублей, что на 44% больше в денежном выражении, чем в прошлом году, и в 2,4 раза больше, чем в 2019 году за аналогичный период. При этом около трети от объема оформленных кредитов приходится на льготную ипотеку: «Господдержка-2020» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми».

— Интерес к программе для семей с детьми заметно вырос после того, как правительство изменило условия получения ипотеки с господдержкой, — заявил Виктор Вентимилла Алонсо. — Спрос хорошо демонстрируют такие цифры: с июля по октябрь Сбербанк выдал больше полутора тысяч таких кредитов в Петербурге, и это почти на 30% больше, чем за всё первое полугодие 2021 года.

Средний размер ипотечного кредита в Сбербанке в Петербурге за год вырос на 800 тысяч рублей и в октябре 2021 года достиг 3,9 млн рублей.

— В первом полугодии рост продаж в нашей компании составил более 20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, — говорит Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» («Главстрой Санкт-Петербург»). — Более 80% сделок приходилось на льготную ипотеку; в июне, перед окончанием господдержки, — рекордные 88%. С июля мы самостоятельно субсидируем ставку, снижая процент до уровня ипотеки с господдержкой. Покупатели привыкли к низким ставкам, спрос на продукт высокий — более половины ипотечных сделок у нас приходится на эту программу.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп, также положительно оценила итоги года: по объему выручки компания на 15% перевыполнила план 2020 года, хотя количество предложений снизилось из-за завершения многих проектов.

— В этом году в продаже было три проекта и лишь в конце вышел четвертый, — сообщила эксперт. — Хоть по объему в квадратных метрах продажи немного снизились, в денежном выражении объем сделок порадовал. Процент ипотечных сделок у нас держится стабильно высоким несколько лет — на уровне 75–80%. Кроме того, у нас второй месяц работает программа с ВТБ, по которой для семейной ипотеки мы предлагаем субсидированную ставку 1,4 %, — видим большой к ней интерес.

— Для нас год был вполне удачным, но итоги пока не подводим: планируем до конца года сдать еще около 100 тыс. кв. м, — продолжила Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. — На пороге ввода у нас три новых ЖК — элитный «Классика. Дом для души», ЖК «Шекспир» (100 тыс. кв. м) и ЖК «Поэт» (около 35 тыс. кв. м). В связи с тем, что почти все ЖК в завершающей стадии строительства уже построены, объем продаж был хороший — мы перевыполнили план на 20%. Ипотечных сделок у нас 60%, несмотря на повышение ставки. Наши клиенты активно используют материнский капитал и семейную ипотеку — именно под нее мы адаптировали программы с банками-партнерами.

— За последний год около 85% квартир в объектах комфорт-класса было куплено с помощью ипотеки. Льготная ипотека играла важную роль в поддержании спроса в условиях растущих цен — а с июля в Москве и Петербурге из неё фактически выпали 80–90% объектов, — говорит Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. — На фоне роста цен и отмены льготной ипотеки происходит снижение спроса на рынке — правда, в основном за счет массового сегмента. Элитный рынок, конечно, чуть менее зависим от ипотеки.

При этом сама Группа RBI на своих объектах снижения как раз не замечает. «Рост цен в наших проектах и темпы продаж вполне устраивают, — прокомментировал Эдуард Тиктинский. — Годовые планы по денежным поступлениям мы выполнили ещё в августе, но 2022 год, конечно, будет достаточно сложным для всех». По его словам, статистика по лету — осени говорит о падении количества сделок на рынке — на 25–30%. И одним из ключевых факторов является именно доступность ипотечного кредитования.

В жилье бизнес-класса ипотека менее востребована, полагает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». По его словам, покупатели выбирают либо полную оплату, либо рассрочку на период строительства объекта — на нее приходится 40% сделок.

Госпрограммы лишь косвенно повлияли на динамику продаж компании в сегменте сервисных апартаментов, но, несмотря на это, год был удачным.

— Мы вывели в этом году несколько новых продуктов: сеть сервисных апартаментов Avenir, ЖК комфорт-класса Friends в Приморском районе, премиальный комплекс «Северная корона», — продолжил Сергей Софронов. — Динамика продаж однозначно положительная как по количеству квадратных метров, так и по средней стоимости. Плановая выручка по итогам года составит 8,5 млрд рублей, что значительно больше, чем в прошлом году.

Дорогой квадрат

Объемы продаж строителей выросли все же больше в денежном выражении, чем в квадратных метрах, — из-за роста цен на жилье. Алексей Белоусов отметил несколько объективных факторов этого увеличения: во-первых, подорожали почти все стройматериалы — бетон, арматура, — наблюдался даже их определенный дефицит. Кроме того, у строителей возникали трудности с кадрами, так как из-за пандемии многие иностранные рабочие покинули страну. Помимо этого, «подорожали» деньги, что тоже повысило стоимость «квадрата», — но это было не так ощутимо, как рост цен на стройматериалы. Несмотря на снижение платежеспособности населения, спрос на квартиры вырос.

— Особенно в начале пандемии мы видели сокращение предложения и рост спроса, а при таком стечении обстоятельств цена неизбежно растет, — добавил Белоусов. — Сейчас квадратный метр дорожает примерно на 1–2% в месяц. И еще один важный фактор — социальная нагрузка на застройщиков. Необходимость за свой счет строить соцобъекты отражается на себестоимости строительства, а вслед за ней растет и цена жилья.

По словам эксперта, главный мотиватор в виде льготной ипотеки уже не работает так, как раньше. Сейчас ставки достигают 8–9%. Для покупателей, особенно на фоне снижения роста доходов, это становится не так интересно. Однако цены падать не будут. Есть для этого и более глобальные экономические причины — рост инфляции и цен на энергоносители, и особенно повышение ключевой ставки. С ее увеличением вырастут ставки по ипотеке и по депозитам в банках, что «перетянет» деньги инвесторов из недвижимости в сторону вкладов и приостановит приток новых покупателей жилья. Это заставит застройщиков работать более экономно, быстро и качественно. Тем не менее подобная картина говорит о том, что рынок, независимо от условий работы, сбалансирован: предложение уравновешено спросом — и это позволяет строить долгосрочные планы, считает Белоусов.

Рост цен на ноябрь 2021 года к тому же месяцу прошлого года в жилье масс-маркет составил порядка 29%, уточнила Ольга Кузнецова. Статистика «Главстрой Санкт-Петербург» говорит о ежемесячном росте цен в этом сегменте — около 2% в месяц

Эдуард Тиктинский отмечает, что нельзя не отметить рост себестоимости строительства — он опережает прогнозы, которые закладывались в конце 2020 года. По факту себестоимость выросла на 18–20% за 2021 год.

На рынках области и Петербурга ситуация разная. Как отметили в «Полис Групп», в области цены выросли примерно на 12% за 11 месяцев, в городе же — на 24–25%. Помимо роста цены стройматериалов на это повлиял и дефицит жилья — в определенных местах покупатели «набрасываются» на новые проекты, потому что их мало, а наиболее ликвидные разобрали еще в прошлом году.

— Мы вывели новый проект в Приморском районе — ЖК «Полис Приморский 2» — и увидели такой огромный спрос, что пришлось поднимать цены, — рассказала Ольга Ульянова. — Сейчас очень много проектов ожидают разрешения, так что интрига следующего года в том, сколько жилья выведут на рынок. В некоторых локациях возможности уже исчерпаны, и застройщики активно осваивают новые.

Также Ольга Ульянова отметила смещение регионального спроса от более бюджетных проектов в Мурино и Кудрово в сторону городского жилья, где доля региональных покупателей в проектах компании достигает 40%.

— Колебания цен в апартаментах примерно повторят колебания цен в жилье — бизнес-класс в нашем случае вырос на 35%, апартаменты подорожали на 33%, — добавил Сергей Софронов. — Застройщики масштабно увеличили земельные банки за два пандемийных года, так что в 2022 году мы увидим заметное пополнение на рынке в разных классах. Мы видим также конкуренцию на рынке сервисных апартаментов — подобное предложение в будущем году появится у застройщиков, ранее не представленных в сегменте сервисных апартаментов. В 2022 году застройщики будут находиться между молотом и наковальней: с одной стороны — дефицит рабочей силы, удорожание стройматериалов и земли — некоторые участки предлагают уже по 60 тыс. рублей за 1 кв. м будущих улучшений в комфорт-классе. С другой — рост ключевой ставки и переход психологически важной ставки по ипотеке в 10%. Если это случится, снизится спрос на жилье, приобретаемое за счет средств ипотечных кредитов. Пополнение застройщиками земельного банка в 2020–2021 годах приведет к увеличению предложения на рынке. В совокупности эти факторы позволяют говорить о том, что 2022 год пройдет без сильных колебаний цены «квадрата».

Помочь спросу

— Мы начали совместно с банками работать над субсидированными программами для поддержки спроса уже в 2020 году, — рассказывает Ольга Кузнецова. — Тогда мы снизили платежи первого года кредита. После завершения льготной ипотеки продлили субсидирование на весь срок, по сути приравняв ставку к господдержке и сократив ежемесячный платеж на 25%. Кроме этого, с рядом банков у нас согласованы дополнительные программы. Например, «Ипотечные каникулы»: согласно ее условиям, заёмщик сможет не платить ипотеку первый год. Большой спрос наблюдаем и по льготной программе «Семейная ипотека», где процентная ставка сокращена до 1,4%.

Программы субсидирования ставок с застройщиками очень популярны. Так, у Сбербанка с партнёрами-застройщиками есть подобные договоры на 148 объектов по Петербургу и Ленобласти, а в среднем такие программы на первичном рынке занимают 20% от объема сделок, отметил Виктор Вентимилла Алонсо.

— Застройщики сейчас развивают совместную работу с банками, подстраиваясь под госпрограмму и усиливая ее эффект, — говорит Ольга Ульянова. — Мы недавно запустили семейную ипотеку под 1,4%. Замечаем, что ставка по ипотеке людям важнее стоимости квартир: они готовы и на большие суммы покупки, но с приемлемыми ежемесячными обязательствами.

— Мы тоже стимулируем спрос через субсидирование ставки вместе с банком при продаже сервисных апартаментов, но это предложение не пользуется массовым спросом, — сообщил Сергей Софронов. — Все же цены при субсидировании отличаются. Клиент смотрит, что ему выгоднее: снизить ипотечный платеж в моменте на 1–2 года, увеличив стоимость недвижимости, либо взять кредит по стандартной ставке и длительное время его гасить. Что касается дорогого жилья, здесь доля ипотеки невысока и особо не влияет на продажи. В комфорт-классе при переходе ипотечных ставок к двухзначным цифрам в будущем году мы планируем субсидировать ставку, чтобы обеспечить клиентам комфортные ежемесячные платежи по ипотеке.

Надежда Калашникова рассказала, что на наиболее востребованную семейную ипотеку у компании Л1 есть субсидированная программа со Сбером и ВТБ. При полной оплате покупателям дают скидку 8% от цены. Ставка в рамках семейной ипотеки может достигать 1,4%.

— Думаю, что семейный спрос стоит поддерживать, хотя и покупателям однушек и студий эта поддержка тоже нужна, — полагает она. — Кроме того, учитывая рост себестоимости строительства и падение платежеспособного спроса, поддерживать следует и производителя, то есть застройщиков. Например, мы все очень надеемся на снижение ставки по проектному финансированию. Также я считаю, что льготная ипотека уже вряд ли вернется к минимуму в ближайшем будущем. Поэтому мы сосредоточимся на программах с рассрочкой.

Планы и ожидания

В новый, 2022 год строители смотрят с оптимизмом и легкими опасениями. На фоне хороших результатов 2021 года есть ряд проблем, которые могут беспокоить отрасль в будущем.

— Серьезный вызов для отрасли на ближайший год — это снижение платежеспособности клиентов, снижение доступности покупки, — считает Эдуард Тиктинский. — В опасной зоне будут находиться, в первую очередь, проекты эконом-класса. Девелоперам, работающим в этом сегменте, придется аккуратно управлять товарным запасом, чтобы не столкнуться с кризисом перепроизводства, балансировать предложение в продаже и стройке.

Другой фактор, влияющий на девелоперский бизнес, который отметил Эдуард Тиктинский, — политика города, которая стала заметно более жесткой и требовательной. «Дойти» до получения разрешения на строительство становится все сложнее.

— Мы хорошо поработали над новыми проектами в разных локациях города и области, и на будущий год у нас большие планы по выводу, — говорит Ольга Ульянова. — И мы рады новому предложению, так как оно дает нам информацию о предпочтениях покупателей.

— Мы планируем вывести новые сервисные апартаменты, жилье бизнес-класса в центре, а также существенно пополнить наши проекты в классе «комфорт», — сообщил Сергей Софронов. — На рынке мы ожидаем роста ипотечной ставки и снижения спроса в сегменте комфорт-жилья, все большего количества программ субсидирования, стабилизации цен на стройматериалы и роста средней стоимости квадратного метра в пределах инфляции.

— Планы по объемам продаж не ниже, чем в 2021 году, — добавила Ольга Кузнецова, — мы выводим новые корпуса наших двух больших объектов комфорт-класса — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово», изучаем клиентов, с настороженностью и надеждой смотрим на ставку ЦБ.

Надежда Калашникова напомнила, что Л1 отмечает 30-летие в следующем году, а также планирует запуск масштабных проектов: так, компания готовит премьеру на юге города и планирует завершить и сдать текущие проекты.

— Оптимизм коллег по отрасли вполне понятен — многие пополнили земельные банки и готовы двигаться вперед, — подытожил Алексей Белоусов.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»