«Заложим бомбу под каждую семью». Как запрет на продажу доли посторонним повлияет на размножение студий и расселение коммуналок

В Госдуму внесли законопроект, накладывающий запрет на продажу долей в квартирах посторонним лицам. Приобретать их смогут только близкие родственники.

С инициативой запрета на продажу долей в жилых помещениях посторонним людям выступила Мосгордума, где комиссия по городскому хозяйству и жилищной политике уже рекомендовала столичному парламенту принять документ в первом чтении.

Как сообщила один из авторов законопроекта депутат Наталия Метлина, он два года разрабатывался рабочей группой по решению проблем регулирования риелторской деятельности. «Выкуп долей стал формой социального терроризма, — пояснила Метлина. — Он порождает протестные настроения, недоверие к власти, судебной системе и президенту РФ и, я убеждена, стал главной угрозой для российских семей. Если мы не урегулируем вопрос отношений собственников долей, мы заложим бомбу под каждую российскую семью! Ибо почти все мы уже сегодня являемся участниками долевой собственности».

Законопроект предполагает внести изменения в первую и вторую части Гражданского кодекса РФ. Согласно им, собственник доли в жилом помещении (квартире, комнате в коммунальной квартире или общежитии) не сможет продать ее третьим лицам, которые не являются собственниками данного помещения. «Продажа постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недви­жимости, не допускается», — говорится в документе. Продать или подарить в таком случае свою долю можно только «близкому родственнику». Начальник управления правового обеспечения в жилищной сфере Департамента городского имущества города Москвы Светлана Спесивцева после внесения законопроекта справедливо указала на ключевую недоработку. «Законодательного определения «близкий родственник» не существует», — заявила она.

Другой момент, если обладатель доли в жилом помещении решил выделить из нее еще долю и продать кому-то, то отчуждение также возможно «только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников». Таким образом, к свободной продаже и дарению допускаются только те доли, которым соответствуют конкретные помещения с кадастровым номером. К примеру, комнаты в коммуналках к таковым не относятся.

«Первая мысль, которая возникает при изучении данного законопроекта: «Что делать с известными коммунальными квартирами Петербурга?» — негодует Станислав Исаков, старший юрист «ССП-Консалт». На это указывает и руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, инициаторы законопроекта не вдавались в региональные нюансы. «Взять, например, Санкт-Петербург, где проблематика расселения коммуналок, где объектом недвижимости является доля, никуда не ушла. Очевидно, что данный законопроект требует доработки», — сказала она.

В городе с 2008 года действует программа «Расселение коммунальных квартир». За 12 лет чиновники расселили более 50 тыс. коммуналок, в которых жилищные условия были улучшены у 122 тысяч семей. В настоящий момент нерасселенными остаются свыше 60 тысяч подобных квартир. На заседании парламентского бюджетно-финансового комитета в середине ноября бывший глава комитета финансов Алексей Корабельников признал, что расселить все коммуналки в Петербурге просто невозможно.

«В городе складывается такая ситуация, что покупать, инвестировать в комнату в коммунальной квартире выгоднее, чем покупать студию, и исходя из этого будет всегда находиться достаточно много людей, которые именно в инвестиционных целях в эти квартиры вкладываются», — говорил он. К тому же, как уже отмечали в Смольном, помощь проживающим в коммуналках оказывается властями при условии, что все собственники или наниматели помещений в квартире на это согласны. Если один из обладателей комнаты не согласен, то расселения не видать всем.

Все жилые комнаты в коммуналке находятся по одному кадастру. То есть комнаты — это доли в одной большой квартире. Из-за медленных сроков по расселению у собственников, которые хотят улучшить свои жилищные условия, по сути два выхода — продать свою комнату кому-то другому и переехать либо ждать так называемого инвестора. Раньше коммуналки выкупали под отели, теперь из-за закона Хованской в них стали возводить студии. Еще пару лет назад подобных вариантов среди многочисленных предложений на рынке недвижимости была пара сотен, сейчас уже переваливает за тысячу. Пока одни годами ждут своей очереди на расселение по городской программе, к другим приходит бизнес и выкупает у каждого по доле, «захватывая» впоследствии всю площадь. Так, к примеру, на Литейном, 61, подобные конторы «избавили» от жизни в коммуналках почти всю четырехэтажную парадную. Только из трех бывших коммуналок там делают более 60 студий. Перепланировки оказались незаконными, а после материала «Фонтанки» ими заинтересовалась прокуратура.

«Принятие данного проекта федерального закона может затруднить такой способ покупки жилья или вовсе сделать его недоступным для третьих лиц, с учетом того, что отчуждать невыделенную долю предлагается только родственникам или членам семьи, — считает Исаков. — Здесь, согласно инициативе и новой предлагаемой редакции, отчуждать третьим лицам можно будет только выделенную в натуре долю, конечно же, после предложения приобрести долю другим собственникам, исходя из правил статьи 250 ГК РФ, как это действует и сейчас в целом в отношении доли в недвижимости, без уточнения в статье кодекса, выделена она или нет».

Он добавил, что такой способ хоть и является более затруднительным и требует больше действий (сначала выдел доли, а только потом её продажа), но «он обоснован с точки зрения защиты прав собственников и помешает обустройству студий в коммунальных квартирах», а также может снизить судебную нагрузку по делам об оспаривании купли-продажи невыделенных долей.

«Представим, есть квартира, которая принадлежит конкретному человеку, он захотел разделить ее на доли и продать их другим людям. То есть если он решил из нее сделать пять студий, то он выделяет из своей собственности пять долей и продает их соразмерно площади разным людям. Вот в случае принятия этого законопроекта сделать у такого человека это не получится. По сути закон поставит барьер такому бизнесу», — сказал эксперт в области ЖКХ Андрей Китаев.

Из-за обустройства студий в квартирах появляется новый тип все тех же коммуналок, считает заместитель председателя общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Владислав Воронков. По его словам, такой бизнес нередко разрушает уже сложившуюся квартиру. «У нас же гонка за коммунальными квартирами. В какой-то степени законопроект может повлиять на процессы их сокращения, как минимум не будут создаваться новые. Они появляются именно там, где появляется постороннее лицо. Выдел в натуре и запрет на продажу посторонним лицам прекратит практику создания коммунальных квартир», — сказал он.

В законопроект, как считает Воронков, нужно также добавить понятие общего имущества жилого помещения при выделе доли в натуре по аналогии с общим имуществом многоквартирного дома. В этом случае многое придется согласовывать с другими собственниками или хотя бы их уведомлять о продаже: «Дабы не порождать новые схемы».

Однако законопроект, как считает член общественного совета ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Кирилл Захарян, скорее направлен против «отжима» квартиры или комнаты. «Эта та ситуация, когда несколько собственников у одного помещения, к примеру это родственники или наследники, — предположил он. — Один из них продает свою долю неким личностям, а те приходят к остальным и начинают их условно прессовать. Всячески не дают житья, чтобы те продали им свою долю. Если говорить про студии, то, наверное, это станет барьером, но такие дельцы найдут выход, потому что в корне проблему это все равно не меняет».

Мария Долбиш, «Фонтанка.ру»