Коммунальный «Горыныч». Три девятиэтажки в Петербурге «склеили» по одному адресу

Теперь жители домов в Красногвардейском районе делят между собой не только прописку, но и судебные тяжбы из-за долгов за коммунальные услуги.

Дома по Заневскому проспекту, 28–30–32, раньше были тремя отдельными адресами, а теперь их жильцов ждут в суде по иску управляющей компании ООО «Инвестстрой». В картотеке Красногвардейского районного суда числятся почти четыре десятка заявлений с требованием оплатить долги по «коммуналке» за 2018 и 2019 годы. «Периоды взыскания, как и суммы исков, у всех разные, у кого-то 100 тысяч рублей, у кого-то почти миллион», — говорит житель Алексей Михайлов. При этом в большинстве своем жители платили, только оказалось, что не туда.

Дело в том, что раньше все эти дома не только имели различные адреса, но и обслуживали их три управляющие организации. Они были образованы от жилищных кооперативов, построивших эти здания в 1966 году. Так, каждый из трех домов получил себе свою отдельную «управляшку» — ЖСК № 128 (дом № 28), ЖСК № 111 (дом № 30) и ЖСК № 302 (дом № 32). Между зданиями на уровне первых этажей построили два торговых павильона, которые как бы визуально соединили их между собой.

В 1972 году прошла первая инвентаризация домов с павильонами. Они были оценены экспертами как «конструктивное единое строение», но все же учтены под разными адресами. Почти через 30 лет новый собственник торгового павильона решил по всем правилам оформить свой объект, однако сделать у него это не получилось. В СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» посчитали пристройки частью домов. Дело в том, как объясняли в ЖСК, бывший собственник «разобрал кирпичные стены на уровне первых этажей в торцах домов» и расширил свою площадь, «захватив» угловые помещения здания. Впоследствии первые этажи всех трех домов заняли коммерческие помещения.

Если разделить объекты нельзя, то можно объединить. Все три жилых здания, в том числе и две пристройки между ними, по решению ГУИОН стали числиться по одному адресу: Заневский проспект, 28–30–32. Так, появился дом длиной почти в полкилометра. На бумагах «триптих» зарегистрирован в 2010 году. Жилищный комитет позже заявил, что изменения произошли «без учета мнения ЖСК № 128, ЖСК № 111, ЖСК № 302, а также жителей данных домов». Паспорта при этом на квартиры выдавались по старой нумерации. Так оказалось, что в едином доме дублировались практически все помещения. «Три квартиры № 1, три квартиры под № 2 и так далее. Невозможно нормально к себе вызвать такси или скорую, приходилось объяснять, в каком из трех домов именно ты живешь. Это перепутанная почта и посылки. Полная неразбериха», — вспоминает один из жильцов.

В 2011 году по обращению ГУИОН в районную администрацию нумерацию привели в соответствующий вид. То есть, чтобы квартиры в доме № 28 начинались с цифры 1, а уже в доме № 32 заканчивались на 700. Жителям пришлось менять практически все документы. Проблемы, как признаются они, были и при устройстве детей в школы, садики, при оформлении похоронных бумаг, при покупке или продаже квартиры.

Раз дом один, то и УК должна быть одна. «В настоящий момент в соответствии с действующим законодательством указанные три ЖСК должны быть либо реорганизованы в один ЖСК, либо ликвидированы, а собственники помещений должны будут выбрать способ управления многоквартирным домом. Указанные обстоятельства вызывают социальную напряженность среди жителей многоквартирного дома», — докладывал в 2014 году жилищный комитет тогда еще врио губернатора Георгию Полтавченко. ЖСК неоднократно обращались в суд, чтобы оспорить разрешение об объединении. Арбитраж, как и апелляционная инстанция, в этом отказал. Управляющие компании дошли даже до Верховного суда, но там решили не рассматривать жалобу.

Если оспорить решение не получается, то встает вопрос, как еще отделить часть многоквартирного «Горыныча». В филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Петербургу считают, что «раздел объекта капитального строительства» возможен теперь только после реконструкции всего дома «для устранения имеющихся признаков единства строительства». Принять такое решение можно на общем собрании собственников. «Но как собраться, если дом — это три огромные девятиэтажки, с сотнями и сотнями жителей?» — парируют местные. Ладно, есть вторая возможность — исправление реестровой ошибки, но только если она есть, а это, как подчеркивают в Росреестре, еще предстоит доказать.

В Министерстве экономического развития, которое по обращению жителей оценивало ситуацию, указывали, что здания изначально создавались как единый объект. «Проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения выдавались на единый объект недвижимости. Раздел такого сооружения возможен только в результате проведения работ по его реконструкции», — заявляли там. С этим не согласны жилищные кооперативы. Строения, как утверждает руководитель ЖСК № 128 Людмила Яковлева, были приняты и сданы в эксплуатацию отдельными актами, а два торговых павильона и вовсе были построены позже. ЖСК даже заказал независимую экспертизу технического обследования здания, в выводах которой заключается: «Здание № 28 и торговый павильон имеют свои отдельные замкнутые контуры», а «годы постройки зданий различаются на 5 лет». Эксперты на основе проектных документов констатируют, что даже «инженерные системы жилого дома разведены отдельно от торгового павильона и не имеют границ соприкосновения».

Пока шла непонятная волокита с документами и разборки ЖСК, в дом вошла компания ООО «Инвестстрой», которая по решению собственников стала управлять домом. Работа новой УК собственникам не понравилась, да и в целом те жители, с которыми говорила «Фонтанка», засомневались тогда в законности ее появления. «К примеру, я ее не выбирал, и реальные ли там были подписи?» — задается вопросом Роман Травников. Обитатели захотели вернуться к уже знакомым ЖСК, которые занимались делами дома больше 50 лет. Было принято решение о создании ТСЖ «Заневский 28–30–32», которое назначили новой управляющей компанией.

Тут новый поворот. В 2019 году собственники якобы вновь выбрали «Инвестстрой», однако жители оспорили это в районном суде, который признал недействительными несколько пунктов протокола собрания. Однако суд не согласился с жителями в самом главном — что за новую УК проголосовало меньшинство. Это решение в настоящий момент жители обжалуют в городском суде.

Тем временем ТСЖ и «Инвестстрой» стали присылать жителям дублирующие квитанции, некоторые платили одному, некоторые — другому. Компания подала в суд на товарищество, в результате чего в 2020 году протокол, на котором собственники выбрали ТСЖ, признали недействительным. Жители обратились в прокуратуру, где им привели вышесказанную хронологию и констатировали, что «выставление платы и взыскание задолженности за услуги ООО «Инвестстрой» с 2018 года являются правомерными». Из-за того, что в адрес ТСЖ жители также продолжали платить по выставленным счетам, в прошлом году было возбуждено уголовное дело. При этом некачественное содержание дома прокуроры подтвердили и вынесли гендиректору «Инвестстроя» Валерию Болтенкову и главе администрации Красногвардейского района Евгению Разумишкину представления.

В одном из исков к ООО «Инвестстрой» о признании недействительным решения собрания собственников указано около 300 заявителей, которые не согласны с результатами протокола собрания. Однако оно было оставлено без рассмотрения. Тем не менее в картотеке районного суда к компании есть отдельные встречные иски от жителей из-за взыскания задолженности. Разбираться с этим суду предстоит уже в этом году. «Отказаться от УК очень сложно, потому что теперь у нас огромный дом, как проводить собрания? К тому же есть ряд жильцов, которые стали собственниками не так давно и их все эти иски не коснулись, поэтому проблемы для себя они не видят. У нас много пенсионеров, блокадников. Некоторые из-за долгов были лишены социальных выплат, хотя платили по счетам, но, как оказалось, не в ту организацию», — сказал Алексей Михайлов.

В районном жилищном агентстве для собственников видят только по сути один вариант — погасить долги перед «Инвестстроем» и потом взыскивать эти деньги с ТСЖ через суд. «Председательнице правления уже за 80, — продолжил Михайлов. — Она всю жизнь живет в нашем доме, и все ее знают. Теперь ее своими исками саму без жилья оставить?»

Мария Долбиш, «Фонтанка.ру»