Перевыполнили план. Город нарастил метры, застройщики — выручку

В 2021 году за счет роста цен на 30% и спроса на льготную ипотеку застройщики нарастили выручку почти до 600 млрд рублей. Построили тоже много — почти 3,5 млн кв. м, еще больше вывели в продажу — почти 5 млн кв. м. Застройщики ожидают, что в 2022 году спрос сохранится примерно на том же уровне, что и в этом, но сместится в пригороды — там жилье все еще дешевле.

Всего в Петербурге за 2021 год, по данным комитета по строительству, было введено 3 млн 458 тыс. квадратных метров жилья. «Застройщики справились с поставленной задачей и даже перевыполнили план Минстроя России по вводу жилья почти на 10%, — рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Эта цифра могла быть еще выше, но по ряду причин ввод некоторых объектов был перенесен компаниями на 2022 год». Также он отметил, что сдача жилых домов осуществлялась равномерно по месяцам, без резких скачков, как это было раньше. Кроме того, спрос и предложение на рынке были достаточно сбалансированы, отметил Белоусов.

— Объем строительства вновь стал набирать обороты после замедления в 2020 году, — добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. — Важно и то, что год стал рекордным по объему сделок с землей — это определяет активное строительство в следующие 2–4 года.

Относит к удачным прошлый год и Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», отмечая, что в прошлом году было реализовано около 3,9 млн кв. м. СМИ оценивают общую выручку всех участников строительного рынка примерно в 580 млрд рублей, говорит Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой», что на 16% больше уровня 2020 года.

Знаковым для рынка стал пересмотр условий субсидированной программы ипотеки, которая с июля ограничивается 3 млн рублей. Но влияние было не настолько сильным, как ожидалось.

— Объемы продаж в финансовом выражении били рекорды, — сообщил Сергей Софронов. — Во второй половине года началось спрогнозированное ранее снижение покупательской активности. Оно обозначилось не настолько ступенчато, как могло бы быть — у ряда девелоперов сохранились или появились новые программы субсидированной ипотеки. Тем не менее «льготный ажиотаж» закончился, и сейчас рынок проходит через стадию привыкания к новым ценам.

— Рубикон, которого с тревогой ожидали все застройщики, был пройден 1 июля прошлого года с весьма кратковременным — на 1–2 месяца — падением спроса, — подтверждает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — После этого рынок стал быстро набирать обороты и к концу года существенно превзошел наши ожидания по спросу. В результате в ноябре и декабре 2021 года мы были вынуждены прибегнуть к ценовому сдерживанию объемов продаж, поскольку понимали, что уже реализуем больше недвижимости, чем планировали.

Спрос в 2022 году будет достаточно стабилен и составит 3,7–3,8 млн кв. м, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». «Рынок будет находиться в равновесном состоянии при условии отсутствия внешних факторов, которые могут негативно повлиять на ситуацию. Ипотечные ставки будут высокими, сегодня в среднем она составляет чуть более 10%. И в ближайшее время она сохранится на уровне 10,5%», — прогнозирует он.

Покупателям будет на что обратить свое внимание: в прошлом году предложение на рынке пополнилось на 4,8 млн кв. м, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Это почти в полтора раза больше, чем в 2020 году и соответствует уровню очень активного 2018 года.

— Сейчас предложение восстановилось практически до уровня 2019 года, — комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — В 2022 году мы ожидаем появления порядка 3,5 млн кв. м новых проектов. Низкий платёжеспособный спрос может снова вернуть интерес девелоперов в сегмент доступного жилья.

Ольга Трошева, в свою очередь, отмечает, что наиболее активно в 2021 году развивались пригородные территории: «Цены в городе выросли настолько, что опять стали интересны пригороды, где стоимость традиционно на 30% ниже». За КАД расположено 49% объектов, вышедших на рынок в 2021 году, — даже в период активного освоения пригородных территорий в 2012–2013 годах доля нового предложения вне кольца не превышала 40%. При этом набирает популярность формат малоэтажного многоквартирного строительства — если раньше доля таких объектов не превышала 5–8%, то в прошлом году на них пришлось 12%. В основном они строятся в южном направлении.

Немного за тридцать

Повышение выручки напрямую связано с динамикой цен на недвижимость. По данным, предоставленным Ольгой Трошевой, в городе рост за год составил 32,1%, и сейчас средняя цена в сегменте масс-маркет достигает 191,3 тыс. рублей за квадратный метр. В пригородной зоне Ленобласти рост был еще выше — 33,4%, но стоимость пока все еще ниже — 126 тыс. рублей за квадратный метр.

По оценкам Сергея Софронова, к концу года средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Петербурге перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей: «За год прирост составил чуть более 35 тыс. рублей за «квадрат». Но средние цены — это как средняя температура. Правильнее оценивать удорожание в отдельных районах и даже по отдельным проектам. Для покупателя это более репрезентативная картина».

Росту цен способствовали и активные продажи.

— Возможно, это не очень характерно для всех застройщиков, но конец прошлого года для нас охарактеризовался достаточно существенным увеличением стоимости продаж по большинству объектов, — рассказал Сергей Терентьев. — В среднем за год наши объекты прибавили в цене около 30%.

— С учетом достаточно ограниченного качественного предложения в агломерации Петербурга и ближайшей области мы не ощутили сокращения интереса к нашим проектам, — отметил Ян Фельдман, подчеркнув, что с учетом корректировки условий льготной ипотеки, в частности снижения размера кредита до 3 млн рублей, спрос продолжит смещаться к проектам в ближайшей Ленобласти.

Он считает, что основным фактором, влияющим на динамику цен, стала растущая себестоимость строительства из-за существенного подорожания строительных материалов — по некоторым проектам рост составил до 60%. В этом году мы не ожидаем столь значительных корректировок. «В целом мы рассчитываем на подорожание «квадрата» в пределах 10% за 2022 год. При условии, что на рынке не произойдет никаких глобальных потрясений», — прогнозирует Ян Фельдман.

В 2022 году ожидается менее активный рост цен, считает и Ольга Ульянова, на уровне инфляции — 10–12% в год.

— В сегодняшних условиях цены на новостройки почти исчерпали возможный лимит для роста, — соглашается Дмитрий Ефремов. — Дальнейшее повышение может привести к сильному переориентированию спроса на вторичный рынок или же к отложенным покупкам.

Он напомнил, что к концу 2021 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок, скорее всего, он сохранится и в текущем году. С другой стороны, многие аналитики склоняются к тому, что в 2022 году нас ожидает высокая инфляция. «Застройщики, у которых заложена невысокая маржа, будут вынуждены корректировать цены на уровень удорожания себестоимости строительства», — подчеркнул он.

Город строится

3,5 млн кв. м, введенных в 2021 году, складываются из достижений отдельных застройщиков. Лидером среди петербургских застройщиков по объему ввода жилья, по данным Единого реестра застройщиков, традиционно стал холдинг Setl Group — в 2021 году он ввел в эксплуатацию 1,4 млн кв. м — это 33 жилых дома в разных районах и 11 социальных объектов. В 2021 году холдинг начал строить еще 1,3 млн кв. м.

«По итогам года адресная программа холдинга — объекты в стадии строительства и проектирования — составила 12,24 млн кв. м, что на 73% превышает показатель конца 2020 года», — рассказала Ольга Трошева.

Группа компаний ПСК установила корпоративный рекорд по объему выручки — почти 9 млрд рублей, а также рекорд по стоимости квадратного метра — 615 тыс. рублей в премиальном комплексе, который строится на Петроградской стороне, на месте гостиницы «Северная корона», говорит Сергей Софронов. В прошлом году ГК ПСК сдала в эксплуатацию более 106 тыс. кв. м и начала строительство еще более 100 тыс. кв. м, а также приобрела участок на Полюстровском проспекте, на месте «Петрохолода», где планируется построить еще 125 тыс. кв. м — этот проект самый крупный в портфеле компании по объему инвестиций, 24 млрд рублей.

Увеличила выручку и компания «Полис Групп». По словам Ольги Ульяновой, она выросла на 18% несмотря на то, что объем продаж в квадратных метрах сократился на 7%. Последнее связано с тем, что в 2020 году компания завершила много проектов, и в 2021 году ее предложение снизилось.

«В 2021 году, даже несмотря на временно ограниченное предложение недвижимости, Группа «Эталон» установила новый рекорд по объему продаж в денежном выражении и вплотную приблизилась к целевым уровням по основным операционным показателям», — говорит президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина, отмечая, что большая часть годовых продаж — почти 30% от рекордных 84,4 млрд рублей — пришлась на четвертый квартал. В 2022 году компания намерена запустить в продажу в три раза больше площадей, чем годом раньше.

Сергей Терентьев считает, что сравнение объема продаж от года к году не является репрезентативным методом, так как у застройщика могут значительно меняться характеристики предложения. «Строители продают не столько, сколько могут, а сколько нужно в текущий момент — исходя из этого и формируются планы на год, — подчеркнул он. — Мы довольны итогами 2021 года, для нас этот период был успешным, можно сказать, что мы достигли максимального уровня наших ожиданий». В прошлом году Группа ЦДС запустила целый ряд новых проектов, в том числе масштабный проект в Новосаратовке, а также ряд жилых комплексов в Выборгском, Приморском районах и во Всеволожском районе Ленобласти.

Объединение «Строительный трест» ввело в эксплуатацию 145,7 тыс. кв. м квартир и 18,1 тыс. кв. м коммерческих помещений, в том числе под машиноместа, говорит директор по продажам компании Сергей Степанов. От продажи недвижимости компания получила 18,2 млрд рублей, которые находятся, в том числе, на эскроу-счетах компании. Еще 650 млн рублей «Строительный трест» заработал на сделках на загородном рынке, что в два раза превышает показатели 2020 года. При этом в 2021 году «Строительный трест» вывел на рынок 6 новых объектов общей площадью 129,6 тыс. кв. м.

Об успешном годе говорит и Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой». В частности, в октябре была продана последняя квартира в проекте комплексного освоения территории «Новый Оккервиль» — он возводился 13 лет. За это время были построены: 6 очередей строительства (состоящих из 10 домов на 10 033 квартиры), 3 детских сада, крупнейшая школа на Северо-Западе, спортивный комплекс с бассейном, более 14 000 кв. м коммерческих помещений, парк Оккервиль и пр.

«Главный результат уходящего года — это то, что, несмотря на пандемию, ограничения и пр., наша компания успешно продолжает работать и возводить объекты в срок», — подчеркнул Николай Гражданкин.

«Мы выполнили свои планы по объемам продаж и по ценам и даже чуть превысили показатели по выручке по сравнению с 2020 годом, — рассказал Ян Фельдман. — В конце прошлого года ГК «Ленстройтрест» вывела на рынок крупный проект в Приморском районе Петербурга, мы намерены продолжить его реализацию и будем планомерно выводить в продажу новые корпуса. Также покупателям будут доступны квартиры в новых очередях наших кварталов в Янино, Гатчине и в Колпинском районе Петербурга».

Компания «Дальпитерстрой» достроила в 2021 году четыре многоквартирных дома общей площадью 183,3 тыс. кв. м на 2 304 квартиры. «Квартиры в этих домах были проданы еще на этапе котлована», — отметила Анна Боченкова. Также было завершено строительство взрослой поликлиники с женской консультацией в Шушарах, которая будет введена в строй в этом году. В настоящее время город дооснащает поликлинику диагностическим оборудованием.

«Однако к самым значимым достижениям прошлого года я бы отнесла начало строительства двух крупнейших объектов социальной инфраструктуры — школы в Шушарах и школы в Парголово, каждая — на 1 925 человек. Школы планируется ввести в эксплуатацию в первом квартале 2023 года», — уточнила Анна Боченкова.

Главные тренды

Ключевым фактором для рынка новой недвижимости Петербурга, предопределившим тренды, стало действие льготной ипотеки в первой половине года и ее фактическая отмена во второй, считает Сергей Софронов. «Сейчас одним из важнейших аспектов в принятии решения стал фактический размер ежемесячного платежа по ипотеке, который взвешивается в сочетании с параметрами проектов, между которыми делается выбор», — отметил он.

— Государственная программа субсидирования ипотеки была продлена с корректировками, — продолжает тему трендов Ольга Ульянова. — Наиболее комфортные условия оставили для семей с детьми и тех, кто приобретает наиболее бюджетное жилье. Кроме того, застройщики и банки разрабатывали совместные программы субсидирования, делая ипотечную ставку еще комфортнее. Все это происходило на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и прогнозов по росту ипотечных ставок до уровня двузначных цифр.

Сергей Терентьев считает, что одной из основных тенденций прошлого года стало перераспределение вклада различных инструментов приобретения недвижимости. «В частности, с июля снизилась доля программы льготной ипотеки — гораздо меньше объектов стали попадать под ее критерии после уменьшения размера кредита, — напоминает он. — Однако по нашим объектам доля продаж с помощью льготной ипотеки в октябре-декабре сохранялась на уровне 35%, при ожидаемом в 15–20%. Это говорит о том, что она по-прежнему работает, как в Ленобласти, так и в Петербурге». Сергей Терентьев отметил, что растет доля сделок по программе семейной ипотеки в связи с улучшением условий программы — в некоторые месяцы доля сделок по ней доходила до 20% в общем объеме продаж.

Вторым трендом стало усиление застройщиков к территориям Ленинградской области. Ольга Трошева говорит о выходе большого числа новых объектов, приросте предложения и активности в пригородной зоне.

— Уже на этапе глубокой проработки и вывода в продажу находятся новые территории, которые должны успешно заменить некогда популярные локации Мурино и Кудрово, — говорит Ольга Ульянова.

Анна Боченкова считает, что главным строительным трендом прошлого года можно назвать упор на социальную составляющую. «Городские власти провозгласили строительство социальной инфраструктуры приоритетом №1 в Петербурге, — отметила она. — Наша компания вот уже третий год подряд делает акцент именно на возведении социальных объектов. В 2020 году нам удалось существенно нарастить темпы строительства «социалки» и удержать их в 2021 году. Рассчитываем и в дальнейшем придерживаться этих темпов».

Помимо существенного увеличения себестоимости строительства Ян Фельдман отмечает усиливающуюся конкуренцию и набирающий в связи с этим вес тренд на улучшение качества продукта застройщиков. Это касается как городских проектов, так и областных. «Покупатели голосуют рублем за качественную и мультиформатную среду в жилом комплексе, — подчеркнул он. — Голые квадратные метры сегодня мало кому интересны. Стабильным был спрос на квартиры с отделкой и актуальными планировками — с гардеробными, кладовыми, увеличенной площадью балконов и лоджий».

По мнению Николая Гражданкина, в 2022 году глобальных потрясений на рынке недвижимости не будет. «На фоне роста продаж к концу года застройщики пополнили свой земельный банк для новых проектов. Предложение постепенно будет восстанавливаться, цены — стабилизироваться», — резюмировал он.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру».