На пониженных оборотах. Цены на жилье падать не собираются, но расти будут медленнее

Если экономическая обстановка останется плюс-минус неизменной, то в 2022-м стоимость жилья в Петербурге и пригородах не должна расти столь стремительно, как в 2021-м — эксперты говорят примерно о 10% за год. А вот предпосылок для снижения и вовсе нет. На рынок готовится выйти масса новых объектов, поэтому спрос и предложение останутся сбалансированными.

В прошлом году средние цены в масс-маркете выросли чуть больше, чем на треть, достигнув почти 192 тыс. рублей за «квадрат» в Петербурге и 126 тыс. рублей в пригородах. «Повлияла масса факторов, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Это высокая инфляция, чуть ли не двукратный рост цен на стройматериалы и увеличение себестоимости строительства. Долгое время при высоком спросе на жилье наблюдался дефицит предложения — так, основной объем нового жилья вышел на рынок во второй половине 2021 года».

Притормозили

Как рассказывают эксперты, в особенности ситуация с задержкой выхода объектов на рынок коснулась Петербурга: здесь застройщики столкнулись с тем, что для получения разрешения на строительство потребовалось одобрение нового органа — Градостроительной комиссии. Из-за организационных вопросов с середины лета до середины ноября прошлого года одобрение получили всего два проекта из десятков его ожидающих. Соответственно, и получение разрешений затянулось.

Зато потом комиссия рассмотрела сразу более 20 проектов, рассчитанных на более чем 1,5 млн кв. м. Именно они, помимо новых жилых комплексов, запланированных к выходу в пригородной зоне Ленобласти, будут формировать костяк нового предложения в 2022 году. Если говорить о Петербурге, постепенно начинаются старты ожидаемых проектов из числа согласованных комиссией, сейчас и спрос, и предложение сбалансированы.

По словам Ольги Трошевой, поскольку в прошлом году почти половина нового жилья — около 2,3 млн кв. м — вышла в пригородах, то в 2022 году ожидается более высокая активность среди городских застройщиков. Хотя и областной тренд сохранится — жилье в ближайшей Ленобласти на треть дешевле, поэтому более доступно для покупателей.

Причины неизменны

По мнению начальника отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест») Екатерины Пчелкиной, многие факторы, сформировавшиеся в предыдущие годы, продолжат влиять на строительный рынок и в 2022 году. Это и пандемия, и рост ключевой ставки, и увеличение цен на строительные материалы, и политическая обстановка. Все это будет способствовать удорожанию квартир. Но при отсутствии экономических и пандемических форс-мажоров цены, как ожидается, будут расти в пределах инфляции.

«На цены будет влиять себестоимость строительства — за 2021 год по некоторым проектам она увеличилась до 60% из-за резкого и существенного подорожания материалов. Однако в этом году мы не ожидаем столь значительных корректировок. В целом мы рассчитываем на подорожание «квадрата» в пределах 10% за 2022 год. При условии, что на рынке не произойдет никаких глобальных потрясений», — согласился директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Что касается объема спроса, в 2022 году он вряд ли будет рекордным. Но, вероятно, останется на уровне последних спокойных лет, которые отличали баланс спроса и предложения. Напомним, наибольший объем спроса в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти за последние пять лет был зафиксирован на отметке около 5 млн кв. м в 2018 году. С тех пор, в особенности с наступлением пандемии, таких высоких показателей не наблюдалось — объем продаж «крутился» около цифры 4 млн кв. м.

Показатель будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и платежеспособности покупателей, от объема вывода новых проектов. Безусловно, важны будут уровень ипотечных ставок и наличие на рынке привлекательных ипотечных программ.

Ипотека наше все

«Сейчас наше государство очень активно поддерживает семьи с детьми, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева. — Всем родителям хотя бы одного ребенка, появившегося на свет после 2018 года, доступна семейная ипотека. Также продолжает действовать программа материнского капитала, который к тому же планируют индексировать. Все это влияет на спрос на жилье: так как среди покупателей стало больше семейных клиентов, увеличились продажи двух-, трёх- и даже четырехкомнатных квартир».

«За счет продления и изменения условий программы «Семейная ипотека» определённая аудитория получила дополнительный стимул к приобретению более просторных квартир. Около 30% от общего количества сделок с использованием ипотечного кредитования в нашей компании прошло именно по этой программе, а 25% — по программе ипотеки с государственной поддержкой, — приводит пример директор по продажам Объединения «Строительный трест» Сергей Степанов. — Так как данные программы продолжают работать в новом 2022 году, спрос останется устойчивым».

По словам Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, несмотря на рост ключевой ставки, вызвавший удорожание ипотечных кредитов, программа льготной ипотеки продолжает успешно работать — в октябре-декабре 2021 года около 35% сделок по объектам компании заключено с привлечением этого вида кредита. Еще примерно 20% продаж приходится на программу семейной ипотеки. Таким образом, более половины покупателей сейчас имеют возможность приобрести квартиру по ставке 5–6% годовых. В текущих реалиях это очень низкая стоимость заемных средств.

Требования растут

Расслоение рынка продолжится. Более доступные варианты за КАД, безусловно, будут популярны у покупателей за счет цены. Так как, несмотря на ипотеку, купить квартиру в удобном районе Петербурга сейчас могут себе позволить далеко не все. При этом все выше будут требования к более дорогим проектам, которые реализуются в наиболее удачных локациях Северной столицы.

«Среди тенденций, которые продолжат развитие в 2022 году, — все большее внимание покупателей к деталям, — обобщил Сергей Терентьев. — Люди сегодня выбирают уже не просто квартиру, а среду обитания для себя и своей семьи». Как показывают исследования Группы «Эталон», при выборе места жительства покупатели жилья все больше будут обращать внимание на квартиры с функциональными планировками, с мастер-спальнями и большими окнами, гардеробными, разграничением детской и родительской зон. Увеличивается запрос на квартиры с готовым ремонтом, на планировки с гардеробными, кладовыми, увеличенной площадью балконов и лоджий. Отдельным преимуществом становится наличие элементов «умного дома», систем очистки воздуха и воды.

В числе важных характеристик локации: транспортная доступность, престиж района, расположение в пешей доступности от работы, квартальная застройка. Существенными требованиями к организации придомовой территории будет наличие закрытой территории, светлого двора с безопасными маршрутами для детей, наличие игровых и спортивных площадок, консьерж-сервис 24/7.

«Развивается и тренд на покупку жилья в формате «все включено», когда квартира приобретается не только с отделкой, но и с меблировкой и бытовой техникой, — отметила коммерческий директор управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Ирина Соловьёва. — Преимущества такого подхода в том, что стоимость дополнительных опций можно включить в сумму ипотечного кредита и сократить размер собственных средств на начальном этапе, а сразу после получения ключей останется лишь переехать в квартиру со своими вещами».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»