Дорожают, но выигрывают. Почему падение турпотока не уменьшило спрос на апартаменты

Эпидемия коронавируса удивительным образом сказалась на спросе на апартаменты: он значительно вырос, что привело к росту цен до уровня жилья. Происходило это на фоне падения потока туристов и снижения доходности, а также законодательной неопределенности.

Как меняли стратегию управляющие компании, чтобы обеспечить заполняемость номеров, почему вырос спрос и стоит ли сейчас вкладывать средства в этот вид недвижимости, обсудили эксперты на круглом столе «Фонтанки».

Апартаменты как вариант вложения средств стали активно захватывать строительный рынок Петербурга примерно три года назад. Девелоперы предлагали частным инвесторам квадратные метры, обещая ежегодно довольно внушительный доход — до 10 % годовых. Два пандемийных года сильно сказались на рынке: он разительно изменился по сравнению с 2019 годом. Причем перемены коснулись как девелопмента, так и деятельности управляющих компаний.

По словам директора компании RBI PM Карины Шальновой, спрос на апартаменты сегодня превышает предложение. Предложение сократилось по сравнению с 2019 годом, а желающих купить апартаменты стало ощутимо больше. В происходящем Карина Шальнова видит бесспорную связь с пандемией, напомнившей людям о том, как важна надежность и стабильность.

Кроме того, мы видим динамику уменьшения масштаба проектов, отмечает она: в 2014–2020 годах инвест-отели были огромными проектами на 3–5 тысяч номеров. Сегодня же на рынке большинство проектов примерно на 200–700 номеров, на 1000 номеров и более встречаются реже.

— Новые проекты выходят на рынок более продуманными, с проработанной инфраструктурной составляющей и большими общественными пространствами, встроенными в проект коворкингами, фуд-кортом, фитнесом, офисными площадями и другими необходимыми facilities. Спрос на такие проекты высок, что подтвердил наш новый проект ARTSTUDIO M103 — третий в сети ARTSTUDIO, на 485 номеров. За первые два дня продаж мы реализовали значимую долю номерного фонда, и эти сделки уже принесли покупателям определенные инвестиции: практически сразу цены в этом проекте выросли на 7 процентов, — приводит пример Карина Шальнова.

Интерес к качественным продуктам в сфере апартаментов подтверждают и другие участники рынка. Руководитель отдела продаж Orange Life Дарья Боровицкая сообщила, что в 2021 году компания вывела на рынок сразу три проекта, один из которых уже полностью реализован, второй продан на 98 %, а половина номерного фонда третьего была раскуплена в декабре.

— Если говорить о рынке в целом, то ощущался спад предложения. Но это во многом было связано с законодательством: девелоперы просто не могли получить разрешения на строительство, поэтому те проекты, что смогли выйти на рынок, имели большой спрос, — объяснила Дарья Боровицкая.

Новые проекты стали появляться ближе к концу года.

— В прошлом году вывели на рынок три сервисных апарт-отеля под брендом Avenir в Московском и Кировском районах. Общий номерной фонд — 1110 номеров: от 301 номера в проекте Moskovsky Avenir до 473 номеров в проекте Kirovsky Avenir. Год был удачным для реализации, — рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Быстро подорожали

Несмотря на снижение предложения, для строительных компаний 2021-й стал годом масштабирования. По словам совладельца инвестиционно-строительной компании Investa, совладельца УК и гостиничного оператора Port Comfort Данила Бекирова, в минувшем году многие компании нарастили обороты в 2–3 раза, а некоторые и больше.

— Наша основная специализация — это реновация исторических зданий в центре Петербурга. За прошлый год мы совершили продаж на 1,6 млрд рублей и закрепились примерно на объемах в 200 миллионов рублей ежемесячно от продаж апартаментов в историческом центре города, — подчеркнул Данил Бекиров.

Также эксперт отметил, что предыдущие годы предлагаемые объекты были во многом похожи друг на друга. Сейчас же идет сегментация рынка, и новые апарт-отели концептуально различаются между собой.

Однако нынче на рынке не всё так радужно. Как отметила Мария Тарасова, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости Марии Тарасовой», высокий спрос на апартаменты до сих пор был обусловлен во многом их стоимостью: цена на них была ощутимо ниже, чем на квартиры аналогичного метража. Когда же в 2021 году стоимость жилой недвижимости стала активно увеличиваться, привлекательность квадратных метров в апарт-отелях в глазах граждан еще выросла. Опасаясь инфляции, люди пытались хоть как-то зафиксировать свои деньги.

— Затем апартаменты тоже стали расти в цене, и сейчас они уже сравнялись стоимостью с жилой недвижимостью, — отметила Мария Тарасова. — Поэтому непонятно, сохранится ли спрос в дальнейшем.

Тем более, как отметила эксперт, доходность апартаментов из-за пандемии оказалась не настолько высокой, как обещали. Покупатель, уверена Мария Тарасова, теперь ждет: будет ли принят закон, касающийся апартаментов, и какие именно перемены он принесет на рынок.

Есть и другое мнение. Как заметил собственник и генеральный директор Управляющей компании WE`LL Александр Погодин, многие покупатели помещений в апарт-отелях компании — повторные клиенты.

«У них уже есть апартаменты, и зачастую не в одной компании, и им всё нравится, они всё уже знают», — говорит Александр Погодин. Также эксперт согласился с тем, что строительные компании больше не предлагают огромных проектов, видна тенденция к разукрупнению и к сегментации внутри отрасли. На данный момент в Петербурге преобладают сервисные апартаменты.

«Их в основном покупают частные инвесторы, а юниты для жизни выбирают только те, кто ищет конкретную локацию и не может найти там жилых объектов для себя. Сервисные апартаменты располагаются преимущественно в точках с хорошей транспортной доступностью, тогда как комплексы для жизни возводятся чаще в центральных районах. Сейчас, на мой взгляд, преобладают сервисные апартаменты, ввиду большего количества участков, подходящих под этот сегмент», — говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

Три миллиона вместо четырех

Предложение на рынке сократилось не просто так.

«Пандемия нас тряхнула — в том числе в лице властей, — говорит президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов. — Следует помнить, что чиновники сейчас осознанно не выдают разрешения на строительство и что они продолжат это делать».

По его словам, правительство Петербурга подписало соглашение с Минстроем России, в рамках которого обязалось выводить на рынок ежегодно примерно 3 млн квадратных метров недвижимости. Ранее же ежегодно девелоперы поставляли примерно 4 млн «квадратов».

«Если спрос будет на 4 миллиона квадратных метров, а выходить будут только 3 миллиона, то Петербург станет лидером по росту цен, — прогнозирует Александр Шарапов. — На сегодняшний день в частных разговорах это объясняют тем, что петербуржцы якобы не заинтересованы в наплыве мигрантов, а цены должны достигнуть уровня московских. Не знаю, насколько это мнение оправданно, но есть наблюдение: за прошлый год цены на недвижимость в Петербурге выросли на 25–30 %».

При этом доходность, по словам эксперта, в прошлом году в самом деле была невысокой, поскольку спроса на краткосрочную аренду почти не было, а заполняемость гостиниц составила примерно 50 %. В Москве ситуация с туристами была лучше, но тоже не великолепной.

При этом Александр Шарапов выделил следующее обстоятельство: хотя стоимость аренды жилья выросла, но из-за роста цен доходность от аренды снизилась с 5–5,5 % до 4–4,5 %. Доходность апартаментов по-прежнему выше, и люди, которые ранее приобретали для последующей сдачи в аренду квартиры, переориентировались на покупку апартаментов.

В качестве успешных результатов эксперты назвали навыки компании быстро переориентироваться под меняющиеся условия. Генеральный директор Valo Service Константин Сторожев отметил: именно благодаря отлаженной системе перехода с долгосрочного формата на краткосрочный и обратно компания сумела сохранить высокий уровень заполняемости.

«Ну и поскольку всё это время мы активно развивали сервис, в конце года подписали договор с компанией Wyndham на бренд Ramada Plaza. С 1 февраля состоится полноценное открытие, — поделился Константин Сторожев. — Кроме того, мы вывели в центре города небольшой апарт-отель на 166 номеров. Он, конечно, будет больше ориентирован на краткосрочную аренду».

Доходность ниже заявленной

Разумеется, в среднем доходность апарт-отелей в 2021 году была ниже заявленной в 10–11 %. Однако ненамного. Участники круглого стола сошлись во мнении: даже с учетом всех трудностей — введения QR-кодов, карантинов и ограничений — год оказался неожиданно успешным. Удалось заработать, хотя и не столько, сколько планировалось изначально. В среднем, как отметили участники круглого стола, доходность в некоторых случаях достигала даже 8–9 % годовых.

Покупателей, конечно, доходность ниже обещанной смутила, но отказаться от апартаментов не заставила. Как отметила Мария Тарасова, апартаменты всё еще остаются привлекательны благодаря дополнительным услугам и сервисам, которые предоставляют девелоперы и управляющие компании.

«Мы очень надеемся, что в 2022 году доходность вырастет до обещанной», — выразила мнение покупателей апартаментов Мария Тарасова.

О прогнозах девелоперы пока говорят осторожно. Определенные опасения вызывает, например, законопроект об апартаментах, который в скором времени могут принять (он уже прошел первое чтение в мае 2021 года). Примерно три года назад, когда апартаменты активно набирали популярность, поговаривали, что этому виду недвижимости могут дать статус жилой. Слух существенно увеличил спрос: апартаменты стоили дешевле квартир, и это сподвигло людей, у которых не было жилья, искать альтернативные варианты. Такой поворот породил ряд сложностей. В частности, купив апартаменты для постоянного проживания, люди, естественно, в них заселились, родили детей — и обнаружили, что мест в детских садах и школах для них нет. Дело в том, что временная прописка, которую могут получить жители апарт-отелей, не дает им приоритетного права пользования социальными услугами, а перегружать группы и классы руководители детских учреждений не хотят.

Проблема вышла на федеральный уровень. Признавать жильем апартаменты депутаты не стали. Впрочем, как отметил Александр Шарапов, это и хорошо: если так поступить, то на управляющие компании ляжет ряд дополнительных обязательств: капремонт, соблюдение норм инсоляции для жилых помещений и так далее. Однако вопрос о социальной нагрузке для строителей такого вида недвижимости остался. В Петербурге, например, девелоперов, возводящих апарт-отели, могут обязать дополнительно платить примерно по 20 тысяч рублей с квадратного метра на строительство социальной инфраструктуры. Это, разумеется, будет оплачиваться из кармана покупателя, то есть повлияет на стоимость юнита. Или сделает бизнес апартаментов менее привлекательным для инвесторов, от чего в конечном итоге потеряет город: апарт-отели как минимум регулярно платят в бюджет солидные налоги.

«Социальные 20 тысяч рублей» гипотетически планируют брать не со всех, а только с тех проектов, которые заменяют жилье и строятся там, где возводить жилые дома нельзя. «Но на этапе проектирования легко можно понять, будет это обычный дом или гостиница, — уверен Константин Сторожев. — И там, где нельзя строить жилье, не нужно давать разрешение на возведение псевдожилья».

Контролировать соответствия строительства заявленным параметрам, по мнению экспертов, можно поручить банкам, которые выдают кредит на возведение проекта.

Главное же: к апартаментам нужно относиться как к гостиницам — их жильцам не нужно рассчитывать на постоянную регистрацию. Впрочем, участники круглого стола отметили, что потребность в ней возникает крайне редко.

«Принятие закона о приравнивании апартаментов к жилью — вопрос больше политический, нежели экономический. Это очень серьезно подстегнёт спрос, но в то же время породит ряд серьезных проблем, — считает Данил Бекиров. — Да, за счёт апартов правительство получит возможность увеличить объёмы строительства жилья (а в планах 120 млн кв. м в год к 2030 году), люди получат доступ к социальному обеспечению — прописка, садики, школы, прочие услуги. Но последствия для этого сегмента рынка будут только негативными: проектов станет значительно меньше, стоить они будут дороже, спрос продолжит расти. Фактически такой закон убьёт рынок апартаментов как инвестиционного продукта. Апарты превратят просто в микроскопические квартиры».

«По моему опыту, как только государство лезет железными перчатками в рыночные процессы, мы получаем полный рассинхрон между спросом и предложением. Это, на мой взгляд, дорога в тупик», — резюмировал Данил Бекиров.

В ожидании хороших времен

Несмотря на все сложности, в будущее эксперты смотрят с оптимизмом и ожидают от 2022 года успешной работы.

«Перспективы рынка сервисных апартаментов достаточно хороши: качественный объект в выгодной локации может генерировать доходность до 10 % годовых — это сопоставимо с рынком акций и облигаций, но с меньшими рисками. Правда, в связи с ростом цен на недвижимость доходность снизилась до 4–6 %, но с высокой долей вероятности рынок подстроится и под это через снижение суммы покупки (меньше площадь или вариативность отделки и т. д.), а доходность выровняется», — полагает Алексей Бушуев.

Эксперт уверен, что апартаменты как тип жилья будет развиваться в дефицитных локациях, где нет возможно приобрести квартиру, поскольку там нет предложений, но есть спрос. Однако перспективы серьезного роста данного сегмента, по мнению Алексея Бушуева, пока неочевидны.

«Мы находимся в прекрасной ситуации с точки зрения низкой базы. За годы пандемии доходы россиян увеличились всего лишь на 13 %, а стоимость недвижимости выросла на 50 %. Покупать квартиры в этой ситуации тяжело. Но пенсионные фонды и страхование жизни в России не работают. Россияне вкладывали деньги в однушки. А мы предлагаем им более удобный инструмент — вкладываться в «пенсионный» отель. Это значит, что рост спроса будет продолжаться», — уверен Александр Шарапов.

При этом стоимость аренды жилья тоже растет: пандемия подстегнула желание людей жить отдельно. Месячная аренда однокомнатной квартиры с 2019 года увеличилась с 21 тысячи рублей до 26 тысяч рублей.

Также город ждет туристов. В 2021 году иностранных гостей в Петербурге было чуть более 250 тысяч человек. А в 2019 году его посетили почти 5 миллионов. Отельеры надеются на восстановление потока, тем более что в середине января 2022 года Всемирная организация здравоохранения заявила: закрытые границы не помогают остановить пандемию, отметила Карина Шальнова.

Эксперты уверены, что впереди хорошие времена.

«Мы завершили строительство коливинга в YouCo Дубае, уже принимаем гостей и параллельно начали продавать его российским частным инвесторам. В Петербурге в будущем году планируем также открыть коливинг YouCo», — поделился планами компании Александр Шарапов.

Другие участники круглого стола тоже полагают, что спрос на апартаменты как минимум сохранится. Это простой способ вложить деньги, консервативным инвесторам он близок и понятен. При этом проекты в хороших локациях, которые проектируют и строят опытные игроки, будут более востребованными.

— У группы компаний «ПСК» большие планы на 2022 год в сегменте сервисных апартаментов: мы вводим в эксплуатацию и запускаем операционное управление в комплексе апартаментов Start и апарт-отеле Putilov Avenir, в конце 2022 года вводим в эксплуатацию апарт-отели Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir, — рассказал Сергей Софронов. — В течение 2022 года планируем начать реализацию еще двух проектов сервисных апарт-отелей.

Возможно, по мнению Карины Шальновой, восстановление рынка станет не столь быстрым. «Думаю, к 2023 году мы постепенно вернемся к прежним показателям, но положительную динамику надеемся увидеть уже в 2022 году, ближе к сезону», — уверена она.

Она также отметила, что девелоперы, работающие в сегменте апартаментов, активно идут в регионы. А многие управляющие компании, у которых есть опыт успешных проектов, выходят на рынок консалтинга по созданию апарт-отелей. RBI PM также планирует выйти на этот рынок уже в ближайшее время, отметила Карина Шальнова.

«2022 год уже стал удачным, — констатирует Александр Погодин. — Мы запустили проект, который сейчас вовсю строится и, я уверен, станет очередным ориентиром для рынка. Апартаменты с точки зрения прибыльности всегда будут привлекательны для инвесторов».

Эксперт убежден, что рассчитывать на ограничения спроса не следует. Нужно проектировать как можно больше качественных проектов, которые станут конкурировать друг с другом, — это даст возможность развиваться.

По словам Дарьи Боровицкой, в области продаж могут наблюдаться некие трудности, но они скорее коснутся реализации жилой недвижимости, а не апартаментов. Покупатели номеров в отелях — люди, у которых есть средства и которые хотят заставить деньги работать.

«В этом году мы выводим на рынок три проекта в Петербурге и один в Москве. Причем намерены развивать линейку предложений, и один из проектов — это настоящий доходный дом: владельцы помещений смогут жить в нем сами, сдавать его самостоятельно в аренду либо пользоваться услугами управляющих компаний», — поделилась Дарья Боровицкая.

Для покупки жилой недвижимости сейчас действительно не самый удачный момент — так считают и другие эксперты. Мария Тарасова отметила, что ставка по ипотеке взлетела, ценник на квартиры вырос.

«Но рынок апартов это не затронет, — уверена Мария Тарасова, — я как инвестор вижу это и понимаю. Могу сказать: из моих вложений в акции и в недвижимость вторая показала себя лучше».

Но есть у участников круглого стола и опасения. Данил Бекиров подчеркивает: перспективы для девелоперов могут быть и не такими радужными, как прежде. Рынок бурно рос последний год, и теперь вероятен застой или стагнация. Особенно на фоне роста цен и стоимости ипотеки. Это может снизить спрос. Как следствие, рынок повернется лицом к покупателю, который начнет выбирать.

«Мы будем спрашивать у клиента: а что вы хотите? Что мы можем вам предложить? Причем спрашивать будем не что он хочет сегодня, а что захочет в будущем, через 2–3 года. Но готовить эти предложения нужно уже сейчас», — считает Данил Бекиров.

Кроме того, наблюдается явная тенденция уменьшения метража: чем меньше номер, тем дешевле он стоит, а свободные деньги у людей заканчиваются. Тем не менее эксперт уверен: всегда в цене будут предложения уникальные, необычные, в хороших локациях — именно на них следует ориентироваться девелоперам в ближайшей перспективе.

Дина Фальковская, «Фонтанка.ру»