Реновация 2.0 Хрущевки приглашают в зоны КРТ, их обитателей — на выход

Зонам комплексного развития в Петербурге прописывают принципы расселения хрущевок.

Смольный разработал законопроект, который регламентирует, как владельцы квадратных метров в хрущевках смогут «вписываться» в зоны комплексного развития территорий и на каких принципах обитатели этих домов будут получать новое жилье. Правда, в настоящее время в городе до сих пор не удалось запустить реновацию ни одной такой зоны. А создаваемый механизм ставит лендлордов и потенциальных инвесторов на ручное управление городскими властями.

Власти города в феврале направили на антикоррупционную экспертизу законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Санкт‑Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт‑Петербурге».

Зоны комплексного развития территорий, они же КРТ, не стоит путать с пресловутой программой реновации (она же программа развития застроенных территорий, РЗТ), которая буксовала десяток лет и в рамках которой только в 2020 году снесли первую хрущевку. Да, обе программы в теории должны решить проблему обновления жилищного фонда, пояснили редакции в комитете по строительству. Но уже вписанные в реновацию территории не могут трансформироваться в зоны КРТ. А вот новые проекты пойдут путем комплексного развития, этот механизм будет использоваться для оформления отношений инвестора и города.

Зоны комплексного устойчивого развития территорий (КУРТы) как понятие появились еще в 2017 году, в 2021-м, после обновления федерального законодательства, приставка «устойчивого» исчезла, но по сути механизм не поменялся. Еще год назад «Фонтанка» подробно рассказывала, почему в Петербурге пока не состоялся старт ни одного такого обновления. С тех пор о практических изменениях не слышно: город по-прежнему не согласовал ни одного такого проекта. Более того, до сих пор лендлорды, чьи территории попали в КРТ, были фактически обездвижены и не могли добиться права начать стройку. Пожалуй, самым ярким примером являются угодья бизнесмена Игоря Водопьянова.

Накануне Смольный похвастался, что правительство одобрило несколько постановлений, касающихся работы КРТ. Они диктуют, что инициировать включение локации в такую зону могут хозяева находящийся на ней недвижимости, исполнительные власти города или «заинтересованные» лица. Формировать условия договоров с хозяевами недвижимости или по итогам торгов с инвестором и готовить документацию по планировке территории и последующему строительству будет специально созданная комиссия.

Как рассказали в комстрое, решение о создании КРТ принимает правительство города или, в отдельных случаях, правительство РФ. Основанием для последнего является наличие на территории федеральной недвижимости, реализация приоритетного инвестиционного проекта с привлечением денег из федеральной казны (кроме случаев, когда Москва дает деньги на переселение горожан из аварийного жилищного фонда). Третье и последнее основание: реализовывать КРТ будет юрлицо, которое определили на федеральном уровне.

Законопроект, который после антикоррупционной экспертизы еще только предстоит отправить на суд Заксобрания, не прописывает конкретные территории-кандидаты, только устанавливает критерии, которые дают возможность стать таким кандидатом. А именно наличие неаварийных хрущевок, панельных домов, возведенных в период индустриального домостроения 1957–1970 годов.

Чтобы вписать свой дом в КРТ, хозяевам жилых метров будет необходимо созвать общее собрание собственников. Сказать «да» должны не менее двух третей голосов. С момента запуска голосования на его проведение дается не более 60 дней. Пользователи помещений (например, по договорам соцнайма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования) приравниваются к «представителям собственников» и участвуют в голосовании на равных правах с соседями — владельцами недвижимости.

Улучшение условий обитателей такого дома после включения в КРТ будет происходить из расчета 18 «квадратов» жилой площади на человека, хозяевам комнаты или комнат может быть предоставлена и отдельная квартира (но только «может», а не «должна»). Также отдельная квартира может быть предоставлена обитателям коммуналок, если квартира имела статус «коммунальной» на начало 2021 года и ее обитатели состоят на учете как нуждающиеся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. При принятии решения о предоставлении жилья чиновники должны учитывать желание расселенцев получить за доплату, в том числе за счет средств материнского капитала, жилье площадью больше положенного. Семье, у которой в расселяемом доме в пересчете на каждого члена метров больше норматива, доплачивать не придется. При условии, что их новое жилье будет не более чем на 9 квадратных метров больше. Аналогично доплачивать не придется и тем, кто теснился на меньшем относительно норматива пространстве — если новое жилье не будет вылезать за этот норматив.

Расселенцы из КРТ получают право улучшить свои жилищные условия во внеочередном порядке. В Жилищном комитете «Фонтанку» заверили, что это не создаст ситуацию, когда кого-то пропускают без очереди, а остальных притормаживают. «Жилищным планом предусмотрен процент очередников, имеющих первоочередное право... Очередь — это не сплошная масса, а категории. Финансирование распределяется на каждую категорию», — объяснили в комитете.

Собранные за прошедшие годы взносы на капремонт «уходят» на развитие территории. Если деньги копились на специальном счете, их передают лицу, с которым город заключил договор о комплексном развитии территории.

В законопроекте нашлось место и режиму «принудительной» реорганизации территорий — с изъятием земель в границах КРТ для госнужд. Процесс изъятия регламентируется Земельным кодексом (статья 56.12 ЗК РФ). В свою очередь, Гражданский кодекс диктует, какие объекты не могут быть изъяты. Это объекты федерального значения и земля под ними (кроме случаев, когда это согласовано). К таким относятся, например, вокзалы, аэропорты, федеральные трассы, федеральные объекты здравоохранения, атомные электростанции и прочее. Неаварийные жилые дома, которые соответствуют региональным нормативным актам. Индивидуальные жилые и садовые дома (но только если они не являются аварийными) и объекты, которые запишут в число исключений чиновники.

В «копилке» нормативных актов, которые должны сдвинуть ситуацию с такими зонами с места, уже есть закон от 18 августа 2021 № 414–100 «О порядке заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости» и от 28 июля 2021 года № 383–95 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» в части, касающейся планирования деятельности по комплексному развитию территории», положениями которого уточняются полномочия законодательных и исполнительных органов власти в этой сфере.

Кроме того, под Новый год парламент одобрил еще одну смольнинскую инициативу, которая, впрочем, вызвала много споров в Мариинском дворце: депутаты отдали чиновникам право самостоятельно устанавливать предельные параметры застройки в зонах КРТ. Ключевой момент: эти параметры могут не соответствовать тем, что установлены в правилах землепользования и застройки. И противники этой новеллы в Заксобрании высказывали опасения, что зоны, которые в теории должны стать если не райскими уголками, то подтянуть уровень комфорта горожан до современного, банально застроят «человейниками».

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»