Все в дом. Строители с иностранными учредителями остановили продажи квартир

Указ президента РФ от 1 марта косвенным образом поставил на паузу оформление сделок по покупке жилья и прочих объектов у иностранных строителей. Под горячую руку попали и те, чьи учредители — иностранцы лишь формально. Теперь они ждут специального разрешения от правительственной комиссии.

Росреестр с 1 марта прекратил регистрацию сделок на покупку недвижимости у всех иностранных компаний, включая тех, кто работает в России через местные дочерние. Для Петербурга в первую очередь это означает остановку продаж у «ЮИТа» и «Бонавы». Из неочевидного — несколько застройщиков, у которых де-юре владельцы на Кипре.

Документом, поставившим на паузу продажи у строителей, стал указ президента РФ № 81 от 01 марта 2022 г. «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации». Формулировка там такая: «Установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами РФ сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия. Такие сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций)».

Иными словами, запрета на продажи как такового нет. Просто для их регистрации надо получить разрешение у правительства РФ. Правда, у разных юристов в этом месте начинаются разночтения. Кто-то считает, что разрешения придется получать на каждую отдельную сделку, а кто-то, что достаточно получить разрешения на компанию для проведения всех сделок такого рода.

В любом случае все рассуждения юристов упираются в стеклянный потолок. Дело в том, что решение регистрировать переход прав или нет, принимают не они, а специалисты Росреестра. И вот он, рассказывают участники рынка, пошел по пути перестраховок и, на всякий случай, вводит дополнительные процедуры. К примеру, в первые дни действия указа в некоторых регионах приостанавливалась регистрация у всех застройщиков, оформленных как АО. Их актуальный состав акционеров не виден невооруженным взглядом, и чиновники просили предоставить соответствующие документы. А кое-где от физлиц — конечных бенефициаров требовали предоставить доказательства того, что они все еще являются гражданами РФ и не имеют иностранного резидентства. Эти вопросы постепенно снимаются для тех, кто действительно полностью принадлежит российским владельцам, а вот у «настоящих» иностранцев возникают проблемы.

«Компании-застройщики столкнулись с невозможностью как вести свою текущую хозяйственную деятельность, заключая новые сделки, так и исполнения своих обязательств по некоторым ранее (до 01.03.2022 г.) заключенным сделкам, а именно: договорам участия в долевом строительстве, основным и предварительным договорам купли-продажи (по введенным в эксплуатацию объектам), по договорам уступки прав требования к ранее заключенным договорам долевого участия в строительстве», — рассказала «Фонтанке» Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».

Ранее ее компания заявила о том, что «в связи с крайне неопределенной ситуацией в мире мы сегодня приняли решение «закрыть операции» в Петербурге", не пояснив, что именно это значит. Тем не менее уже строящиеся дома «Бонава» обещала завершить и передать покупателям квартиры.

Согласно корпоративному сайту петербургской Bonava, на разных стадиях строительства у нее сейчас находятся две очереди квартала Magnifika и шесть очередей квартала Gröna Lund. Всего строится 810 квартир. У компании в Петербурге работают 370 сотрудников, фирма рассматривает возможность оказания им поддержки.

«В своей работе мы столкнулись с тем, что в соответствии с данным указом подразделениями Росреестра временно приостановлены действия по регистрации новых договоров участия в долевом строительстве и купли-продажи в некоторых регионах. Практика применения указа уточняется, — сообщает «ЮИТ». — В связи с этим мы подготовили обращение в правительственную комиссию по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Мы ожидаем оперативного рассмотрения нашего обращения и получения разъяснений по сложившейся ситуации и ведению нами дальнейшей деятельности. До решения этого вопроса «ЮИТ» как ответственная компания приняла решение приостановить с 10.03.2022 г. заключение и подачу на регистрацию новых договоров. Мы ожидаем, что вопросы, связанные с регистрацией, будут урегулированы в ближайшее время, и мы сможем возобновить продажи».

У «ЮИТа» ситуация сложнее — о том, что он собирается уйти с российского рынка говорилось еще в конце прошлого года. Главной причиной тогда финское руководство называло переход на систему эскроу-счетов, которая замораживала значительные средства строителей. И когда в начале марта «ЮИТ» заявил о прекращении новых инвестиций в Россию из-за ситуации на Украине, это особо никого не удивило.

«Данная ситуация не влияет на процесс строительства. Все наши текущие проекты продолжают строиться в соответствии с запланированным графиком», — считают необходимым также отметить в «ЮИТе». В Петербурге у финнов в продаже объекты в восьми ЖК, правда, именно квартиры в количестве 470 штук продаются лишь в половине из них. Кроме того, «ЮИТ» предлагает 737 машино-мест, 142 кладовых и 13 коммерческих помещений.

Именно с машино-местами проблема возникла у компании «Теорема». Квартиры в уже построенных домах ЖК «Пять звезд» она уже распродала, а вот места для стоянки жильцов — еще не все. Застройщик — ООО «Жилой комплекс «Полюстрово» на 100% принадлежит кипрской компании WINDAMED INVESTMENTS LTD. Так что, чтобы продать кому-то что-то, также надо подавать заявку в правительственную комиссию и ждать разрешения. Этой же кипрской фирме принадлежит другое ООО из контура «Теоремы» — «Новые кварталы Петергофа». Эта компания продает земельные участки под загородное жилье в Петергофе и под Гатчиной, а также уже готовые и пока строящиеся и проектируемые таунхаусы в Новом Петергофе (всего 241 секция). управляющий и совладелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов не стал лично комментировать ситуацию, ограничившись лишь констатацией факта.

«Фонтанка» проверила топ-30 крупнейших застройщиков, у подавляющего большинства владельцы — именно россияне — с именами и фамилиями. Однако иногда все же попадаются иностранные собственники-юрлица, в основном в юрисдикции Кипра. Это касается, к примеру, «Эталона», «Арсенала-недвижимость» и др. Разумеется, эти застройщики — российские компании с российскими владельцами. И под каждый ЖК учреждают отдельное юрлицо, с «пропиской» в России. Однако с точки зрения чиновника, что «ЮИТ», что «Арсенал» — одно и то же: конечным бенефициаром они видят нерезидента.

«Представители Росреестра неверно истолковали указ президента и разъяснения правительства к нему. В нем нигде не идет речи о запрете на регистрацию сделок с долевым участием. И в процессе продажи даже уже построенных квартир ни у каких нерезидентов не возникает прав собственности на имущество, — объясняется юрист «Арсенала-недвижимости» Артем Коростенко. — Тем не менее сейчас несколько наших сделок в Росреесте приостановлено. Мы написали в это ведомство письмо с разъяснением нашей позиции и ожидаем, что в ближайшее время права собственности покупателей все же будут зарегистрированы».

Стоит отметить, менеджеры по продаже квартир «Арсенала» честно предупреждают потенциальных покупателей о таком риске, хотя и заверяют, что в ближайшее время вопрос будет снят.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» соглашается с тем, что у компаний, имеющих в учредителях нерезидентов, сейчас действительно возникают серьезные проблемы с продажами. Тем не менее на фоне резкого роста ставок по ипотеке и, как следствие, снижения спроса на квартиры, это не самая главная беда для рынка в целом — в городе достаточно много чисто российских застройщиков. Одновременно он говорит, что не видит глобальной катастрофы и для тех, чьи владельцы зарегистрированы за рубежом: «Никаких проблем, надо просто перевести свою фирму в российскую юрисдикцию и просто продолжить продавать квартиры».

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»