Свой дом — не квартира. Какие вопросы поставил ребром бум на загородном рынке

Пандемия, породившая ажиотажный спрос на загородное жилье, отступила, но люди всё равно ищут комфорта и тишины при выборе места для жизни. Небывалый спрос показал слабые места этого рынка: инфраструктура, которую непонятно кто будет делать, и эксплуатация собственного дома, к которой многие городские жители не готовы.

В конце прошлого года российские власти подготовили законопроект о развитии загородного сегмента и заявили о планах построить 50 млн квадратных метров ИЖС к 2030 году. Эксперты круглого стола «Фонтанки» рассказали, при каких условиях это было бы возможно и как привлечь инвесторов в загородный сегмент.

Бум и его последствия

В 2021 году спрос на первичном загородном рынке превысил результаты предыдущего периода, тоже рекордного, на 14 %. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), всего за прошлый год продали 11,6 тысячи участков, коттеджей и таунхаусов. Это абсолютный максимум продаж за все годы наблюдений.

— Спрос на загородную недвижимость в 2020 году вырос примерно на 30 %, — привел статистику Виктор Милованов, директор по продажам СИТИ 78. — Тогда пандемия заставила горожан по-другому посмотреть на жизнь за городом, и они начали активно покупать земельные участки, дома и заключать договоры подряда на строительство. Вместе с тем цены на дома постоянно росли, поскольку стройматериалы во время пандемии подорожали в несколько раз. Это подталкивало людей быстрее принимать решение о покупке загородного жилья. Первую половину 2021 года рынок был еще на подъеме, но в 2022 году пик спроса уже пройден. За два года большинство людей со свободными сбережениями уже приобрели недвижимость в Ленобласти. Льготных ипотечных программ или других факторов, которые вызвали бы особый интерес к загородному жилью, пока не наблюдается.

— Тренд сохранился и стал устойчивым: последствия ковида подстегнули загородный бум, — сообщил Александр Фадеев, генеральный директор ООО «Сингулярити групп». — По нашей оценке, спрос набрал динамику и не снижается, клиенты переходят на удаленку, кто-то расширяет жилищные условия и рассматривает пригороды на фоне взлетевшей цены на квартиры.

К сожалению, инфраструктура не располагает пока к тому, чтобы строить субурбии — огромные малоэтажные районы, как в Штатах, продолжил Фадеев. Застройщики коттеджных поселков не могут позволить себе тянуть сети или строить дороги — они отталкиваются от условий, предоставляемых муниципалитетами. По словам эксперта, именно из-за ограниченности инфраструктуры и крайне низкой базы, с которой началось развитие сегмента, рост спроса не прекратится ближайшие лет 10. Но при этом настоящий бум переезда за город будет сдерживаться.

Переезд жителей городов за их пределы или деурбанизация — основной тренд в международной практике, особенно в столицах и мегаполисах, говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. Сценарий везде одинаковый, и во многих развитых странах он начался уже 10–15 лет назад. Цикл примерно такой: сначала развивается комплексная многоэтажная застройка в пределах города, затем она выходит за пределы мегаполиса со снижением этажности, далее происходит деурбанизация и расселение в малоэтажную жилую среду. В России первой на этот путь встала Москва, где подобная динамика четко наметилась несколько лет назад. Процесс всегда начинается с сегмента «премиум», после включается «бизнес», впоследствии за город переезжает «комфорт-плюс». После стандартизации и конвейеризации производственного процесса, снижения себестоимости строительства за счет емкости спроса и применения заводских панельных конструкций доходит очередь и до сегмента «комфорт».

— Тренд на сближение цены квадратного метра «город — пригород» можно проследить также по аналитике стоимости жилья аналогичного класса, — привела пример Осетрова. — Если три года назад жилье бизнес-класса в Москве стоило примерно вдвое дороже, чем в Подмосковье, то сегодня эти цифры сравнялись, а в некоторых подмосковных проектах и превысили московские цены. Это происходит во всех городах-миллионниках на старте деурбанизации. В Петербурге будет так же, и это уже отмечают аналитики. Но многое зависит от качества проектов и объема многоэтажного жилья в районах с высокой плотностью застройки: чем больше понастроим, тем дольше будет идти процесс и переселение. Для строительной отрасли это в целом неплохой сценарий.

По словам эксперта, в предместьях российских мегаполисов расположены огромные земельные ресурсы, и это возможность серьезно улучшить качество жилой среды за счет снижения плотности и этажности застройки. Но не стоит забывать про один важный показатель — маржинальность. С одной стороны, земельный ресурс за границами мегаполиса в несколько раз дешевле, чем в городе, с другой — на старте проекта требуются очень большие вложения в комплексную инженерную инфраструктуру.

— Сегодня мы видим тенденцию к массовому выкупу земли за городом крупными игроками рынка. Однако земельный участок в городе — это ресурс и актив, а в пригороде — если не обеспечен инфраструктурой — балласт. Для пригородного девелопера земля без «инженерки» — это неизбежные затраты, необходимость тянуть и присоединять сети, строить с нуля комплекс инженерных объектов и т. д.

— Я бы всё-таки в нашей сфере назвал это не бумом, а просто высоким спросом, который держится уже два года, так как пандемия и дорожающее городское жилье подталкивают людей жить за городом, — продолжил Виктор Лукин, генеральный директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез». — Мы строим загородные коттеджи и индивидуальные дома. Спрос устойчивый, заказов много, в целом даже есть проблема — какими силами всё это строить, так как выбора надежных специалистов не так много. Бум же будет возможен, как только государство минимизирует многоэтажное строительство в пользу малоэтажного. А также как только придумают инструменты государственно-частного партнерства в инфраструктуре. Пока же власти мало поддерживают загородное направление в силу лояльности к строителям многоэтажных объектов. Наша компания готовит ряд предложений к правительству Ленобласти, с учетом которых сегмент может стать одним из драйверов экономики. Ведь один человек в нашей отрасли по сути создает еще около 30 рабочих мест в разных отраслях — текстиль, мебель, ремонт, отделка, ландшафт и так далее.

— В отдельных странах рынок малоэтажного индивидуального домостроения доходит до 90 %, у нас же градостроительная политика пока не способствует его реальному развитию, — добавил Юрий Воробьев, генеральный директор «Ладожского домостроительного комбината». — И Петербург здесь яркий пример: по периметру всего города строятся высотки — и это жуткое зрелище урбанизации и градостроительной политики властей. Самая большая страна в мире по земельным ресурсам должна кардинально поменять вектор строительства в малоэтажном направлении. Как только вектор изменится, ИЖС будет расширяться глобально, ведь все так или иначе хотят жить в собственных домах.

Что касается АО «Ладожский домостроительный комбинат», то компания производит новый конструкционный материал из массивной древесины (плиты CLT).

— Для нас реально нет разницы в производстве комплектов строительных конструкций для малоэтажного, среднеэтажного или многоэтажного домостроения и объектов иного назначения, — говорит Воробьев. — Мы запустили в 2021 году первую очередь завода, позволяющую производить до 300 тыс. кв. м жилых строительных объектов. А с выводом завода на полную мощность сможем производить до 280–300 тысяч метров кубических клееных деревянных конструкций перекрестной склейки, что эквивалентно производству до 1 млн кв. м жилья в год.

Эта новая «зеленая» технология в строительстве появилась на мировом рынке конструкционных строительных материалов чуть более 10 лет назад. Из такого продукта можно производить здания заводского исполнения, на сборку которых уходит нескольких дней, а отдельных домов — и в течение нескольких часов. По словам Воробьева, уже есть имиджевые проекты по созданию из деревянных конструкций крупных форм — например, отелей по 25–30 этажей. Но основное их назначение — это малоэтажное строительство, социальные и коммерческие объекты, объекты специального назначения.

— Мы производим панели 18 м длиной и 3,6 м шириной, то есть буквально четыре панели — и у вас дом площадью 400 квадратных метров, — рассказывает эксперт. — Застройка поселка в 100 домов занимает меньше месяца. На практике строительство девятиэтажного дома производилось бригадой из 4–6 строителей с помощью одного крана за 18–28 дней. Учитывая разноформатность применения этого конструкционного материала, пока мало известного в нашей стране — в отличие от мирового строительного рынка, производственных мощностей завода в миллион квадратных метров, конечно, достаточно мало для существующих потребностей. Так, для сравнения, на этот материал в Европе принимаются сегодня заказы уже на 2024 год.

Закрытие физически и экономически внешних направлений для отдыха россиян неизбежно влечет за собой увеличение спроса на внутренний туризм, рассказал Виталий Шеверда, основатель и генеральный директор УК «Сова». Интерес к нему в Ленинградской области последовательно формировался задолго до событий с пандемией, так что увеличение спроса за последний год было заметным.

— Мы — строительно-инвестиционная компания, занимаемся строительством и продажей только доходных объектов: бань с панорамными окнами в парилках, коттеджей с панорамными окнами в комнатах, продуманных инстаграмных эколокаций, — продолжил он. — У нас динамика спроса только увеличивается, так как мы продаем не просто дом и землю, а готовый бизнес: наши инвесторы получают пассивный доход от инвестиций в землю и недвижимость. Именно сейчас необходимо «заскочить» в этот поезд и успеть вступить в ряды инвесторов. Срок окупаемости у нас в среднем пять лет, что гораздо меньше, чем у квартиры под сдачу. Например, за 5 млн рублей инвестор приобретает дом «под ключ», его полное оснащение, землю и все коммуникации.

Новый потребитель

С течением времени запросы покупателей тоже изменились, отметил Виктор Милованов. По его словам, несколько лет назад застройщики уделяли недостаточно внимания детским площадкам, местам досуга, качеству дорожных покрытий, скрытым под землей коммуникациям, благоустроенным газонам, единым стандартам по фасадным заборам и многому другому.

— Сейчас потребитель хочет жить в поселках, сопоставимых по комфорту с городом, со всеми инфраструктурными объектами и ландшафтным дизайном, а также прелестями загородной жизни — чистым воздухом, деревьями, водоемами. Таков наш проект «Резиденция у озера». Потенциальные покупатели профессиональнее подходят и к выбору участка. В первую очередь они обращают внимание на его расположение относительно сторон света и наличие деревьев. Причем участки с хвойными породами востребованы больше, чем с лиственными. Людей уже не интересуют участки в полях даже по более низкой цене. Во вторую очередь клиенты оценивают геологию участка — в особенности грунты.

— Пришел потребитель «со вкусом», — дополнил Александр Фадеев. — Загородное жилье больше не импульсивная покупка, а именно выбор потребительского товара. Так что растет спрос на типовые решения, которые можно реализовать с максимальным сервисом и минимальными затратами времени. А еще очень много самостроя перетекает в организованный рынок.

Ограничения и вопросы

— На международном рынке первый этап работ делают градостроительные девелоперы. Они создают платформы для развития комплексных проектов, часто в сотрудничестве с государством, достигая общих целей по формированию комфортной жилой среды и экономической устойчивости, — говорит Наталья Осетрова. — Мы как градостроительный девелопер создаем платформу для размещения инвестиций, вкладывая «длинные» деньги в основную инфраструктуру, принимая на себя риски. А дальше работают инвестиции другого типа — открываются возможности параллельно развивать бизнес-портфели с короткими сроками окупаемости в 2–3 года.

— Первую очередь строительства города-курорта Gatchina Gardens мы запускали с банком самостоятельно, а сейчас к нам обращаются девелоперы, желающие занять нишу на загородном рынке в Ленобласти, — пояснила Осетрова. — У них есть своя часть инвестиций, опыт, действующий бизнес, но нет подготовленной земли, проектной документации и пр. Это отработанная схема: одни инвестируют «длинные» деньги, другие заходят на уровне кварталов, вкладывая «короткие» средства.

Юрий Воробьев отметил еще ряд главных проблем загородного строительства. Первая — сами строители. Сегодня много приезжих специалистов «на все руки», которые делают одновременно фундамент, стены, вентиляцию, электрику, не обладая профессиональными знаниями, — и так быть не должно. Нужны квалифицированные узкие специалисты: например, по прокладке сетей, установке вентиляции. Вторая проблема — создание инфраструктуры и среды комфортного проживания. Решение этого вопроса можно эффективно реализовывать на больших земельных участках и при реальной поддержке местных властей. Третья — обилие участков непонятного назначения, которые многие покупают без четкого представления, что с ними делать, и без понимания, что современные законы и требования к строительству и экологии могут создать неразрешимые препятствия желанию проживать за городом.

— Кроме того, есть еще и проблема эксплуатации: люди к переезду за город реально не готовы, — продолжил он. — Они банально не знают, чем будут топить дома — газом, дизелем, электричеством или печкой? У нас крайне мало специальных бригад, способных это решить и взять на себя проблемы с энергетическими компаниями, согласованием протяжки электросетей, с лесниками — по отводу участков под опоры ЛЭП, с подтягиванием газа к отдельным поселкам. Так что сказать «хочу свой дом» недостаточно. Надо думать и как его эксплуатировать.

Виталий Шеверда обратил внимание на изменения в цене стройматериалов в прошлом году: в конце зимы рост цен на железо и дерево составил 40 %. Из-за ограничений по ввозу различных материалов в феврале 2021 года у строительных компаний начались перебои с поставками дерева. По его словам, предыдущей осенью куб доски можно было купить за 13 тысяч рублей, к февралю стоимость куба возросла до 40 тысяч рублей — и даже за эту цену товар оказался на тот момент дефицитным.

— В итоге мы получили значительное увеличение стоимости объекта и дополнительные издержки взяли на себя, — продолжил он. — Объекты были построены в срок, а наши инвесторы застрахованы от провала на рынке по договору поручения, согласно которому мы обязуемся построить, оформить и сдать объект за 6 месяцев. Что бы ни произошло на рынке, как бы ни росли цены на стройматериалы, инвестор не доплачивает сверх цены лота. В свете актуальных событий прогнозируемо, что российские застройщики повысят стоимость жилья в самое ближайшее время.

— С развалом СССР закрылись многие ПТУ, где готовили инженерных специалистов для стройки, — говорит Виктор Лукин. — Сегодня мы работаем со старыми кадрами советской закалки и опыта. Но ряд процессов вообще остался без специалистов — их либо не найти, либо их переманивают конкуренты. Возможно, поможет тренд на технологичность, когда будет требоваться меньше людей и больше техники. Также оптимизировать затраты помогут мигранты, но лишь на время.

Как уточнил эксперт, с одной стороны, люди хотят как можно быстрее въехать в свой дом, с другой — инженерные сети, отделка и эксплуатация, наши покупатели к такой «нагрузке» и правда не готовы. Ситуацию могли бы исправить инвесторы, готовые строить «под ключ», и развитые ипотечные механизмы. При этом категория потребителей, нацеленная на индивидуальный дом, напротив, не против ждать и тратить время на долгую проработку планировок и эскизов. В любом случае, готовый дом окажется дешевле индивидуального — для него требуется меньше специалистов и времени.

— Особого внимания заслуживают проблемы с отделкой, — сообщил Александр Фадеев. — Это узкое звено во всей загородной стройке: такие работы всегда делало ограниченное количество компетентных строителей. Сейчас их и в целом мало — иностранцы уехали, а оставшихся не хватает даже на стройку. Именно на отделке «спотыкаются» все решения, и выходом я вижу разве что некий стандартизированный продукт. Так что выиграет тот, кто предложит готовые решения. Мы делаем свои дома из панелей, и примерно 90 % их стоимости формируется в цеху. Но как только встает задача построить много домов одновременно, нужно запускать на участок целую бригаду — и человеческий фактор начинает сказываться на сроках. Поэтому будущее — это автоматизация процессов и максимальный префаб.

— Комфорт загородного быта складывается также из транспортного сообщения с городом и развитой инфраструктуры в поселке, — продолжил Виктор Милованов. — Для семей, постоянно живущих за городом, важно без проблем добраться до работы, школы, садика и секций. По части отделки домов покупатели делятся на два типа: одни хотят индивидуальную планировку и дизайн, а другие — скорее въехать. На мой взгляд, застройщику на загородном рынке важно сочетать предложения с готовой отделкой и без. Это самая конкурентоспособная стратегия.

Где и как взять 50 миллионов «квадратов»?

При существующей конъюнктуре и отсутствии стандартов принять за реальный план 50 млн кв. м ИЖС к 2030 году — абсолютно невозможно, считает Наталья Осетрова. Загородная — тот самый тип недвижимости, который «не держит» в экономике инфраструктурной нагрузки. Поэтому нужны дотации, чтобы комплексная экономика строительства ИЖС не ушла в минус.

— В финансовой модели ИЖС категории «комфорт» невозможно сохранить маржинальность и при этом предусмотреть инфраструктуру — тогда это уже не инвестиции, а благотворительность, — пояснила Осетрова. — Для финансовой эффективности модели нужно совместить малоэтажку в 4 этажа и ИЖС на одной территории — это гибридный подход, рабочий сценарий. Кроме того, нужно оценить экономику не только строительства, но и дальнейшей жизни этой малоэтажной локации: будет ли она тянуть деньги из бюджета, как сейчас спальные районы, либо же будет экономически самодостаточным малоэтажным населенным пунктом?

— У нас есть свое видение, как ускорить строительство загородных объектов и достичь тех самых 50 млн кв. м, — добавил Виктор Лукин. — Мы сейчас предлагаем мелким компаниям рынка объединиться под нашим брендом — в том числе и не просто тем, кто умеет строить, но и тем, кому нужно освоить финансовую отчетность, управление системой качества: у нас в головной структуре все эти процессы отработаны. Уже есть ряд соглашений, и, привлекая небольших мелких игроков, мы планируем сильно масштабироваться, а каждый участник получит свою прибыль за счёт ускорения процесса стройки. Также мы с инвестором предлагаем развивать инвестирование в доходную недвижимость и шеринг — аренду загородных малоэтажных комплексов, которые управляются собственником. Загородный рынок, на мой взгляд, с точки зрения инвестиций недооценен, и все вложения в процессе стройки будут эффективны — в отличие от рынка новостроек, который уже в каком-то смысле на пределе. Ускорить загородное строительство также могут типовые проекты.

— Господдержка спроса на рынке новостроек очень помогла, нужна такая же для клиентов в сфере ИЖС, — полагает Александр Фадеев. — Нужны целые программы, чтобы помочь небогатому потребителю покупать дома, как раньше помогли покупать квартиры. Сегодня получается, что мы в своем сегменте конкурируем с рынком недорогих квартир в «спальниках». Есть клиенты, готовые продать квартиры и купить на эти деньги загородку втрое большей площади, потерпев небольшое неудобство в виде лишних 20 минут на дорогу.

Что касается 50 млн «квадратов», то, по словам эксперта, это пока нереализуемая фантастика — на фоне проблем с сырьем, роста цен, низкого производства металлов. Даже если подстегнуть спрос экономическими методами, а государство возьмет на себя инфраструктуру, то все равно поставщики стройматериалов не справятся — подобное производство крайне неэластично и долго перестраивается.

— Для реализации задачи строительства 50 млн кв. м в сегменте загородного домостроения в первую очередь необходима политическая воля руководителей нашей страны, — продолжил Юрий Воробьев. — Необходимо полное изменение структуры градостроения и участие государства в создании социальной инфраструктуры. Что касается производственных возможностей, то мы как производители свой миллион квадратных метров сделаем и предложим рынку. Но существует еще много важных вопросов: источники финансирования, ипотечное кредитование малоэтажного загородного строительства и реальная поддержка государства. А еще — упрощение получения лимитов на газ и электричество с максимальным исключением бюрократических проволочек, строительство дорог и мостов, создание транспортной доступности, формирование не на словах, а в реалиях комфортной среды проживания с участием федерального и местного бюджета. И если в очередной раз все красиво поговорили, поставили задачи, то возникает вопрос — опять всё возлагается на бизнес и энтузиастов в строительстве? И тогда следующий вопрос — что мы именно строим и как мы строим? Чтобы не получилось то самое гетто, на каждом участке надо думать об отдельной скважине, канализации, инженерных сетях. Кто это будет учитывать и кто реализовывать? То есть, с одной стороны, у нас план развития, а с другой — куча препятствий. Причем их устранение завязано на взаимодействие с большим количеством различных ведомств — поэтому попытка, например, провести газ или протянуть ЛЭП через участок леса может затянуться на очень долгое время.

Виталий Шеверда предположил, что внедрение закона об ИЖС поддержит спрос на загородную недвижимость в целом. Будут ли готовы строительные компании действовать под этим законом — большой вопрос. Эффективность его внедрения может упираться в документооборот — вероятно, закон окажется «тяжелым» и в исполнении и будет требовать большой отчетности.

— Можно предположить, что в нашей модели бизнеса подобный законопроект увеличит сроки выполнения наших услуг по договору, — добавил он. — Насколько будет интересно работать по этой схеме инвесторам, также вызывает вопрос. Что касается объемов — фактически за 2021 год мы построили более 100 доходных домов, которые находятся в собственности инвесторов. Чтобы строительство было масштабным, нужны стабильность рынка и законодательные проекты, направленные на упрощение систем документооборота, уменьшение налоговых рисков.

Бум продолжится или нет?

Эксперты в большинстве своем сходятся во мнении: спрос, возможно, не будет таким бурным, но тренд на загородную жизнь уже сформировался и ближайшее время никуда не денется.

— Тренд наработан и останется с нами, — говорит Александр Фадеев. — Считаю, что спрос на загородное жилье сохранится, но не увеличится. На рынке появится все больше готовых продуктов, участки будут выводить с полной инженерной. В целом рынок «цивилизуется» и постепенно приходит к формату, как у западных коллег.

— Мы видим для себя только развитие, — добавил Юрий Воробьев. — Наша задача сейчас — расширить пул покупателей материала, так как о нем пока довольно мало знают. Потенциальный рынок у нас большой: в первый год мы настроились на ИЖС и малоэтажное строительство, а в последующие перейдем и к другим сегментам — многоэтажному строительству, объектам социального назначения, государственным заказам, производству типовых объектов для освоения Севера, строительству в сейсмоопасных регионах, участию в программах по ликвидации ветхого и аварийного жилья.

— Мы ожидаем, что в 2022 году спрос сократится на 25 %, — подытожил Виктор Милованов. — Однако сам тренд на переезд за город никуда не исчезнет. Еще пару лет назад на рынке загородного жилья было мало качественных предложений, а теперь их все больше — и сама загородная жизнь становится комфортнее. Например, за продуктами теперь можно не ездить в город — службы доставки расширили свою географию на Ленобласть.

— В этом году мы выходим на новый этап с учетом развития маленьких компаний внутри нашей структуры, — рассказал Виктор Лукин. — Где-то мы сами выступим в качестве инвестора и поддержим рост компаний. Также мы хотели бы запустить ранговую систему для студентов старших курсов и реализовывать их проекты в нашей компании.

С этого года и последующие лет 10 основной задачей рынка будет работа над качеством продукта — за него будут «биться» все здравомыслящие девелоперы, подытожила Наталья Осетрова. По её словам, сегодня рынок разделен на две части: застройщиков, всё еще считающих, что люди в любом случае все купят, и тех, кто осознал необходимость постоянно улучшаться, потому что «просто так» уже никто ничего не приобретет. Кто-то просто бесконечно поднимает цену с удорожанием материалов, а кто-то оптимизирует процессы изнутри.

— Рынок формируют люди, и у них есть запрос на комфорт, — продолжила она. — Мы планировали открыть продажи второй очереди нашего проекта в середине 2023 года, а в итоге начнем в 2022-м. Огромное количество лотов закончилось уже сейчас, хотя мы стартовали несколько месяцев назад. Рынок недооценен, и именно это создает дополнительную маржинальность и притягивает инвесторов.

— Один из главных инструментов, который может сдержать ажиотаж на загородную недвижимость, — налог, — считает Виталий Шеверда. — Напрямую на спрос влияет денежный эквивалент. Изначально мы закладываем очень короткий срок на цикл строительства объекта — всего полгода. Таким образом мы минимизируем затраты и как можно скорее строим объект. Как долго может продолжаться спрос на загородную доходную недвижимость, покажет время. Но Марк Твен, сказавший «вкладывайтесь в землю, ведь её больше не производят», прав. Сегодня мы находимся в состоянии новой экономической реальности, и земля по-прежнему остается самым надежным вложением.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»