Ипотека как двигатель экономики. Строители и банкиры получили мощную антикризисную поддержку

Правительство скорректировало условия выдачи льготной ипотеки. Хотя цифры ставки сильно выросли, это воспринимается рынком как огромная и долгожданная поддержка сильно обмелевшего ручейка продаж новостроек. Два года назад операция по спасению строителей и банкиров позволила удержаться на плаву целым секторам экономики.

Президент Владимир Путин в среду, 23 марта, согласовал предложенный правительством план перезапуска программы льготного кредитования покупки жилья в новостройках. Новые параметры такие: 12% годовых, предельный размер — 12 млн рублей (для Петербурга и Москвы). По факту это объявление не стало новостью — именно эти параметры вчера обсуждались на совещании Национального объединения строителей.

Такие условия официально должны стартовать с 1 апреля, однако ряд банков, похоже, знал о грядущем подарке судьбы и объявил о начале приема заявок уже с сегодняшнего дня. Еще один важный момент — условия по «семейной» ипотеке и ряду других не меняются. А это около 4,5%, что по меркам сегодняшних дней уже кажется синонимом «бесплатно».

До сих пор формально действовали условия и льготной ипотеки, запущенные в разгар коронавирусного кризиса и скорректированные в 2021 году: 7% годовых и размер кредита не более 3 млн рублей. Однако в последний раз такие условия согласовывали заемщикам еще в конце февраля. С тех пор на фоне поднятой ЦБ РФ ключевой ставки до 20% программа была де-факто поставлена на паузу. Даже если заявки и принимали, согласования можно было ждать очень долго.

Именно на фоне колоссально выскочивших ставок по кредитам обозначенные сейчас властями 12% годовых кажутся подарком. Ни один коммерческий банк без госсубсидий даже приблизительно не может предложить столько. Что у крупнейших госбанков, что у сильных в этом сегменте частных банков средние предложения сейчас колеблются в районе 22,5%. Гегемон рынка, Сбербанк, предлагает «нельготную» ипотеку под 19%, но получить такую цифру можно только подписавшись на ряд допусловий. Без них ставка также превышает 20%.

«Сейчас ставки носят заградительный характер. Я никого не знаю, кто бы взял ипотеку по этим ставкам», — признает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб».

Одним словом, можно условно считать, что 12% сейчас — это «как 6,5% два года назад» в разгар коронавируса. Конечно, это не одно и то же. Если при 6,5% переплата за 10-летний кредит в 12 миллионов составляет 4,35 млн рублей, то при 12% — это уже 8,67 миллиона. Да и платеж уже более 170 тысяч в месяц. И тем, кто способен сейчас платить столько, может быть и не нужна особенно никакая льготная ипотека. Если же попытаться размазать выплаты на 25 лет, надо будет платить на 50 тысяч в месяц меньше. Но зато переплата (26 млн рублей) окажется в два раза больше тела кредита. Ну и все равно вопрос о размере той страты общества, которая будет способна платить в ближайшие четверть века по 126 тысяч рублей в месяц, а, главное, какой доход надо будет подтвердить банку, чтобы он согласовал такие условия, все равно остается открытым.

Впрочем, средний размер ипотеки в Петербурге за последнее время ненамного превышал 4,5 млн рублей. Разумеется, уже в конце прошлого года купить за такие деньги квартиру было весьма проблематично, но ведь в российских условиях ипотека это в первую очередь улучшение жилищных условий. То есть в качестве первого взноса, как правило, люди отдают деньги от проданной старой квартиры, и первоначальный взнос нередко заметно превышал даже 50%. Исключение — т.н. «инвестиционные» квартиры, как правило, очень малогабаритные, которые покупаются как инструмент сбережения накопленного. И с прицелом расплачиваться по кредиту за счет денег от сдачи таких квартир в аренду. Сейчас с резким падением рынка аренды такие схемы уже не кажутся слишком перспективными.

В любом случае повышение кредитного потолка по льготным программам было более чем актуально в Петербурге. Те, кому посчастливилось попасть в последнюю волну одобрений льготных ипотек, уже в феврале не могли подобрать себе ничего сколько-нибудь приличного даже за 4–5 миллионов. А за те 3 млн рублей, которые были прописаны в программе, сайты-агрегаторы сейчас показывают лишь пару десятков вариантов, большая часть из которых, мягко говоря, очень сильно не в центре (речь о Ломоносове, поселке им. Свердлова и прочих предместьях). И то это студии чуть больше 20 м2, а то и меньше. Перспектива выплачивать за такой объект по 30–40 тысяч рублей в ближайшие 10 лет далеко не всем кажется очень уж радостной.

Теперь же у людей появляется возможность купить пусть и все еще довольно скромное, но все же понятное жилье, вмещающее семью с двумя-тремя детьми.

«Это необходимая и своевременная мера, которая поддержит покупательскую способность граждан и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях», — уверен Илья Еременко, совладелец Setl Group.

«Это безусловно поддержит отрасль, ведь при действующей ставке ЦБ в 20% продолжить проектное финансирование можно было лишь под 24–25% — это большая нагрузка на бизнес. Кроме того, в Петербурге до 80% продаж в новостройках приходилось именно на ипотеку. Сейчас, получается, 4/5 продаж остановились. Да и оставшиеся 20% не спешат вкладывать деньги из-за неопределенности ситуации, — рассказывает Алексей Белоусов. — Появление сегодня такой ставки позволит продолжить строителям работать, а самим покупателям идти в эти, еще вчера, казалось бы, такие высокие проценты. Ведь инфляцию можно по итогам ждать в районе 20%, и очевидно, что при ставке в 12% кредиты позволят покупателям сэкономить — в кавычках — заметные средства».

Правда, есть и те, кто считает даже предложенный сейчас уровень ставок слишком высоким и непосильным для россиян. «Вот придет кто-то сейчас к своему начальнику и скажет: у меня ипотека стала вдвое дороже, подними мне зарплату вдвое. И что ему ответят? Хорошо, если войдут в положение, и процентов на 10% поднимут, — говорит глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. — Сейчас важно, чтобы люди шли за квартирами хотя бы по старым ставкам. Надо думать, как сохранить хотя бы тот поток, а не повышать ставки. Ситуация в стране сейчас такая, какая есть. Денег больше ни у кого не появляется».

Одновременно в ВТБ подчеркивают мультипликативный эффект от решения правительства. «Строительная отрасль получила импульс для стабильной реализации текущих проектов, возведения новых объектов и сохранения рабочих мест», — говорит заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. Он отмечает, что даже при увеличившейся ставке условия по ипотеке с господдержкой по-прежнему остаются гораздо выгоднее базовых банковских продуктов.

«Кратно увеличить число потенциальных заемщиков и сохранить необходимую доступность ипотеки в России позволят расширение максимальной суммы кредита в 2–4 раза и дополнительные субсидии государства. Это особенно важно для жителей мегаполисов», — говорит банкир, подчеркивая, что банки будут тщательно проверять платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить их закредитованности в изменившихся условиях. Заявки на кредиты по новым условиям ВТБ начинает принимать уже с 23 марта, хотя подписать договоры можно будет по ним лишь с 1 апреля, когда новые правила вступят в силу.

При этом весь март банки еще продолжали выдавать кредиты по старым условиям — для тех, кому условия были одобрены заранее. В Сбербанке на днях сообщали о рекордном объеме выданной в марте ипотеки по льготным программам. За первые 20 дней марта было подписано таких договоров (согласованных еще до 20-х чисел февраля) на 71 млрд рублей против 69 миллиардов за весь февраль. Половина из выданных льготных ипотек — «семейная» под 4,5% годовых. При этом из данных Сбербанка следует, что средний размер выданных льготных кредитов резко упал: 4,8 млн рублей в феврале и всего 3,2 миллиона в марте.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»