По цене убитой коммуналки. В Петербурге собственники избавляются от мини-отелей и гостиниц

Грядущий сезон отпусков вселяет тревогу в сердца владельцев небольших гостиниц и мини-отелей. Причем настолько, что многие уже даже не надеются получить прибыль со своего детища, а предпочитают сбыть ставшую обузой недвижимость с рук. Зачастую даже чуть ли не дешевле, чем расселенные коммуналки.

Надежды извлечь из «чемодана без ручки» хоть какую-то лишнюю копеечку собственники тоже не теряют: цены за квадрат они подняли почти на 40%.

— Количество выставленных на продажу гостиничных объектов увеличилось на 22% с начала года. Средняя цена гостиничных площадей в Петербурге составляет 108 434 руб./кв. м (+38% год к году), — рассказали «Фонтанке» в пресс-службе «Авито».

Интернет-сервисы для размещения объявлений от предложений о продаже мини-отелей и гостиниц буквально разрывает. Причем характер настолько массовый, что на одной улице выставляют сразу несколько помещений. Например, на главной барной улице города — Рубинштейна — с первой попытки мы нашли их сразу три, причем в соседних домах.

В доме № 26, построенном в 1873 году, мини-отель площадью в 300 «квадратов» существует четвертый год, переродившись из огромной коммунальной квартиры. В нем 7 отдельных апартаментов со свежим дизайнерским ремонтом: один номер двухкомнатный, 3 однокомнатных и 3 студии. Цена мини-отеля — 89,5 миллиона, или по 298 тысяч за «квадрат».

— Там окупаемость порядка семи лет, хорошие финансовые показатели. Торг уместен формальный. Единственное, это жилой фонд. Владелец делал его с нуля. Почему продает? Хочет переложиться, масштабировать бизнес и взять еще несколько проектов, — рассказал брокер, который ведет сделку.

Другой отель на улице Рубинштейна продают в жилом доме № 23, построенном в 1911 году и известном как «Жилой комплекс Петербургской купеческой управы». Общая площадь 194 «квадрата», цена 39,999 миллиона рублей, то есть по 205,9 тысячи за «квадрат».

К слову, купить такой отель подчас оказывается выгоднее, чем коммуналку: и с расселением жильцов маяться не надо, и свежий дизайнерский ремонт в них уже сделан. Да и по факту выходит гораздо дешевле: например, за огромную 9-комнатную расселенную квартиру на Литейном, 46, площадью 300 метров просят 50 миллионов рублей. И толку-то, что в трех комнатах есть действующие камины — жилье выглядит убитым и загаженным настолько, что проще сжечь все внутри, чем отмыть. А уже обжитая квартира на Рубинштейна в 180 м² выставлена на продажу за 33 миллиона.

Еще одна гостиница, от которой хотят избавиться собственники, находится на Большой Московской, в 4-этажном жилом доме 1860 года постройки, известном под названием «Доходный дом Владимирской церкви». В мини-отеле 7 отдельных малюсеньких студий площадью от 8 до 12 «квадратов». Помещение в 104 квадратных метра со свежим ремонтом отдают за 25 миллионов рублей, или по 240 тысяч за «квадрат». Автор объявления обещает среднюю ежемесячную прибыль в размере 250 тысяч рублей. При этом по соседству выставлена на продажу расселенная коммуналка такой же площади — пустая и с полностью снесенными стенами — 24 миллиона.

Но есть, разумеется, и серьезные объекты. Уже вполне солидную гостиницу на Малой Морской общей площадью 2174 «квадрата» продают за 790 миллионов рублей, по 363 тысячи за «квадрат». Отель занимает два этажа бывшего доходного дома 1833 года постройки и имеет 25 номеров различных категорий, от стандартных номеров до двухуровневых люксов.

Четырехзвездочный отель на Невском проспекте в доме 110, известный как «Дом Змеевых», выставили на продажу за 900 миллионов рублей, т. е. по 225 тысяч за «квадрат». Часть здания сохранила свой первоначальный вид и была отреставрирована, другую, менее сохранившуюся часть, говорит брокер, снесли до фундамента и выстроили заново. Отель заработал в 2019 году, его общая площадь 4 тысячи «квадратов», земельного участка: 559 «квадратов» в собственности у продавца, 2155 «квадратов» — в аренде у города на 49 лет с возможностью выкупа. В отеле 88 номеров с «качественным ремонтом».

— Собственник продает отель и другие свои коммерческие помещения, потому что переходит на другой формат деятельности — заводы и фабрики сейчас покупает, — рассказал брокер агентства, ведущего сделку.

Действующую четырехзвездочную гостиницу на 120 номеров площадью 3 тысячи «квадратов» на Каменноостровском проспекте в доме 42 продают за 450 миллионов рублей, по 150 тысяч за метр. Причем, как подсказывает управляющая компания, номерной фонд можно увеличить еще на 26 комнат — реконструировать чердак под мансарду.

Штормит и в сегменте готового бизнеса. По данным «Авито», количество предложений о продаже гостиниц и отелей выросло относительно начала года на 43%. Средняя цена готового гостиничного бизнеса в Петербурге в мае составила 2,4 млн рублей.

Смотрим объявления. Гостиницу площадью 1830 «квадратов» в отреставрированном здании на Гончарной, 11а, продают за 520 миллионов рублей. В отеле 53 номера с мебелью, изготовленной на заказ, еще от 5 до 12 номеров можно устроить на чердаке. Текст объявления обещает, что приобретение окупится за 6,5 года — поблизости расположен Московский вокзал и постояльцы, которым пятизвездочный отель не по карману, текут рекой на Гончарную.

Еще одни собственники решили полностью завязать с отельным бизнесом в городской черте и продают 3 тысячи квадратных метров мини-отелей с общим фондом в 100 номеров в 11 разных локациях за 35 миллионов рублей. Текст объявления обещает, что приобретение выгодное: окупится за 2 года, обещает выручку по году в 58,9 миллиона, операционную прибыль — 18,8 миллиона рублей.

Если все и вправду так замечательно, тем более непонятно, зачем продавать курицу, несущую золотые яйца. Что происходит на рынке мини-отелей на самом деле, собственники рассказывать не торопятся. Но «Фонтанке» повезло: довольно искренне высказался один из участников отельного бизнеса, того самого, что продается за 35 миллионов рублей:

— У нас сеть отелей в центре города, некоторые отели в собственности, некоторыми отелями мы просто управляем, некоторые — в аренде. Почему продаем? Мы с 2016 года работаем, и все было хорошо. Да, в принципе, и сейчас все хорошо, просто тупо за городом наши новые объекты, которые мы строим, более ликвидны. Окупаемость меньше, доходность выше. Вот и все. Поэтому часть объектов городских мы сейчас реализуем, из одной корзинки яйца перекладываем. Да просто денег там больше, чем в городских объектах. По деньгам мы очень сильно зависим от «троек» и «четверок»: если они цены понижают, нам нужно спускаться еще ниже, чтобы пошли гости. А за городом все стабильно и хорошо качает. Пандемия показала свои результаты. Сейчас вы сами понимаете, что творится, — народ в загранку вряд ли поедет, будет отдыхать в Ленобласти. Ну и в Питере живет 7 миллионов человек, а по факту адекватных предложений по краткосрочной аренде всего порядка 800 в области. Спроса больше, чем предложений, поэтому мы активно за городом строимся.

Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»