Это чей город? Гид по крупным управляющим организациям Петербурга

2 июня 2022, 16:14 30 383

«Фонтанка» всмотрелась в лоскутное одеяло городского ЖКХ и выделила самые яркие цветовые пятна.

В неофициальном, хотя и вывешенном на сайте жилищного комитета рейтинге управляющих организаций более 420 наименований — столько организаций обслуживают 24 тысячи петербургских жилых домов.

Городские жилкомсервисы

Жилкомсервисы со 100-тысячным уставным капиталом каждый были созданы в Петербурге в середине нулевых. Часть обанкротилась, сейчас в Петербурге действуют 42, но не все принадлежат городу. Если говорить именно о 36 государственных ЖКС, то почти у всех них форма собственности выглядит так: 20% — у смольнинского комитета имущественных отношений, 80% — у ЖКС № 2 Московского района. Эта «мать жилкомсервисов петербургских» — не такая уж крупная организация, порядка 180 домов. Но именно она показалась наиболее доверенной, когда в 2007 году приняли ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В эпоху «до фонда капремонта» эта федеральная организация помогала регионам деньгами. Получателями средств были в том числе управляющие организации, но для этого необходимо было, чтобы субъекту Российской Федерации принадлежало 25% и менее уставного капитала. Чтобы уложиться в это требование, 80% в жилкомсервисах отдали одному ЖКС (который все равно на 100% принадлежит городу). «Фонтанка» рассказывала о том, как вздрогнул район, когда ТГК-1 только намекнула на субсидиарную ответственность при банкротстве ЖКС № 2 Василеостровского района, где у «московского» ЖКС № 2 тоже было 80%. Разумеется, никаких лишних средств, чтобы нести долговое бремя формально дочерних организаций, у этого мега-ЖКС нет.

Несколько жилкомсервисов избежали этой двойственности: например, № 3 Кировского и № 4 Центрального — они на 100% принадлежат напрямую КИО. Их в свое время не передавали под общий зонтик ЖКС № 2 Московского района, так как они не претендовали на капремонтную субсидию.

Если считать в домах, то на долю городских ЖКС приходится больше половины всего жилого фонда Петербурга — но в квадратных метрах пропорция обратная. Созданные Петербургом организации не впускают в новостроечные огромные кварталы, там создаются ТСЖ, застройщики сажают свои управляющие компании и т. п. Самый крупный городской ЖКС в домах «тройка» Центрального района: порядка 800 домов и 2,4 млн квадратных метров. Это восточная часть района — Кирочная, Лиговский, Моисеенко, Суворовский, Советские улицы, трехзначные номера Невского проспекта и т. п. Это старый фонд, с соответствующими коммуникациями и неизменными зимними приключениями. Не далее как в феврале жители организовывали коллективный иск к жилкомсервису из-за разбитых льдом автомобилей, хотя, конечно, это не проблема конкретного ЖКС, сосульки падали много где. А вот где специфика, так это в охраняемой застройке. О том, как по городу отбивают лепнину и выносят исторические двери, не писал только ленивый. У этого ЖКС обнаружилось также особенное отношение к витражам.

В квадратных метрах безусловный лидер — ЖКС № 1 Невского района, пусть домов у него и поменьше — 600 (Тельмана, Дальневосточный, Октябрьская набережная, пр. Большевиков и др.).

На сайте жилкома публикуется рейтинг управляющих организаций, последний относится к I кварталу 2022 года. Это список противоречивый: баллы выставляются исходя из «удовлетворенности» населения, количества жалоб на 1 тысячу квадратов, количества предписаний, оперативности их исполнения, а также из числа административных дел. Поэтому неудивительно, что первое место с максимальным результатом в 500 баллов делят 4 частные компании, у которых в управлении от одного до 12 домов — и от 28 тысяч до 175 тысяч «квадратов». ЖКС № 3 Центрального района, который занимает 25-е место, опережают не только аккуратные и педантичные «малыши», но и десяток его собратьев по аббревиатуре. Например, в первой десятке — «тройки» Калининского и Красногвардейского районов; и первый из них вполне сопоставим с главным тяжеловесом по площадям (2 млн квадратных метров), пусть и заметно уступает в домах (480).

Насколько можно судить, худший показатель из городских жилкомсервисов в этом рейтинге — у ЖКС № 1 Приморского района, 121-е место. Согласно реестру ГЖИ, в управлении у него 124 дома; согласно рейтингу жилкома — 119, согласно сайту самой компании — 141. Это Планерная, Камышовая, Яхтенная, Савушкина, Приморский, Лахтинский и другие адреса. По оценке самой компании, существенная часть домов имеют износ выше 60%.

Приватизация

В 2009 году Смольный затеял эксперимент с приватизацией жилкомсервисов. В качестве шести пробных шаров запустили ЖКС № 1 Красногвардейского района, ЖКС № 2 Невского района, ЖКС № 1 Кировского района, ЖКС № 3 Фрунзенского района, ЖКС № 2 Центрального района и ЖКС г. Ломоносова. 80% в каждом из них приобрело литовское ОАО «Сити Сервис», получив менее чем за 200 млн рублей в управление 12% от всего жилого фонда города. Долю в 20% комитет имущественных отношений оставил за собой.

Вскоре частные пакеты в трех ЖКС были перепроданы компании «Проминвест»: «двойка» Центрального района, «единица» Кировского, «единица» Красногвардейского. Изначально в совладельцах «Проминвеста» значился учредитель завода слоистых пластиков на шоссе Революции Андрей Зайцев, в 2011 году его сменил основатель IT-компании «Корус Консалтинг» Игорь Широков. Для контроля каждого из жилкомсервисов был создан свой персональный «проминвест»: «Проминвест Запад», «Проминвест Восток» и «Проминвест Центр» (понятно, где какой). Широков благополучно уехал на должность замглавы «Мегафона» и в 2016 году продал эти три оболочки Наталье Зеленцовой; ранее она была замечена только в индустрии красоты, но это не помешало ей получить в управление 1800 петербургских домов. Резкую смену деятельности связывали с биографией близкого родственника Зеленцовой — Дмитрия Руденко, который успел поработать в комитете финансов, а также в жилищном комитете. Кроме того, он имел капитал в управляющих организациях Ростовской области.

Затем произошел еще один кульбит — «Проминвесты» ушли за 30 тысяч рублей жительнице Кингисеппа Елене Менсон, которая отстояла от ЖКХ едва ли не дальше, чем Зеленцова. Три этих юрлица благополучно ликвидировали в 2018 году. К тому времени над тремя ЖКС уже вновь стоял единый «Проминвест», но не тот, новый: его учредителем был Араик Бархиян, бизнесмен с отчетливо ростовским околокоммунальным бэкграундом (как и Дмитрий Руденко). Бывшие южные активы Руденко поменяли названия и собственника — перейдя к «ГИТ-Недвижимость». Она входила в холдинг ПАО ГИТ Гранта Агасьяна: «Фонтанка» много писала об этой группе компаний, которая позиционировала себя как крупнейшего частного игрока в России. Вскоре эти активы вошли в банкротство и были переписаны на Александра Кононова, а «ГИТ-Недвижимость» перешла под крыло армянского ООО «Айра».

В Петербурге между тем тоже произошли изменения. Сейчас владельцем «Проминвеста» значится Наиля Шамхалова, для которой, судя по ЕГРЮЛ, это первый заход на ниву ЖКХ в качестве бенефициара или руководителя, как и для директора Ольги Метелицы. По итогам неоднократного «сбрасывания кожи» с проблемных управляющих организаций «Проминвесту» принадлежат на 80% Красногвардейский и Центральный жилкомсервисы. В отличие от руководства головной структуры, там в командовании знакомое имя. ЖКС № 2 Центрального района руководит Вячеслав Кожин. Раньше он был директором «четверки» из этого же района, а также ЗАО «Сити Сервис». Это формально не то же самое юрлицо, что когда-то экспериментировало с закупкой шести жилкомсервисов, но они аффилированы через историческое владение одними и теми же компаниями в Ставропольском крае и Тыве, а также через адреса. Кроме того, Кожин работал в УК «Доверие» — тоже из холдинга ПАО ГИТ. ЖКС № 1 Красногвардейского района управляет Лазыр Мирзоян, раньше занимавшийся оптовой торговлей.

Посреди всей этой суматохи образовалась и продолжает здравствовать компания «Евро Сити». У нее и сейчас 80 домов, а бенефициаром записан человек со знакомой фамилией Зеленцов, который одновременно владеет парой ростовских компаний.

Первый жилкомсервис Кировского района сейчас формально не имеет отношения к «Проминвесту», там основной собственник (если не считать 20% Смольного) — Галина Соколова, она же гендиректор. Пакет перешел ей транзитом от некой Риты Бекузаровой. Судя по количеству новых лиц, орбита «Проминвеста» и ГИТ — настоящая кузница руководящих кадров для петербургского ЖКХ. В данном случае сложно построить прямую связь, но можно отметить: тяжелую ситуацию с квитанциями в ноябре прошлого года от ЖКС № 1 Кировского района комментировал финансовый директор Михаил Иванов. Люди, которые записывали его номер в свои телефонные книги, выбирали формулировку «Михаил Евротракт». УК «Евротракт» была одним из главных активов ПАО ГИТ в Петербурге.

«Сити Сервис» на данный момент сохранил контроль только над ЖКС № 3 Фрунзенского района с его 123 домами, он работает под брендом «УК ДОМСПб». Но и своими силами «Сити Сервис» управляет парой сотен зданий — преимущественно в Красносельском районе. Одноименное с ним ЗАО работает на Васильевском острове, пусть и в не очень больших масштабах.

Варяги

А вот ЖКС № 2 Невского района (400 домов), которое тоже входило в экспериментальную шестерку, еще 10 лет назад встало на московские рельсы. Сначала «Сити Сервис» продал его столичной «Региональной энергетической управляющей компании», а потом в капитал вошло ООО «Маяк». Оно контролирует управляющие компании в нескольких регионах и входит в московскую крупнейшую девелоперскую группу ПИК с головной компанией «ПИК — Специализированный застройщик». Жилищные активы у «Маяка» в Московской области, Ивановской, в Татарстане, их много, но в Петербурге на данный момент все ограничилось одним жилкомсервисом.

Примерно тогда же начался настоящий наплыв москвичей в петербургское ЖКХ. «Фонтанка» обращала внимание на то, что выходцы из столицы оказываются на руководящих должностях в городских жилкомсервисах. По словам участников рынка, связывала этих людей неформальная структура под названием «ЖКХ-холдинг», а часть их совершенно официально прошла через горнило последнего из «экспериментальной» шестерки — ЖКС г. Ломоносова. «Сити Сервис» сначала отказался от прямого владения им, 80% формально оказались у ООО «Инвестиционный мост». А потом уже в этот «Инвестиционный мост» и в принадлежащий ему жилкомсервис стали приходить москвичи, чтобы после рассаживаться по другим директорским креслам.

Из сложных финансовых взаимоотношений между аффилированными жилкомсервисами не могло не вырасти уголовное дело, и оно выросло. Один из условных «москвичей» Виктор Чалов, который возглавлял ЖКС № 2 Василеостровского района на начальном этапе его эпичного банкротства, по версии следствия, неожиданно одолжил из денег жильцов (а других у ЖКС нет) 10 млн никому иному, как «Инвестиционному мосту» и Ломоносовскому жилкомсервису. Чалов вину в злоупотреблении полномочиями признал, и дело было закрыто в связи с его «деятельным раскаянием». С 2015 года «Инвестиционный мост» — а значит, и ЖКС г. Ломоносова обзавелись вполне себе региональным бэкграундом. Они принадлежат Александру Ковальчуку, собственнику «соседних» управляющих компаний со словами «Гарант Сервис» в названиях: те управляют домами в Кировском районе Ленобласти, а также в Металлострое, Колпино, Понтонном и Саперном.

Василеостровский передел

Эпопея с банкротством ЖКС № 2 Василеостровского района затянулась на несколько лет. Порядка 600 его домов перераспределили между маленькими на тот момент управляющими компаниями «Мир» и «Возрождение». Да так распределили, что обыски и уголовные дела продолжались еще долго, а громкие фамилии в этой истории явно выводили ее за районный уровень. Дележка шла несколько лет, на сцену возвращались наследники «двойки», а также пытались прорваться новые персонажи со старыми методами работы.

В итоге на данный момент у «Возрождения» за 360 домов на Васильевском острове. После всей свистопляски с собственниками сейчас у нее один владелец — Инна Семенова, которая раньше делила полномочия соучредителя с Павлом Ивановым. Кроме того, она же приобрела ЗАО «Жилкомсервис "Василеостровец"»: в свое время его создал бывший управляющий банкротящейся «двойки» Андрей Коробов, в эту компанию пытались перевести дома «Возрождения». После объединения в руках одного владельца война окончена, «Василеостровец» превратился в небольшую УК «Гавань Север» с 12 домами.

У «Мира» Дениса Хрусталева — чуть менее 300 домов. Как и Павлу Иванову, в свое время ему пришлось пройти через арест, однако, в отличие от него, Хрусталев по-прежнему владеет и управляет своей компанией. Третий крупный кусок острова — у государственного ЖКС № 1, порядка 230 домов, но это уже не на линиях, а ближе к морю — Наличная, Гаванская, Шевченко, Беринга и др.

Частный вопрос

Частных компаний в Петербурге сотни, но подавляющее большинство управляет считаным количеством домов. Если говорить о крупных — или о тех, кто таковыми являлся, — то это, в первую очередь, ПАО ГИТ Гранта Агасьяна, оно уже фигурировало выше. «Фонтанка» много рассказывала, как тяжело у этого холдинга складывались отношения с районными властями, ресурсниками и городскими жилкомсервисами, с которыми входящие в ГИТ компании боролись за дома. Это не мешало ему покупать все новые организации, набирая вес за счет УК «Евротракт», «Доверие», УК «Невская, 40», «Профсервис», «Универсальный страж», ЖКС № 3. Все они уже признаны банкротами, у кого-то нет лицензий, у остальных почти нет домов.

Зато не банкрот ЖКС № 1 Кировского района, где, как уже было сказано, работают связанные с ГИТ люди. Не банкрот и УК «Собрание»: оно получило лицензию в 2019 году, а сотней домов в Невском районе управляет с 2020-го. В списке адресов — бывшие подопечные «Доверия». Владельцем «Собрания» является Алексей Воронцов, его связь с ГИТ проследить совсем несложно: ему также принадлежат ООО «ЖКС Московского района», собственником которого раньше был Грант Агасьян, а также УК «Смольнинская», где директором до сих пор является бывший руководитель ГИТ Вадим Минко.

ГИТ бодался за дома не только с городскими жилкомсервисами, но и с другими частниками. До сих пор памятна битва «Профсервиса» за Московский район. Компания перешла ГИТу от Андрея Полукеева, сына бывшего вице-губернатора Петербурга. Однако вскоре претендовать на ее 100 домов начала компания БУК Леонида Климковского. Рынок в городе хоть и большой, да тесный, так что от пересечений никуда не уйти: именно этот человек фигурировал в истории с неудачной попыткой переподчинить василеостровское «Возрождение» и был вынужден, по данным «Фонтанки», выслушать неприятное от районного прокурора. По совпадению, ГИТ настаивал на василеостровском следе и в Московском районе, указывая, что атака на него происходила при поддержке замглавы островной администрации Виталия Мартыненко. Тот заявил, что впервые слышит название «Профсервис», но вообще-то дошло до уголовных дел и боевика с участием СОБРа.

У компании БУК в итоге сейчас нет домов в управлении, и Климковского там тоже нет. Зато он остается собственником ООО «ЖКС Адмиралтейского района». Это на 100% частная компания, несмотря на название, а у истоков ее, как часто бывает, стояла странная история с приобретением другого частника — ООО «Прямые инвестиции» и переходом от него домов под крыло народившегося ЖКС. Сейчас у ЖКС Адмиралтейского района 280 домов в управлении.

Из негосударственных компаний с фондом более 100 домов можно отметить также «Строительную корпорацию «Возрождение Санкт-Петербурга» и «Сервис-недвижимость». Это жилищные активы соответственно «Группы ЛСР» и «Группы Эталон», отсюда и понятный список объектов в управлении. Под 200 домов на севере у ООО «Строительные системы» Мальвины Носовой (пр. Энгельса, Гданьская, Тореза, Орбели и др.), столько же в сумме в Адмиралтейском районе у компаний «Стилес» и «Стиль С» Сергея и Наталии Ледневых.

Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»