Домашнее задание — «Кресты». Виталия Мутко просят спасти главную тюрьму России

На ПМЭФ далеко не все главное происходит на стендах и на подписаниях. Кое-что — на закрытых прогулках, кое-что — в обрывочных репликах. По данным «Фонтанки», форум реанимировал, если не эксгумировал, проект реконструкции бывшего следственного изолятора «Кресты».

Высокие гости съездили на Арсенальную набережную в так называемый нулевой день форума, 15 июня. Осматривались губернатор Александр Беглов и глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко, с которым приехали понимающие в строительстве люди. По данным «Фонтанки», привела их сюда не туристическая любознательность, а поручение, которое Мутко получил на уровне правительства — «посмотреть, что там можно сделать». И если что-то можно — искать исполнителя, потому что денег-то через «Дом.РФ» могут выделить, но нужен тот, кто будет строить. На самом форуме Мутко очень не обрадовался конкретному вопросу, но все же обнадежил: «В ближайшее время вместе с губернатором все объявим». А свита так и вовсе обронила — мол, все эксклюзивы у нас расписаны, то есть, кажется, новости будут.

Однако, по данным «Фонтанки», экскурсия по «Крестам» оставила Виталия Мутко в задумчивости. И это понятно: опустевший изолятор, особенно после того, как оттуда убрали и колонию-поселение, напоминает церковь без прихожан. Она, кстати, тоже внутри есть. ФСИН отчаялась найти инвестора, который зачем-то возьмет себе в нагрузку сложнейший объект, со множеством обременений и в аховом состоянии. В 2020 году приезжали на разведку от Евтушенкова из АФК «Система», да так и уехали. Служба исполнения наказаний поняла, что ловить нечего, и начала готовиться к передаче «Крестов» Росимуществу. А это значит, просто сменить баланс и теперь уже через Росимущество пытаться пристроить этот чемодан без ручки.

Если в этот раз выгорит, то «Кресты» могут в обход Росимущества отправиться к «Дом.РФ», но для этого потребуется спецпостановление правительства. Другое дело, что это не снимает вопросы для будущего девелопера. Главный — это историческая неприкосновенность. Статусом памятника здесь обладают не только два пресловутых «крестообразных комплекса зданий» и церковь Святого Александра Невского, но и все, что не позднесоветское, а именно бани, ледник, больница для заразных, кухня, дома для надзирателей, — все это выявленные объекты культурного наследия.

Отношение Следственного комитета к девелоперам, которые ставят перспективу выше историчности, недавно стало известно. Так что развивать «Кресты» придется вот на этом минном поле из памятников. Не считая уже того, что внутренняя планировка двух крестов несколько ограничивает дизайнерский полет фантазии. Кто был — тот поймет. Традиционно в таких сюжетах разговор идет в двух направлениях — общественное пространство или гостиница, тем более, что «тюремные» отели — это стандартная для Европы и Америки практика. Правда, не у каждой тюрьмы такая узнаваемая аура, и собеседники «Фонтанки» полагают, что премиальные номера здесь организовать не выйдет. Зато есть вариант с хостелом, по примеру аналогичного тобольского.

Эксперты считают концепцию переоборудования тюрем в гостиницы и апарт-отели жизнеспособной. «С точки зрения гостя, это новый клиентский опыт, с точки зрения девелопера — возможность придумать необычный дизайн номеров и поэкспериментировать с форматом, — говорит Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical. — В прошлом году Becar Asset Management открыла в бывшем административном здании Таганской тюрьмы первый digital-отель в России Vertical Boutique. Объект развивается, в него приезжают гости, фотографируются в интерьерах, активно скачивают приложение и управляют номером с телефона. Проект пользуется спросом и показывает хорошую заполняемость».

При этом эксперт признает, что «Кресты» — знаковое место для Петербурга, со своей историей, архитектурой и сложностями. «Нужно составить финансовую модель проекта, посмотреть, какой формат отеля может подойти, с точки зрения концепции, звездности, и принять окончательное решение. В целом, идея организовать в здании гостиницу или хостел вполне реализуемая», — подытоживает она.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg ссылается на опыт Финляндии, который показывает, что в такого типа здании возможно разместить комфортабельный современный отель. «Поскольку «Кресты» — это крупный объект с немаленькой территорией, то целесообразно рассматривать многофункциональное развитие, с общественными пространствами, общепитом и предприятиями торговли и сервиса, — говорит он. — Коммерческая эффективность будет существенно зависеть от состояния объекта, ограничений на его развитие и объема охранных обязательств. Это может повлиять как на объем инвестиций, так и на качество объекта, а значит, и доходность».

Варианты хостела, коливинга, коворкинга также могут рассматриваться как часть проекта, считает Кокороев: «Потенциал развития есть и у жилой, и у коммерческой недвижимости, но локомотивом девелопмента и редевелопмента скорее будет выступать именно жилая функция, а коммерческие функции будут сопутствующими».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers согласна, что образ объекта и его энергетика будут оказывать влияние на сам проект. «В то же время при условии правильного оформления пространства, которое находится вокруг «Крестов» (хороший подъезд, возможность удобной парковки, озеленение), можно сделать достаточно дружелюбную среду вокруг проекта, чтобы он стал источником притяжения, — считает эксперт. — Конечно, его прошлое будет создавать определённый флёр, шлейф, но в большей степени, мне кажется, это, наоборот, может стать неким любопытствующим фактором для посетителей. Ярчайший пример реализации такого проекта — это «Тауэр» в Лондоне».

При этом спектр возможных функций широкий. «Больше всего просится какая-то музейная составляющая, но в объекте гораздо больше площадей и помещений, — говорит Елизавета Конвей. — Я точно вижу здесь какой-то досуг, но успех любой функции будет в первую очередь зависеть от довольно существенного объёма инвестиций, которые понадобятся для преобразования ауры места».

Николай Кудин, Алина Ампелонская, «Фонтанка.ру»