Ипотечная зависимость: как рынок новостроек перенес взлеты и падения в первом полугодии

За первые полгода в Петербурге и Ленобласти застройщики продали 47 тысяч квартир, что на 3 % меньше результатов прошлого года.

Продажи нового жилья напоминали поездку на аттракционе: от резкого роста спроса в марте до значительного спада в апреле-мае и постепенного подъема в июне. Плюсом для рынка было то, что строительство не останавливалось, минусом — что цены продолжали расти.

Темпы строительства нового жилья в Петербурге и Ленобласти в первом полугодии не снижались — можно сказать, что дома вводились опережающими темпами. Так, по данным Единого ресурса застройщика, в Петербурге завершили строительство чуть более 2 млн кв. м жилья, что на 57,1 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Ленобласти введено 2,1 млн жилья, из них на многоквартирные дома, по данным ЕРЗ, приходится около трети площади, или 714,3 тыс. кв. м, что на 26 % больше, чем за первое полугодие 2021 года.

Причина, вероятно, в том, что застройщики менее активно выводили на рынок новые объекты, сосредоточившись на завершении уже начатых.

«В целом застройщики вели себя осторожно, — рассказывает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Не успела закончиться пандемия, началась СВО, санкции: все эти события тормозили принятие решений. На то, чтобы вывести новый объект на рынок, необходимо 1–3 года, в зависимости от готовности участка и документации. Поскольку ситуация сегодня не способствует долгосрочному планированию, многие приняли решение в пользу переноса запуска новых объектов».

«В первом полугодии застройщики сконцентрировались на проектах, в которых уже открыты продажи, и приостановили вывод на рынок новых жилых комплексов, — подтверждает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Эта тенденция сохранится и во втором полугодии, что приведет к снижению объема предложения. Застройщики будут готовы открыть продажи в новых проектах, только будучи абсолютно уверены в их коммерческой привлекательности». По его словам, экономика таких проектов должна предполагать большой запас прочности в случае развития негативных тенденций на рынке, и, к сожалению, не все жилые комплексы, к реализации которых можно было бы приступить при стандартном развитии событий, будут выведены на рынок в текущих условиях.

Конечно, ситуация отличается от компании к компании. Например, Setl Group активно выводил на рынок жилье в соответствии со своими планами на текущий год, в результате увеличив адресную программу (объекты в стадии строительства и проектирования) на 41 % по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». «Активизация застройщиков по выводу жилья во второй половине мая — июне — один из заметных трендов, — говорит она. — На рынок вышли проекты в разных локациях, как в Петербурге, так и в пригородах. И, соответственно, с разным бюджетом — на любой вкус и кошелек».

Например, Объединение «Строительный трест» в мае открыло продажи нового ЖК бизнес-класса в Калининском районе. Компания «Полис Групп» вывела на рынок новый корпус ЖК в Лавриках, «Главстрой Санкт-Петербург» — новый дом в квартале на Парнасе.

«Объем предложения на рынке в настоящий момент выше, чем год назад, и растет на протяжении последних 4 месяцев, — отмечает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — Пусть прирост не очень значительный, но надо понимать, что и объемы спроса сейчас находятся на уровне ниже аналогичного показателя. Поэтому нет необходимости массово выводить в продажу корпуса, которые не найдут своего покупателя в настоящий момент».

Как отметил Алексей Белоусов, не оправдались надежды застройщиков и на поддержку региональных властей в текущей ситуации — если на федеральном уровне было предложено много различных мер, то со стороны города на этот раз их практически не было.

Не всё продано

Что касается продаж, то ситуация в двух соседних, пусть и тесно связанных, регионах отличается. Так, по данным Управления Росреестра по Ленинградской области, в июне 2022 года в регионе было заключено 1087 ДДУ, что на 29 % меньше, чем годом ранее, но в целом по итогам полугодия ситуация вполне нормальная — количество сделок на первичном рынке составило 11321, что даже больше показателей 2021 года почти на 8 %.

В Петербурге же, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом полугодии количество сделок по ДДУ сократилось на 5,5 % по сравнению с прошлым годом — до 35960. В июне в городе купили 2979 квартир, это, конечно, больше, чем в мае 2022, но ненамного — тогда в городе было зарегистрировано лишь 2902 договора ДДУ, а по сравнению с июнем 2021 года продажи упали на 47 %.

По словам Владислава Фадеева, смещение спроса на приграничные территории Петербурга — это один из трендов этого года.

«Первое полугодие 2022 года можно охарактеризовать как «горки» — сначала резкий подъём, затем — резкое падение спроса, — поделился Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Ситуация схожа с пандемийным 2020 годом, когда рынок недвижимости стал восстанавливаться начиная с летнего периода».

Для сравнения, всего за первое полугодие 2022 года в Петербурге было заключено 43278 сделок с жилыми помещениями (квартиры, дома, комнаты), что на 26 % меньше показателей прошлого года. В Ленобласти — 30479, на 13 % меньше, чем в прошлом году.

По мнению Владислава Фадеева, итоги первого полугодия можно разделить на три периода.

«Первый, январь — февраль, когда рынок первичной недвижимости эволюционировал и развивался в соответствии с теми же тенденциями, которые обозначились в конце 2021 года, — поясняет он. — Второй — мартовский подъем, когда многие горожане кинулись на рынок недвижимости в целях сбережения накопленных средств и покупки квартиры. И, наконец, третий — резкий спад в апреле и очень умеренное восстановление спроса в мае — июне».

«После февральской ситуации произошёл большой всплеск спроса, и в марте было рекордное количество сделок по недвижимости, — подтверждает Елена Бойко, основатель агентства недвижимости Town78. — Затем был резкий спад на вторичном рынке, много собственников убрали свои квартиры с продаж. На первичном рынке также наблюдался спад покупателей». А вот начиная с июня появилось много программ ипотечного кредитования в партнёрстве банков и строительных компаний по выгодным условиям на приобретение строящегося жилья, и спрос тем самым смогли поддержать до конца полугодия, отметила она.

«Мы находимся в плановых показателях по продажам, в целом спрос на проекты компании стабильный, но без субсидируемых застройщиками ставок этих сделок бы не было, — рассказал Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Кроме доступных ипотечных ставок, покупателю сегодня важен комфортный ежемесячный платеж». При этом он отмечает, что цена недвижимости растет — частично это связано с ростом размера комиссии банков за субсидируемые ставки, также на стоимость квадратного метра влияют дальнейшее постепенное снижение ставок по ипотеке, сохраняющиеся сложности с логистикой и поставкой материалов, растущая себестоимость строительства. «Поэтому до конца года новостройки продолжат дорожать, — считает Ян Фельдман. — Снижение цен может быть только в неликвидных проектах».

«Полугодие завершили достаточно неплохо в текущих реалиях, немного выше наших ожиданий, но ниже ожиданий на начало года, так как столь существенных глобальных изменений очень мало кто ожидал, — комментирует Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп». — Позволило то, что быстро, в моменте сделали задел по продажам в марте, вследствие чего ожидаемое снижение в апреле и в мае прошло спокойно, а июнь показал неплохие результаты».

«Я бы оценил результаты как удовлетворительные для кризисного времени, — отмечает Константин Лазаренко, финансовый директор ООО «Эдванс» (СК «Дальпитерстрой»). — Продажи идут, хотя не так активно, как в прошлом году. Разумеется, этому есть причины — квадратный метр существенно подорожал, ставки по ипотеке выросли. Сейчас многие покупатели замерли в ожидании, когда просядет рынок». По его словам, застройщики, в свою очередь, не торопятся снижать цены, поскольку маржа и так предельно низкая, и в этой ситуации все очень ждут помощи от государства в виде льготных ипотечных программ и регулирования цен на стройматериалы, так как именно их необоснованное кратное подорожание составляет основной процент в росте себестоимости жилья.

«Главным трендом первого полугодия я бы назвал тактику переходного периода, когда обе стороны — и продавцы, и покупатели — заняли выжидательную позицию, — добавил Лазаренко. — Одни не торопятся покупать, другие не спешат снижать цены, и обе стороны ждут каких--либо действий от государства, а также внимательно следят за международной политической обстановкой, которая, несомненно, влияет на экономическую ситуацию. На этом фоне вполне логично, что количество сделок снизилось».

Сергей Терентьев отмечает, что период снизившихся продаж был краткосрочным и продлился месяц-полтора: «В связи с этим по итогам полугодия мы получили примерно те результаты продаж, которые ожидали в начале года. Нам видится, что годовой план реализации, утвержденный в начале года, будет достигнут. Безусловно, с погрешностью на отсутствие тех объектов, которые могли бы быть выведены на рынок при стандартном развитии событий».

Снижаем ставки

По данным Росреестра, в Петербурге за полгода зарегистрировано 74 тыс. ипотечных сделок, в Ленобласти — 32,6 тыс. Эти данные включают и первичный, и вторичный рынок, и рефинансирование уже взятых кредитов. На рынке новостроек увеличение доли ипотеки в сделках стало одним из главных трендов полугодия — оно выросло до пиковых 84 % в июне, сообщила Ольга Трошева. «Этот показатель сопоставим с июнем прошлого года и с периодом старта программы льготной ипотеки в 2020 году, — рассказала она. — Среди всех ипотечных сделок превалируют именно субсидированные программы застройщиков с банками — ставки от 0,1 % по семейной и IT-ипотеке». Ольга Трошева отметила, что сегодня комфортная ставка, а значит, и комфортный ежемесячный платеж — главный критерий для потенциального покупателя при выборе жилья: «Приведем пример: если в начале года платеж за студию по цене 5 млн рублей с 15%-м первым взносом и сроком кредита 25 лет составлял 25,5 тысячи рублей, а в апреле уже 38 тысяч, то сейчас это 16 тысяч рублей. То есть сопоставимо и даже дешевле, чем съемное жилье».

Эксперт отмечает, что льготная ипотека в июне заметно поддержала спрос на рынке: в июне спрос в целом по рынку вырос на 20 % к маю, а на проекты Setl Group — на 30 %.

«Главный тренд полугодия — это субсидированные ставки банков и смена потребительских предпочтений: с объектов инвестиционных с более длительными сроками сдачи, на объекты с более короткими сроками сдачи», — считает Дмитрий Макаров.

«Впервые в 2022 году мы увидели большое количество программ без первоначального взноса, — говорит Елена Бойко. — У многих людей была мечта купить свою квартиру, но требования банков по первоначальным взносам часто мешали реализации этих идей, а сейчас всё чаще мы подбираем нашим клиентам такие программы по интересным процентным ставкам». Что касается субсидированных ставок — то таких предложений на покупку квартир от строительных компаний еще не было в истории рынка недвижимости, отмечает она. Причем по новым программам выгодно оплачивать ипотеку весь срок кредита, при этом платеж достаточно комфортный и благодаря маленьким ставкам через несколько лет будет максимально приближен к коммунальным платежам по квартире. «С учетом инфляции в РФ очень выгодно пользоваться такими займами, даже несмотря на повышения стоимости квартиры, — комментирует Елена Бойко. — Но есть предположение, что к осени данные программы будут отменены, так как они не очень выгодно отражаются на финансовых планах строительных компаний».

По словам Владислава Фадеева, сегодня рынок жилой недвижимости крайне сильно зависит от ипотечного спроса, поэтому серьезные изменения ипотечных ставок влияют на объемы спроса на рынке жилья. «Эта зависимость проявляется как в падении объемов продаж после резкого роста ставок, так и через влияние фактора субсидированной ипотеки», — говорит он.

«Я бы говорил о формировании еще большей зависимости продаж от условий ипотечных программ, — подтверждает Ян Фельдман. — Снижение ключевой ставки и затем уменьшение ставки по льготной ипотеке способствует росту покупательской активности. Но для большинства людей эти показатели всё равно остаются высокими. И без собственных программ застройщиков по субсидированию части кредита объемы продаж были бы совсем другие».

«У нас есть видение рынка на 2 полугодие 2022, в целом, несмотря на потрясения в первом полугодии, рынок очень цикличен и подвержен сезонным колебаниям, и войдя в осенний сезон, на рынке недвижимости будет повышаться спрос, — прогнозирует Елена Бойко. — Несмотря на все изменения рынка, мы считаем, что сейчас самое удачное время для продажи квартиры на вторичном рынке и для подбора квартиры под самую низкую ипотечную ставку на первичном».

Однако низкие ставки — не панацея, считает Алексей Белоусов: «За предыдущие периоды многие уже воспользовались выгодными предложениями по льготной ипотеке, а тот пласт людей, которые могут себе ее позволить, не бесконечен, хотя программа, безусловно, и сейчас работает, просто уже с меньшим эффектом».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»